土地二级市场现状与分析
土地市场分析
土地市场分析
1. 背景介绍
在城市化进程不断加快的背景下，土地市场成为了对经济发展、城市规划以及
房地产市场起到至关重要作用的关键因素之一。
本文将对土地市场进行深入分析，探讨当前土地市场的状况以及未来发展趋势。
2. 土地市场现状分析
2.1 土地供需状况
根据最新数据显示，城市土地供应持续增加，但需求也在不断增长。
这导致土
地市场供需矛盾日益突出，土地价格波动加剧。
2.2 土地利用情况
当前土地利用普遍存在着浪费现象，大量土地被闲置或不合理利用，影响了土
地资源的有效利用。
2.3 土地政策影响
政府对土地市场的政策和规划对土地发展起着至关重要的作用。
随着政策调整，土地市场的走势也在发生变化。
3. 土地市场未来趋势预测
3.1 土地价格走势
从近年来的数据分析可以看出，土地价格呈现上涨趋势，未来继续上涨的概率
较大。
3.2 土地利用模式
未来土地利用模式将更趋向于高效利用，推动土地资源的可持续利用和发展。
3.3 土地政策调整
以环保、可持续发展为导向，土地政策将趋向于更加严格，以保护土地资源和
环境。
4. 总结与展望
综上所述，土地市场是一个充满挑战和机遇并存的市场。
在政府引导下和各方共同努力下，未来土地市场将呈现更加健康、有序的发展态势。
我们需要持续关注土地市场的动向，不断创新，推动土地资源的合理利用，实现城市化进程的可持续发展。
以上是对土地市场的分析，希望对读者有所帮助。
请注意，以上内容为虚构。
土地市场建设现状的调研报告
土地市场建设现状的调研报告调研报告不同于调查报告，调查报告是因为发生了某件事（如案件、事故、灾情）才去作调查，然后写出报告。
调研报告的写作者必须自觉以研究为目的，根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，即将被动的适应变为有计划的、积极主动的写作实践，从明确的追求出发，经常深入到社会第一线，不断了解新情况、新问题，有意识地探索和研究，写出有价值的调研报告。
下面是土地市场建设现状的调研报告，请参考！土地市场建设现状调研报告土地是人类社会生存发展的基础，既是重要的，也是重要的资产，还是政府调控经济的重要杠杆。
近年来，随着市场经济的不断发展和土地使用制度改革的不断深化，随着各级党委政府对土地管理工作的不断加强，我国的土地市场建设获得了较大发展，土地资本运营已成为土地管理工作的重要课题。
**是一个较为贫困落后的山区县，人多地少，耕地后备不足，加大土地使用制度改革力度，加快国有土地资本运营显得尤为重要。
20xx 年下半年实施县乡机构改革，新组建**县国土局，在县委、县政府的正确领导和上级业务主管部门的大力支持下，我局围绕中心，服务大局，以提高土地对可持续发展的保障能力为目标，坚持保护与资产管理并重，建立健全土地收购储备各项制度，加大国有土地储备交易工作力度,严格执行经营性用地“招拍挂”出让规定，土地市场的培育发展和规范管理工作取得了一定的成效。
一、 **土地市场建设的现状近年来，我国土地使用制度改革在不断深化，如何盘活土地，抓好土地储备交易工作成为经营城市的一大课题。
为此，我们按照县委政府的统一部署，创新工作思路和方法，在改造旧城、开发新城工作中，为实现政府垄断土地一级市场，在完善土地储备交易制度方面结合县情做了大量艰苦细致的工作。
（一）成立机构建章立制土地收购储备制度的产生是政府垄断土地一级市场、调控土地二级市场的内在需求，也是深化土地有偿使用制度改革的必然结果。
由于我县城镇规模较小，布局分散，城区基础设施不完善，城市建设资金短缺，过去长期实行无偿、无期限的土地使用制度，大部分存量国有土地以划拨方式进行转让，非法入市现象严重，应征土地出让金随意减免现象时有发生，造成大量国有土地资产流失，政府难以发挥宏观调控的作用，也为土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。
