世联东莞龙翔国际项目营销执行报告55PPT
报告思路
项目解析 市场分析
学习改变命运,知 识创造未来
写字楼价值研究
营销总策略
营销攻略
产品 展示 推广
销售组织 安排及费 用预算
世联东莞龙翔国际项目营销执行报告55PPT
市场分析——东莞写字楼总体分布
„ 现有写字楼主要分布在 莞城区、南城区，且位 于商业旺区和重要路段 ；
„ 正在使用的写字楼多为 3-4年前开发；
写字楼价值研究
营销总策略
营销攻略
产品 展示 推广
销售组织 安排及费 用预算
世联东莞龙翔国际项目营销执行报告55PPT
写字楼经济数据: 总面积： 28049㎡ 实用率： 74%
项目基本情况——位置解 析
关键词：
CBD
银城酒店商务圈；
万江门户；
楼 层 ： 2--19层
层 高: 3.5 M 划分单位(目前)：
04年/华凯大厦
天海大厦 02年/联合大厦 中惠大厦
03年/金盈大厦
星鹏商务大 厦
05新年/行华凯政广中心场世博广场Fra bibliotek第一国际
学习改变命运,知 识创造未来
在售项目 已售或入伙多年项目
世联东莞龙翔国际项目营销执行报告55PPT
东莞已投入使用写字楼基本状况
学习改变命运,知 识创造未来
„楼宇外观均显陈旧； „以小高层为主； „商务配套较弱，大多数写字楼裙楼商业与写字楼共用车位，车位不足。 „物业均为自管，无品牌； „实用率：一般以68--71%居多。 „层高3.2~3.5米；
90~96m2、146m2、172m2,每层单位数是12个，其比例是1:1:1； 层高3.6M，实用率70% 30~100m2；实用率为53%； 60-70m2 5月15解筹，目前写字楼全部售完，公寓剩余4套，商业1楼售完，2、3楼还未推； 投资：自用=50%：50%；东莞市内：长安、虎门、后街=50%：50%；双重投资占20%（写字楼、公寓） ；写字楼客户行业：电子、IT、灯具与服装公司的展示间等； 无中央空调
莞城区
地王广 场 国泰中心 中侨大厦
新城区（ CBD）
第一国际 （已售完） 鸿禧中心 华凯广场 星鹏商务大 厦（边缘）
„ 在售写字楼总量约20万—30 万平米。
学习改变命运,知 识创造未来
鸿禧中心
地王广场 国泰中心
04年/中侨 大厦
君豪商业中心 世博广场
星鹏商务 大厦
05年/华凯 广场
新行政中心
第一国际
银丰路
64 -68㎡;76-80 ㎡;124 ㎡
车位数：地下50个，地上90个 ；
银城酒店
本项目 万江方向 鸿福路
莞太大道
写字楼集 中区域
CBD
学习改变命运,知 识创造未来
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项目周边景观
„ 除北面外，其他三 面均为待建项目。 待建项目中，“阳光 大厦”刚刚开工。
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学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
客户目标
尽量快速回笼资金（开盘6-8个销售完成）； 片区内的品牌知名度；
学习改变命运,知 识创造未来
世联东莞龙翔国际项目营销执行报告55PPT
报告思路
项目解析 市场分析
学习改变命运,知 识创造未来
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东莞已投入使用写字楼租赁状况分析
„ 租赁非常活跃：物业租金30—40元/平米，出租率稳定在，个别出租率均达 90%以上。
学习改变命运,知 识创造未来
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东莞在售写字楼分布
区 东城区 域
楼 君豪商 盘 业中心 名 称 世博广场
项目解析：无特殊的优势
写字楼优势 1、迅速发展的CBD区域内； 2、昭示性较好； 3、临五星级银城酒店； 4、南向景观优越； 5、临街面长；
写字楼劣势 1、体量小； 2、车位少； 3、梁到地面高度仅2.4米; 4、东、西、北三面景观较差； 5、电梯数量；
学习改变命运,知 识创造未来
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学习改变命运,知 识创造未来
物业名称 第一国际（一期）
物业类型 地理位置 项目规模
销售 价格
写字楼 商铺
户型
公寓 写字楼
销售情况 目标客户
商铺 公寓
写字楼中央空调
