2012年房产估价师考试《理论与方法》精讲班课件【讲义】 6~8讲
2012年房地产估价考试理论方法精选辅导(4)
于10月13~14日开考，尚未开始，为帮助学员更好的参加考试，特摘章节重点供大家复习参考,本节主要阐述相关知识点希望对您有所帮助！通常需要把建筑物从土地定着物中单列出来，将房地产定义为“土地以及建筑物等地上定着物”。
通常强调房地产是实物、权益和区位三者的结合体。
如果综合以上方面给房地产下个完整的定义，那么它是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。
二、房地产实物、权益和区位的含义(掌握)房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外观、、设施设备、装饰装修等。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的、该实体组合完成的功能等方面。
房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和好处(benefits)。
房地产权益以房地产权利为基础，包括：①房地产的各种权利。
②受到其他房地产权利限制的房地产权利。
③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。
④房地产的额外利益或收益。
房地产权益以房地产权利为基础。
中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。
房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
房地产所有权具体有土地所有权和房屋所有权。
中国现行的房地产所有制，是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要为私人所有。
因此，中国土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。
房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。
单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。
共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。
共有又有按份共有和共同共有。
按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权;共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。
2012年房地产估价师《理论和方法》：特殊交易方式的交易
2012年房地产估价师《理论和方法》：特殊交易方式的交易特殊交易方式的交易。
例如拍卖、招标、哄抬或抛售等。
房地产正常成交价格的形成方式，应当是买卖双方根据市场供求关系，经过充分讨价还价的协议方式。
拍卖、招标等方式容易受诸如现场气氛、情绪，竞买人之间的争强好胜，甚至购买房地产看中的不是房地产本身的价值而是购买房地产这一行为所带来的广告宣传效应等非理性因素的影响，而使成交价格失常。
但中国目前土地使用权出让是例外。
拍卖、招标、挂牌方式形成的价格尽管也要受上述非理性因素的影响，但相对于协议方式较能反映市场行情，协议方式形成的价格往往偏低。
其原因是管理体制尚不完善，出让人是政府(实际的运作者是政府的某个部门及某些个人)，受让人是与自身利益较为密切的个人、企业等，从而协议方式出让的结果往往是政府让利。
如果出让人是追求自身利益化的“理性经济人”，就难以出现这种情况。
交易税费非正常负担的交易。
在房地产交易环节往往需要缴纳一些税费，例如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、公证费、补交出让金等费用。
根据税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，例如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税;有的税费应由买方缴纳，例如契税、补交出让金等费用;有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，例如印花税、交易手续费。
正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。
需要评估的估价对象价值，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。
但在实际的房地产交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳;或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。
例如，土地增值税本应由卖方缴纳，却协议由买方缴纳;契税、补交出让金等费用本应由买方缴纳，却协议由卖方缴纳;交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中的某一方全部负担。
2012年房产估价师《理论与方法》习题班课件【讲义】第1章要点
第一章房地产估价概论前言学习方法：进行每章学习之前，先做习题，做题时尽量不要依赖猜测，做任何选择和判断都要有自己的充足理由。
不清楚的宁可不做，空着。
做完后再听习题班的讲解。
对做错的题目，一定要返回去看书，或者重听基础班对该知识点的讲解，以加强理解和记忆。
本章主要以小题的形式考核。
总分值7-8分。
难度不大，考点相对比较集中。
一、单选1.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A.传统评估业务B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估『正确答案』C『答案解析』房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。
注意：题干中有“停产停业损失”字样，选项中仅有C有“损失”字样。
参见教材P4-5。
2.某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。
因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。
预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。
A.49627B.57647C.65548D.65920『正确答案』C『答案解析』该住宅因被水淹造成的损失为50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×（1-1.005-6）＝65547.57（元）参见教材P20-21。
3.高层建筑物地价分摊，属于（）。
A.房地产咨询业务B.房地产价值分配业务C.房地产价值提升评估业务D.房地产价值减损评估业务『正确答案』B『答案解析』注意题干中的提示：分摊的“分”。
分摊，属于价值分配的业务范畴。
参见教材P4。
4.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
A.发明B.发现C.创造D.确定『正确答案』B『答案解析』估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。
2012年房产估价师《经营与管理》精讲班课件【讲义】30~33讲