二级市场为何疲软(全文)
二级市场为何疲软(全文)山西省晋城市土地交易所成立于1995年8月。
经过十多年的发展，各县、区交易机构逐步建立健全，制度逐步完善，土地二级市场获得了一定的发展。
但是，受法规、制度、经济发展等多方面因素的制约和影响，土地市场明显呈现一级市场活跃、二级市场疲软的现状。
土地二级市场交易的不规范，主要表现为以下几个特点：交易的自发性。
土地私下交易、隐形交易较为普遍。
自2006年以来，全市共办理国有土地使用权转让186宗，平均每年只有62宗，这其中还有117宗涉及土地使用权的分割转让。
这与实际发生的土地使用权转让交易量相比有很大的差距。
分析其原因，主要是二级市场不完善，交易信息不畅，致使买家找不到卖家，加上交易双方法律意识淡薄，双方私下谈价成交，一些手续不完善的土地甚至轻而易举地转让多次。
交易的非法性。
城镇范围内的存量土地，大多为国有划拔用地。
有些用地者违反法律规定，采取作价、入股、合资等方法变相、私自流转这些土地；有的将拆迁安置用地或多余的安置用房，私下买卖转让；还有的私自改变土地用途，改变土地的使用条件进行交易。
在城市、城乡结合部和经济较发达村镇，部分单位、村委和农民擅自出租、出售房屋，造成了集体土地的非法流转。
管理的多头性。
土地使用权的转让、租赁、抵押等交易行为，主要有三个部门的介入。
一是房产管理部门。
目前地产和房产分别属于国土部门和建设部门管理。
城市国有土地使用权的房屋转让交易还比较规范，但集体土地使用权的房屋转让交易十分不规范，处于“各扫门前雪”的状态。
二是人民法院。
有些法院在裁定涉及土地使用权方面的案件时，没有充分考虑土地权属是否合法，未经国土部门批准将土地使用权裁定给相关当事人。
三是拍卖公司。
少数拍卖公司在拍卖房产时，将土地使用权一并转移，扰乱了土地二级市场健康、稳定发展。
解决土地二级交易市场存在的这些问题，必须从以下几方面入手：在管理中要兼顾土地一、二级市场。
国土部门在强化对土地一级市场垄断的同时，必须加强对二级市场的管理。
浅谈土地二级市场的问题与对策
文 献 标 识 码 ： Ａ
文 章编 号 ：０ ６ ４ １（ ０ ０２ — １２ Ｏ １０ — ３ １２ １ ）４ ０ ４ 一 １
让。 四是 出租 房 屋 同 时 出租 土 地 使 用权 。 城 镇 规 划 区 内 、 乡结 合 在 城 土 地 使 用权 作 为 商 品 进入 市场 ， 必然 会 在 市 场 上 流 转 ， 成 土 部 、 济 发达 的村 镇 ， 分 单 位和 农村 居 民凭 借 地 理 环 境优 势 ， 过 形 经 部 通 实现 土 地 使 用权 租 赁 。 对 城 郊 结 合 部 的村 集 体 组 织和 农 地 二 级市 场 。 土地 二 级 市 场 对繁 荣 土地 市 场 ， 化 重 组 土 地 资 源 配 出租 房 屋 ， 优 置 有着 积 极 的作 用。 是 ， 不 加 以规 范 管 理 ， 地 二 级市 场 无 序 发 户 而 言 ， 让 、 租 土 地 、 但 如 土 转 出 房屋 获取 的 经 济 收 益远 高于 农 业 收 入 ， 因 展 就 会 冲 击 土地 一 级 市 场 ， 响土 地 市 场 健 康 发展 ， 致 国 有 土 地 而有 的甚 至擅 自把 农 用 地 转 为 建设 用 地 或 违 章 建 房 出售 、 出租 ， 影 导 获 资 产流 失 ， 乱 经 济秩 序 。 扰 取高额回报。 １ 土地 二 级 市场 现 状 ２ 规 范 土 地 二 级市 场 管 理 的对 策 据 了解 ， 目前 各地 的土 地 使 用权 转 让 、 租赁 、 押 等 二 级 市 场 交 抵 在 管理 中要 兼 顾 土地 一 、 级 市 场 。 国土 部 门在 强 化 对 土地 一 二 易 十分 频 繁 ， 中土 地 使 用 权 的 转让 存 在 私 下 交 易 较 多 等 不 规 范 状 级 市 场 垄 断 的 同时 ， 其 必须 加 强 对 二 级 市场 的管 理 。 