案外人异议审查中对不动产物权实际权利人的保护
案外人另案确权诉讼与执行异议之诉的关系处理
案外人另案确权诉讼与执行异议之诉的关系处理本文将探讨案外人另案确权诉讼与执行异议之诉的关系处理。
首先，我们来了解一下案外人另案确权诉讼和执行异议之诉的基本概念。
案外人另案确权诉讼是指当事人在诉讼中未能尽到形式上的义务，致使法院赔偿案外人损失后，案外人可以自行起诉，请求确认自己的权利并获得相应赔偿的一种诉讼。
执行异议之诉是指当事人对执行行为提出异议，请求在执行过程中解决争议的一种法律程序。
两种诉讼在本质上有所不同。
案外人另案确权诉讼主要是针对当事人未尽诉讼义务，导致他人权益受到侵害的情况。
而执行异议之诉则是当事人对执行行为本身提出异议，请求解决争议。
但在实践中，两种诉讼可能存在交叉的情况。
在实际诉讼中，案外人另案确权诉讼和执行异议之诉的处理存在一定的关系。
如果案外人已经另案确权，确认了自己的权利，但被执行人在执行过程中仍然未能尊重其权利，案外人可以选择提起执行异议之诉，请求撤销违法执行行为。
此时，执行法院应当受理案件，并进行调解或者裁决。
如果执行法院确认案外人的权利存在，将会对被执行人采取相应的强制措施，保护案外人的权益。
另外，在一些情况下，案外人另案确权诉讼和执行异议之诉也可能存在竞合的情况。
比如，在执行过程中，案外人认为自己的权利受到了侵害，但尚未进行确权诉讼。
此时，案外人可以选择提起执行异议之诉，请求保护自己的权益。
但如果案外人已经另案确权，确认了自己的权利，此时再提起执行异议之诉则显得多余。
因此，在此类情况下，执行法院应当依法判断案外人的诉讼请求是否已经得到满足，以免重复诉讼、浪费司法资源。
综上所述，案外人另案确权诉讼和执行异议之诉在实践中存在一定的联系。
案外人通过另案确权诉讼确立自己的权利后，可以通过提起执行异议之诉来维护自己的权利。
同时，在执行过程中，如果案外人的权利受到侵害，他也可以通过执行异议之诉来解决争议。
但在一些情况下，这两种诉讼也可能存在竞合的情况，需要执行法院进行合理判断，以保障当事人的权益。
律师解读之五：以房抵债的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,能否排除执行？
律师解读之五：以房抵债的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，能否排除执行？我国《民事诉讼法》（2021年修正）第二百三十四条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
”为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，最高人民法院制定了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，但是司法实践依然争议不断。
近日，江苏省高级人民法院制定《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（一）（二）（三）》，修正了之前发布的案件审理指南，分别就：1.执行异议及执行异议之诉案件办理原则及程序性问题，2.不动产执行标的引发的执行异议及执行异议之诉案件的办理，3.涉及租赁及抵押财产、动产所有权以及其他财产性权利的执行引发的执行异议及执行异议之诉案件的办理，进行规定。
笔者简要解读，以资参考。
在财产保全及执行过程中，经常会碰到一个问题：案外人以其对执行标的享有所有权或者其他足以排除执行标的转让、交付的实体权益为由提出执行异议，请求排除对被执行人的财产执行，是否应当支持？司法实践中做法不一。
为此，江苏高院专门对此作了统一规范。
因为每种权利归属的判断规则并不完全相同，为了便于讨论，我们将逐一进行讨论，之前讨论了“股权”问题，今天接着谈谈实践中争议较多的“不动产”问题。
案外人提出的执行异议案件，原则上进行形式审查以及书面审理，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断判断执行标的的权利归属。
但是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
案外人执行异议之诉中债权人与隐名股东保护的价值衡量兼论商事外观主义在强制执行程序中的运用边界
