购物中心招商困局与解决之道
商场招商困难总结范文
一、前言随着我国经济的快速发展，商场已成为城市商业的重要载体。
然而，在市场竞争日益激烈的背景下，商场招商却面临着诸多困难。
本文将总结商场招商过程中遇到的困难，并提出相应的解决策略。
二、商场招商困难总结1. 市场竞争激烈随着商业地产的蓬勃发展，商场数量不断增加，导致市场竞争日趋激烈。
许多商场在招商过程中面临同质化竞争，难以吸引优质商户入驻。
2. 招商渠道单一目前，商场招商主要依靠传统渠道，如报纸、电视、户外广告等。
这些渠道成本较高，且效果有限。
此外，网络招商渠道尚未得到充分挖掘，导致招商效果不尽如人意。
3. 招商政策不完善部分商场在招商过程中，缺乏完善的招商政策，如租金、优惠政策等。
这导致商户对商场缺乏信心，不愿意入驻。
4. 商场定位模糊商场定位模糊是导致招商困难的重要原因之一。
商场未能明确自身特色和目标消费群体，使得商户难以找到合适的经营方向。
5. 招商团队素质不高部分商场招商团队专业素质不高，缺乏市场敏锐度和招商技巧，导致招商工作难以顺利进行。
6. 商场环境不佳商场环境不佳，如交通不便、配套设施不完善等，会影响商户和消费者的购物体验，进而影响招商效果。
三、解决策略1. 优化招商策略（1）打造差异化竞争优势，突出商场特色，吸引目标消费群体。
（2）丰富招商渠道，拓展网络招商，降低招商成本。
2. 完善招商政策（1）制定合理的租金政策，给予商户优惠政策。
（2）优化招商流程，提高招商效率。
3. 明确商场定位（1）深入了解市场需求，确定目标消费群体。
（2）打造独特的商场品牌形象，提升商场知名度。
4. 提升招商团队素质（1）加强招商团队培训，提高招商专业素质。
（2）引进优秀人才，优化团队结构。
5. 改善商场环境（1）优化交通布局，提高交通便利性。
（2）完善配套设施，提升消费者购物体验。
四、结语商场招商困难是当前商业地产领域普遍存在的问题。
通过优化招商策略、完善招商政策、明确商场定位、提升招商团队素质、改善商场环境等措施，有望解决商场招商难题，实现商场可持续发展。
商场招商调整方案
商场招商调整方案近年来，随着消费升级和市场竞争的加剧，商场面临着越来越大的招商压力。
为了更好地满足消费者的需求，商场需要不断地引进更多的优秀品牌，同时加强现有品牌的合作关系，扩大营销渠道，提高商业效益。
本文提出了商场招商调整方案，旨在帮助商场采取更加有效的招商策略，优化招商资源，实现经营发展的新突破。
商场招商现状分析商场的招商工作一直是一个重要的经营活动。
目前，商场在招商方面存在以下问题：1. 招商策略单一传统的招商方式只能通过固定的招商计划和模式吸引商家，难以满足不断变化的市场需求和商业模式的更新换代。
2. 招商资源调配不均一些商场将过多的精力和资源放在一些品牌上，而省略了其他品牌，导致资源浪费和营销效果不佳，同时也限制了商场发展的空间。
3. 合作渠道不够广泛商场与品牌的合作渠道单一，往往局限于商业租赁和品牌差旅等传统渠道，难以满足品牌的多元化需求，也难以及时捕捉商机和市场机遇。
商场招商调整方案为了解决以上问题，商场需采取以下调整方案：1. 制定多元化招商策略商场需要根据市场变化和商业模式的更新来制定相应的招商计划和策略，包括线上招商和线下招商等多种方式，以满足品牌的多元化需求，提高市场竞争力。
2. 优化招商资源调配商场需要更加合理地规划招商资源，同时优化租赁价值链，摒弃“一刀切”式的价格策略，制定更有针对性的租赁计划和价格，以提高租客满意度和招商效果。
3. 拓展合作渠道商场需要积极拓展合作渠道，与品牌建立良好的合作关系，同时以市场需求为导向，开发新的合作模式，比如合作营销、社会责任投资等，实现品牌与商场的互惠互利。
结语商场是市场竞争的重要场所之一，商场的招商工作对商场的发展具有至关重要的作用。
本文提出的商场招商调整方案，将有助于商场实现更好地招商，更优化地企业发展战略。