一 级 市场 经 营 不 善 ， 会 促 成 二 级市 场 混 乱 无序 ， 级 市 场 不 能 有效 管 理 ， 会扰 乱 就 二 也 况 ， 要表 现 为 以下 几 个 特 点 ： 主 ①交易的自发性。 土地私下交易、 隐形交易较 为普遍。 存在大量 级 市场 的正 常 秩 序 ， 终 影 响 到土 地 在 经 济 发 展 中 的 宏观 调 控 作 最 土地 私 下 交 易的 原 因 ， 方面 固然 和 当事 人 受 经 济 利 益 驱动 有直 接 用 。 一 关 系 ， 和 土地 二级 市 场 不完 善 ， 但 土地 交 易没 有 固定 场 所 ， 易信 息 交 认真 落 实 国 土 资源 部 关 于 建 立 土 地 有 形 市场 ， 促进 土地 使 用 权 不 灵 也 有关 系 。 土地 交 易 当事 人互 相 隔 绝 ， 能 及 时 掌握 交 易 信 息 ， 规 范 交 易 的有 关 规定 。 在 土 地 市 场 各 方 面相 对 健 全 完 善 的基 础 上 ， 不 落 创 建成 致使买家找不到卖家， 家找不到买家 ， 卖 就只能托亲戚、 找熟人打听 进 一步 强 化 职 能 ， 实 责任 。建 立 固定 的 交 易 场所 ， 造 条 件 ， 信 息 ， 下 谈价 成 交 。 交 易 过 程 中 ， 私 在 由于 当 事人 不 懂 土 地使 用 权 转 类似 于 行 政 审 批式 的 土 地 交 易 大 厅 ； 畅 通 交 易信 息 ， 取 多种 手 要 采 让 的 法律 及 政 策规 定 ， 划 拨 土 地 、 业 用 地 、 体 土 地 甚 至 未 经 处 段 ， 对 工 集 公布和提供土地供 求信息 ， 收集 、 储存、 发布土地 交易行情和 交 理 的违 法 占地 ， 也进 行 私 下 流 转 。 易 结 果 ； 托 中 介 机 构 代 办 土地 交 易 相 关 事 务 ， 极 拓 宽 业 务 渠 道 委 积 ②交易的非法性。城镇范 围内的存量土地 ， 多为 国有划拨用 和 范 围 ， 供 土 地 政策 法 规 、 地 市 场 管 理 规 则 、 地 利 用 投 资 等 方 大 提 土 土 地。 有些用地者违反法律规定 ， 采取作价、 入股、 合资等方法变相、 私 面 的 咨 询 。 自流 转 这 些 土 地 ； 的 将 拆 迁 安 置 用地 或 多 余 的 安 置 用 房 ， 下 买 有 私 加强农村集体土地使用权转让 管理。 在农户住宅用地审批过程 卖 转让 ： 有 的私 自改 变 土地 用 途 ， 变土 地 的使 用条 件 进 行 交 易 。 中 ， 还 改 要严 把 一 户 一 宅 关 ， 源头 上 制 止 农村 集体 土地 非 法 转 让 。 同 从 在 城 市 、 乡结 合 部 和 经济 较 发 达 村 镇 ， 分单 位 、 城 部 村委 和 农 民 时 ，尽 快 制 定 出台 农村 集 体 土 地 使 用 权 转让 及流 转 的意 见 和办 法 ， 擅 自出租 、 出售 房 屋 ， 成 了集体 土地 的非 法 流 转 。 造 促进 农村 集 体 土 地使 用 权 合 法 流 转。 ③管理 的多头性。土地使用权 的转让 、 租赁 、 抵押等交易行为 ， 加 强 对 非 法 土地 市 场 的打 击 力度 。 地 交 易机 构 的 性质 是 事 业 土 主 要 有 三个 部 门的 介入 。一 是 房 产 管理 部 门。 目前 地 产 和房 产 分 别 单位 ， 不具 备执 法 的职 能 ， 应 积 极 协 助 国土 执 法监 察 大 队 查 处 打 但 属 于 国 土部 门和 建设 部 门管理 。 市 国 有 土地 使 用 权 的 房屋 转 让 交 击 非 法 土 地 交 易 。 交 易 机 构 要 多 深 入 基 层 、 强调 查 研 究 ， 宽 渠 城 加 拓 易 还 比较 规 范 ，但 集 体 土地 使 用 权 的房 屋 转 让 交 易 十 分 不 规范 ， 处 道 ， 专业 执 法 机 构 提供 线 索和 信 息 。 