滨湖香醍多层中高层住宅——【概念性规划设计 文本】
2013年辽宁丹东北国之春二期洋房及公寓户型建议_49p_前期策划
小高层
42%
洋房 联排 合院 合计
30% 6% 2% 100%
华盛〃名仕庄园
产品配比： 一期产品为洋房（400）+多层（100）+独栋（16）+联排（10），大部分为洋房 二期产品为32栋独栋别墅
建筑形态 户型 面积 套数 比例
三室二厅一卫
洋房 两室一厅一卫 联排 独栋 合计 四室二厅两卫 四室二厅四卫 /
北国之春二期洋房及公寓户型建议
户型市场调研及建议
洋房产品
公寓产品
洋房产品
市场审视
丹东市场 沈阳市场
户型建议
永同昌滨江一号（丹东）
项目 名称 开发商 滨江一号 项目位置 丹东新区国门湾滨江一号 产品风格 占地面积 容积率 项目 概况 物业管理 产品形式 丹东永同昌建设发展有限公司 别墅：托斯卡纳 项目定位 高层：ART DECO 143，000㎡， 建筑面积 别墅71,000㎡ 别墅1.0 高层2.5 北京西国贸大物业 别墅 洋房 高层 别墅160-420；洋房 面积区间 180-290；高层60170；公寓40-100 2010-12-24 总价区间 绿化率 物业费 总栋套数 高端别墅住宅 450，000㎡ 40% 2元/平米 2400套 别墅130-916；洋房 130-170；高层27-70； 公寓15-40 4000-21800元/平
面积区间
总价区间
销售时间 自然资源 社区配套 项目配套 交通配套 生活配套 医疗配套 教育配套
单价区间 山体风景
业主高端会所，水景示范区 101路、106路 珍珠大市场 振安区医院 五纬小学,14中学,4中,辽东学院
中旅国际小镇（沈阳）
中旅国际小镇
规模 位置 建筑类别 容积率 绿化率 车位 开盘时间 分期 在售情况及价格 户型面积 物管 周边交通 开发商 整体建面150万，一期20万㎡ 东陵棋盘山风景区内盛京高尔夫东侧 联排、双拼、洋房、小高、商业 整体0.8，一期0.53 60% 19000多个 2008年9月29日 共五期约7~8年 联排6228元/平米、洋房3698元/平米、小高3298元/平米 双拼296平、联排219-248平、 洋房104-160平、小高88平 1.5元/平米〃月 168路、330路特设小镇站 中国港中旅集团
高层及多层住宅主要设计指标限额标准(融创2017修订版 )
- /50/48/46/43/39
1.9/1.6 1.45/1.25
0.95/1.05/1.15 0.85/0.95/1.05 1.15/1.25/1.35 1.05/1.15/1.25
170/150 150/130 190/160 170/140
100/105/120 90/95/105
140/145/160 130/135/150
面积
0.15m3/m2；如果仅局部设置夹层时，按夹层面积占地下室建筑面积的比例折算。
170/150 150/130 190/160 170/140
100/105/120 90/95/105
140/145/160 130/135/150
非人防塔楼地下室工程钢筋总量÷非人防塔楼 1.塔楼指标中数值分别表示：“塔楼高度60~100米/小于60米”时的钢筋含量限值； 地下室建筑面积（按上部塔楼投影范围） 车库指标中数值分别表示：“桩基/独基条基/天然筏基及桩筏基础”时的钢筋含量限额。 2.含二次结构工程钢筋，不含措施筋、钢筋损耗。
规划(建筑)设计条件通知书
规划（建筑）设计条件通知书（试行）编号：（宿规）规条字号宿州市城市规划局备注：1、宿州市地理位置：纬度：33°38′经度：117°2、道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。
3、建筑红线：建筑基底位置、伸出雨篷外边线、挑出阳台外边线、室外踏步外边线的控制线。
4、住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率（％）。
5、住宅建筑面积净密度：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。
6、建筑密度：各类建筑的基底总面积与总用地面积的比率。
7、容积率：各类建筑的建筑面积与用地面积的比值。