我们希望商场能够积极采取措施，不断优化和完善招商管理，为消费者提供更多更好的产品和服务，同时实现自身的发展和提高商业效益。
商场招商调整方案
商场招商调整方案一、背景随着商场业态的变化和购物中心形式的多样化，传统的商场招商模式已经不能适应当前市场的需求。
同时，随着互联网的发展，消费者的购物习惯和需求也在发生着改变。
为了适应市场变化和消费者需求，商场需要适时调整招商方案，提高商场的吸引力和竞争力。
二、现有问题目前，商场招商方案存在以下问题：1.缺少个性化招商方案。
传统的招商方案往往采用相同的模式进行，缺乏针对不同商铺的个性化、差异化策略，导致商户选择权值较低。
2.招商计划跟不上市场变化。
市场需求和消费者购物习惯的变化速度很快，但是商场的招商计划往往更新较缓慢，导致商场业态无法及时调整。
3.缺乏创新性。
商场招商方案缺乏创新性，往往停留在传统的招商方式上，无法吸引新型商户进驻，也无法满足消费者的需求。
三、招商调整方案为了解决上述问题，商场需要调整招商方案，采取以下措施：1. 个性化招商方案商场需要深入调研，了解当前市场上主流商户的市场定位、品牌特点和消费者关注点，并针对不同的商户提供相应的个性化招商方案，满足商户的需求和特点。
2. 招商计划的灵活性商场需要完善招商计划制定机制，将市场调研的结果作为招商计划的参考依据，并根据市场变化及时调整招商计划，以适应市场变化和消费者需求。
3. 创新招商方式商场需要创新招商方式，采用新型的招商方式，吸引更多的商户进驻。
例如，与电商合作，推出“线上选址、线下体验”的模式，满足消费者对于商品实体店的需求；与知名品牌合作，引进新品牌、新业态，提高商场的品牌影响力。
四、招商调整计划实施针对商场招商方案现有问题和需要调整的方面，商场需要制定招商调整计划，并确定实施时间表和实施步骤。
具体实施细节如下：1.完善招商人员的能力和素质，加强市场研究和调研。
2.与电商、品牌等方面的合作，探索新型招商方式。
3.根据市场变化和消费者需求，及时更新和调整招商计划。
4.在市场宣传和推广上进行重点突出，宣传商场招商方案的优势，吸引商户及消费者的关注。
购物中心招商调整方案
购物中心招商调整方案近年来，随着互联网的快速发展和消费升级的趋势，传统购物中心面临着诸多挑战和变化。
为了应对市场的需求变化，购物中心需要不断调整自身的招商策略和经营模式。
本文将提出一套针对购物中心招商调整的方案，旨在帮助购物中心更好地适应市场需求。
一、优化品牌结构购物中心作为一个多品类的消费场所，一个合理的品牌结构对其发展至关重要。
首先，购物中心需要评估现有品牌的表现和市场接受度，并剔除低效的品牌。
其次，购物中心应重点招商一些具有潜力的本土品牌和新锐品牌，以寻求差异化的竞争优势。
最后，购物中心可以引入一些高端品牌和奢侈品牌，以提升整体品牌形象和消费层次，吸引更多的潜在消费者。
二、打造特色主题购物中心在市场竞争激烈的情况下，需要通过打造独特的主题来吸引消费者，创造消费场景和体验。
购物中心可以根据自身地理位置、人文环境和商业定位等因素，确定一个特色主题。
比如，可以打造成绿色生态购物中心，将自然环境与消费场景相结合；也可以打造成文化艺术购物中心，将文化元素融入到购物体验中。
通过精心设计和装修，购物中心可以营造出独特的氛围，吸引消费者的目光并提升消费者的购物体验。
三、拓展文化娱乐业态传统的购物中心以商业购物为主导，但随着人们消费观念的转变，购物中心需要更多地注重提供多元化的文化娱乐服务。
购物中心可以引入电影院、儿童乐园、健身房、SPA中心等，为顾客提供舒适便捷的休闲娱乐场所。
此外，购物中心还可以举办各种文化活动和展览，以吸引更多的人群前来参与。
通过拓展文化娱乐业态，购物中心可以提高顾客的停留时间，增加顾客的流量和消费。