写字楼+公寓+商业+五星级酒店 东莞国际会展中心对面 总占地面积211207M2，总建筑面积720904M2；一期占地面积65072M2；一期建筑面积312171.5M2；一 期住宅建筑面积53441.74M2，商业建筑面积116932.44M2，写字楼建筑面积92109.45M2 均价约为4200元/m2； 一楼商铺均价是25000元/m2，二楼均价16000元/m2，三楼均价8000元/m2； 商铺带租约出售：三年返租，第一年5%，二年6% ，三年7% 均价4000元/m2（带装修）
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在售写字楼重点分析——第一国际
项目成功主要源于：
1. 优越的地理位置； 2. 开发商雄厚实力； 3. 规模性开发，吸引消费者注
意； 4. 项目功能的复合性及互补性
； 5. 项目主打投资概念； 6. 第一次打出东莞新城市中心
区的概念，东莞发展一直为 城镇各自形成中心， 7. 写字楼高形象，中低价格；
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在售写字楼重点分析——鸿禧中心
项目评价：
1. 销售情况一般，质量问题 （用劣质水泥被曝光）对 销售造成一定影响；
2. 项目推出了健康办公概念 ，但市场反映不强烈；
物业名称
物业类型
地理位置
项目规模
销售 价格
写字楼 商铺
户型
写字楼
商铺 销售情况 目标客户
商业+写字楼 东莞市莞太大道与体育路交汇处 总建筑面积是70981平米 均价：4000元/平米，租金：43元/月·M2 1楼：28000-33800元/M2；2楼：8000元/M2 面积从147-283M2，实用率70%，层高3.6M
„ 目前城区在售写字楼有 9个，剔除销售率80% 的尾盘，仅有6—7个同 期在售。
莞城商业中心带
99年/金源大厦 地王广场
03年/盈锋广场
国泰中心 骏达商业中9心9年/海联大厦时尚电器城
君豪商业中心
04年/中侨大厦
00年/经贸大厦 兴业东大厦城置业商大业厦中心带
鸿福大厦恒丰商业大厦 方中东升大厦
景泰轩 鸿禧中心
„ 除南面视野较开阔 外，其他三面未来 均有视野遮挡或直 面农民房。
西面：西临待开 发项目“阳光大 厦”。
南面：南望待开发项 目“”南城名苑“、”新豪 园南城“，及农民房群 。
北面：东临农民 房群。
东面：东临待 开发项目“”新城 市商住大厦“。
学习改变命运,知 识创造未来
世联东莞龙翔国际项目营销执行报告55PPT
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世联-东莞中央公园1号价格策略报告-57PPT
思
路
价格表结构生成
价格表验证
对外价格表生成
本报告是严格保密的。
项目概况 市场现状 实收价格表确定
3
项目概况—“常平中心区唯一在售住宅社区”
经济指标： 总用地面积：4.4万㎡
总建设面积：8.8万㎡
总销售面积（住宅）： 59812.36平米 建筑容积率：2.05 总套数：664套
（酒店公寓168套，不售）
成熟居住区，居 住环境好，被铁 路分隔，心理距 离远
二面临马路，交 通便利，居住氛 围相对较高
48万
约28万
约25万
约18万
约15万
二梯四为主
二梯六为主 二梯六为主
一梯二、二梯四 二梯四为主 为主
对流强，动静分 区明显（实用率 偏低）
对流强，布局 不太合理（进 门是洗手间）
户型方正、采光 （未知） 偏弱
热销楼盘
未来新推楼盘4
目概况—“三房是主力销售户型”
户型
户
建面
套数
均 面
积
两房两厅 5266 72 73
比例
面积 比
套数 比
9% 15%
规划中的汽车站
三房两厅 34426 294 117 58% 59%
四房两厅 12943 90 144 22% 18%
底层 TOHO
1610 12 134
3%
2%
商铺
针对现有上门客户，其主要需求为70平米的两房
120平米左右的三房和153平米的四房，由于有样板房展示，客户需求也较多
客户意向选择楼栋分布较为均匀，但主要以有样板房 展示的G栋和D/E/F栋
12层小高层中，客 户选择楼层主要集中在 40%
5-8层为主；
某地产项目营销执行报告(ppt 106页)
费用预算
合理销售节奏
8
城市印象
湛江城市——双城记
自古形成的双城——赤坎、霞山；开发区介于两个区之间 霞山与赤坎相隔10公里，形成两个相对独立的区域，赤坎 是市政府所在地，是行政中心，霞山则是商业中心； 位于赤坎区的中心区域，由于地理位置、政府发展支持因 素，在消费者心目中霞山区的居住环境比赤坎区好，霞山城 市发展水平高于赤坎
