房地产经营与管理

附件一：远程与继续教育学院云南学习中心科目：房地产经营与管理学习中心：云南曲靖学号： 095F06123097姓名：王明位专业：土木工程层次：本科2013学年秋季学期中国地质大学(武汉)远程与继续教育学院房地产经营与管理课程作业1 （共 3 次作业）学习层次：专升本涉及章节：第1章——第3章一．名称解释1. 房地产：对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。

地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

房地产总是固定在一个地域之内，非经破坏变更不能移动其位置，因而又得名不动产（real-estate）.法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

2、投资：投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。

房地产经营分析中所讨论的投资，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。

3、成本：指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。

房地产经营中的成本主要包括产品开发成本、经营成本和期间费用。

4. 利润：利润是企业经济目标的集中表现，企业尽享房地产开发投资的最终目的是获取利润。

房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加厚的英语部分，称为投资者的经营利润，这是新创造价值的一部分。

二．简答题1．我国房地产开发经营业经历了哪些发展阶段？我国房地产开发经营业主要经历了以下五个时期：1)1949年以前。

主要是以土地和房产的私有制为基础的，在长达2000的封建历史中出现的一定规模的土地和房屋的租赁、买卖经营活动。

2)1949-1955年。

解放初期，我国政府对房地产秩序进行稳定的阶段，建立新的房地产管理机构，制定有关政策规定。

3)1955-1965。

对资本主义商业的社会主义改造阶段，确立了公有制社会主义城市房地产中的主体地位。

4)1966-1978年。

“十年动乱”时期，城市房地产管理工作受到严重的破坏。

5)1978年以后。

我国房地产的房地产业的发展，经历了从“概念”阶段、“成长”阶段到“膨胀”阶段再到“理性”阶段的过程2. 可行性研究的主要内容是什么？由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，所以，可行性研究的内容亦不尽相同，各有侧重。

一般的，房地产开发项目可行性研究，应包括以下主要内容：1)项目概况；2)开发项目用地的现状点差及拆迁安置方案的制定；3)市场分析和建设规模的确定；4)规划设计方案的选择；5)资源供给条件分析；6)环境影响评价；7)项目开发组织机构和管理费用的研究；8)开发建设计划的编制；9)项目将经济及社会效益分析；10)结论及建议。

3. 开发项目投资由哪几部分组成？房地产开发项目投资估算的范围，包括：1)土地费用，取得开发项目用地而发生的费用；2)前期工程费，前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及其他支出；3)房屋开发费，包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费；4)管理费，企业在组织和管理开发经营活动中发生的费用；5)财务费，企业为筹集资金而发生的各项费用；6)销售费用；7)开发期税费，8)其他费用，主要包括临时用地费和临时建设费等杂项费用；9)不可预见费。

三．论述题以你自己熟悉的某个楼盘或社区为例，撰写一份开发项目的可行性研究报告（参考教材P57）中国地质大学(武汉)远程与继续教育学院房地产经营与管理课程作业2（共 3 次作业）学习层次：专升本涉及章节：第4章——第7章一．简答题1. 房地产开发的具体程序是什么？房地产开发的主要程序包括八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、项目立项、获取土地使用权、规划设计与方案报批、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。

这八个步骤也可以分为四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。

2. 土地使用权取得的管理内容有哪些？土地使用权的管理包括以下内容：1)土地征用的管理；2)土地使用权出让的管理；3)土地使用权转让的管理；3. 房地产开发企业设立条件有哪些？房地产开发企业是依法设立的具有企业法人资格的经济实体。

设立房地产开发企业应该具备下列条件：1)有符合公司法人登记要求的名称和组织机构；2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；3)注册资本在100万元以上；4)由4名以上持有资格证书的房地产业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上的持有资格证书的专制会计人员；5)法律法规规定的其他条件。

4. 物业代理的作用体现在哪些方面？1)通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位；2)通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效地引导；3)从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参加整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标；4)按照职业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼服务手续服务；5)帮助买卖双方进行有关融资安排；6)提高市场运行效率。

