解读万达旅游文化地产创新之处
地产巨头的华丽转身——万达
地产巨头的华丽转身——万达集团的创新之路谈及文化地产，我们不得不说万达集团。
1988年万达还是一家地方性地产公司，如今它却成为业务范围涵盖商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货等的大型综合性企业，可以说，其创新之路就是其成功之路。
本文通过梳理万达集团的创新过程来探究其成功之源，试图为当今文化企业创新发展提供借鉴和参考。
一、万达集团的四次转型①从1988年到2015年，万达共经历了四次战略中心的转移，每次战略中心的变化，可以说是万达集团顺应时代发展要求、调整经营模式以图强的过程。
1 地方地产到多元化经营成立之初的万达，是大连一个注册资本仅100万的地方性地产公司，1989年，万达承办了不被看好的北京街老城区改造，并在设计上积极大胆创新，良好的销售成果为其赚取1000余万的第一桶金。
1993年，由地方企业转向全国性企业，其经营业务开始从地产向多领域发展：机电业、制造业、酒业、餐饮、足球……这一时期“多元化经营”与“品牌营销”成为万达发展的主题，企业向多元化综合经营的方向转变。
2多元化经营到商业地产为主2000年，万达决定放弃多元化经营战略，回归到地产主业，重新明确了以地产开发作为集团的支柱产业，但同万科坚持做住宅地产不同，这一时期万达的主要经营业务开始向商业地产转变。
2001年，万达集团首创了“订单地产”和“城市综合体”等模式，万达开始进入商业地产阶段并迅速完成全国布局，商业地产在这一时期成为万达集团的核心产业。
3 商业地产为主到文化地产为主2006年，万达从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业。
2009年，万达长白山国际度假区项目拉开了万达文化产业之路的序幕。
2012年，注资50亿元的万达文化产业集团正式成立。
打造文化旅游成为万达新的支柱产业，发展文化旅游和地产双驱动的模式，成为万达集团新的战略发展方向，集团的战略重点开始由商业地产向文化旅游地产转移。
4 国内文化巨头到国际文化巨擘①前三次转型参考张立波《文化企业商业模式创新案例》第229页，第四次转型参考万达官网（）首页新闻《王健林董事长谈万达第四次转型》第四次转型2014年初开始实施。
万达长白山旅游地产开发策略
万达长白山旅游地产开发策略前言：中国是旅游资源最丰富的国家，伴随着旅游业的快速发展，旅游地产作为房地产行业中的一个新兴市场，是市场细分与深化的结果。
巨量资金的旅游地产投资，势必要求强有力的营销，吸引顾客，回收资本，创造利润。
旅游天然就是体验，谈到旅游地产的营销，旅游地产体验营销为企业提供了一种全新的营销模式，体验营销的最新模式即为品牌化。
许多消费者认可品牌，许多商家，包括旅游地产，更是全面推动和实现品牌化效应。
长白山国际旅游度假区，是万达集团在东北地区开发的第一个旅游地产项目，万达集团对旅游投资地的选择最重要的前提，是要看这个地方是否具备把简单的旅游要素用更强有力的手段组织在一起，并形成一个更加有影响力整体的旅游地。
万达长白山旅游地产项目，就要打造旅游目的地品牌效应。
为此就要从战略的高度进行策划和实施，进行系统化的游客体验产品的开发和设计。
旅游企业着力塑造的游客体验产品应该是经过精心设计和规划的，应具有稳定性和可预测性。
一、基于顾客感知的万达旅游地产品牌属性和规划旅游地品牌得以存在和发展的重要物质基础，即其自身的特点和独特的属性。
那么基于顾客感知的万达长白山旅游地产的品牌化属性就是通过旅游地产带动旅游目的地发展。