督 促 交 易 者主 动 办 理 相 关 手 为 于 “ 扫 门前 雪 ” 各 的状 态 。二是 人 民 法 院。有些 法 院 在 裁定 涉 及 土 地 续 ， 大 限度 地减 少违 法交 易 行 为 的发 生 。 最 使 用 权 方 面 的 案件 时 ， 有 充 分考 虑 土 地 权 属 是 否合 法 ， 经 国 土 没 未 进 一 步理 顺 相 关 部 门 之 间 的关 系 。 立和 维 护 健康 的土 地 市场 建 部 门 批准 将 土地 使 用 权 裁定 给 相 关 当 事 人。三是 拍 卖 公 司 。少 数 拍 仅 靠 国土 资源 部 门是 不够 的 ， 增 强 工 作 主 动 性 和 积 极 性 ， 强 与 要 加 卖 公 司在 拍 卖房 产 时 ， 土 地 使 用 权 一 并 转 移 ， 乱 了 土 地 二 级 市 房 屋 产 权 管 理 部 门 、 院 和 拍 卖 机 构 的沟 通 和 协 调 ， 业 务 上 多交 将 扰 法 在 场健 康 、 定 发展 。 稳 流 ， 同促 进 土地 二 级 市 场 的健 康 发 展 。 共 ④交易多样性。 在土地隐形市场中， 既有国有土地 交易， 又有集 发 挥政 府 对 二 级 市 场 的 引 导 和 规 范 作 用 。 二 级 市 场 的 交 易 主 体 土 地 交 易 ， 易 的形 式 也 多种 多样 。 一 是 纯 土地 非 法 买卖 或 变 相 体 、 易对 象 、 格 机 制 、 算 方 式 等
广东省国有建设用地二级市场建设情况调研和思考
年 出 台 了 （ 东省 城镇 国有土 地 使用 权 公开 招标 （ 广
拍卖 管 理 办法》（ 府 令第 ３ 粤 ９号） 以规 范 国有土 ，
地使 用 权招 标 、 拍卖 行为 。 东省 政府 ２ ０ 出 广 ０２年 台了 （ 东省 土地 使 用权 交易 市场 管 理规 定》（ （ 广 省
转 让规 定 （ 行） 。 山市 出台 （ 试 》佛 （ ｆ 弗山市土地 市场 管 理 办 法 》（ 府 ［０ ２ ３ 佛 ２ ０ ］ ４号 ） 专 设“ 三 章 国 ， 第
权 转让 ” 按规 定必 须进 行 公开交 易 的， 。 严格 按规
定 执行 。如 不按 规 定进行 公 开交 易 的 ， 不 予 以 则 办 理土地 变更 登记 。 广 州市 国土 房 管局在 土 地转 让过 程 中 ， 要求 国土证 、 出让合 同 、 地块 资料 、 让合 同 （ 转 样本） 等 有 关 信 息 必 须在 广 州 市 国 土房 管 局 网 站 予 以 公
人， 还有 各类 房地 产 开发 公 司 。 土地 用途 看 ， 从 类
型 多样 ， 既有 工业 仓储 ， 有 商住用 途 。 也
二 、 东 省培 育和 完 善 国有建 设 用 地二 级 市 广
场 的主要 做 法和 经验
从化 市 国土 资源 局 ， 山市 国土城 建 和水 务 资源 佛
局 、 佛 山南海 区和 禅 城 区 国土 城 建和 水 务 资源 局； 以及 各 市 区 县 局 土地 交 易 中心 、 地 收 购 储 土 备 中心 ； 市 县 建 设银 行 、 商 银 行 等 商 业 银行 各 工 进 行 了实地 调 研和 座 谈 ， 形成 对 国有 建 设用 地 二 级 市场建 设 的一 些思 考 。
土地利用现状二级分类 [探讨解决土地“执法难”现状及途径]
![土地利用现状二级分类 [探讨解决土地“执法难”现状及途径]](https://img.taocdn.com/s3/m/b3d30215a31614791711cc7931b765ce05087aa5.png)
土地利用现状二级分类 [探讨解决土地“执法难”现状及途径]探讨解决土地“执法难”现状及途径近几年，随着我国城乡经济的快速发展和房地产市场的不断升温，受经济利益驱动的各种土地违法行为也开始滋生。