3、规定执行异议之诉的证明标准。为了统一审理标准，应当在立法中明确 执行异议之诉的证明标准，以便法院在审理过程中能够准确判断案外人的异议是 否成立。
4、完善执行异议之诉的救济措施。为确保案外人胜诉后能够实际获得救济 效果，应当完善相应的救济措施。例如，可以规定法院在案外人胜诉后应当及时 解除对执行标的物的查封、扣押等措施，并要求被执行人承担案外人的相应损失。
案外人执行异议之诉中债权人 与隐名股东保护的价值衡量— —兼论商事外观主义在强制执
行程序中的运用边界
基本内容
案外人执行异议之诉中债权人与隐名股东保护的价值衡量——兼论商事外观 主义在强制执行程序中的运用边界
在复杂的商业环境中，股东的身份往往呈现出多样化的特征。其中，隐名股 东作为一种特殊的股东身份，其权益的保护逐渐受到人们的。然而，在执行程序 中，债权人和隐名股东的利益冲突往往导致诸多问题的出现。本次演示将通过探 讨案外人执行异议之诉中债权人与隐名股东保护的价值衡量，以及商事外观主义 在强制执行程序中的运用边界，提出一些解决思路。
其次，要充分考虑借名买房行为是否侵害第三人权益。在某些情况下，借名 买房行为可能会损害到其他债权人或共有权人的利益。因此，在处理案外人执行 异议之诉时，法院应当充分考虑借名买房行为是否会造成对第三人权益的侵害。
最后，要重视借名买房行为是否符合社会公共利益。在某些地区，借名买房 现象较为普遍，甚至成为了房地产市场的“潜规则”。然而，这种现象不仅有违 公平原则，还可能引发一系列社会问题。因此，在处理案外人执行异议之诉时， 法院应当充分考虑借名买房行为是否符合社会公共利益和法律规范。
接下来，我们将目光转向商事外观主义在强制执行程序中的运用边界。商事 外观主义是指在商事交易中，以交易当事人的外观事实作为交易法律效果的基础， 即根据交易当事人的外观行为来认定交易的真实性、合法性和有效性。在强制执 行程序中，商事外观主义主要涉及对债务人企业和财产状况的认定。
被执行人与案外人对执行标的都不享有权益,执行异议之诉如何处理？
被执行人与案外人对执行标的都不享有权益，执行异议之诉如何处理？执行异议之诉中查明被执行人与案外人对执行标的都不享有权益的，法院不得执行该执行标的阅读提示执行异议及执行异议之诉程序，所要解决的核心问题即在于案外人对执行标的是否享有排除强制执行的权利。
但为确保执行效率，执行法院对于被执行人财产的确认通常采用形式审查的标准。
具体到不动产而言，因我国不动产物权变动采登记生效主义，故登记在被执行人名下的财产即推定为可供强制执行的财产。
但这一推定，并非不可推翻，执行异议及执行异议之诉即为推翻这一推定的程序。
正是基于以上考虑，不论是案外人提起的执行异议之诉还是申请执行人提起的执行异议之诉，案外人都负有证明其对执行标的享有排除强制执行权利的责任。
但如果执行标的既不归案外人所有，也不归被执行人所有，那么执行异议之诉又当如何处理呢？本文将通过最高人民法院的一则案例，为大家揭晓鹬蚌相争之下的执行异议之诉。
裁判要旨《民诉法解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
虽然案外人不能举证证明其对执行标的享有排除强制执行的权利，不能排除强制执行。
但对于申请执行人提起的执行异议之诉，申请执行人应初步举证证明执行标的为被执行人可供执行的财产。
如法院在执行异议之诉程序查明被执行人对执行标的不享有实体性权益的，可直接对执行标的的错误执行行为进行纠正，并不得执行相关标的。
案情简介2008年7月9日，某市人民政府发布征地公告。
2010年7月7日，武汉人某公司委托奥某公司拆迁案涉土地并负责对村民安置补偿，并支付了1亿元。
2010年12月28日，某市国土局向武汉人某公司出具《建设用地批准书》。
2013年8月，武汉人某公司与案外人剑某公司等五方签订《地块项目合作开发协议》约定共同开发案涉地块，并设立剑某人某公司作为土地开发的项目公司。
2016年3月18日，某市国土局发布案涉土地挂牌出让公告，认定原土地使用人为武汉人某公司。
浅析房地产企业破产中主要债权类型及清偿顺位
经济与法JING JI YU FA浅析房地产企业破产中主要债权类型及清偿顺位◎周海刚近年来，受国家宏观政策强化指导、严格调控和地方不断细化各种措施的影响，许多房地产企业正面临一个较为艰难的时期，经营状况不容乐观，全国各地人民法院房地产开发企业破产案件数量有所增加。