四、加强与电商的合作互联网的兴起给传统购物中心带来了很大的压力，但与其对立，购物中心可以与电商进行合作，实现互利共赢。
购物中心可以提供给电商一些实体展示和销售的场所，为消费者提供线上线下的一体化购物体验。
同时，购物中心还可以与电商合作举办各种营销活动和促销活动，吸引更多的消费者前来购物。
通过与电商的合作，购物中心可以借助互联网的力量，更好地满足消费者的多样化需求。
商场招商困难总结汇报
商场招商困难总结汇报商场招商困难总结汇报尊敬的领导：我是XX商场的招商部负责人，特向您汇报商场招商困难的情况。
在过去一段时间里，我们遇到了一系列的挑战，导致招商工作进展缓慢。
本次汇报旨在对这些困难进行总结和分析，并提出相应的解决方案。
首先，市场竞争激烈，增加了招商的难度。
随着经济的快速发展，各种商场如雨后春笋般涌现，形成了严重的竞争态势。
其他商场纷纷通过降低租金、提供优惠政策等手段吸引商家落户，而我们商场的硬件设施、品牌影响力等方面仍有待提高，这给我们的招商工作带来了较大的难度。
其次，商业环境的变化也对招商带来了挑战。
随着消费者需求和消费习惯的变化，很多传统行业正在经历转型和升级，特别是受互联网影响较大的行业。
这些行业对于商场来说是招商的重点对象，但由于他们对线上渠道的依赖较高，对线下商场的需求减少，因此我们在招商上遇到了困难。
另外，招商过程中的高成本也是一个挑战。
商场的招商不仅需要大量的时间和人力资源投入，还需要支付招商费用、广告宣传费用等。
在竞争激烈的市场环境下，商家对于招商费用的抗压能力下降，我们不得不面临着费用增加、利润减少的问题。
在面临这些困难的同时，我们也总结出一些应对之策：首先，提升商场的核心竞争力。
我们要针对目前存在的问题，加大硬件设施的改善和升级，提升商场内部的舒适度和服务质量，增强消费者的体验感和购物愿望。
同时，加大品牌建设和宣传力度，提高商场的知名度和影响力。
其次，与商家建立良好的合作关系。
我们要与商家建立长期稳定的合作关系，为他们提供更多的支持和帮助，共同发展。
可以通过提供更加优惠的租金政策、增加招商优惠等手段来吸引商家落户。
另外，我们还可以与商家共同开展促销活动，提高消费者的购买力。
最后，提高招商工作的效率和成本控制。
我们要加强团队建设和培训，提升员工的专业素质和招商能力。
同时，我们还要优化招商流程，简化审批程序，提高工作效率。
在招商费用方面，我们可以与供应商协商降低价格，寻找更为合理的广告投放方式，来降低成本，提高利润。
商场招商工作总结及下一步工作思路7篇
商场招商工作总结及下一步工作思路7篇第1篇示例：商场招商工作总结及下一步工作思路随着商场经济的快速发展，商场招商工作显得尤为重要。
在过去的一段时间里，我们商场的招商工作取得了一定的成绩，但也存在着一些问题和不足之处。
接下来我将对过去的工作进行总结，并提出下一步的工作思路。
一、工作总结：1. 招商规划不够清晰：过去我们在招商工作中没有制定明确的招商规划，导致招商方向不明确，反复无常。
下一步我们需要制定明确的招商规划，明确招商目标和重点行业，确保招商工作的有序进行。
2. 招商资源不够充分：在过去的招商工作中，我们没有充分调动内部和外部资源，招商渠道狭窄。
下一步我们需要加大招商资源的整合力度，充分发挥各方资源优势，拓宽招商渠道，增加招商成功率。
3. 招商宣传不足：在过去的招商工作中，我们没有做好招商宣传工作，导致招商信息传播不到位，影响了招商效果。
下一步我们需要加强招商宣传工作，利用各种宣传渠道，提升商场知名度，吸引更多优质商户入驻。
4. 招商服务不够到位：在过去的招商工作中，我们的招商服务不够周到，商户入驻后缺乏有效的跟进和服务。
下一步我们需要建立健全的招商服务体系，提供优质的入驻服务，帮助商户解决问题，促进商场和商户共同发展。
二、下一步工作思路：商场招商工作是一项复杂而又重要的工作，需要我们不断总结经验，不断创新工作方法，不断提升服务水平。