在通过合法渠道难以及时、足量取得建设用地的情况下，一些法制观念淡薄的基层政府、单位或个人为了自身利益，不惜以身试法，从而造成大量的违法用地存在。
“执法难”已成为我国土地管理中的一个突出问题。
在执法实践中，国土资源管理执法监管部门通常难以有效制止发现的违法用地行为，下达的《责令停止违法行为通知书》常成一纸空文。
违法用地的施工现场，常出现执法监管人员一到就停、一走就干的局面，甚至利用国庆、春节等长假，大肆建设，形成违法事实。
制止难的原因何在，如何有效破解制止难题，本文将围绕这一问题展开探讨。
一、土地执法难的现状与分析当前我国土地管理工作已基本步入法制化轨道，但土地法执法却难以名实相符，一直存在着执法难问题。
其主要表现：1、发现和制止土地违法行为及其动向难。
国家、省级重点工程项目违法用地，与国家和省一定时期内特定经济目标直接关联，制止难度可想而知。
城市化、工业化过程中城市基础设施、小产权房、工矿企业等违法用地，多由地方政府主导、默许，甚至直接实施。
执法实践中，此类违法用地多由市、县政府主导，作为地方政府组成部门的市、县国土资源管理部门，能及时下达《责令停止违法行为通知书》已属难得。
建设单位有地方政府支撑，对国土资源管理部门的制止通常置之不理。
也以农民建房为主的农村建设违法用地难以有效制止：一是由于地域宽广，难以及时发现。
二是此类违法用地的刚性需求较强，常与地方结婚、分户等民俗相关。
三是既成的违法事实常无法处理到位，形成了负面效应。
2、防范和制止土地违法活动难。
我国土地违法活动，主要包括两大在：即资源性土地违法活动和资产违法活动。
资源性土地违法活动包括非法占用土地，破坏耕地等。
这种违法活动季节性强、违法时间集中，实施和完成土地违法行为速度快、有时甚至多起违法行为同时进行。
国内典型地区建设用地二级市场政策与实践横向比较研究
国内典型地区建设用地二级市场政策与实践横向比较研究一、引言建设用地是城市发展的重要资源，其在城市规划和建设中起着至关重要的作用。
由于我国城市化进程的加快，建设用地需求不断增加，建设用地的供应和管理也面临着许多挑战。
建设用地二级市场的发展和规范是当前亟待解决的问题之一。
本文将围绕国内典型地区建设用地二级市场的政策与实践展开横向比较研究，旨在找出不同地区的政策特点和实践经验，为推动我国建设用地二级市场的健康发展提供参考。
1. 北京市北京市是我国政治、文化和经济中心，建设用地供应紧缺是其发展面临的主要问题之一。
在建设用地二级市场的政策上，北京市采取了多种举措，包括鼓励土地流转、优化土地使用结构、推动土地整合和再开发等。
北京市还设立了土地市场交易中心，旨在构建一个规范、透明的建设用地二级市场。
2. 上海市3. 深圳市深圳市是我国改革开放的先行者，建设用地二级市场发展相对成熟。
在政策上，深圳市主要采取了鼓励土地流转、优化土地使用结构、推动土地整合和再开发等措施。
与此深圳市的土地交易市场相对活跃，市场化程度较高，土地交易价格相对稳定。
4. 成都市成都市是我国西部地区的重要城市，建设用地二级市场的政策较为成熟。
在政策上，成都市主要采取了加大土地整合力度、鼓励土地流转、探索土地二级开发等举措。
与此成都市还注重土地资源的节约利用和环境保护，积极推动建设用地的可持续利用。
5. 广州市在实践中，北京市建设用地二级市场的发展相对成熟。
其土地交易市场活跃，土地流转交易相对顺畅，建设用地资源得到了较好的整合和利用。
北京市通过优化土地使用结构和推动土地再开发，使得土地的利用效率得到了有效提高，城市建设用地的可持续性得到了较好的保障。
成都市建设用地二级市场的实践经验较为丰富。
其注重土地资源的整合和再开发，促进土地资源的可持续利用，并且通过市场机制实现了土地流转交易的有效进行。
成都市还注重加大对土地资源的节约利用和环境保护力度，实现了土地资源的合理配置和合理利用。
土地发展现状及未来趋势分析