房地产企业破产案件牵涉利益广泛，各类债权应该如何受偿，是破产程序的应有之义，是破产程序的关键环节。
特别是涉及优先权问题，有购房人权利、建设工程承包人权利、抵押人权利等，错综复杂。
如何平衡好各方利益、更好地保护全体债权人的权益，始终是破产受理法院和破产管理人的奋斗目标。
本文从破产管理人的角度，对房企破产中主要债权类型及清偿顺位进行论述。
房地产开发企业破产案件与一般破产案件的区别在于涉及的法律关系及债权人的种类繁多。
房地产开发涉及国计民生，相关债权代表的利益往往事关重大，债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益协调问题I。
厘清各债权清偿顺位对平衡各方利益，避免引发群体性事件具有重大意义。
一、消费者购房人的权利根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条规定，消费者在购买商品房时已经支付了全部或者大部分的购房款时，工程施工人对该房屋享有的工程价款优先权不得对抗该消费者。
因为消费者购房人在支付全部或大部分款项后主张交付房屋的权利在理论上称为“生存权”，故具有最优先的效力。
那么批复中的“消费者”“大部分款项”如何界定呢？首先，只有为生活居住需要而购买房屋的公民个人方可认定为《批复》第二条所称的消费者，为经营、投资、出租或者其他目的购买房屋者或者购买商铺、写字楼等的购房者均不应被认定为《批复》第二条所称消费者。
且根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）的规定，将购买商品房的“消费者”界定为名下仅有一套房屋用于居住的买受人，也就是说名下有两套以上房屋的购房人，其第二套及以上住房不属于享有优先权的范围。
案外人执行异议及最高法司法解释执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条的适用
案外人执行异议及最高法司法解释执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条的适用一、被上诉人主张的“已签订房屋买卖合同作为借款的担保并办理了房屋买卖备案登记”的事实，并不因此产生任何物权及债权优先权根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第一款的规定，以签订房屋买卖合同的形式作为借款债权的担保，其性质是“让与担保”，不论是从买卖合同的角度还是抵押担保的角度，都是无效的。
关于房屋买卖合同备案登记，根据《物权法》的规定，这种登记不属于物权行为。
从债权的角度讲，也没有任何法律规定，这种登记的债权可以产生优先权。
因此，被上诉人李庆刚主张的房屋买卖合同登记备案的事实对解决本案争议没有任何法律上的意义。
二、被上诉人认为，其对争议标的物的执行权利来源于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第二款的规定，该观点错误对让与担保的房屋可以申请拍卖的规定，事实上是隐含着一个前提的的，即“被执行人对该房屋仍然享有事实上的权利”。
如果借款人将其开发的房屋做让与担保，在执行阶段时，债务人对该房屋已经不享有事实上的权利（如出卖后并交付），这时再拍卖该房屋，就不是在卖被执行人的房屋，而是在卖他人的房屋了。
因此，法律才规定房屋确权、异议之诉等诉讼制度，以排除执行措施，保障事实上权利人的权益。
据此，申请执行人是否能够拍卖让与担保的房屋，将取决于确权、异议之诉的结果。
因此，被上诉人李庆刚认为可以在异议之诉结果之前直接适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第二款的规定拍卖诉争房屋的观点是错误的。
三、上诉人在执行程序前已经签订房屋买卖合同并全额交款，已实际占有诉争房屋多年，没有办理过户登记是因为房屋没有验收，不具备办理登记的法定条件的事实，在当事人之间没有任何争议上诉人对一审判决不服，不是事实争议的问题，而是适用法律的争议。
从本案的执行异议程序、异议之诉一审程序中当事人对案件事实的陈述看，上诉人举证证明的事实，完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的条件，对此，各方当事人都没有任何异议。
