世联深圳承翰来座山营销执行报告
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深圳葵涌承翰海语山林项目策略推广案_马一丁_128PPT.pptx
推广思路：
同片区只有一个竞争对手，且我们的优势较强。而我们的 客户群又为首次商品房置业，首批推出的产品是大三房及 大四房，明年再推较小户型产品。那么在广告推广上我们 建议也分开来推广
3、竞品分析
• 同片区竞品
海语山林 VS 三科一品
数据比较：
海语山林 三科一品
产品
装修
毛坯
预价
7000元 /m
占地 景观
10万平方 山景
米
比亚迪
小区
地段 规划
镇中心，西班牙
相对安 豪宅社
静
区
园林
西班牙 式园林
户型
两房、三房、 四房为主， 共805户
毛坯
均价 1万多平 6500元 方米 /m
远处可 见山周 边农民 房较多
我们的客户也不例外，也将会受大势影响
因此需要产品给到最高价的理由和支撑点，否
则将面临一定的市场风险。
2、葵涌地段介绍
政府对葵涌的区域定位 ——东部三镇的城市功能中心
葵涌、大鹏、南澳三镇定 义为深圳东部的生态组团。
海景资源较优的大鹏南澳 作为旅游服务基地。
自然资源较弱的葵涌，地 处大鹏半岛对外联系的交 通枢纽位置，未来定义为 东部生态组团的城市功能 中心。
本案
葵坪路为葵涌主要对外交通 及形象干道，葵涌街道中心 集中于葵坪路两侧分布
葵坪路东侧为老政府所在地，
厂
葵涌繁华商业中心，但环境
区
相对杂乱
葵坪路西侧为主要政府机关、 事业单位、酒店所在。布局 整齐
本项目四周为国土所、税务局、 比亚迪新村，区域环境纯粹
本项目处于葵涌人民极为认同的高尚居住区域
景观资源
边缘客户 重要客户 核心客户
世联惠州山水华府领墅营销策略总纲及销售执行报告107PPT
107PPT
现状认知：板块格局——2006年下半年起，惠州市场 高端项目大量入市，已形成几个清晰的高端市场板块
江北：行政中心/高档住宅 代表楼盘：丽日百合家园、帝景湾、奥园 主流价格： 5800元/m2以上
红花湖片区：老城区/山地大 盘聚集地 代表楼盘：润园、湖畔新城 主流价格：3800元/平米以上
东平水口
注：合生国际新城的三批房 蓝波湾：
学习改变全命运部,知带1000元/平的精装修
识创造未来
4500元/平
润园一期开盘：
6800元/平 2006年10
润园现价：7000元/平 2006年10 2007年3
世联惠合州生山第水一华批府：领墅65营0销0元策/略平总纲东及方销威售尼执斯行：报合告生第三批（认筹） 107PPT 7500元/平 8000元/平
建面33.1万
联排别墅
联排别墅、 大平面 联排别墅
湖畔新城
嘉浩高榜 山项目 山水江南
麦 新时代花 地 园二期 下 华升下角 角 项目 金 金山湖1号 学识习创山湖改造变未命来本运项,目知
建面30万，二期约 20万 建面约5万
建面约13万，一期 约7万 建面约17万
建面约7万
建面8万 建面20万
大平面 大平面 大平面 大平面 大平面 联排别墅 联排别墅
现状认知：销售速度认知——总价低、面积小的单位消化 速度快,但大批量的200万以上的单位的销售速度未有验证
学习改变命运,知 识创造未来
世联惠州山水华府领墅营销策略总纲及销售执行报告 107PPT
趋势——今年政策面的动作从企业利润、客户渠道等 方面对豪宅的调控力度加大
1：土地增值税从严起征
2007年1月16日国家税务总局发出通知：2月1日起在全国范围内对房地产企业土 地增值税项目进行全面清算，此政策将使豪宅开发利润受到挤压，资金压力加大 ，房企融资难度加大
现状认知：板块格局——2006年下半年起，惠州市场 高端项目大量入市，已形成几个清晰的高端市场板块
江北：行政中心/高档住宅 代表楼盘：丽日百合家园、帝景湾、奥园 主流价格： 5800元/m2以上
红花湖片区：老城区/山地大 盘聚集地 代表楼盘：润园、湖畔新城 主流价格：3800元/平米以上
东平水口
注：合生国际新城的三批房 蓝波湾：
学习改变全命运部,知带1000元/平的精装修
识创造未来
4500元/平
润园一期开盘：
6800元/平 2006年10