霞山滨海区
霞山观海长廊初具规模，以国有企 业为主介入开发；当前湛江的品牌 开发商汇景等即是从那时开始的。
第二阶段（2001至今）
开发区箓华板块区
2001年箓华路的开通使得霞山滨海 区延伸到开发区，并开始了房地产 的市场化开发，锦绣华景是该片区 第一个吃螃蟹者。
第三阶段（2003至今）
赤坎滨海区
赤坎观海长廊建设过程中，依靠经 济适用房的建设带动片区房地产的 启动，03年才开始中高档商品房的 建设。
占有 3、大宅、优势产品
备选案名：
本报告是严格保密的。
22
优质产品 指标
规划指标 建筑指标 户型指标 配套指标
本项目城市豪宅价值体系分析
➢高档齐全的配套 流水会所－水韵馆 ➢一层局部底商
本报告是严格保密的。
23
舒适服务 指标
品牌物管 特色物管
本项目城市豪宅价值体系分析
➢一线品牌 万科\中海\金地物业管理顾问 ➢大堂管家式服务
本报告是严格保密的。
的热点片区
15 年豪丰16万
16 明景项目100亩
本报告是严格保密的。
12
5
34
6
7
9 8 10
赤坎150万
开发区
16 14
13 12
15 11
霞山60万
合理销售节奏
8
城市印象
湛江城市——双城记
自古形成的双城——赤坎、霞山；开发区介于两个区之间 霞山与赤坎相隔10公里，形成两个相对独立的区域，赤坎 是市政府所在地，是行政中心，霞山则是商业中心； 位于赤坎区的中心区域，由于地理位置、政府发展支持因 素，在消费者心目中霞山区的居住环境比赤坎区好，霞山城 市发展水平高于赤坎
霞山滨海区
霞山观海长廊初具规模，以国有企 业为主介入开发；当前湛江的品牌 开发商汇景等即是从那时开始的。
第二阶段（2001至今）
开发区箓华板块区
2001年箓华路的开通使得霞山滨海 区延伸到开发区，并开始了房地产 的市场化开发，锦绣华景是该片区 第一个吃螃蟹者。
第三阶段（2003至今）
赤坎滨海区
赤坎观海长廊建设过程中，依靠经 济适用房的建设带动片区房地产的 启动，03年才开始中高档商品房的 建设。
占有 3、大宅、优势产品
备选案名：
本报告是严格保密的。
22
优质产品 指标
规划指标 建筑指标 户型指标 配套指标
本项目城市豪宅价值体系分析
➢高档齐全的配套 流水会所－水韵馆 ➢一层局部底商
本报告是严格保密的。
23
舒适服务 指标
品牌物管 特色物管
本项目城市豪宅价值体系分析
➢一线品牌 万科\中海\金地物业管理顾问 ➢大堂管家式服务
本报告是严格保密的。
的热点片区
15 年豪丰16万
16 明景项目100亩
本报告是严格保密的。
12
5
34
6
7
9 8 10
赤坎150万
开发区
16 14
13 12
15 11
霞山60万
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
如何实现？
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理 二、豪宅客户购房特征 三、策略方向推导
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理
（FAB分析） F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性 A（Advantages） ：相对于竞争对手项目的优势 B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值
叠TH区：160套
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
三、关键节点——时间紧迫，储客时间 短
4.28AC区开售
3月
4月
5月
6月
8月中下旬B
区公开销售
7月
8月
3.28销售中心到位 3.28启动区到
4.1销售中心开放
6月中A、C区样板房开放
7月底B1 样板房开放
8月底B6 样板房开 放
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
四、项目目标
短期目标：
4月28日一期（A、C区）公开发售，开盘月实现50%， 约100套； （合同约定）
06年12月实现12亿销售额(AC区100%、B区部分销售)。
长期目标：