关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答
关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答来源：：日期：2012-03-08黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答作者：黑龙江省高级人民法院民一庭发布时间：2011-11-22为准确适用《民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》，统一司法标准，依法审理执行异议之诉案件，维护当事人的合法权益，结合我省法院工作实际，对审理执行异议之诉案件的若干问题解答如下：一、如何确定案由？案外人不服执行法院作出的裁定，依据《民事诉讼法》第二百零四条起诉主张实体权利、请求停止执行特定标的的，案由为“案外人执行异议纠纷”；申请执行人不服执行法院作出的裁定，依据《民事诉讼法》第二百零四条起诉请求许可执行特定标的的，案由为“许可执行纠纷”。
当事人的诉讼请求虽然包含确认权属的内容，但是只要其诉讼目的为排除或者许可对特定标的的执行，仍应按上述方法确定案由，而不应按“确权纠纷”确定案由。
二、如何确定管辖？案外人、申请执行人依照《民事诉讼法》第二百零四条规定起诉的案件由执行法院受理。
提级执行、指定执行、委托执行的，由提级执行法院、被指定法院、受委托法院受理。
法院受理案件后变更执行法院，各方当事人就案件管辖事项协商一致的，按照当事人意愿确定是否移送管辖。
当事人未达成一致，已开庭进行实体审理的，不再移送；未开庭进行实体审理的，移送变更后的执行法院审理。
执行法院变更至省外法院，或者由省外法院变更至本省法院的，由相关法院协商确定。
协商不成的，根据《民事诉讼法》第三十七条第二款规定办理。
三、如何确定案件审理分工和审判组织？以房屋、土地和设备等有形财产为执行标的的，原则上由民事审判庭（民一庭系统）审理；以债权和股权、证券、票据等无形财产为执行标的的，原则上由民商审判庭（民二庭系统）审理；以专利权、商标权等知识产权为执行标的的，原则上由负责知识产权审判工作的审判庭审理。
以上为指导性分工标准，各地法院可以根据本院工作实际自行确定。
《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条之间的适用关系如何确定？
《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条之间的适用关系如何确定？阅读提示《执行异议和复议规定》第二十七条是案外人排除执行标的的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，第二十八条至第三十条则规定了三种例外情形。
由于司法实践中，关于第三十条与关联法条之间适用问题较少出现，本文主要讨论出现争议比较多的第二十七条、第二十八条、第二十九条之间的法律适用问题。
需要提请读者注意的是，本文主要引用的案例中，最高人民法院的裁判要旨并不代表本文对于这一法律适用问题的理解，具体请见“实务要点总结”部分。
裁判要旨房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须参照适用第二十九条的规定。
案情简介2014年4月，海某公司向鑫某源公司借款，并将案涉房屋为鑫某源公司办理在建工程抵押登记。
2014年5月，根据海某公司申请，海南仲裁委员会作出调解书，确认海某公司的债权以及对案涉房屋的优先受偿权。
2015年1月，王某华购买鑫某源公司开发建设的案涉房屋，支付购房款并实际占有房屋，但一直未办理所有权登记。
2015年9月，根据海某公司申请，海口海事法院裁定查封、拍卖案涉房屋。
王某华提起执行异议，被海口海事法院裁定驳回。
王某华遂提起案外人执行异议之诉。
海口海事法院一审认为，王某华符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，其无过错买受人的权利优于抵押权人的优先受偿权，有权排除执行，判决不得执行案涉房屋。
海某公司不服，上诉至海南高院。
2018年3月，海南高院认为王某华不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，仅作为无过错买受人无权排除优先权人的执行，判决撤销一审判决，驳回王某华诉讼请求。