润园现价：7000元/平 2006年10 2007年3
世联惠合州生山第水一华批府：领墅65营0销0元策/略平总纲东及方销威售尼执斯行：报合告生第三批（认筹） 107PPT 7500元/平 8000元/平
建面33.1万
联排别墅
联排别墅、 大平面 联排别墅
湖畔新城
嘉浩高榜 山项目 山水江南
麦 新时代花 地 园二期 下 华升下角 角 项目 金 金山湖1号 学识习创山湖改造变未命来本运项,目知
建面30万，二期约 20万 建面约5万
建面约13万，一期 约7万 建面约17万
建面约7万
建面8万 建面20万
大平面 大平面 大平面 大平面 大平面 联排别墅 联排别墅
现状认知：销售速度认知——总价低、面积小的单位消化 速度快,但大批量的200万以上的单位的销售速度未有验证
学习改变命运,知 识创造未来
世联惠州山水华府领墅营销策略总纲及销售执行报告 107PPT
趋势——今年政策面的动作从企业利润、客户渠道等 方面对豪宅的调控力度加大
1：土地增值税从严起征
2007年1月16日国家税务总局发出通知：2月1日起在全国范围内对房地产企业土 地增值税项目进行全面清算，此政策将使豪宅开发利润受到挤压，资金压力加大 ，房企融资难度加大
世联深圳龙园意境别墅组团营销策略报告
世联深圳龙园意境别墅组团营销策略报告汇报人：2023-12-14•项目背景与市场分析•营销策略制定与实施•品牌建设与推广策略目录•销售策略与执行计划•客户服务与售后支持策略•总结回顾与未来发展规划01项目背景与市场分析项目位置规划面积建筑风格户型设计深圳龙园意境别墅项目概述01020304位于深圳市龙岗区，地理位置优越，交通便利。
占地面积约为XX平方米，总建筑面积为XX平方米。
以现代简约风格为主，注重细节和品质。
提供多种户型选择，满足不同客户的需求。
目标市场定位与需求分析以中高端客户为主，年龄在XX-XX岁之间，有一定的购房经验和购房需求。
市场需求随着深圳经济的发展和人口的增长，中高端客户对高品质住宅的需求不断增加。
同时，随着城市化的推进和人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。
分析周边同类楼盘的优缺点，如价格、户型、配套设施、环境等方面。
竞争对手楼盘了解竞争对手的营销策略和手段，如广告宣传、渠道拓展、活动策划等。
竞争对手营销策略竞争对手分析02营销策略制定与实施通过市场调研和数据分析，识别出潜在客户群体，包括年龄、性别、职业、收入等特征。
将潜在客户群体按照一定的标准进行细分，如按照购房需求、购房预算、购房偏好等标准进行划分。
目标客户群体识别与细分细分识别利用报纸、杂志、电视、广播等传统媒体进行广告宣传，提高项目知名度。
传统渠道网络渠道线下渠道利用社交媒体、网络论坛、微博等网络平台进行口碑传播，吸引潜在客户关注。
举办房产展销会、楼盘推介会等线下活动，拓展客户来源。
030201营销渠道选择与拓展根据客户需求和项目特点，策划各种形式的营销活动，如优惠活动、抽奖活动、品鉴会等。
活动策划在活动策划后，进行活动宣传、现场布置、活动组织等工作，确保活动顺利进行。
活动执行对活动效果进行评估，收集客户反馈意见，为后续的营销策略调整提供参考。
活动评估营销活动策划与执行03品牌建设与推广策略品牌形象塑造与传播品牌定位明确龙园意境别墅的品牌定位，突出其高品质、高档次和高价值的特点。
世联顺德深业城XXXX年营销策略总纲与执行报告140P
8号楼 合计348套
户型
建面
单房
27.11
1房1厅 63.18
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.59
单房
37.59
1房1厅 64.09
单房
37.87
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
谨呈：顺德深业地产
顺德深业城
世联地产深业城项目组 2011-11-27
