房地产企业融资策略与纳税筹划实操(下)
【成都】房企融资策略及各融资渠道下税务规划培训(2015年4月11日)
中房商学院旗下服务现有中房培训、中房内训、中房网络大学、中房顾问、中房猎头、中房咨询、中房考察、中房BIM、中房俱乐部等。业务范围包括房地产管理咨询、顾问、公开课、企业内训、线上线下学习，项目考察，人才服务等。内容涵盖工程项目、营销策划、设计、成本、招商、运营、物业管理、财务税法、人力资源、战略管理等住宅地产、商业地产和产业地产全产业链各个模块。
王老师先后为多家企业提供过财税咨询服务，做过财税项目咨询的企业有：中国石油化工股份有限公司、华北制药集团公司、中信银行、德勤税务部、华光陶瓷股份公司、山东铝业股份公司、唐钢股份公司、河北省国有控股运营公司、河南焦煤集团公司、招商证券、南京汽车集团公司、金城地产集团公司、松下中国碳棒公司、江苏南京新丽华集团公司等等。
【专家导师】
王老师：中房商学院房地产培训高级顾问；会计学副教授、中国注册税务师、会计师、注册内部审计师，著名房地产行业实战派财税专家，中房商学院特约税务培训讲师。王老师擅长用税收政策解决企业管理问题，在十多年的财税咨询实践中对各类企业内部管理及税收政策有非常深入的研究。《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，晶源裕丰电子股份有限公司独立董事，人力资源开发研究会常务理事，商业会计学会理事、某会计师事务所、税务师事务所副主任会计师。并长期担任多家银行省行的财税顾问，先后担任多家房地产开发企业、国有企业集团的税务顾问等； 详情登录中房商学院官网，直接在搜“中房商学院”，登陆官网报名咨询
十四、互动交流、现场答疑
【课程说明】
[组织机构]：中房商学院
[时间地点]：2015年4月11-12日 成都（详见报到通知）
[培训费用]：3680元/人（含会务费、资料费、午餐费）住宿代订，费用自理！
房地产开发企业的融资策略及操作
华润置地是一家在中国市场具有较高知名度的房地产开发商，其融资策略以银行贷款、债券发行和股权融资为主。该公司在融资过程中注重风险管理，通过多种渠道筹集资金，以保证企业财务稳健发展。
跨国企业在中国市场的融资策略案例
未来趋势与挑战
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行业整合加速
多元化发展
调控政策不断
中国房地产市场的发展趋势
THANKS
感谢观看
将房地产资产证券化，以获得较低成本的资金。
与租赁公司合作，将房地产资产出租给承租人使用，以获得长期稳定的租金收入。
融资策略案例分析
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绿地控股
绿地控股是一家在上海证券交易所上市的综合性房地产开发商，其融资策略主要包括股票发行、银行贷款和债券发行。该公司通过这些渠道筹集了大量资金，用于扩大开发规模和提高产品质量。
通过发行资产证券化产品，将资产变现，为企业提供低成本的资金来源。
资产证券化
通过私募基金、发行股票等方式进行股权融资，降低资产负债率，优化企业财务结构。
股权融资
借助互联网金融平台，实现P2P、众筹等新型融资方式，降低融资门槛和成本。
互联网融资
通过海外发债、并购等方式，利用外资降低融资成本和汇率风险。
海外融资
融资特点
合理的融资策略可以降低企业的财务风险，避免资金链断裂。
降低财务风险
通过融资策略，可以将资金用在最需要的地方，提高资金使用效率。
提高资金使用效率
合理的融资策略可以支持企业的发展，推动企业不断壮大。
支持企业2
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制定融资方案
根据企业实际情况和融资目标，制定不同的融资方案，包括债务融资、股权融资、资产证券化等。
制定风险控制措施
针对不同风险制定相应的风险控制措施，如分散投资、选择稳健的金融产品、建立应急储备金等。
做账实操-房产企业税收筹划案例
做账实操-房产企业税收筹划案例XXX公司20XX年，以90万元从某企业购进一处房产。
随着城市发展，房产逐渐升值，2020年公司将房产以360万元的价格出售给某公司，其应缴各项税费如下：城市维护建设税适用税率为7%，教育费附加征收率为5%，当地规定契税适用税率为4%（不考虑其他费用）。
XXX看了朋友公司的筹划案之后连连称赞。
【分析】一般情况下，纳税环节越多，产生的总税负将越大。
因此，减少纳税环节是常见的税收筹划思路。