旅游地品牌之所以能够吸引顾客，不仅是旅游地品牌的一系列属性，旅游地品牌属性本身并不是顾客要购买的，顾客要购买的是旅游地品牌给顾客带来的诸多利益。
这些利益包括功能利益和情感利益。
万达长白山项目既考虑顾客的追求利益和愉悦的感知，也融合了自己的利益追求。
正因为如此，万达旅游地产整个发展模式也决定了项目的建设规划。
整个长白山国际旅游度假区的规划其中很大部分是别墅区建设，酒店运营，商业租赁。
这也表明，长白山国际旅游度假区也是在做高端的房地产市场，这与旅游目的地的市场人群是相对吻合的，也于顾客追求高品味的旅游感知相吻合。
万达的旅游地产项目也要基于顾客的感知，来规划，来调整自己的开发进度和节奏。
旅游时代的重要特点是“以游客为中心”，现今游客需求的个性化越来越强，在这一价值实现过程，情感需求就占据了主导地位，操纵着旅游者的决策，“以情动人”也就成为旅游地品牌化的重要策略。
万达设计理念
万达设计理念
万达设计理念是以人为本、创新求变、追求卓越、持续进取的核心理念，旨在为顾客提供优质、便捷、舒适的购物和娱乐体验。
首先，万达设计理念以人为本，将顾客需求放在首位。
万达注重了解顾客的消费习惯和需求，通过充分的市场调研和数据分析，为顾客提供有针对性的服务。
例如，万达购物中心在布局设计上充分考虑了顾客的购物便利性，同时也结合了娱乐、餐饮等多元化需求，力求提供一个全方位的消费体验。
其次，万达设计理念强调创新求变。
万达不断引入和运用新颖的设计理念和技术，通过与国内外一流设计机构的合作，打造独特、前沿的建筑风格和空间布局。
万达还不断完善和创新购物中心的功能和服务，提供更多元化的选择和便捷的体验。
例如，万达购物中心引入了智能购物、电子支付等新技术，为顾客提供更加智能、便捷的购物体验。
再次，万达设计理念追求卓越。
万达以高品质、高标准为目标，力求为顾客提供卓越的购物和娱乐体验。
万达购物中心的设计精致、豪华，注重细节的完美呈现，体现出顶级的品质和品味。
万达还注重对员工的培训和提升，以确保提供专业、热情的服务。
最后，万达设计理念持续进取。
万达不仅在设计上不断创新，还积极改善和升级设施和服务，以适应市场和顾客的需求变化。
万达购物中心注重顾客的反馈和意见，不断改进并加强与顾客
的沟通和互动，以提高服务质量和满足顾客的期望。
总的来说，万达设计理念是以人为本、创新求变、追求卓越、持续进取的核心理念，旨在为顾客提供优质、便捷、舒适的购物和娱乐体验。
万达通过不断改进和完善设施和服务，追求卓越品质，在市场竞争中保持领先地位。
以“文商旅”为核心的地产开发—万达第四、五代产品专题研究
商业产品线
产品不断升级，万达已经完成从单一购物中心向大型商业文化购物公园的转变。
第四代 第三代
称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅 游文化等主题；包含65万方的核心商业模块。
万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等 可售物业的回笼资金；总规模在40-80万方。
第二代
第一代
第一代
向空中发展，一般是 一个5万平方米左右的单体楼， 地下为停车场，第一层开设精品店，二层、三层 租给沃尔玛，四层是家居广场或电影城；
类别
产品种类
第一代
纯商业
第二代
纯商业
第三代
商业、酒店、写字楼、住宅
选址
核心商圈黄金 地段
约5万㎡ 购物功能组合 超市+家电+影 院
核心商圈黄金 地段
约15万平方米 购物功能组合 超市+建材+家 电+影院 多个盒子组合 式
第一代万达的简单升级，从原来的“主力店驱动型的单体商业” 进化为“主力店驱动型的多个单体商业”，总规模在12-15万方;