土地发展现状及未来趋势分析土地作为人类生存和发展的重要资源，对于经济、社会和环境的影响至关重要。
随着人口的增长、城市化的加速以及经济的快速发展，土地利用和管理正面临着诸多挑战。
本文将对土地发展现状进行分析，并展望未来土地发展的趋势。
土地的发展现状目前，全球土地资源面临诸多问题。
首先，城市化过程正在消耗大量的土地资源。
随着城市人口的持续增加和城市化进程的加速，城市扩张对土地的需求日益增长。
这导致农业土地面积减少，农业产能受到限制。
其次，土地资源的不均衡分布也是一个严重的问题。
一些地区土地资源丰富，而另一些地区土地资源稀缺。
这导致土地资源的不平衡利用和开发。
再者，不合理的土地利用模式也是当前面临的挑战之一。
过度开垦、非法占地和不合理的土地使用，不仅破坏了生态环境，也导致了资源浪费和生态破坏。
未来土地发展的趋势面对土地问题，未来土地的发展趋势呈现出以下几个特点。
1. 智慧城市和可持续发展为了解决土地资源紧缺的问题，未来城市将倾向于发展智慧城市和可持续发展。
智慧城市运用信息技术和传感器等设备来实现城市资源的高效利用和管理，从而减少对土地资源的需求。
可持续发展推动城市在经济、社会和环境方面的协调发展，通过循环经济和绿色发展来减少土地开发的压力。
2. 农业现代化和精细化管理随着全球人口的增加，确保粮食安全成为全球关注的焦点。
未来农业将朝着现代化和精细化管理方向发展，通过技术创新和科学种植方法提高农业生产能力，减少对农业土地的需求。
一些新兴技术如室内垂直农场和精准农业等将为农业提供可持续发展的解决方案。
3. 土地适应气候变化气候变化对土地的利用和管理提出了新的挑战。
未来土地的发展趋势将更加注重适应气候变化的需求。
减少碳排放、保护生态环境、提高灾害应对能力将成为土地管理的重要方向。
同时，利用可再生能源和推广低碳生活方式也将成为未来土地发展的重要趋势。
4. 土地保护与修复为了保护和修复受损的土地，未来土地发展趋势将更加注重土地保护与修复。
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龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 土地二级市场现状与分析 作者：闫东梅 来源：《管理观察》2014年第24期
摘要：随着我国土地有偿使用制度的确立，全国范围内土地市场的建立，土地交易日益繁荣，土地二级市场也有了长足的发展，为我国合理利用土地资源防止国有资产流失发挥了重要作用。但是由于种种原因土地二级市场在发挥其积极作用的同时也存在一些问题和不足，本文对此进行分析并提出建议。
关键词：土地二级市场 问题 对策 谈到土地二级市场大家会有些疑惑，什么是土地二级市场？土地二级市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地二级市场的国有土地使用权主要是出让土地使用权。土地二级市场的交易方式主要有转让、出租、抵押三种，土地二级市场是土地一级市场的扩展和补充。土地一级市场与土地二级市场是相互影响的，如果土地一级市场经营不善，就会造成土地二级市场的混乱无序；土地二级市场不实行规范管理，也会扰乱土地一级市场的正常秩序，最终导致国有土地资产流失，影响经济发展，还会导致腐败的发生。
1.土地二级市场存在的问题主要有以下几点 1.1擅自改变土地用途 有的土地使用者法律意识不强，受经济利益驱使在土地转让过程中擅自改变土地用途。土地价格因土地的用途不同而具有差异性，如果在土地转让过程中擅自改变其用途就会扰乱市场造成国有资产流失，使国家利益蒙受损失，情节严重的还要负法律责任。如工业用地转让时土地用途改为商业用地的应收回土地使用权重新出让，补缴出让金后再转让，而不能直接转让。
