(精)注会经济法

第三章物权法律制度
本章考情分析
在最近3年的考试中，本章的平均分值为18分，2015年的分值为19分。

自2012年以来，均有两个案例分析题来自《物权法》和《合同法》的结合，希望考生高度重视。

最近3年题型题量分析表
题型2013年2014年2015年
单选题2题2分2题2分1题1分
多选题1题1.5分1题1.5分2题3分
案例分析
16分12分15分
题
合计19.5分15.5分19分
本章教材的主要变化
2016年教材对本章内容进行了多处文字性调整，值得考生关注的是，对“浮动抵押”的内容进行了调整。

需要说明的是，为了帮助考生更好地理解教材内容，本章对相关考点的讲解并未完全按照2016年教材的顺序，而且结合了第四章的部分内容，希望考生理解。

本章基本结构
第一单元物权法律制度概述
【考点1】物的种类（P34）
1.可替代物与不可替代物
动产可分为可替代物与不可替代物。

交易客体为可替代物（如普通的可口可乐）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画，具有唯一性）一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。

2.主物与从物
认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：（1）二者在物理上互相独立；（2）二者在存在主、从关系：A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B 物为从物。

【案例】（1）房屋与窗户不属于主物、从物关系，因为窗户不具有物理独立性，只是房屋的组成部分；（2）鞋子与袜子均具有独立的经济用途，不属于主物、从物关系；（3）茶杯和杯盖属于主物、从物关系。

3.原物与孳息
孳息是独立于原物的物，原物、孳息属于两个物。

因此，尚在母
牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息；尚未与苹果树相分离的苹果，也不属于孳息。

（2009年多选题）
【例题•多选题】根据物权法律制度的规定，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（）。

（2009年）
A.母牛腹中的小牛
B.苹果树上长着的苹果
C.母鸡生的鸡蛋
D.每月出租房屋获得的租金
【答案】CD
【考点2】物权的种类（P35）（2013年多选题）
1.物权包括所有权、用益物权（如建设用地使用权）和担保物权（包括抵押权、质权和留置权）。

2.自物权和他物权
所有权属于自物权，用益物权和担保物权则属于他物权。

3.独立物权和从物权
能够独立存在的物权为独立物权（如所有权、建设用地使用权）；从属于其他权利、不能独立存在的物权为从物权（如担保物权）。

【例题•多选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够
成为所有权客体的有（）。

（2013年）
A.月球表面
B.药品
C.土地
D.存有计算机程序的光盘
【答案】BCD
【解析】所有权是指在法律限制范围内，对物为全面支配的权利。

月球表面不具有可支配性，不属于物，不能成为所有权的客体。

【考点3】物权法的基本原则（P36）（2015年多选题）
1.物权法定原则
根据《物权法》第5条的规定，物权的种类和内容，由法律规定。

【解释1】（1）行为人违反“种类法定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该行为无效；（2）行为人违反“内容法定”原则，设定与法定物权相异的内容，该行为无效。

【解释2】物权法的基本原则体现了物权与债权的基本区别。

物权法定原则旨在限制当事人的物权创设自由，原因在于，物权具有绝对效力，如果允许当事人任意设置，可能不利于交易安全。

债权则不同，其效力仅及于当事人自己，故不仅债权内容可由当事人自由设定，债权类型亦为开放，《合同法》所规定的15种有名合同仅具示例意义，在此之外，还存在大量合法的无名合同。

【解释3】《物权法》第5条所称“法律”，不限于《物权法》，包括一切由全国人大及其常务委员会制定的“法律”，但不包括行政法规
与地方性法规，亦不包括司法解释与司法判例。

2.物权客体特定原则
物尚未存在固然不可能存在物权，物尚未确定也谈不上物权。

而债权的客体是当事人的给付行为，并不直接存在于物，故不奉行特定原则。

因此，即使物尚未确定、甚至尚不存在，也不影响债权合同（未来物的买卖合同）的有效性。

3.物权公示原则
（1）公示原则
不动产的权利状态通过“登记”制度表示，而动产的权利状态则通过“占有”表示。

（2）公信力
所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示的物权并从事了物权交易的人，法律仍承认物权变动的法律效果。

公信力是善意取得的必要条件。

【案例】甲、乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。

现甲、乙正闹离婚。

一日，甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同。

丙将房款交与甲，并与甲一起办理了产权过户登记手续。

几个月后，乙得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。

在本案中：（1）丙基于善意取得制度依法取得了该房屋的所有权；（2）乙无权要求丙返还房屋，但可以要求甲承担赔偿责任。

【例题•多选题】根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（）。

（2015年）
A.物权相对原则
B.物权法定原则
C.物权公示原则
D.物权客体特定原则
【答案】BCD
【解析】物权法的基本原则包括：物权法定原则、物权客体特定原则、物权公示原则。

【考点4】物权的取得方式（P38）
1.原始取得
所谓物权的原始取得，是指物权的取得非自他人之手继受而来。

例如，基于合法建造而取得房屋的所有权。

2.继受取得
继受取得的典型形式是基于“法律行为”（如房屋买卖），也可基于法律行为之外的方式（如继承）。

【解释1】判断物权取得属于原始取得还是继受取得，关键在于所取得的权利是否源自其前手。

【解释2】所谓先占，是指以“所有权人”的意思占有“无主动产”。

先占人基于先占行为取得对无主动产的所有权，这是基于法律的直接规定，而非自他人之手继受而来，因此，先占属于物权的原始取得。

第二单元不动产的物权变动
【考点1】不动产物权变动的情形（P40）
1.登记生效
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

（2011年案例分析题）
【解释1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和转让以及不动产的抵押必须登记，登记生效。

【解释2】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。

（2009年单选题）【例题1•单选题】甲拟移民国外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。

后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。

根据物
权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。

（2009年）
A.合同尚未生效
B.合同生效，但是甲有权解除合同
C.合同生效，乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任
D.合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失
【答案】C
【例题2•单选题】甲向乙购买房屋一套，并已支付一半价款，剩余价款约定在过户登记手续办理完毕后2个工作日内付清。

乙在办理房屋过户登记手续前反悔，要求解除合同。

甲诉至法院，要求乙继续履行合同。

根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。

（2009年）
A.房屋产权未过户，合同尚未生效
B.房屋产权未过户，合同尚未成立
C.合同已经生效，但法院应当判决解除合同，乙赔偿甲的损失
D.合同已经生效，乙应当继续履行合同
【答案】D
2.登记对抗
（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）地役权自地役权合同生效时设立。

未经登记，不得对抗善意第三人。

【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏大海，便与相邻的乙约定：乙盖的楼房不得超过2米，作为补偿，甲每年支付给乙1000万元。

双方于4月1日签订了地役权合同，于4月10日办理了地役权登记手续。

乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。

在本案中：（1）地役权自4月1日（而非4月10日）设立；（2）如果乙将其建设用地使用权转让给丁，由于地役权进行了登记，则甲可以向丁主张地役权；如果地役权未经登记，且丁属于不知情的善意第三人，则甲不能向丁主张地役权。

3.非基于法律行为的物权变动
（1）基于事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

（2008年案例分析题）。