第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”：单层面积500010000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等;
产品特征
万达经历了三代产品发展之后，开始向体量更大、功能更全、体现“文化、休闲、购物” 为一体 的商业综合城发展，并逐步向线上综合体延伸。
汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其 各项指标和规划均符合“万达城”的概念。 万达全国的项目按级别分为A+，A，A-，
B+，B等几个等级，中央文化区是全国唯一
的A+级别。 中央文化区总体规划
核心标准模块
核心标准模块=15万方购物中心+20万方以上写字楼+10万方以上酒店+10万方休闲街区+10万 方娱乐中心。
房企转型之文旅地产运营模式研究(万达)
人均5000美元 以上开始进入成 熟度假经济时期
人均GDP保持较 高速度的增长， 旅游度假需求快 速膨胀
观光旅游
休闲旅游
度假旅游
2011年中国人均 GDP5540美元， 进入度假经济时代
观光旅游
度假旅游
休闲旅游
2001年
2006年
2008年
2011年
2015年
万达文旅地产战略演变
万达2006年涉足文化产业，2010年王健林正式将文旅地产定位为万达的支柱产业，2011年第一个文旅地产项目正式开业， 截至2016年8月，已启动、在建或开业的文旅地产项目已达到13个。至2020年，万达计划开业15个文旅城，国外力争开业 3~5个万达城，收入预计超过千亿元
福州：琅岐岛国际旅游度假区 ……
南平：武夷山国际旅游度假区 ……
万达文旅城包含五大核心标准模块
万达文旅城是将商业、文化、旅游、影业、娱乐等各类资源整合一起，规划建设的新一代产品。
10万㎡娱乐中心
• 室内主题公园 • 室外主题公园 • 秀场
10万㎡休闲街区
五大 核心 模块
20万㎡以上写字楼
15万㎡左右购物中心
长白山国际旅游度假区 2012年7月开业
青岛：东方影都 预计2018年8月开业
济南：文旅城 预计2021年开业
无锡：文旅城 预计2019年开业
合肥：文旅城 2016年9月开业
南昌：文旅城 2016年5月开业
万达文旅项目选址倾向于一二线城市： 1、有充足的人口支撑； 2、较高的经济发展水平； 3、良好的投资环境； 4、便利的交通 此外，一些旅游、文化资源极具特色的 三、四线城市也是万达的考量目标。如 长白山国际旅游度假区、西双版纳国际 度假区、桂林文旅城等等
万达商业地产的发展模式
万达商业地产的发展模式
1.多元化投资模式：万达商业地产通过多元化的产业投资模式，将商
业地产与酒店、文化旅游等产业相结合，实现了产业链的全面融合。
公司
在国内外投资兴办了许多商业综合体项目，如万达广场、万达文化旅游城等，以实现产业升级和效益最大化。
2.运营管理模式：万达商业地产注重运营管理的重要性，采取专业化、标准化的管理模式。
公司建立了一系列有效的内部管理流程和标准，包括
租户选择、市场营销、物业管理等方面，以提高商业地产的运营效率和盈
利能力。
3.大众化消费模式：万达商业地产致力于满足大众化的消费需求。
公
司在规划和设计上注重实用性和便利性，提供了丰富多样的商业和娱乐设施，如购物中心、电影院、餐饮区等，以吸引大量消费者的到来。
4.整合式供应链模式：万达商业地产建立了完整的供应链体系，将商
业地产与供应商进行紧密合作，实现优质物流和供应商资源的共享。
这种
整合式供应链模式能够降低成本、提高效率，从而增加商业地产项目的竞
争力。
5.创新发展模式：万达商业地产注重创新，不断推出新的商业模式和
经营理念。