相信在大家的共同努力下，商场招商工作一定会取得更加辉煌的成绩，为商场的发展贡献力量。
第2篇示例：商场招商工作总结及下一步工作思路近期，我负责商场招商工作，经过一段时间的努力和探索，取得了一定的成绩。
在此总结工作经验，分析存在的问题，并提出下一步工作的思路和计划。
一、工作总结1. 工作成果通过积极开展市场调研和招商宣传活动，我成功吸引了多家优质商户入驻商场，丰富了商场的品牌和业态。
签订了多份长期合作协议，确保了商场的稳定经营。
2. 工作方法在招商过程中，我注重与商户建立良好的合作关系，通过细致的沟通和周到的服务，赢得了商户的信任和支持。
商场招商困难总结汇报材料
商场招商困难总结汇报材料商场招商困难总结汇报材料（1000字）一、引言商场招商是商场发展的重要环节之一，也是商场经营的关键因素之一。
然而，在实际的操作过程中，我们发现商场招商存在诸多困难，导致了招商工作的进展受阻。
为了更好地总结经验教训，提出解决方案，特将商场招商困难进行总结汇报。
二、招商困难1. 市场竞争激烈：目前，商场招商市场竞争激烈，各个商业地产项目争夺有限的资源，导致招商过程遇到了较大的阻力。
这使得商场招商面临着招商资源有限和竞争压力大的困境。
2. 招商渠道受限：目前，商场招商渠道相对较为单一，主要依赖于传统的面谈及招商会议等方式。
这种方式存在限制，无法覆盖到更广阔的招商人群，制约了商场招商的进程。
3. 品牌吸引力不足：商场作为招商对象，需要具备较高的品牌吸引力，吸引更多的品牌商家入驻。
然而，目前还有一些商场的品牌吸引力不足，无法吸引到知名品牌商家，从而影响了商场的招商成效。
4. 商场定位不清：商场的定位是商场发展的方向和目标，也是招商的基础。
然而，一些商场在定位上存在问题，无法明确自身的优势和特点，导致商场招商困难。
5. 招商策划不周：商场招商需要制定具体的招商策划方案，但目前一些商场在招商策划方面还存在不足，策划不具备针对性和前瞻性，导致招商效果不理想。
三、解决方案1. 加强市场营销能力：商场，特别是新开业的商场，需要注重提升自身的市场营销能力，提高品牌吸引力和市场竞争力。
可以通过提高服务质量、营造良好的购物体验和加强市场推广等方式增加商场的品牌吸引力。
2. 拓宽招商渠道：招商渠道的拓宽可以增加商场的曝光度和招商资源。
可以通过互联网等新兴渠道进行招商，例如推出官方网站、社交媒体营销等，吸引更多有意向的商家关注商场。
3. 完善商场定位：商场需要根据自身的资源和优势，明确自己的定位。
可以通过优化商场的业态布局，提高商场的特色和差异化，吸引更多的目标消费群体和品牌商家入驻。
4. 制定招商策划方案：商场招商需要制定具体的招商策划方案，明确目标、任务和具体措施，从而提高招商的针对性和前瞻性。
商业招商的难点与解决措施
商业招商的难点与解决措施嘿，大家都知道商业招商可不是件容易事儿啊！就好像要把一群挑剔的“财神爷”请进家门，这其中的难点啊，那可真是不少。
先说这找对目标吧，就好比你要在茫茫人海中找到那个最适合你的伴侣一样难。
你得清楚知道自己需要什么样的商家，不能瞎碰运气。
要是找错了，那可就麻烦啦，就像你本想找个会做饭的，结果来了个连锅都不会拿的，这不是添乱嘛！然后呢，就是竞争太激烈啦！大家都在抢那些好的商家资源，你得有自己的独特卖点才行。
这就好像一场赛跑，大家都拼命往前冲，你要是没点特色，怎么能脱颖而出呢？比如说，别人都只是提供场地，你要是能再给商家提供一些额外的服务，像营销支持啦，那不是就更有吸引力了嘛！还有啊，谈判也是个大难题。
价格啦，条件啦，都得谈得妥妥当当。
这可不像在菜市场买菜，随便还还价就行。
这得双方都满意，不然一拍两散，前面的努力不都白费啦！这就好像下棋，每一步都得深思熟虑，不能马虎。
那怎么解决这些难点呢？嘿，咱也有招儿！首先得把自己的优势搞清楚，明明白白地告诉商家，咱这儿为啥好，为啥值得你来。