树立“星河丹堤”强势品牌， 建立丹堤大盘影响力。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
目标分解
项目品牌
大盘影响力
开盘火暴、持续旺销
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理 二、豪宅客户购房特征 三、策略方向推导
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理
（FAB分析） F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性 A（Advantages） ：相对于竞争对手项目的优势 B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值
叠TH区：160套
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
三、关键节点——时间紧迫，储客时间 短
4.28AC区开售
3月
4月
5月
6月
8月中下旬B
区公开销售
7月
8月
3.28销售中心到位 3.28启动区到
4.1销售中心开放
6月中A、C区样板房开放
7月底B1 样板房开放
8月底B6 样板房开 放
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
四、项目目标
短期目标：
4月28日一期（A、C区）公开发售，开盘月实现50%， 约100套； （合同约定）
06年12月实现12亿销售额(AC区100%、B区部分销售)。
长期目标：
树立“星河丹堤”强势品牌， 建立丹堤大盘影响力。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
目标分解
项目品牌
大盘影响力
开盘火暴、持续旺销
国际住宅项目销售执行报告
•定价依据二
•依据盛通国际与盛世豪庭及盛通现代城(暂定名)三盘联动，可以整体控制其 推售产品及价格策略，通过产品差异及价格差异，拉升盛通国际项目整体均 价；
•价格梳理
•盛世豪庭现状
销售均价：5000元/平方米； 在售产品：约有300套，已经销售约150套，其中两居室小户型产品销售率 较高，而大户型产品存量较大； 工程现状：现阶段工程已出地面三层； 配套优势：配套设施较差； 环境优势：居住环境较好； 品牌优势：初期市场推广，品牌成熟度较低。
•阶段均价5459元/平方米
•阶段均价4982元/平方米
•2008.6—8月 •低于均价6％入市
•阶段均价5194元/平方米
•2008.9—11月 •首次调价
•上调至低于均价2％
•2008.12月—2009年2月 •二次调价
•上调至高于均价3％
•2009.3—4月 •三次调价
•上调至高于均价7％
•战略拉升
•
产品供应商、销讲说辞及答客问等（以上部分内容需相关部门或合作单位配合）
• 5、讲解沙盘、示范单位的统一说辞
•二、签约
• 1、签约时客户需提供的相关资料明细及开发商需出示的证明文件
• 2、商品房买卖合同内容及条款解释
• 3、签约模拟演练
• 4、签约后的合同管理规定
• 5、认购签约流程
•三、计算
• 1、购买商品房应支付的相关费用明细及计算方法
•执行方案
•阶段一:销售准备期 2008年6月
•月份工作计划
•6月销售执行
•c.销售动作—销售人员培训
• 培训内容
•一、项目周边市场理解及本项目基本情况
• 1、熟悉周边市场形态、市政配套设施分布
世联万科松山湖项目营销策划汇报版本终稿133PPT10M
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
案例 佐证 同时，客户投资热情的高涨，需要有效引导
案例:惠州大亚湾南山国际写字楼项目
区域价值远远未被兑现，本地客户量几乎为零； 单纯依赖深圳的二二级/二三级联动的渠道投资客户 成就项目在6个月内的100%销售 定向渠道推广
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
多极化/放射状的聚集效应 是谁？
万科松山湖项目
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
基于构筑新的地产运营模式的理想，本次报告需要回答的问题
趋势探讨可能性和我们的机会
价值挖掘项目能力及空间 营销执行城际运营保证
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