公司积极发展电商业务，与互联网企业合作开展“线上线下融合”业务，将线上消费和线下体验相结合，以满足消费者多样化的购物需求。
总的来说，万达商业地产的发展模式是多元化投资、运营管理、大众
化消费、整合式供应链和创新发展的综合体。
这种模式使得万达商业地产
在商业地产行业中具有一定的竞争优势，成为中国商业地产市场的领导者之一。
关于旅游地产的几点感想
关于旅游(文化商业)地产的几点感想一、地产与旅游的联动旅游地产的名称中包含了两个要素，一是房和地，二是旅游服务。
二者之间如何形成互相促进的良性循环，即，房地的销售没有带动旅游区的人流量，旅游产品和服务的提供没有为房地的销售积累可观的购房者。
如何使房地与旅游紧密调和、良性互动，是众多类似企业所面临的难题。
随着对闲适生活的向往，对住房品质要求的提升，即使不是以旅游地产为招牌的普通住宅地产，也越来越重视房产周围景观的配套。
可以说，景观正从配角变为主角，成为房地产升值保值的核心要素。
而旅游地产从其功能定位上更加决定了景观先行。
因此，旅游地产商要把握旅游项目与房地产互动发展的节奏，在进行旅游景区的营造、高端旅游产品的布局时，考虑其与房地产的相互影响；同样，在房地产开发和销售中，考虑其与旅游景区要素的联合。
多数情况下，不是急于盖好房子，而是培育好房子周围的生态系统和旅游文化圈，以此来吸引潜在的购房者；而不是先圈地盖好房子，等待景区资源的丰富、旅游产品和服务的升级，文化、商业资源的配套，否则房产开发将占用企业巨额资金，企业为此背上沉重的财务成本，而开发出的房子由于旅游等配套不足而空置，后果将是旅游与地产的割裂，最终是旅游文化地产开发的失败。
二、旅游综合体投资旅游地产具有投资数额大、风险需要分散的特征。
因此，现阶段旅游地产商一般采取旅游文化综合体投资，结成战略联盟。
典型的如万达牵头的投资联合体，由万达集团、泛海集团、大连一方集团、内蒙古亿利资源集团、用友集团和联想集团组成，被称为“联合舰队”。
传统旅游产业的转型升级、旅游景区开发模式和旅游地产开发模式的升级从客观上决定了单体旅游业投资、单体商业运作、单体景区运营的盈利模式已经成为历史。
旅游综合体投资将土地、旅游文化、景区、商业等要素和资源统筹融合在一起，从而满足了消费者休闲旅游、文化体验、商业购物、买房置地甚至投资的需求。
目前，国内尚没有综合体投资失败的案例。
因此，要做好旅游地产，应该在科学规划的基础上，引入重量级旅游投资商，形成战略联盟，共同投资，分散风险，重点把控。
万达城-商业地产与文化旅游的完美结合
汉秀剧场
傣秀剧场
青岛汽车极限秀
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电影乐园
电影乐园是万达创新并拥有知识产权的顶尖高科技电影娱乐项目。 项
目以特种电影结合高科技娱乐设备、主题文化包装、智能特技特效装置、 计算机系统控制等创新手段，将游客置身于逼真的立体影片世界之中， 真正感受到全感官、身临其境的沉浸体验。
南昌电影乐园
合肥电影乐园
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万达茂是万达城的核心组成部分，一般位于万达文化旅游城的核心位置，占地面积
约为15-18公顷（不含停车场），建筑面积约为20万平米。万达茂通过贯穿式室内 商业街作为中心轴线和主要人流动线，将电影乐园、娱乐楼和不同的室内游乐园串 联起来；室内步行街两头连接入口广场，入口广场提供足够的停车区。万达茂是万 达在世界上独创的特大型文化、旅游、商业综合体，具有唯一性、独创性特征，万 达拥有全部知识产权。
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三、 未 来 趋 势