就像你得把自己的优点大大方方地展示给心仪的人看一样。
然后呢，要多去了解商家的需求，投其所好。
人家喜欢啥，咱就尽量满足啥，这才能让人家心甘情愿地来呀。
还有就是谈判的时候，别死脑筋，要灵活一点。
该让步的时候让步，但也得坚守自己的底线。
这就像跳舞，有进有退，才能跳出好看的舞步。
另外，别忘了服务要跟上。
商家来了之后，得让他们感觉像在家里一样舒服，有啥问题都能及时解决。
不然人家下次可不来啦！再就是要多宣传自己，让更多的商家知道咱这儿有多好。
这就好比你得把自己打扮得漂漂亮亮的，才能吸引更多人的注意呀！总之啊，商业招商虽然难，但只要咱用心，办法总比困难多。
只要咱把这些难点一个个攻克，把那些商家都吸引过来，那咱的商业不就火起来啦！咱的钱包不就鼓起来啦！所以啊，别怕困难，大胆去干吧！原创不易，请尊重原创，谢谢!。
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购物中心招商困局与解决之道购物中心从广州太阳城96年开业，到现在这个行业应该发展差不多14年。
在这14年当中，行业的营运水平、理论水平都在不断的提高。
但是一直以来，招商给咱们的带来的困难是越来越多，而且是越来越明显。
造成这个原因是有很多方面的。
但是应该来说从这个行业的投资性质来说，这个是一个根本的原因。
为什么这么说？大部分的商业物业其实他的投资是由房地产开发商去投资的。
由于开地产开发在这个过程当中招商只不过是他认为是一个最后的阶段。
而恰恰招商是物业经营营运阶段的一个起点，所以这个是第一。
第二由于房地产开发在这个当中他把物业出售一部分的产权，所以在经营的当中又出现了一个矛盾，就是一个回报率的问题。
而作为经营象大家一起说的，象这几天很多专家也提到一个问题就是放水养鱼，有一个培育期，但是正因为这种矛盾而另到招商过程当中碰到这种困局。
还有一个就是供应和需求的不平衡，另到招商碰到瓶颈。
以佛山东方广场为例，我们看看我们是怎么样走出这个困境。
这个项目是在佛山的禅城区，是一个旧城区的改造项目，住宅是60万平方米，商业面积是25万平方米，总面积是85万平方米。
按照现在的定义也应该算是一个城市的综合体。
但是当初这个项目由于是一个旧城区的改造项目，所以在这个开发商对这个商业营运之前已经是有一些教训，教训在哪里呢？因为那个时候商铺的供应量是比较小的，所以基本上都是开发商完成了开发之后，都直接卖了。
而后续的经营是没有考虑到的。
所以这个项目由于当初开发商之前的一些另到投资者没有一个很好的信心的基础上，对这个项目开始已经做好了准备。
就是要有3到4年的市场培育的预期在里面。
同时这个项目已经在项目的开发过程当中，已经引进了主力店，而且是有两家的主力店。
那就是一个就是日本的GMS，第二个就是好用多大型超市，就是最后和沃尔玛合并的好用多。
既然有两个大型的主力店进来了，为什么没有一个很好的结果呢？就是因为开发商没有一个做法另到投资者进场的欲望不强。
还有就是资源的不足，严重的不足就是以广东在佛山市二级的市场，那个品牌基本是由经销商经营。
那品牌商不会在这个市场开发，而由经销商经营的话，他对这个区域太熟悉了。
同时由于当时佛山的市场是有限的，他们认为如果在这个旧城区这么庞大的商业物业能够做起来的话，真是天方夜谭。
同时这个物业因为规模太庞大，他能够做起来对于我们在原有的那些项目的经营当中其实是分时。
我们原来拿一些东西来实际上就是自己和自己竞争。
所以这个招商过程当中，是另到我们想尽了很多办法，刘总刚才说的那些策略我都想尽最后我们用自建百货公司的形势去突破。
那作为百货公司经营策略方面是可以能够暂时解决这个招商的问题。
第二个他可以作为整个购物中心的主导促销推广活动的领头羊去整合购物中心的商家的资源。
对于投资者来说，百货店能够给他带来一个两重受益，一个就是租金的受益，第二个就是百货店的经营的受益。