第七章风险分析与对策【考情分析】■ 本章考试所占分值较大■ 2011年、2009年均有一计算题近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节房地产投资项目不确定性分析第二节盈亏平衡分析第三节敏感性分析第四节风险分析第五节决策的概念与方法第六节房地产投资决策中的实物期权方法第一节房地产项目不确定性因素的分析1.房地产开发项目的主要不确定性因素2.房地产置业投资项目的主要不确定性因素3.不确定性因素的相互作用4.不确定性分析的种类【重点难点】如何选择开发项目资本化率■ 采用市场法，选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率【2010年真题】下列不确定性因素中，属于“开发－销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。
A.土地费用B.权益投资比率C.运营费用D.开发期E.贷款利率[答疑编号5573070101]【答案】ADE【解析】对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。
参见教材P211－215。
【2008年真题】房地产开发项目的主要不确定性因素有（）。
A.开发期和租售期B.权益投资比率C.资本化率D.贷款利率E.运营费用[答疑编号5573070102]【答案】ACD【解析】注意区别开发投资与置业投资的不确定因素是不同的。
BE是置业投资的不确定性因素。
参见教材P215。
2.房地产置业投资项目的主要不确定性因素■ 购买价格■ 权益投资比率（资本金占初始投资的比例）■ 空置率■ 运营费用【重点难点】权益投资比率■ 权益投资比率是指投资者所投入的权益资本或资本金占初始投资总额的比例■ 权益投资比例低，说明资本金少，借款资金多，使用了高的财务杠杆，投资者的风险和报酬相应增加，权益投资收益率高■ 当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率■ 金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率【重点难点】运营费用■ 通过签署长期物业协议可以减少运营用的变动，但无法排除通货膨胀的影响，也无法减少大修理费用的变化【2011年真题】下列房地产投资项目不确定性因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。
2012年房地产估价师《理论和方法》：毛租金乘数法
2012年房地产估价师《理论和方法》：毛租金乘数法对应着不同种类的年收益，收益乘数具体有毛租金乘数(gross rent multiplier，GRM)、潜在毛收入乘数(potential gross income multiplier，PGIM)、有效毛收入乘数(effective gross income multiplier，EGIM)和净收益乘数(net income multiplier，NIM)。
相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。
1.毛租金乘数法毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，即：房地产价值=毛租金×毛租金乘数毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即：毛租金乘数=价格/毛租金毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。
当采用月租金来求取估价对象的价值时，应采用价格除以月租金求得的毛租金乘数;当采用年租金来求取估价对象的价值时，应采用价格除以年租金求得的毛租金乘数。
毛租金乘数法的优点是：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料;②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值;③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。
毛租金乘数法有以下缺点：①忽略了房地产租金以外的收入;②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。
毛租金乘数法一般用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。
但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个补充。
2.潜在毛收入乘数法潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法，即：V=PGI×PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即：PGIM=V/PGI与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。
2012年房产估价师《理论与方法》习题班课件【讲义】第4章
第四章房地产价格影响因素本章考题在8-9分，分值在10分左右，难度一般，属于比较重要的章节一、单选题1.关于房地产价格影响因素的说法中，正确的是（）。
A.同一影响因素及其变化，对房地产价格的变化的影响是完全相同的B.同一影响因素及其变化，在不同时期，对房地产价格的变化的影响也是完全相同的C.道路建设对住宅房地产价格的影响总是积极正面的D.紧缩房地产开发贷款对市场价格的影响存在时间的滞后性『正确答案』D『答案解析』同一影响因素对房地产价格的影响是不尽相同的；同一因素在不同时期的影响也是不同的；道路建设对住宅价格的影响具有双重性，改善了交通通达性会增值，噪声和尾气污染会贬值。
参见教材P118-119。
2.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了（）对地价的影响。
A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状『正确答案』D『答案解析』土地重划和调整，改变的就是土地的形状。
参见教材P122。
3.商业房地产位置的优劣主要取决于（）。
A.周围环境状况安宁程度B.位置有利于原料和产品的运输C.交通是否便捷及离市中心的远近D.繁华程度临街状况『正确答案』D『答案解析』参见教材P128。
4.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。
A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离『正确答案』A『答案解析』空间直线距离，受交通条件限制，有时是无意义的。
参见教材P132。
5.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件『正确答案』D『答案解析』交通条件和位置因素是平行的关系。
6.影响某套住房价格的实物因素不包括（）。
A.装修B.户型C.层高D.楼层『正确答案』D『答案解析』楼层属于区位因素（空间区位）。
参见教材P122。
7.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。
2012年房产估价师考试《理论与方法》精讲班课件【讲义】 27~28讲
2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》第十一章地价评估和地价分摊考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。