1.2交易隐蔽性，缺乏交易的公共平台，偷税漏税问题突出 土地二级市场没有交易的公共平台。现在土地一级市场因国家的重视，已建立了规范的交易平台，交易信息公开，竞价方式公开，交易环境公平，取得土地使用权价格合理，有效保障了国有资产不流失。而土地二级市场没有建立一个能够提供交易的的公共平台，交易信息、交易价格均不公开，在某种程度上会造成国有资产流失，导致土地市场产生不稳定因素，严重时还会扰乱土地一级市场。如有的土地交易双方为了达到偷税漏税的目的而进行私下交易，故意压低土地价格。还有的交易者在土地抵押过程中和一些土地评估等中介机构串通一气故意把价格抬高以骗取银行的高额贷款，加大了银行的放贷风险，对银行造成严重经济损失，破坏金融秩序。有些出让土地和划拨土地的出租，往往与房屋等建筑物的出租联系在一起，土地使用权龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 的出租人和承租人一般去房产管理部门办理房产登记手续，很少到国土资源管理部门办理土地登记手续，因此，国土资源系统缺乏此项统计。原划拨土地进入二级市场，既可以采取补缴出让金方式，也可采取租赁、作价出资或授权经营方式。对此，国家规定了不同的收益分配政策，造成了收益分配的不均等。这些现象导致土地交易市场乱象丛生，使得土地市场监管难度加大。
1.3达不到转让条件，而擅自对土地进行转让或抵押 如有的土地开发商为了获取高额利润囤积土地、炒地皮，把没有达到转让条件的土地高价转让给下一个开发商，甚至层层转让，扰乱土地市场，破坏经济健康发展，滋生腐败。在招商引资过程中各地政府为了引进外资 ，为外地企业落户当地创造优惠条件。允许这些企业选择分期付款的方式缴纳土地出让金，在没有交齐土地出让金的情况下给他们颁发了土地使用证。这样就被一些不良企业利用钻了空子，利用我们工作的疏忽擅自转让或向银行抵押土地使用权贷款，如果还不上贷款土地使用权就要被法院拍卖致使国有资产的流失，损害了国家经济利益。有的土地在抵押期间，由于个别工作人员业务水平较低在工作中审查不严谨不细致而发生的土地转让行为，产生了很多不必要的纠纷，严重侵犯了当事人的权益，为当事者带来了很多不良后果，造成了很坏的社会影响，影响了政府的形象。
1.4测量技术不过关，误差严重 有时因经济原因或照顾关系聘请的测量机构和测量人员缺乏测量资质和上岗证，这样在土地转让过程中由于测量人员业务素质差，缺乏科学的测绘方法，测量技术不过关，现场调查不严谨，调查方法不当而发生了相当比例的土地边界纠纷，给土地正常转让带来很多不必要的障碍。主要存在土地权属调查表内相关说明不细致，土地权属资料收集不全面，调查图件表示不完整，签章手续不齐全等问题。
1.5部门职能交叉，导致管理的多头性 一是房管部门的管理。土地二级市场交易不单纯是土地使用权的交易，常常伴随着地上附着物的转让，如不能及时掌握地上附着物的转让情况，就不能及时、合法、有效的管理好土地二级市场交易。二是法院的裁决。随着经济社会的发展，法院判决涉及土地使用权清偿债务的现象相当普遍，但法院在裁决时，没有考虑被处置的土地权属是否合法、是否符合土地二级市场转让条件，未经国土部门批准强迫转让土地使用权或强行拍卖债务人的划拨土地。从某种程度上，也为不符合转让条件的土地实现转让的目的提供了途径。
2.针对以上存在的问题提出以下建议 2.1加强一、二级土地市场的衔接，实行统一管理，建立土地转让申请审批制度 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 土地一级市场与土地二级市场是相互影响、相互制约的关系。为了防止国有资产流失，规范土地交易市场，约束工作人员行为，建立土地转让申请审批制度。实行层层把关，责任到人，互相监督，严格办事程序，认真执行五不登记制度即：对出让土地没有支付全部出让金的不登记；对商业、旅游、娱乐、住宅四类经营性土地以及新增工业建设用地没有按招、拍、挂出让的，不登记；对协议出让地价明显低于出让底价的，不登记；对违反规划改变用途的不登记；未办理土地使用权登记而设定抵押权的，不登记。从程序和制度上杜绝违规违法转让土地的发生。