当然这个百货店也是有一个培育和成长的过程。
当然他也是要有一个投入和这个项目的投资回报的问题。
第一步我们用百货公司这个招商取得了一点的突破。
为什么是一点呢？因为刚才所说的所有的品牌都不认可，那我们怎么样去招商。
只能是用百货公司这个模式去招商用百货公司这种合作的方式去统领基本上是自造品牌的个体去用百货公司这种模式去经营。
那这样的话就算我们做百货公司和其它的百货公司又有什么样的竞争力呢？所以摆在我眼前招商可能解决了一部分的问题，还有生存的问题怎么去解决呢？那这个时候我们就来到了大连，找到了谢会长。
是谢会长给我们一个很好的启发，这个购物中心一定就是要做特色，第二我到现在还记得谢老给我说的那番话就是百货公司的人不适合做购物中心，特别是资力深的百货人。
为什么？我后来理解了，就是做百货公司其实百货公司的经营是商品，购物中心服务的是商户，是组合。
如果用百货公司的经营的模式理论去做购物中心是不可以的。
所以在这个方面一定要做特色。
第二个就是要做特色一定要做深做大。
那你才能在这个竞争中取得有利的位置，而且长期有竞争力。
所以我们在百货店没有任何品牌，为什么没有品牌？百丽这个牌子百货店必须有的配备，我在三年中和他们谈判了不下10次他才进来。
我们是打造这个市场。
我们要做这个规模，百货公司没有任何品牌，是用自创品牌的情况下我们要做鞋城。
为什么做鞋城女性对鞋的购物从冲动的频率是最大的。
而且鞋类的销售比例在百货公司是占的比较大的。
所以我们以鞋作为突破点。
以百货店里面大约80%的占5000平方，我们就用鞋城这个概念经营。
而且当初我们由于招商困难，这个时候我想到了自营。
所以有一部分我是自己掏钱去买那些不是品牌的品牌来这么做的。
同时因为作为购物中心，他除了百货店之外还有其它的配套功能是必须的。
所以在这个方面我们又考虑了，因为考虑到第二个概念就是要做数码城。
因为当时数码城这个概念在中华广场是做的最有特色的。
而且数码是年轻化的商品，潮流性的商品。
他比一般的穿戴的商品吸引力是最大的，我们又考虑在第二个鞋类商场大规模特色的时候，我们又靠考虑到做第二个规模大的就是要做数码城，来补强这个零售的功能。
东方广场是23万平方，他是分南北，中间是一个两万平方的大型广场。
下面是有4个组成，上面是6个，分两期开发，所以前面基本上是有商品，后面基本是一个功能区。
而前期开业只有是明珠百货和前面的那一个开业，而后续的因为工程的问题是放在半年之后开业的。
所以通过明珠百货开业的半年时间连同刚才我们所说的，等到指导了开业，我们又形成了有8万平方的销售商品的规模。
作为购物中心最重要的不是提供仅仅是商品的，更重要的是提供一种生活的方式。
而且是有更多的休闲的内容给他们作为配套服务，他们才有长期来到这个购物广场去不停的去消费。
所以在商品的功能、布局能够基本上确定下来之后，我们就大量的做广场的推广促销，所以第二年我们全年的推广和促销达到了500多次。
更不要说在佛山，就在广州这个力度也没有这么大。
而且我们充分利用广场的优势，慢慢的形成了一个休闲活动广场，每年的圣诞节，每年的平安夜，每年的元旦，每年的春节以及几大节日都是这个市民必来的一个活动区。
因为我们已经慢慢形成了一个圣诞夜的狂欢夜。
所以在商品布局我们慢慢的逐步的满场之后，我们又考虑到第二期的开发配比。
因为当时第二期的开发的定位出于售楼售卖这个考虑了，这个功能性是有点区别就是以小面积去售卖，就是全部卖出去。
正是由于后续的经营招商另到投资者有一个很好的改变就是其实商业物业能够做到规模特色你的收获前景会更大。
所以到了后期开发之后，投资者的理念已经开始转变。
不一定要卖，可以作为长期投资。
那这样的话有了这个基础，我们就更好的改变。
因为作为开发商要收回投资，他必须要在前期的那个回报率，已经对经营来说是最大的一个制约。
而作为功能商品类的一个租金，他提供了租金的价格。
第二是合作期比较长的。