王某华不服，向最高人民法院申请再审。
2018年12月，最高人民法院再审裁定驳回王某华的再审申请。
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案外人异议审查中对不动产物权实际权利人的保护
——案外人众恒盛公司执行异议案
发布时间：2005-06-16 10:25:47
案外人异议审查中对不动产物权实际权利人的保护
——案外人众恒盛公司执行异议案
[本案要点提示]
对案外人异议的审查如何把握对不动产物权争议的处理原则，是本案的示范之处。
通过本案的审理，明确在执行中对不动产物权登记名义人与实际权利人的区分和处理原则，运用执行中赋予的裁决权，依法保护实际权利人合法权益，提高执行效率。
[案情]
申请执行人：中国信达资产管理公司成都办事处。
住所地：成都市署袜北三街20号蜀都大厦。
负责人钟锦，主任。
被执行人：四川华诚实业有限公司。
住所地：成都市文庙前街50号3单元4楼10号。
法定代表人汪纯宏，董事长。
案外人：成都众恒盛实业有限公司。
住所地：成都市二环路南四段10号。
法定代表人朱渝西，董事长。
中国银行成都市蜀都大道支行（以下简称中行蜀大支行）诉四川华诚实业有限公司（以下简称华诚公司）、中国华诚集团财务有限责任公司清算组借款纠纷一案，成都市中级人民法院根据中行蜀大支行的申请，裁定将华诚公司位于本市金牛区营口乡黄忠村六组的3018.64平方米土地使用权予以查封。
案外人成都众恒盛实业有限公司（以下简称众恒盛公司）向成都市中级人民法院提出执行异议。
众恒盛公司提出异议称：法院查封土地使用权的行为，侵犯了案外人的财产权益。
该土地使用权系众恒盛公司与华诚公司联合开发项目的共有财产，成都市规划局和国土局均确认众恒盛公司和华诚公司为用地单位，众恒盛公司也交纳了全部规费，履行了投资义务。
现联建项目已经完成，并根据双方签定的联建协议，对房屋进行了分割。
法院只应当查封属于华诚公司的财产，不能用众恒盛公司在联建中形成的财产承担联建另一方的债务，请求解除对众恒盛公司享有的50%财产权益对应的土地使用权的查封。
中国信达资产管理公司成都办事处（以下简称信达公司成都办事处）辩称：信达公司成都办事处作为蜀大支行债权转移的承受人，认为法院查封该土地使用权没有错误。
该土地使用权在查封时登记在华诚公司
名下，众恒盛公司提交的证据不能证明其已经取得了该土地使用权。
众恒盛公司与华诚公司的联建协议是他们两者之间的权利义务约定，对第三人没有约束力。
众恒盛公司与申请执行人一样是华诚公司的债权人，只能向华诚公司追偿。
因此，不同意解除对该土地使用权的查封。
华诚公司未作答辩，但对联建事实予以确认。
[审判]
成都市中级人民法院经审理查明：众恒盛公司与华诚公司于2002年1月7日签订了一份《羊西线项目联合开发协议》，合同约定：双方在金牛区营门口乡黄忠村六组共同开发益州大厦，项目总投资1000万元，双方各占项目开发的50%股份，并按此比例投入资金和享有相应的权利，承担相应的风险及进行决算后的利益分配。
合同签订后，2002年9月6日，成都市国土资源局在众恒盛公司、华诚公司支付土地费及土地出让金后，受理了将联建项目的用地单位由“华诚公司”更名为“华诚公司、众恒盛公司”的加名申请。
同年12月18日，成都市规划管理局为众恒盛公司和华诚公司办理了建设用地规划许可证。
在履约过程中，2003年1月9日，因蜀大支行诉华诚公司借款纠纷案申请保全，本院冻结了双方联建的益州大厦综合楼的土地使用权。
为了确认自己的财产权属，众恒盛公司于2003年8月15日以华诚公司为被告向本院提起确权诉讼。
本院判决确认众恒盛公司享有联建的益州大厦50%的权益。
四川省高级人民法院于作出的（2004）川民终字第149号民事判决，以根据当事人的约定，确认各方的权利、分配各方的利益的时间应在联建项目完成双方进行决算后，现不具备确权条件和基础等为由，撤销成都市中级人民法院（2003）成民初字第771号民事判决，驳回了众恒盛公司的诉讼请求。
截至2004年12月，众恒盛公司、华诚公司共投资701.6万元，将联建工程益州大厦建成，并通过了竣工验收。
双方于2004年12月23日签订了《益州大厦房屋分割协议》，对已建成的大厦房屋进行分割，华诚公司分得大厦一楼及附属设施部分；众恒盛公司分得大厦第2、3、4楼及附属设施。