考情分析2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》第一节地租理论及测算1.地租的含义（熟悉）狭义，指利用土地所获得的超额报酬广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬基本含义，是一种纯粹的剩余物2.地租现象（熟悉）农产品价值是按照最劣等地的平均成产成本、最远区位的运输成本来确定的。
所有优于最劣等地的农地，都有级差地租。
3.地租理论的回顾（了解）4.地租的测算（熟悉）（1）地租测算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者利润说明：公式中的土地上投入资本的利息，是除土地投入之外其它投入资本的利息（不包括土地价值的资本的利息）。
（2）土地是在最佳用途下使用的——竞标地租理论（3）土地是在最佳集约利用下使用的——马克思级差地租Ⅱ理论，同一地块上连续追加投资，边际投资效率递减（4）销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的（5）土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格＝PQ实际测算地租的具体方法4种：——从房租中分离出地租地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润——由地价求出地租，地租=地价×资本化率——采用市场法求出地租——采用类似假设开发法求出地租2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》第二节路线价法1.路线价法的含义（熟悉）是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来求取该街道其他临街土地价值的方法。
2012年房产估价师《相关知识》精讲班课件【讲义8~10讲
大家论坛第四章本章内容近几年考试变动较大，大部分年度的分值都在3分左右，是比较重要也是比较难复习的一章，下表示对各年度考试情况及题型做的一个总结：题型07年08年09年10年单选题工程项目的划分—单位工程基本预备费（计算）定额计价与工程量清单计价的区别（先算、还是后算工程量）1.涨价预备费的计算2.施工定额为工程建设定额中子目最多的定额多选题造价控制方法定额种类（根据用途）工程建设各阶段影响工程造价的因素判断题工程量清单报价依据建筑安装工程直接费的构成索赔原因（包括合同变更）计算分部分项工程量的顺序综合题分数小计1分占40分的2.5% 3分占40分的7.5% 3分占44分的6.8% 3.5分占39分的8.97%本章一共四节，第一节是工程造价及其构成，第二节是工程量计量，第三节是工程建设定额，第四节是工程造价的计价与控制。
就历年考试情况来看，本章第一节和第四节出题频率相对较高，需重点认真复习。
本章内容重点：本章不少内容与第三章建筑工程知识紧密相关，主要涉及的技术规范包括：原建设部标准《建设工程工程量清单计价规范》《建筑安装工程费用项目组成》《建筑工程建筑面积计算规范》《房产测量规范》等。
本章的主要考点：1）要熟悉工程项目的划分，特别是学会建设项目、工程项目、单位工程、分部工程、分项工程几个概念的区别和各自的特点。
教材中提到的一些例子需要注意，例如：一个工厂、学校或一条铁路属于建设项目，高等院校的综合教学楼属于工程项目，土建工程、电器安装工程、工业管道工程、暖卫工程、通风工程等属于单位工程，土石方工程、楼地面工程属于分部工程等。
2）工程造价计价的基本原理与方法，这里需要注意的是，工程造价控制的基本原理，大家论坛它是一个全过程动态控制。
特别是知识点“要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价”很重要。
第一节工程造价及其构成一、工程造价概述1.工程造价的含义两种，教材第124页。
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第三章房地产价格和价值考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。
考情分析本章考题在6-8题，考分分布为8-10分，考题多，开始涉及计算题了特别提示：熟练使用函数功能计算器第一节房地产价格的含义和形成条件1.房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。
房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付。
2.房地产价格的形成条件（三条件）：有用性，稀缺性，有效需求（意愿＋购买能力）第二节房地产价格与一般物品价格的异同（5个）与一般商品不同在于：(1)房地产价格与区位关系密切(2)实质上是房地产权益的价格(3)房地产价格同时有买卖价格（有交换代价的价格，也称源泉价格）和租赁价格（使用代价的租金，也称为服务价格）(4)容易受交易者的个别情况的影响(5)形成的时间较长第三节房地产供求与价格1.房地产需求房地产需求，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
需求的条件：购买愿意＋购买支付能力房地产市场需求：在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。
形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。
A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求[答疑编号505561030101]『正确答案』AB『答案解析』参见教材P85。
2.决定房地产需求的因素（5因素）(1)该房地产的价格水平（一般是负相关，但是有例外——炫耀物品和吉芬物品）(2)消费者的收入水平（正常商品正相关，低档商品负相关，举例：如出行交通工具选择，出租车和公汽）(3)消费者的偏好（正相关）(4)相关物品的价格水平重要考点：区分：替代品——某商品价格上升，导致另一种商品需求增加（举例：保障性住房与商品住房）互补品——某商品价格上升，导致另一种商品需求减少（举例：商品住宅与装修）(5)消费者对未来的预期：对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的预期（正相关，如买涨不买跌）房地产需求曲线，表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线。
【难点】需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移）需求量的变动，仅只价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）2.房地产供给（熟悉）房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。
两个条件：供给愿意＋供给能力房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者供给的总和潜在供给量＝存量－灭失量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新竣工量决定房地产供给量的因素：该房地产价格水平（正相关）。
该房地产的成本水平（负相关）。
该房地产的开发技术水平（正相关）。
房地产开发企业和拥有者对未来的预期■预期价格上升，则会增加供给量■预期价格下降，则会减少供给。
房地产供给曲线是表示房地产供给量与价格之间的关系的曲线。
【难点】供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化（整条供给曲线的位移）与需求量的变化和需求的变化类同。
3.房地产均衡价格（熟悉）是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格。