所以在这个方面，我们和开发商达到了一个共识就是长期持有这个物业，那这样的话我们就能在这个功能方面实现了一个转变，所以在这个基础上，我们又增加了美食城。
美食城原来的定位就是旅游产品城的。
就是刚才所说的开发商是希望能够分享去卖，在短期回笼资金，就是因为商品的搭配和商品的招商不协调，而另他有改变。
更重要的是由于经营的特色慢慢的体现出来，而另到投资者在这个理解上，慢慢的去适应这个商业投资这个概念的转变。
所以另到我们这个功能的布局的改变是有很大的作用。
所以在这个方面我们作为一个经理人怎么样和投资者沟通，去一些实力另他们改变原来的做法，千万不要太急，太急的话你怎么去做呢？所以从这个旅游商品城转成美食城这个概念之后，因为广东人爱吃，吃在这个方面的占的比例比较大。
而且最大的一个作用就是他吸引更大的客流，所以应该来说，美食城的转型是东方广场从被动转为主动的一个最好最大的一个改变契机。
所以我们一个重要的项目关键是要找到一个切入点，能够另这个项目盘活的一个时机是最重要的。
在这个点上我们连同原有的东方书城，明珠百货，明珠百货里面的鞋城，已经是有4个最有特色的，其实这个最有特色就是最大规模的，因为最有特色是要在最大规模这个确立上慢慢造出来。
起码是一个规模上的优势。
有了人流，有了客流，商家才有进场的欲望，才有后期的改造升级的条件。
美食城改造过程当中，也是很痛苦，跟百货公司一样，没有核心店主力店，没有美食城也需要一个核心店，一个主力店，你要有一个什么卖点另到投资者进来投资的？我们又想到了第二家的投资，就是要做一个大的中餐厅。
而按照那个投资汇报，应该还是不错的。
但是我们认为还是转到别人来做，不要自己来做。
所以大家听到那个投资经营方向，可能在这个方面有他们的考虑，但是作为我们的策略就是，因为我们是物业经营，不是每个行业都经营，这样的话每个行业的投资又带来每个行业的经营风险，我们每个投资都要考虑到风险规避问题。
所以我宁愿在这个餐厅这个酒店的投资方面，我们先出装修费，然后在后面的经营方面由商家在每个月的分成当中给我们。
最后采取的这个策略，有了这个策略之后，我们的名声就打出去，和东方广场合作，他的前景是非常好的，起码是没有风险。
那就是在座的要做信誉的问题。
所以美食城的成功带给我们最大的收获就是商家为我们做广告。
东方广场起码在商家还有一个过程，但是在商家里面潜在的商家里面就是东方广场风险不大，起码他们能够为我们提供了一些保证就是信息保证、资金保证，所以这是很重要的。
前面那几个卖点出来之后，我们又增加了娱乐性的功能。
增加了电影院。
就象刘总刚才说的电影院的规划设计和原来有不同。
原来是没有电影院的，结果又要重新去改造投入。
但是这个花费我们认为是值得的。
因为现在电影院已经慢慢成为高层的主力店去打动人流，当然他的回报是比较小的，但是他充当了高层的主力店的作用。
我们在引进电影院的同时，也做大电玩、网吧等最大规模的功能。
另到这个娱乐城是健康的娱乐城的同时，所以这个慢慢的形成。
反过来这个功能性的体现出来之后，作为零售功能的补充以及我们的大力的促销推广活动，而另佛山的市民慢慢的转过来。
特别是指导卖场的功力慢慢体现出来。
因为日本的企业他做的效应不是马上的，他要的是长期的，所以在我们要跟他们合作，首先要考虑到他们的经营策略，我们前期慢慢的要把他的那个魅力慢慢引出来，到最后他的魅力散发出来之后，他的影响力是很大的。
三年之后我们慢慢的形成了这个卖场是佛山首家的，佛山最大的百货公司、佛山最大的数码城、佛山最大的折扣城、佛山最大的休闲娱乐城、佛山唯一的新华书店也就是东方书城加上我们的金银珠宝区，这七个最大的规模特色区域，也就是我们已经形成了一主业一特色的板块，而另到这个10个小的购物中心所铸成的商业联合体，慢慢的体现了它的规模大的这个威力。
然后在这个基础上，我们就进入了一个优化调整期，包括百货公司的升级。
我们现在已经基本上可以选择品牌。