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四、 武 汉 中 央 文 化 区 案 例 简 析
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四、 武 汉 中 央 文 化 区 案 例 简 析
汉秀剧场
汉秀剧场是万达集团武汉中央文化区项
目的重要组成部分，位于武汉市武昌区 东一路与白鹭街交叉口的东北角。紧邻 武汉万达瑞华酒店，由全球顶尖建筑设 计大师，北京奥运会、广州亚运会、伦 敦奥运会开闭幕式艺术总监马克·菲舍尔 先生担纲设计。汉秀，是由万达集团与 世界最著名的美国弗兰克·德贡演艺公司 合作，投资25亿元打造的超越目前世界 所有演艺水平的舞台节目。
项目的灵魂。而在万达城项目规划中，购物中心的地位已经弱化了， 更加强调的是“文化体验”的核心效应。万达在整个项目中，规划 了秀场、电影乐园、主题乐园等文化旅游项目，万达广场只是其中
的要素之一。通过文化、旅游的参与性和体验性，有效对冲了电子 商务的发展对传统购物方式的冲击。
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解读万达旅游文化地产创新之处
近日，业界和资本市场热议的万达香港市场整体上市。
从万达披露的上市板块的财务报表来看，似乎市场对于万达商业板块所显示的财务数据并不乐观。
从目前万达公开的商业帝国版图来看，的确报表并不靓丽，甚至说未来的拓展道路较为坎坷，充满风险。
但要知道，现在报表呈现的打算上市的万达，只是万达产业体系的一个板块。
万达商业地产给公众所展示的是一个成熟的商业模式，这个模式已经走到了相对稳定的阶段，下一步的工作就是优化和复制，做的是产品的微创新，整个产品并不会有太大的颠覆性创新。
万达目前所公布的下一步的O2O战略和对购物中心业态的优化调整措施，只是产品微创新的一个环节。
但这些都不是万达最重要的基因变革。
如果说所有人都能看懂首富的模式，首富就不再是首富了。
所谓天下武功，唯快不破。
当前对万达商业地产的模式分析，已经没有太高的商业价值。
做企业，最重要的是把握未来的市场趋势。
因此，当前我们研究万达，最应该看什么？最应该看的是王健林最关注的东西，个人精力投入最大的东西，那就是万达文旅产品的研发。
优秀的企业真正的价值在于创新和创造，而不是复制和拓展。
当前社会趋势本质变化是什么？是生活方式的革命。
传统购物和居住已经不是生活方式的主要发展潮流，而体验和享受才是下一步生活方式革命的主流趋势。
中华农业文明的泱泱大国，10亿人口遵守农业社会的生活方式数百年，如今多
数已经有能力、有财力、有物质条件奔走出去看世界，这个是真正的社会趋势。
简单梳理一下万达的四大核心旅游产品发动机。
不管最终产品研发结果，万达旅游所秉承这种高投入、高产出、跨专业研发、与高科技声光电结合的商业模式符合当前旅游行业的商业逻辑。
一、不同主题的文化秀场
1、“汉秀”
剧场由世界顶级建筑艺术大师，北京奥运会、广州亚运会、伦敦奥运会开闭幕式艺术总监马克﹒菲舍尔设计。
“汉秀”总导演富兰克﹒德贡先生是世界著名艺
术大师，多个世界著名的舞台剧均由其策划导演，如美国拉斯维加斯“O”秀、“梦”秀和澳门“水舞间秀”。
汉秀特点:取意汉族、楚汉、武汉文化精萃、世界投资额最大的演艺剧场、世界首个能移动、旋转、升降的观众座席、世界首台可飞行移动的LED巨型屏幕、世界上最大的舞台表演水池。
水池面积:1220㎡
2、傣秀
傣秀特点:MarkFisher的封笔之作；富有民族风情的建筑外形结合当地特色和气候，是万达文化旅游城中一颗耀眼的明珠。