8、地面停车率：居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率。
9、绿地率：用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（％）。
10、户型比：按照《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上,并符合安徽省及宿州市有关文件要求。
11、中标单位持本通知书委托有相应设计资质的设计单位设计二套以上方案报市建设（规划）行政主管部门审查，所列规划设计条件是审批设计方案的依据，该工程为市城乡规划审查委员会技术小组审查项目，报审设计方案包括规划总平面图（二号图1份）、效果图（二号图1份）、单体平面图、立面图、剖面图（图纸装订成A3规格十套）、设计说明及光盘一张，填写建设工程项目技术经济指标承诺表。
12、与本《规划设计条件通知书》同时核发的还有规划条件通知书附图，文图一体方为有效文件；13、该规划设计条件有效期一年（从发出之日算起），逾期无效。
14、本《规划设计条件通知书》由宿州市城市规划局负责具体解释。
南京保利滨湖大道低密度住宅建筑设计方案
宝塔小学 Pagoda primary school
宝塔公园 Sean Zhu Zhou Park
高淳人民医院 Gaochun people's Hospital
高淳中医院 Gaochun hospital
濑渚洲公园 Sean Zhu Zhou Park
高淳老街 Gaochun Old Street
NANJING 南京
NANJING 南京
GAOCHUN 高淳
南京南站
1 号线
海河大学站
正方中路站
翔宇路南站 铜山站
禄口机场站 明觉站
团结圩站
S9 号线
团结圩站
高淳站 直线距离约 3 公里
本项目
100 公里
基地距南京市 100 公里，地处较偏；距高淳地铁站 3 公里，出行较方便
高淳站 Gaochun station
南侧为多层商业，根据规范规定，非居住 建筑在南侧退北侧居住建筑按 1.34 倍日照间 距控制 , 无需计算日照影响。
东北侧为小高层住宅，根据《关于明确低、 多层建筑和小高层住宅进行日照影响分析有关 要求的通知》规范规定，周边现状建筑满足《省 规》间距要求的，无需进行日照影响分析，新 建建筑按照《省规》有关间距要求控制。
Advantage Advantage
1. 南侧商业高大，遮挡视线
The south side business is tall, blocking the line of sight
Inferiority
Advantage
3. 基地 3 公里内有地铁站，出行较为便利
The base has a subway station within 3 kilometers, and it is more convenient to travel
居住区规划案例
住宅区设计方案评析
——案例五
A小区 1、组团式结构，共6个组团，每个组团规模适当，能适管理需要。 2、每个组团只设一个出入口，易封闭管理，有利于安全。
B小区 3、小区设一条周边式环形路并利用道路外侧停车，各住宅机动车从环 路引入。 4、行人由三个出入口经小区中心绿地步行系统进入各栋住宅， 基本实 行人车分流。 5、可实行小区封闭安问题：
超市位置较偏、广场周围建筑凌乱 点式住宅过多、山体边界没考虑截洪沟 ――山体滑坡 住宅朝向不佳（个别）
住宅区设计方案评析 ——案例二
某居住组团已建成入住（详见现状示意图）。
请你指出该居住组团规划在环境、交通及安全 方面存在的主要问题。
1、小学在城市主 干道另一侧，学生上 学不方便
住宅区设计方案评析 ——案例四
图 为某市一个居住区组团规划 方案,规划用地9平方米,规划住 宅户数800户,人口约3000人. 该地块西,北临城市次干路,东 南两侧为支路,在地块外西南角 为现状行政办公用地,根据当地 规划条件要求,住宅建筑均为5 层,层高2.8米,日照系数不少于 1.4.该规划方案布置了12幢住 宅楼及物流管理和商业建 筑; 结合组团出入口安排地面和地 下停车场,并有市政工程和环卫 设施配套. 评析该方案,具体指出方案的主 要优点和存在的问题.