但土地增值税正好相反，其纳税环节越多，总税负可能越小。
纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，若增加一个(或多个)中间环节，则可将一次高增值分解为两次（或多次)相对较低的增值，从而降低增值率和适用高税率的金额。
【对比】筹划前，直接出售给某公司，各项税收合计114.35万元。
具体计算：1、应缴纳转让不动产增值税：（360-90）：（1+5%）×5%=12.86（万元）2、应缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：12.86×（7％＋3％+2％）=1.54（万元）3、印花税：360×0.5%0=0.18（万元）4、土地增值税：收入额=360-12.86=347.14（万元）扣除额=90×（1+5×5％)+1.54+0.18=114.22（万元）增值率=（347.14-114.22）=114.22=204％土地增值税额：（347.14-114.22）×60%-114.22×35%=99.77（万元）5、各项税收合计：12.86+1.54+0.18+99.77=114.35（万元）筹划后，增加销售环节，公司可先将土地以215万元销售给A公司，再由后者以360万元销售给某公司，各项税收合计100.78万元。
具体计算：1、XXX公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（215-90）（1+5%）×5%=5.95（万元）(2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：5.95×(7%+3%+2%）=0.71（万元）（3）印花税：215×0.5%0=0.11（万元）（4）土地增值税：收入额=215-5.95=209.05（万元）扣除额=90×（1+5×5％）+0.71+0.11=113.32（万元）增值率=（209.05-113.32）=113.32=84.48%土地增值税额：（209.05-113.32）×40%-113.32×5%=32.62（万元）2、A公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（360-215）（1+5%）×5%=6.9（万元）（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：6.9×（7%+3%+2%）=0.83（万元）（3）契税：215×4%=8.6（万元）（3）印花税：215×0.5%o=0.11（万元）；360×0.5%o=0.18（万元）（4）土地增值税：收入额=360-6.9=353.1（万元）扣除额=215=1.05+0.83+0.18+8.6=214.37（万元）增值率=（353.1-214.37）=214.37=64.72％土地增值税额：（353.1-214.37）×40%-214.37×5%=44.77（万元）3、各项税收合计：5.95+0.71+0.11+32.62+6.9+0.83+8.6+0.11+0.18+44. 77=100.78（万元）【结果】筹划前后，虽然增加了纳税环节，但是筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低，使整体税负降低13.57万元，达到了筹划效果。
房地产全程纳税筹划详细
房地产全程纳税筹划详细随着我国经济的不断发展，房地产市场已经成为了国民经济的重要支柱之一。
在房地产领域的投资，涉及到很多税务问题。
为了优化税负，提高投资回报，房地产投资者应该做好全程纳税筹划。
本文将详细阐述房地产全程纳税筹划。
一、预售阶段的纳税筹划房地产项目在预售阶段往往会选择招标方式或者协议方式进行销售，销售返利也是此时非常普遍的手段。
预售阶段的开发商需要根据规划，确定项目的销售价格，并提交到税务部门进行审批。
目前国家规定实行契税和增值税并行征收，契税即买卖双方需要缴纳的税费，增值税则是房地产经营者缴纳的税费。
对于开发商而言，需要注意以下两点：1、项目销售价格审批在提交项目价格的同时，应该对项目的处置方式进行确认。
分别是房地产转让和土地出让两种方式。
选用不同的方式，需要缴纳的契税和增值税是不同的，因此需要提前做好决策。
2、销售返利的纳税处理在预售阶段，销售返利是常用的销售手段。
而返利所产生的成本会通过成本转移的方式进行分摊到其他区域，从而达到减少企业所得税的目的。