4.房地产供求状况的四种类型全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况。
也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场。
第四节房地产价格和价值的种类（重中之重）1.价值、使用价值和交换价值（了解即可，没有考点）使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。
在房地产估价中所讲的价值是指交换价值关系：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就一定没有交换价值。
没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。
房地产既有使用价值也有交换价值2.成交价格、市场价格、理论价格和评估价值成交价格指在房地产交易中交易双方实际达成交易价格。
（两个特点：是已经完成的事实，是个别价格）【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。
三者关系：最高买价≥成交价≥最低卖价。
最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的议价能力【重点】买方市场与卖方市场买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。
成交价偏向最低卖价。
卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。
成交价偏向最高买价。
在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。
（）【2008年真题】[答疑编号505561030102]『正确答案』对『答案解析』卖方市场下，卖方处于主动，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。
参见教材P91。
正常成交价格：指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响。
条件（7个）■公开市场■交易对象本身具备市场性■众多的买者和卖者■买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿■自私且理性的经济行为（经济人假定）■买者和卖者都具有完全信息■适当的期间完成交易按土地出让方式划分的成交价格招标成交价——可实现高地价拍卖成交价——最能抬高地价挂牌成交价——可实现高地价协议成交价——一般会降低地价一般情况下，协议地价最低，其次是招标地价，最高的是拍卖地价。
在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。
【2011年真题】A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价[答疑编号505561030103]『正确答案』C『答案解析』严格审题。
因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价；而如果是政府部门委托估价，则可能是挂牌底价。
参见教材P94。
市场价格，是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数、中位数或众数）理论价格，在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格。
【辨析】市场价格和理论价格市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格理论价格是一种完美状态下的价格，则市场价格是一种长期正常状态下的平均价格正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动房地产估价是评估房地产的市场价格（也是客观的价值）评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值。
它是估价师的估计值【辨析】市场法——比准价格、成本法——积算价格、收益法——收益价格收益法的收益价格倾向于最高买价，趋向于理论价格成本法的积算价格倾向于最低卖价市场法的比准价格倾向于成交价格，趋向于市场价格正常成熟市场下，三种价格应该基本一致房地产泡沫情况下，比准价格高于收益价格。
反过来，比准价格大大高于收益价格和积算价格，则存在泡沫。
市场不景气情况下，积算价格高于比准价格或收益价格。
反过来，也成立。
同一宗房地产，不同的估价师的评估价值可能有差异，但是应在合理的误差范围内好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格正常交易的成交价接近市场价格；正常市场的市场价格接近理论价格；科学准确的估价，评估价值接近市场价格或理论价格。
下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。
【2006年真题】A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价[答疑编号505561030201]『正确答案』C『答案解析』A正常市场状态下，比准价格与收益价格基本一致；B市场存在泡沫时，比准价格大于收益价格；D收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格。
参见教材P93。
在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。
（）【2009年真题】[答疑编号505561030202]『正确答案』正确『答案解析』成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，说明市场可比实例的交易价格普遍低迷，房地产收益水平低下；这都是市场不景气的标志。
参见教材P93。
3.市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值、残余价值——六种基本价值类型，后5种为非市场价值市场价值形成条件：适当的营销、懂行、审慎、无被迫、公平交易。
隐含前提：市场参与者集体的观念和行为，包括不存在买家因特殊因素加价；既不过于乐观也不过于保守；最高最佳利用；继续利用（持续经营）城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。
【2007年真题】[答疑编号505561030203]『正确答案』错误『答案解析』参见教材P95。
投资价值指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。
（重要考点）投资价值与市场价值的区别市场价值来源于大多数市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。
市场具有唯一性投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素基础上。
投资价值因人而异投资价值因人而异的原因在于，不同的投资者在各方面的情况不同，都会影响其对房地产未来收益能力的预期投资实现的条件，投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价格。
投资价值的评估方法与评估市场价值的方法相同，主要区别在参数的取值政府国有土地招、拍、挂，开发商委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，是投资价值评估关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。