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡ 总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡ 产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式 总占地：74081.12㎡ 总建面：201796.44㎡ 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500㎡ 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
海琴水 岸 水文化 街 北滘文化 中心
君兰高尔夫 球场
君兰高尔夫生 活村
行政中心
美的总部大 楼
北滘公园 北滘广场
日美总部 大楼
金茂华美 达广场
北滘医 院
北滘新城区规划图
在政府的城市发展规划图上，一个定位高端的新商圈正在北滘新城区悄然孕育。除五 星级酒店、大型购物广场外，水文化、园林食府等项目也在筹建推进之中。占地240 亩的北滘国际商务中心被纳入全区重点建设项目，成为提升北滘新城区商贸品位的又 一张名片。
世联_深圳淮北凤凰城项目营销诊断与执行报告_141PPT.pptx
1、全年销售600套（含年初到4月22 日为止已销售225套,剩余375套） 2、实现成交均价达到2750元/㎡
目标下的整盘思考……
1、市场现状
目前市场情况下： 1）在市场接受度上，多层的接受度远高于小高层； 2）在销售速度上，小面积产品销售速度快，大面积产品滞销 3）在价格上，且多层的价格高于小高层 那么作为启动区的产品，立势、回现和速度是关键任务，因此小高层作为回现主力风险较
暂未入市
基础指标
启动区共1407套，一期推出8幢多 层，共374套，截止4月22日，实 现销售223套，推出2幢退台洋房， 共计40套，已售13套，目前退台 封盘，小高层还未入市
29
8
22 23
28
7
24 25
指标
总占地 近900亩
建面
100万 平米
容积率 1.72
2 1
启动区的户型配比中，小高层主要为128平米以上 户型，多层主要以125平米以下户型为主
谨呈：深圳市泰富华投资发展有限公司
淮北凤凰城项目营销诊断与执 行报告
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2020/9/17
本报告是严格保密的。
2009目标
22
5.Байду номын сангаас%
4391.25
7.8%
合计
432
100% 56249.59
100%
户型
建筑面积
总套数 套数比 总建筑面积 面积比
3房2厅2卫 136.63~142.97
8
9.1%
目标下的整盘思考……
1、市场现状
目前市场情况下： 1）在市场接受度上，多层的接受度远高于小高层； 2）在销售速度上，小面积产品销售速度快，大面积产品滞销 3）在价格上，且多层的价格高于小高层 那么作为启动区的产品，立势、回现和速度是关键任务，因此小高层作为回现主力风险较
暂未入市
基础指标
启动区共1407套，一期推出8幢多 层，共374套，截止4月22日，实 现销售223套，推出2幢退台洋房， 共计40套，已售13套，目前退台 封盘，小高层还未入市
29
8
22 23
28
7
24 25
指标
总占地 近900亩
建面
100万 平米
容积率 1.72
2 1
启动区的户型配比中，小高层主要为128平米以上 户型，多层主要以125平米以下户型为主
谨呈：深圳市泰富华投资发展有限公司
淮北凤凰城项目营销诊断与执 行报告
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2020/9/17
本报告是严格保密的。
2009目标
22
5.Байду номын сангаас%
4391.25
7.8%
合计
432
100% 56249.59
100%
户型
建筑面积
总套数 套数比 总建筑面积 面积比
3房2厅2卫 136.63~142.97
8
9.1%
世联_深圳_缇香名苑_销售执行报告-85页
2.16 3.26
130 3房为主 130 3房为主 96-120 3房占27% 140-1604/5房占26%
8000 ?