住宅区设计方案评析
住宅区设计方案评析
——案例一
1、布局结构：6个组团 公建入口和中心绿地旁 住宅环抱中心绿地，山体林地环绕整个
建筑群 2、交通组织： S形道路――主干路，中部环路 组团道路――枝状路 停车场、地下车库 两个出入口、 北入口广场、起到很好景
01模板-项目定位策划报告
818 1333 1992 1207 --
739 1247 1982 1182 --
90% 93.5% 99% 98% --
74 134 13 （2013为顺销期） 12 （2013为顺销期） 7月开盘认购800余套
XX区
本案
斋堂镇
TIPS: 文字描述地段区位、本案与主环线的距离、城市属性说明；此处用区域地图，标明主环线和主干道位 北 置关系。
Page 6
2.项目交通 报告逻辑框架
项目交通特征分析
交通路线由阜石路、莲石路行至六环后向北行驶至京拉路出口，向西驶入G109国道，由G109 国道顺行至斋堂东口右转，进入斋堂镇； G109国道是斋堂镇与北京市内连接的唯一道路； 公共交通：仅892路可连通市内苹果园地铁站；另外有m09线路为当地公交，行程8公里。
4.
5.
TIPS:
为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。
市场预判
价值梳理
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1.政策分析 报告逻辑框架 当前政策环境说明及预判
温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策，3月1日，“新国五条”细则正式出台， 对稳定房价、抑制投机投资性购房提出新规定：
北
中国邮政储蓄 斋堂中学 北京农商银 银行斋堂支行 行斋堂支行 斋堂镇卫生中心 斋堂镇政府 门头沟区斋堂地 税所办税服务厅 斋堂中心小学 斋堂农贸市场 北京市公安局门头 沟分局斋堂派出所 门头沟区斋堂地税所 斋堂文化公园
地块临近斋堂镇中心区域，政府办公楼较为集中； 当地主要生活配套集中在周边； 周边教育、医疗、消费购物水平基本均为满足当地村民 生活为标准；
3
报告逻辑框架
住宅小区设计说明
叶集区广场东苑小区概念性规划设计说明第一章项目研究一、城市概况叶集区是2015年10月国务院批准设立的六安市辖区（原为叶集改革发展试验区），2016年2月28日正式挂牌成立。
全区辖姚李镇、洪集镇、三元镇、孙岗乡、平岗办事处、镇区办事处共6个乡镇（办事处），区域面积568平方公里，总人口26.9万人。
叶集区文化底蕴厚重。
徽商文化源远流长，自古即为江淮之间重要商品集散地，明清时期商贾云集。
未名文化薪火相传，涌现出与鲁迅并肩战斗的台静农、李济野等“未名四杰”燃灯文坛。
红色文化彪炳史册，孕育出陶勇、杨国夫、桂绍忠等8位共和国开国将军名垂丹青。
美食文化享誉内外，羊肉、沙锥贡鱼、空心挂面、启航茶油等特产驰名四方。
产业特色鲜明。
为全国建筑模板之乡、华东四大木材集散地之一、安徽省林产业十强县区。
木竹加工企业2000余家，规模企业91家，从业人员5万人，年木材加工量500万立方米、销售收入超过百亿元。
省级开发区建成面积10平方公里，成功入选国家级循环化改造示范试点园区。
中国中部家居产业园通过中家协评审授牌，荣获第三届中国家具品牌节新兴产业基地示范奖。
二、区位环境叶集地处、皖豫两省交界，东望长三角，南枕大别山，西接中原地，北连淮河水，素有“安徽西大门”和“大别山门户”之称。
境内史河（干渠）环绕，105、312两条国道、宁西、阜六、合武三条铁路和沪陕、合武、济广三条高速交汇于此，距合肥新桥国际机场1小时车程，是东进西出的咽喉、贯穿南北的节点，交通便捷。
本项目用地周边基础设施较为完备，交通便利，周边已建成住宅小区和教育配套商业配套众多，地理位置较优越，区政府、未名湖、人民广场近在咫尺。