3、青岛汽车极限秀
青岛汽车极限秀是世界上唯一的拥有360度环形赛道，以汽车等极限表演为主的秀场项目。
汽车极限秀特点:世界首创的表演形式，惊险刺激的表演内容，独一无二的观演体验。
世界著名建筑大师-福克萨斯先生倾力创作的建筑方案，将成为本项目的另一大亮点。
二、电影乐园
电影乐园是万达创新并拥有知识产权的顶尖高科技电影娱乐项目。
项目以特种电影结合高科技娱乐设备、主题文化包装、智能特技特效装置、计算机系统控
制等创新手段，将游客置身于逼真的立体影片世界之中，真正感受到全感观、身临其境的沉浸体验。
目前万达电影乐园包含有：以巨型球幕体验高空飞行的飞行影院、互动轨道平台的3D互动剧场、灾难仿真的体验剧场、未来战争的5D剧场、全自由度机械臂体验飞行的多维剧场、水上互动动感平台的漂流剧场等，各剧场分别以不同的主题创意文化为核心、立体特种电影为媒介、智能动感平台为依托、再结合逼真的风、火、水、电、烟雾、机器人仿真等智能控制特技效果为游客带来全方位感观盛宴。
三、主题乐园
万达主题乐园是万达依据中国传统地域文化或故事为背景, 打造的全新一代主题乐园，它利用现代科学技术、游乐设施和多层次元素将诸多娱乐活动、休闲要素和服务接待设施于一体，形成了现代化大型旅游目的地。
其中，万达大型室外主题乐园占地40-60公顷，均由世界知名公司担纲设计。
既有超大型特色过山车、空间射击塔带来的惊险刺激，又有3D影院、漂流河带来的轻松愉快，是世界级的主题乐园。
大型室内水乐园引进世界最新科技含量的水中娱乐设施，有特效造波池、多媒体互动滑道、并列竞赛滑道、大水环等多种娱乐产品，给游客带来全天候的水中欢乐。
四、万达茂
万达文化旅游城是万达集团凭多年在商业、文化、旅游产业累计的丰富经验，世界首创的特大型文化旅游商业综合体项目。
万达文化旅游城主要由万达茂、室外主题乐园、酒店区、销售物业等四大功能板块组成。
万达茂是其中的核心组成部分，一般位于万达文化旅游城的核心位置，占地面积约为15-18公顷（不含停车场），建筑面积约为20万㎡。
万达茂通过贯穿式室内商业街作为中心轴线和
主要人流动线，将电影乐园、娱乐楼和不同的室内游乐园串联起来；室内步行街两头连接入口广场，入口广场提供足够停车区。
万达茂是万达在世界上独创的特大型文化、旅游、商业综合体，具有唯一、独创性特征，万达拥有全部知识产权。
五、其他主题特业
哈尔滨万达滑雪乐园
哈尔滨万达滑雪乐园是全球最大、最先进的室内滑雪场项目，是世界首个第四代滑雪场，由英国Acer Snowmec 公司设计，建筑高度120米，垂直落差高达80米，有6条不同难度级别的雪道，最长雪道达500米，总面积达8万平方米，相当于9个足球场，可同时容纳3000人滑雪。
各项硬件设施远超目前世界其他室内滑雪场，其建成将改写世界室内滑雪场的历史，创造世界独一无二的室内冰雪奇观。
极佳的设计，先进的设施，造就了国际一流、全世界最优的室内滑雪圣地。
青岛东方影都
位于山东省青岛市黄岛区中央商务区内，距黄岛中心区15公里，距青岛市中心城区30公里，规划总用地面积270公顷，分为影视产业园、会议中心、秀场、万达茂、度假酒店群、游艇交易中心、国际医院、滨海酒吧街八个功能区。
万达集团投资300亿元建设，是全球投资最大的影视产业项目，也是世界唯一具有影视外景、影视制作、影视会展、影视旅游综合功能，涵盖影视全产业链，全新的文化旅游项目。
上述前四大产品，相当于是万达下一代综合产品的四个主要主力店。
这样的产品如果能成功批量生产复制，一定会成为人流发动机。
但创新说起来容易，做起来极难。
特别是万达这种投入巨大的产品创新，一定会遇到各种难度和风险。
以冒险王王健林的能力和气度来看，这又将是一场豪赌。
我们期待这场赌局的结果。