接近本项目的同质项目 万地
万地（600套）
二房 小三房 中三房 四房 74-78 100-110 110-120 130-160
金地 香蜜山
120 60
一期（801套）
三房 小三房 中三房 大三房 四房 74-78 100-110 110-120 120-135 140-160 119 136 85 318 143
行政区 福田 罗湖 南山 宝安 龙岗 全市 实现均价 8211 7746 6282 3768 3487 5680 较02年上升 6.5% 16.1% 4.3% 2.3% 3.23% 2.55%
福田区实现8211元的高价位，来源于部分规模化 豪宅、小户型的热销。 罗湖区、福田区土地资源日益减少，出现高价化 趋势。 福田市场：价升量减
本项目定位覆盖面广，以 120平米以上户型套数比 59%。 定位接近的为金地香蜜山 中旅及联泰项目主要为四 房以上大户型竞争 各项目均有赠送露台等面 积
待建项目 香
待建项目
侨 中旅二期
中旅二期（979套）
中三房 四房 大四房 其他 110-120 140-160 160以上 506 359 56 58
中三房 大三房 四\五房 大平面/复 式
高级中学
市场中大户型项目入市时间表
2004年 本项目 金地香蜜山 红树西岸 中信红树湾 万地项目
万地
6.77万M2 总户数600
4 .5
100-120三房为主 120以上 少量
价格 户型的均好性
7000
联泰
承翰来座山及周边信息
——做中国最有价值的房地产服务机构 9 9
项目周边配套
中小学:布吉中学、外国语学校； 综合商场:大芬沃尔玛、天虹、新一佳； 银行:中国银行、建设银行、农业银行、招商银行、华夏银行； 医院:布吉人民医院、中海医院； 其他配套：5000平米意大利风情商业街、罗马广场、佛罗伦萨会所、米兰春天 校园（幼儿园、龙园公立小学2009年9月开学）；
——做中国最有价值的房地产服务机构 6 6
项目基本信息
和谐家园
建筑类别：板楼、高层 项目特色：小户型,地铁沿线 装修情况：毛坯 占地面积：26918㎡ 建筑面积：112797㎡ 容积率：3.20 绿化率：41.2% 总户数：1110户 总车位： 区位：龙岗布吉布澜路与深惠路交汇处（桂芳园 对面）
均价：24000元/平米 开盘时间：2010.1.8
总车位：850个
区位：龙岗布吉生态新区（石芽岭北侧） 承翰· 来座山项目位于深圳市龙岗区布吉石芽岭生态居住区（ELD）内 ，正南侧为石芽岭山体和星火路项目 南临石芽岭山，为9栋33层高层产品，建筑面积为10万平，主力户型为80——140平米的中大户型，享有独 立的配套设施和休闲园林景观，拥有稀缺的一线山景资源，是布吉乃至深圳少有的宜居山景大宅。
——做中国最有价值的房地产服务机构 14 14
佳兆业大都汇
占面：5241㎡ 建面：95559㎡ 容积率：-
规划：都汇负一和负二楼为地下车库，七楼至三十三楼 为精装公寓，产品为原创智汇酒店式公寓，主力户型为60120㎡，共729套
预计开盘时间：备注：目前在佳兆业•金翠园营销中心开设临时咨询中心， 金光华开展巡展，预计营销中心和样板房预计在4月中下 旬开放。
项目基本信息
龙园意境天赋
项目周边配套
中小学:布吉中学、外国语学校； 综合商场:大芬沃尔玛、天虹、新一佳； 银行:中国银行、建设银行、农业银行、招商银行、华夏银行； 医院:布吉人民医院、中海医院； 其他配套：5000平米意大利风情商业街、罗马广场、佛罗伦萨会所、米兰春天 校园（幼儿园、龙园公立小学2009年9月开学）；
——做中国最有价值的房地产服务机构 6 6
项目基本信息
和谐家园
建筑类别：板楼、高层 项目特色：小户型,地铁沿线 装修情况：毛坯 占地面积：26918㎡ 建筑面积：112797㎡ 容积率：3.20 绿化率：41.2% 总户数：1110户 总车位： 区位：龙岗布吉布澜路与深惠路交汇处（桂芳园 对面）
均价：24000元/平米 开盘时间：2010.1.8
总车位：850个
区位：龙岗布吉生态新区（石芽岭北侧） 承翰· 来座山项目位于深圳市龙岗区布吉石芽岭生态居住区（ELD）内 ，正南侧为石芽岭山体和星火路项目 南临石芽岭山，为9栋33层高层产品，建筑面积为10万平，主力户型为80——140平米的中大户型，享有独 立的配套设施和休闲园林景观，拥有稀缺的一线山景资源，是布吉乃至深圳少有的宜居山景大宅。
——做中国最有价值的房地产服务机构 14 14
佳兆业大都汇