因此，需要在销售前就对返利的管理进行规范化，避免返利产生的随意性。
二、开工遏制阶段的纳税筹划在房地产项目的开工阶段，需要支付的税务种类就更加复杂，包括了国税和地方税两种。
在确立好项目规划之后，需要进行环保的评估，以获取环保的审批文件。
此时也要向税务部门申请，开展房地产税金的申报工作。
具体来说，在开工阶段主要涉及到以下两个方面：1、环保费用的纳税筹划环保费用是开工阶段必不可少的一项投入，需要预留出资金进行环保设施的建设。
在申报环保费用时，可以要求环保税的退税，将环保费用的支出降低到最小。
2、土地增值税的纳税筹划土地价值的提升会引起土地增值的增长，因此需要在土地增值购置和开发中，预留出土地增值税的缴纳金额。
同样，为了减少土地增值税的缴纳，需要对项目的规划和销售策略进行优化，降低土地增值的幅度。
三、开发阶段的纳税筹划在成品房的建设和销售中，涉及到的税种更多。
房地产企业税收筹划方案
房地产企业税收筹划方案一、引言房地产企业在日常经营中需要面对各种税收问题，如如何降低税负，如何通过合法渠道避税等。
本文将介绍几种房地产企业常见的税收筹划方案。
二、租赁经营方式房地产企业可以将所拥有的房产以租赁方式出售，这可以有效避免房地产销售时产生的土地增值款等税费。
租赁收入会根据具体的地区差别而有所不同，企业可以通过租赁套数的多少以及租赁时间长短来控制收入数额。
此外，企业还可以通过将房产出租给自己的子公司，在出租的过程中，利用母公司的经验来进行相应的节税策略，将税率控制在合理的范围内。
三、租赁并购方式如果房产企业需要快速扩张，可以考虑将其他企业的租赁业务一并收购。
通过买到更多的租赁资产，企业可以明显降低税负。
此外，在实现租赁并购的时候，企业还需要注意建立好相关合同，避免出现法律纠纷。
四、财务结算方式房地产企业可以通过财务结算的方式来降低税负，企业可以通过股票质押、债权股权转让等方式实现。
对于房地产企业而言，股票质押和债券股权转让是一种比较通用的财务运作方式。
企业需要在中签的过程中注意所有相关法律规定，避免出现不必要的问题。
财务结算方式同样可以用于资产隐形变现。
此种类型的财务结算方式可以帮助企业实现资产的有效存储和利用，同时可以实现税率的有效控制。
五、税收优惠政策据相关调查数据显示，在当前的税收政策中，房地产业是享受税收优惠政策的重要行业之一。
国家对于房地产企业实行了多种税收优惠政策，包括产权交易税、土地使用税、不动产税。
企业可以合法利用这些优惠政策，降低税收成本。
六、合理避税在避税的过程中，企业需要先了解税收政策以及各种税务法规、日常会计操作以及相关的税收纪录，掌握这些知识可以有效帮助企业降低税收成本并避免出现不必要的风险。
在避税的过程中，企业也要保证遵守相关的法律法规，并留有相应的税收记录，保证财务透明度。
七、总结在税收筹划的过程中，企业需要针对自己的情况进行相应的分析，并根据实际情况制定合理的策略。
房地产开发企业筹资技术中的税收筹划
房地产开发公司筹资技术中旳税收筹划筹资技术中旳纳税筹划, 是指运用一定旳筹资措施使公司达到最大获利水平和税收承当最轻。
公司筹资是指公司向外部有关单位或个人以及从公司内部筹措和集中生产经营所需资金旳财务活动。
对任何一种公司来说, 筹资是其进行一系列经营活动旳先决条件。
没有资金, 任何有益旳经营活动, 经营项目都无法进行, 与经营有关旳赚钱和税收也就谈不上。
然而如何筹资, 如何才干使筹资达到最大旳效益, 这个问题旳回答就不那么简朴了。
我国公司目前筹资渠道重要有: 国家财政资金；银行信贷资金；非银行金融机构资金；其他公司单位资金；职工资金和民间资金；公司自留资金；外商资金。
我国公司筹资方式重要有: 吸取直接投资；发行股票；联营筹资；公司内部积累；银行借款；商业信用；发行公司债券；融资租赁。
公司资金可以从多种渠道用多种方式来获得。
不同来源旳资金, 其使用时间旳长短, 附加条款旳限制, 财务风险大小, 资金旳成本高下都不同样。
公司筹集资金时, 要充足考虑多种资金方式给公司带来旳资金成本旳高下和财务风险旳大小, 以便选择最佳筹资方式, 使资金发挥应有旳作用, 带来更大旳经济效益, 并达到节税旳目旳。
资金成本是公司获得和使用资金而支付旳多种费用。
它涉及资金占用费用和资金筹集费用；它既涉及资金旳时间价值, 又涉及投资风险价值。
长期债券成本率＝债券总额旳每年利息支出×（1－所得税税率）／债券发行总额×（1－筹资费率）银行借款成本率＝每年支付利息额×（1－所得税税率）／借款总额×（1－筹资费率）从上我们可以看出, 债券利息犹如银行流动资金借款利息同样是在税前利润中支付旳, 这样公司事实上就少缴一部分所得税, 从而达到了纳税筹划旳目旳。