三、现状分析1、基地现状现状基地为建设用地，整个基地内以自然植被为主，西侧有河流，基地内有部分民房，沿街有部分临时简易棚。
项目用地总面积110904平方米（约166亩，扣除创新路道路面积），其中综合商业用地面积26737平方米，住宅小区用地面积84167平方米。
景观方案设计说明
设计说明一．项目概况“十年经典禹州重塑，古典主义永恒传奇。
六千六百临江豪奢名宅，文艺复兴人文大赏。
八千八百平滨湖贵族域邦，尽在东方威尼斯。
”“东方威尼斯”位于福州市城区之“人儒之乡”——南台岛螺洲镇（仓山区），占地面积1234亩，是三面临江的天然半岛。
江面烟波浩淼，江的对岸为五虎山。
整个社区通过东西两个水闸连接着外江，利用潮汐实现24小时社区水系循环。
区内设有会所、小学、幼托、商业街。
拥有1750米长的私家江岸线，依山伴水，空气清新，景色壮观。
是福建最大亲水私家别墅岛，社区采用活水循环系统，水流每日更新，基本做到户户临水，家家通船，是东方的“水中之城”，在福州中是首屈一指的奢华豪宅社区。
二．设计理念及原则对项目的深入了解以及对建筑风格的综合分析，诠释出景观设计的理念和原则，实现了建筑与景观的完美融合。
设计中以新古典主义建筑为背景，铺展奢华、尊贵、大气的欧式园林景观。
采用新古典主义设计手法，融合人文主义与浪漫主义理念，打造城市居住、休闲生活的典范。
园内景观规划以多层次、组团化的景观布局为基本原则，形成灵活有序的视觉变化，追求移步异景，曲径通幽，人与自然、建筑与自然融合为一的园林意境。
设计原则： 1.“以人为本”——创造舒适宜人的可人环境，体现人为生态2.“以绿为主”——最大限度提高绿视率，体现植物生态3.“因地制宜”——实现了环境景观与地形地貌的结合，体现地景生态。
4.“崇尚自然”——寻求人与自然的和谐体现自然生态。
在对新古典主义的系统了解后，结合建筑设计的风格及项目原生态场地的考察，项目提出“观暻香醍”、“滨湖长岛”、“水域城邦”、“林荫大道”、“云顶天澜”五大景观主题来体现新古典主义风格。
三．景观空间结构分析项目的景观空间分为：由入口广场空间进入景观中轴线，通过两侧轴带进入核心景观区，宅间景观轴通过自然的景观绿带，将各个景观组团联系成景观整体，由一个广场作为过渡地，进入别墅区，给人一种“柳暗花明又一村”的感觉。
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滨湖香醍项目中，住宅多为6层和9层。因此首层门厅及屋顶层公摊 分摊到各户的面积较大。对于80㎡（D/E)户型，分摊后各户增加建 筑面积均大于1㎡。 因此对“80㎡”有严格要求，则D应采用主卧面宽为3.3M的户型； E同理。
1. 入户庭院全部计入建筑面积。 2. 入户庭院开间由2250调整为1800。 3. 客厅开间由3200调整为3500。
1. 取消南面奇偶阳台，进深由2100改为1800 。 2. 北入户花园取消，改为北面次卧增加阳台。 3. 为控制120户型面积，南向进深减少300。
1. 入户庭院全部计入建筑面积。 2. 入户庭院开间由1400、2000调整为1700、1700。 3. 为控制整体面积，和结构经济性的考虑，主卧进深由4200调整为3900。
说明：日照分析按国家规范标准计算冬至日9:00至 15:00连续满窗日照时间，全部达标。
建筑意向篇
02 滨湖香醍户型 设计分析
1.取消北面Βιβλιοθήκη 偶数阳台，为考虑和厨房生活阳台连通，将阳台设置在餐厅外侧与厨房阳台连成一体。 2. 为控制整体面积，南向进深减小300，两侧总面宽各缩进300，厨房由2100缩至1800.
七彩云南 • 古滇王国文化旅游名城
Colorful Yunnan•The Cultural Tourism City of Ancient Dian Kingdom
13-AC-017滨湖香醍住宅户型设计分析
汇报日期：2013-07-30
建筑意向篇
01 滨湖香醍规划
总平面图 日照分析图 地下车库平面图