占面：5241㎡ 建面：95559㎡ 容积率：-
规划：都汇负一和负二楼为地下车库，七楼至三十三楼 为精装公寓，产品为原创智汇酒店式公寓，主力户型为60120㎡，共729套
预计开盘时间：备注：目前在佳兆业•金翠园营销中心开设临时咨询中心， 金光华开展巡展，预计营销中心和样板房预计在4月中下 旬开放。
项目基本信息
龙园意境天赋
世联_益田大运城邦_项目销售执行投标报告_143PPT
定位新高度
立足珠三角； 以城市发展角度； 坚持项目的可持续发展。
项目属性定位：
南中国运动健康概念第一大盘
区域属性
扼守龙岗及周边，立足深圳，胸怀珠三角 国家级的，国际的，世界的
产品属性
复合功能、密度舒适、高融合性的具有可持续发 展特性的综合城市社区
精神属性
运动 自然 生态 健康• 激情•友谊•未来
● 宏观经济视角 ● 地产发展视角 ● 基本政策面
中国人口红利带来大量新增住宅需要，维持房地产强劲增长。至 2020年中国城市化率将达到60%的目标。不可逆转的城市化进 程将刺激新增住房需求
•中国当前的人口结构有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经 济20多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后，我国总人 口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。
2528 100% 200848 100% 100%
依据市场情况以及客 户积累情况决定每批 地推售量，整体采用 少量多批的形式，保 证项目的持续性旺销 与市场热度
一期小户型产品入市，以市场稀缺产品引爆市场，利用最具有竞争 力的产品达到项目旺销，迅速引爆市场
1 第一篇：大势篇
当市场上充斥着太多关于楼市寒冬或救市 等评论时，我们应该如何看清深圳未来的 市场方向？
将高压线埋入地下解决 高压线辐射问题
对高压线的可采取将高压线埋入地 下的方式来解决;
将高压线埋入地下，可以有效地降 低辐射，更能极大地改善客户的心 理反应，从而经量渐弱因高压线带 来的负面影响;
对于本项目，沿线高压线长度1500 米，粗略计算高压线埋地费用约在 1800万左右
高压电缆埋地价格表
埋地费用
•高盛、摩根将中国2008年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至
立足珠三角； 以城市发展角度； 坚持项目的可持续发展。
项目属性定位：
南中国运动健康概念第一大盘
区域属性
扼守龙岗及周边，立足深圳，胸怀珠三角 国家级的，国际的，世界的
产品属性
复合功能、密度舒适、高融合性的具有可持续发 展特性的综合城市社区
精神属性
运动 自然 生态 健康• 激情•友谊•未来
● 宏观经济视角 ● 地产发展视角 ● 基本政策面
中国人口红利带来大量新增住宅需要，维持房地产强劲增长。至 2020年中国城市化率将达到60%的目标。不可逆转的城市化进 程将刺激新增住房需求
•中国当前的人口结构有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经 济20多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后，我国总人 口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。
2528 100% 200848 100% 100%
依据市场情况以及客 户积累情况决定每批 地推售量，整体采用 少量多批的形式，保 证项目的持续性旺销 与市场热度
一期小户型产品入市，以市场稀缺产品引爆市场，利用最具有竞争 力的产品达到项目旺销，迅速引爆市场
1 第一篇：大势篇
当市场上充斥着太多关于楼市寒冬或救市 等评论时，我们应该如何看清深圳未来的 市场方向？
将高压线埋入地下解决 高压线辐射问题
对高压线的可采取将高压线埋入地 下的方式来解决;
将高压线埋入地下，可以有效地降 低辐射，更能极大地改善客户的心 理反应，从而经量渐弱因高压线带 来的负面影响;
对于本项目，沿线高压线长度1500 米，粗略计算高压线埋地费用约在 1800万左右
高压电缆埋地价格表
埋地费用
•高盛、摩根将中国2008年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至