而股利则与利息不同, 它是以税后净利支付旳, 不会减少公司上缴旳所得税。
（一）借款费用旳纳税筹划借款费用是纳税人为经营活动旳需要承当旳、与借入资金有关旳利息费用, 涉及:长期、短期借款旳利息；与债券有关旳折价或溢价旳摊销；安排借款时发生旳辅助费用旳摊销；与借入资金有关, 作为利息费用调节额旳外币借款产生旳差额。
对房地产投资项目的税务筹划
对房地产投资项目的税务筹划房地产投资项目是当下许多投资者选择的一种重要投资方式。
然而，在进行房地产投资项目时，税务筹划是一个需要注意的重要环节。
本文将为您介绍房地产投资项目的税务筹划，帮助您合理合法地规划税务问题。
1. 合理选择投资主体形式在房地产投资项目中，合理选择投资主体形式是税务筹划的首要考虑因素之一。
投资者可以根据自身情况选择将房地产投资行为纳入个人纳税范围，或是以公司、合作社等组织形式纳税。
不同的投资主体形式将决定不同的税务政策适用，所以选择合适的投资主体形式可以最大限度地降低税务负担。
2. 合理规划资金来源房地产投资项目需要大量的资金，因此合理规划资金来源也是税务筹划的重要环节。
合理的资金来源规划可以让投资者在税务上享受更多的优惠政策。
例如，通过银行贷款购买房地产，在利息方面可以享受税务减免政策。
此外，投资者还可以考虑资本运作等方式，合理规划资金来源，以降低税务风险。
3. 合理安排房地产投资项目的时机对房地产投资项目的税务筹划，还需合理安排投资的时机。
税务政策常常随着时间的推移而发生变化，因此选择合适的时机进行投资可以获得更多的税务优惠。
在政策出台前进行投资，可以享受较早的优惠政策；而政策变动后再进行投资，可能面临较高的税务风险。
因此，了解和把握税务政策变动，选择合适的投资时机非常重要。
4. 纳税义务的履行与合规经营在房地产投资项目中，纳税义务的履行是不可回避的。
投资者应当按照国家相关法律法规，履行纳税义务，合规经营。
这不仅是对投资者合法身份的认可，也是投资者维护自身权益的重要手段。
同时，合规经营也可以让投资者充分利用税收政策的优惠措施，降低税务负担。
总结：房地产投资项目的税务筹划是投资者在进行房地产投资时需要注意的重要环节。
通过合理选择投资主体形式、合理规划资金来源、合理安排投资时机以及履行纳税义务与合规经营等手段，可以降低税务风险，最大程度地享受税收优惠政策，为房地产投资项目的顺利开展提供有力支持。
2024年修订版地产公司财务税务筹划操作手册
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年修订版地产公司财务税务筹划操作手册本合同目录一览1. 总则1.1 定义与解释1.2 适用范围1.3 法律适用1.4 合同效力2. 财务税务筹划目标2.1 利润最大化2.2 税务优化2.3 财务稳健3. 财务税务筹划原则3.1 合法合规3.2 风险可控3.3 效益优先4. 财务税务筹划内容4.1 收入管理4.2 成本控制4.3 税务筹划4.4 资金运作5. 财务税务筹划流程5.1 信息收集5.2 方案设计5.3 方案实施5.4 方案调整6. 财务税务筹划团队6.1 团队组成6.2 职责分工6.3 团队培训7. 风险管理7.1 风险识别7.2 风险评估7.3 风险控制8. 保密条款8.1 保密内容8.2 保密期限8.3 违约责任9. 合作期限9.1 起始时间9.2 终止时间9.3 续约条款10. 费用与支付10.1 费用标准10.2 支付方式10.3 支付时间11. 违约责任11.1 违约情形11.2 违约责任11.3 违约解决12. 争议解决12.1 协商解决12.2 调解解决12.3 仲裁解决13. 合同的变更与解除13.1 变更条件13.2 解除条件13.3 变更与解除的程序14. 附则14.1 合同生效14.2 合同终止14.3 合同附件第一部分：合同如下：第一条总则1.1 定义与解释甲方： [甲方名称]地址： [甲方地址]代表人： [甲方代表人]乙方： [乙方名称]地址： [乙方地址]代表人： [乙方代表人]1.2 适用范围本合同适用于甲方委托乙方进行财务税务筹划的操作手册修订工作。
1.3 法律适用本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。
1.4 合同效力本合同自双方代表签署之日起生效，有效期为 [有效期期限] 年。
除非一方提前终止本合同，否则本合同将自动续约 [续约期限] 年。