成都市中级人民法院认为，众恒盛公司与华诚公司的联建协议合法有效，且已实际履行了联建协议。
联建一方以土地使用权作为联建财产投入，已经成为联建财产不可分割的一部分。
虽然土地使用权登记名义为被执行人，但登记的不动产物权人并非真实权利人。
众恒盛公司通过联建行为已经成为该土地使用权的共有人，当事人之间的物权变动的意思表示能够以与登记类似的公开展示行为予以证明，物权变动依据法理应当生效。
其物权性具有当然的排他效力。
申请执行人不能要求对案外人的财产进行执行。
其查封土地使用权是基于与华诚公司的债权债务关系，不属于登记公信力保护的范围。
故申请执行人的抗辩理由不能成立。
法院对属于众恒盛公司土地使用权的查封应当予以解除。
据此，成都市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第73条的规定，于2005年4月19日裁定：
解除本院（2003）成民初字第81号民事裁定对成都众恒盛实业有限公司根据房屋分割协议取得房产对应部分的土地使用权的查封。
[评析]
本案的处理涉及以下争议问题：
一、执行程序中是否可以通过案外人异议的审理确定异议标的物的权属
根据民诉法第208条的规定：执行过程中案外人对执行标的提出异议的，执行员应当按照法定程序进行审查，理由不成立的，予以驳回；理由成立的，由院长批准中止执行。
根据该规定，执行机构对执行标的物的权属具有裁决权。
虽然从法理上讲民事执行程序是法院依据生效裁判文书，运用国家强制力，迫使不履行义务的当事人完成其义务的活动。
而标的物归属争议的审查是一种确权的行为，应当通过诉讼程序解决。
但因我国有关民事强制执行的立法及司法解释没有确立执行中的案外人异议之诉的制度，而是为保证执行的效率把对异议的审查权交给了执行机构，故在制度设计上执行机构有权就争议的被执行财产作出权属判断，从而得出异议是否成立的结论。
因这种异议制度设计不排除当事人另行诉讼的权利，实践中会出现执行机构对异议的审查处理与诉讼结果不一致的冲突。
如何把握执行异议的审查范围，最大程度地实现执行效率与实体公正的统一，是异议案件处理的一个难点。
我们认为，只要是权属明确，通过异议人的举证能够较直接判断出权利人的案件，应适用执行中的异议裁决权，实现执行的效率。
对于权属争议大，证据难以形成明显优势的情况下，倾向于通过另案诉讼解决。
因此在处理案外人异议案件时要注意避免两种极端，一是凡有异议就通过诉讼确权解决；二是在权属情况确难查清的情况下仍进行实体裁决。
二、不动产物权变更登记是否是取得权利的绝对条件
从理论的角度看，依据我国现行法律的规定，以法律行为变动不动产物权需要有物权变动的意思合议，和登记机关的变更登记。
不动产的变更登记是物权公示原则的基本要求，我国法律在不动产登记方面实行登记要件主义，即不动产物权依据法律行为的各项变动实行不登记不生效的基本原则。
但这项原则也有例外，如果当事人之间的物权变动的意思表示能够被与登记类似的公开展示行为予以证明的情况下，物权变动依据法理应当生效。
因公示制度使物权的各种变动以法律许可的方式向社会展示以获得社会的承认和法律的保护，在不动产买卖合同订立但没有登记的情况下，如果出卖人自愿交付了标的物，也能够满足物权排他性的效力的要求，应当认定不动产所有权已经发生转移。
只是这种变动不能对抗因信赖登记而获得该物权的人。
从实践的角度讲，我国物权立法尚不完善，不动产市场和登记制度有许多不健全的地方，如果不考虑能够被客观证明的当事人的物权变动的意思表示，僵硬地要求只以登记作为物权变动的效力依据，结果必然违背法律的公正性。
本案中，众恒盛公司与华诚公司的联建协议合法有效，对此众恒盛公司、华诚公司、执行申请人均无异议。
协议签定后，众恒盛公司向土地管理部门支付了土地出让金，递交了加名申请，取得了规划许可证，并在该土地上修建房屋。
在其向国土局申请办理加名的过程中，因华诚公司的债务，土地使用权被法院查封，众恒盛公司未能办理到土地使用权的加名手续。
从众恒盛公司上述一系列行为可知，华诚公司已经实际将土地使用权转移给众恒盛公司进行联建，众恒盛公司也实际进行修建使用，这是当事人转移标的物所有权真实意思表示的具体体现，其行为足以满足物权排他性效力的要求，故应当认定原属华诚公司的土地使用权已经转移为众恒盛公司与华诚公司共有。
案例编写人：张荣文
案例评析人：杨咏梅。