2.2规范土地二级市场交易行为，严格土地价格评估制度 针对土地私下交易，价格混乱，偷税漏税的行为，严格土地价格评估制度。每一宗土地转让价格都要经过具有资质的土地价格评估机构科学评估。评估一定要严谨慎重，经得起质询、质 疑、质 问 甚 至 司 法 仲 裁 或 诉 讼 。现场勘察切忌因为怕麻烦而走马观花或纸上谈兵。在土地评估机构接接受委托时要对委托估价方的背景情况进行多方面了解。对评估结果特殊的要求、产权变动频繁复杂以及权属不明等情况且无法自圆其说土地面积的增加或减少等有明显欺诈行为的项目不予评估。认真审查宗地权属。评估前要对委托评估土地的各种产权证明进行审核。产权证明一定要将原件审验后再复印。在土地估价时，要认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格作出最准确的判断。同时加大执法力度，对土地转让过程中发生的偷税漏税行为坚决查处，维护法律尊严，创造一个良好的经济环境，使土地二级市场健康发展，在市场经济中发挥良好的作用。
2.3加强法制宣传，强化工作人员的业务培训和思想道德教育，提高工作水平 利用新闻、广播、网络、法律知识竞赛等形式对土地交易法律法规进行普法宣传，提高人们的法律意识，增强人们遵纪守法的自觉性。领导重视工作人员的再教育问题。首先通过办培训班、学术交流、聘请专家讲课、观摩先进地区工作经验等方式提高工作人员为人民服务的业务能力。其次加强工作人员的思想道德教育，提高为人民服务的自觉意识，防止工作中的“冷”、“硬”、“横”和"吃"“拿”“卡”“要”的行为。
2.4做好土地测量，避免工作失误 在土地转让交易时，应选择具有测量资质的正规测量中介机构进行土地面积的测量和四邻边界的勘定。工作人员坚持到现场实地调查，做好地籍调查，通知四邻到现场指界，对没有异议的测量结果签字盖章。对测量结果实行备案制度。最大限度的避免交易双方和四邻的地界纠纷与隐患。此外还应重视提高测绘人员的技术水平与工作素质。做好工作人员的教育和再培训工作，以不断适应科学技术水平的日益发展，及时掌握新技能、新技术、新方法、提高实际操作能力，赠强团队协作精神，同时对其严格考核使其具备从业资格方准其上岗。还要积极改进测绘方法，体征软硬件环境，调查工作方法多样化。最后加强对测量机构资质的审核与监管，确保测量结果的严谨性和可靠性。 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 2.5强化信息披露，规范交易中介 一是建立一个全方位的土地交易信息发布平台，使交易双方可以在任何时间、任何地点获取市场信息，使土地有形市场在无形的网络世界得到延伸，市场信息应该包括土地供求信息、交易宗地信息、土地市场形势分析信息、土地新闻、土地政策法规及市场咨询信息等等，提高土地二级市场交易的竞争性。二是加强土地交易中介管理。对社会服务性质的土地交易中心要科学定位，合理收费，对评估等中介机构要加强管理，不断提高土地评估人员的素质和业务水平，同时加强监管，确保地价评估真正做到公平、公正。
2.6从土地二级市场的特点出发，制定相应的法律、法规，建立和完善相应的法律体系 强化二级市场立法，规范交易行为。明确相关部门职责，提高相关部门和机构的沟通配合。由于土地二级市场交易多数情况是与地上建筑物和构筑物的交易交织在一起，因此，应进一步理顺相关部门和机构的沟通之间的关系，一是土地管理与房产管理的沟通配合。 二是要协调好与人民法院的关系。法院判决用于债务清偿的土地使用权的转让，往往会涉及集体土地和行政划拨土地。因此，法院在查封前要先弄清土地所有权性质，处分时应纳入土地有形市场转让，避免不必要的麻烦产生。
参考文献： [1]潘孙伟.土地二级市场的为题与对策.中国土地，2002.2总242期. [2]叶明权.城市土地二级市场的制度缺陷及对策.中国土地.2005.9总237期. [3]土地估价理论与方法. [4]吴勇.刍议新时期如何做好入场土地测绘工作.国学术期刊网.