5. 促销组合的含义是什么？促销组合是指企业根据促销的需要，对广告、粗细哦啊促进、公关宣传与人员推销等各种促销方式进行的适当选择和综合编配。

主要由五种工具组成：广告、直销、销售促进、公关与宣传和人员推销。

6．房地产交易包括哪几种形式？房地产交易的具体方式主要包括开发商自行租售和委托物业代理两种。

1)开发商自行租售，一般是式大型房地产开发公司有自己的销售网络或渠道，或者在当开发项目很快可以租售出去的项目上，企业会选择自行租售。

2)委托物业代理，即是开发商将项目的租售委托给物业公司进行租售。

二．论述题结合你身边熟悉的楼盘谈谈房地产定价策略选择。

价格是市场营销组合因素中十分敏感而又难以控制的因素，而在房地产开发商来说，价格直接关系到市场对其所开发的项目的接受程度，影响市场需求和开发商利润。

所以掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，确保预期利润和其他目标的实现具有重要的作用。

房地产定价方法主要有三种导向：1、成本导向定价；2、购买者导向定价；3、竞争导向定价。

在定价中还存在各种技巧包括价格折扣与折让、心理定价与差别定价以及产品组合定价等。

下面我们就以恒大地产集团有限公司在某市开发区的项目为例介绍产品房地产的定价策略。

项目简介：该项目属于一个综合小区，位于该市的繁华地段，交通便利。

规划中由普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场以及健身馆、保龄球馆等体育娱乐设施。

策略选择：恒大地产作为我国房地产知名企业，首先在信誉与质量中对于消费者具有较高的吸引力，同时根据恒大地产的企业理念我们可以采取价值定价法以及产品线定价法，针对该综合小区的不同质量、类别采取相应的定价，根据成本差额对普通住在、公寓、别墅之间制定基本的差距定价。

同时因为该综合小区内有用健身房和保龄球馆等体育娱乐设施，开发商可以采取产品束定价法，来吸引更多的特定爱好顾客。

房地产的定价策略是各种各样的，同时也不是仅仅的使用单一的一种，有时候对于一个项目可能会采取很多种类的定价方法，以吸引顾客达到房地产开发商租售的目的。

所以我们不能局限于书中介绍的方法与策略，应灵活掌握并加以运用。

中国地质大学(武汉)远程与继续教育学院房地产经营与管理课程作业3（共 3 次作业）学习层次：专升本涉及章节：第8章——第12章一．名词解释1. 房地产产权：以房地产为标的产权，称为房地产产权。

在房地产产权中，有房屋所有权；有从国有土地所有权分离出来的土地使用权；有以产权为担保和债权并存的房地产抵押权等。

2. 房地产产籍：是指记载房地产权属关系的各种簿册资料的总成。

房地产产籍资料包括在房地产权属中申请登记、调查、测绘、确权及发证等过程中获得的各种图、档、卡、册及相关资料。

这些档案资料反映了房地产的权属、坐落、位置、用地面积、房地权界、房屋建筑面积、结构、层数、建筑时间、权源、用途、有无设定他项权利是否受到限定等基本情况。

3. 房产税：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房产税的特点：1）房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2）征收范围限于城镇的经营性房屋；3）区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于只用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。

4. 物业管理：“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译过来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。

从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。

5. 房地产中介服务：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

其中，房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

房地产积极是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

二．应用计算题1. 某房地产开发商以200万元购得某块土地，开发成本及各项费用为500万元，建成后转让，取得收入为1600万元，请计算应缴纳的土地增值税为多少？解：增值额=转让房地产收入-扣除项目金额即：增值额为 1600-200-500=900（万元）增值额超过扣除项目金额（200万元+500万元）的100%，未超过200%，税率为50%。

土地增值税税额=900×50%-（200+500）×15%=345万元所以，应缴纳的土地增值税为345万元。

三．简述题1. 物业管理的内容主要包括哪些方面？是如何具体体现的？物业管理的内容包括：1)房屋的维护与修缮管理。

房屋的维护与修缮管理是物业管理主要部分。

住宅小区内房屋及设备的维护管理，是为了保证防污剂设备能在正常状况下使用；不因不合理、不正确的使用造成损坏；保持房屋及设备的完好，延长使用年限。