01Trends
C/人群流动凸现城市群效应，跨区居住成为居住趋势
为城际运营提供极大的可能
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
01
我们面临的趋势 A/经济巨变带来房地产业持续增长 B/地产日益财富化及客户的成长性
Trends
C/人群流动凸现城市群效应
02Value
审定项目价值
纳入城际运营体系下的价值挖掘方式
区域价值 产品价值
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
第一圈层价值体系:辐射周边区域
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
A/ 价值
挖掘
72平方公里的纯净大环境
如果说珠三角 还有自然和纯净 的话，毫无疑问 的答案就是—— 松山湖
72平方公里规 划面积，8平方 公里湖水面积
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
案例 佐证 同时，客户投资热情的高涨，需要有效引导
案例:惠州大亚湾南山国际写字楼项目
区域价值远远未被兑现，本地客户量几乎为零； 单纯依赖深圳的二二级/二三级联动的渠道投资客户 成就项目在6个月内的100%销售 定向渠道推广
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
多极化/放射状的聚集效应 是谁？
万科松山湖项目
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
基于构筑新的地产运营模式的理想，本次报告需要回答的问题
趋势探讨可能性和我们的机会
价值挖掘项目能力及空间 营销执行城际运营保证
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
01Trends
C/人群流动凸现城市群效应，跨区居住成为居住趋势
为城际运营提供极大的可能
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
01
我们面临的趋势 A/经济巨变带来房地产业持续增长 B/地产日益财富化及客户的成长性
Trends
C/人群流动凸现城市群效应
02Value
审定项目价值
纳入城际运营体系下的价值挖掘方式
区域价值 产品价值
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
第一圈层价值体系:辐射周边区域
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
A/ 价值
挖掘
72平方公里的纯净大环境
如果说珠三角 还有自然和纯净 的话，毫无疑问 的答案就是—— 松山湖
72平方公里规 划面积，8平方 公里湖水面积
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
东莞世纪城国际公馆项目发展战略报告ppt课件
4、产业结构和产业分布 小结：东莞市的产业结构决定了东莞市区商品房购买的主力群
体呈现两极分化特征，东莞市工业企业管理人员目前基本 上居住在离工作地点较近的出租房或工厂本身提供的宿舍， 少量的高层管理人员居住在东莞市区别墅。中间层（如工业 企业中高层业务管理人员或技术骨干和从事技术密集型的第 三产业的公司白领阶层）将难以成为置业主流。如需吸引工 业企业管理层置业，解决交通和强化置业东莞的观念将成为 首要因素。
发展地块： 第三区：小高层带电梯；第二区：多层洋房
20
五、项目规划指引
（1）社区规划理念
为东莞市创造一个全新的、具有国际水准的、高品位的 休闲的、关爱家人的城市中央人文居住社区。
（2）总体布局
第一,二区的TOWNHOUSE：美式小镇或澳洲风情。 第二区的带花园的多层：色彩亮丽、明朗。 第三区带电梯的小高层：明快、流畅、富现代感。
11
3、东莞在售楼盘的不足之处： 产品方面： A、物业管理的服务水平较低。 B、社区居住层次差别较大。 C、建筑、园林设计无特色。
D、无社区文化。 E、户型与面积配置不合理。 F、没有统一的开发理念或支持体系。 G、没有社区附加值创造。
营销方面： A、售楼现场的包装概念落后：社区价值点主要通过围墙 及样板房展示。 B、营销服务及管理水平较低。 C、宣传推广渠道单一，诉求主题不鲜明。 D、营销人员业务素质较低，缺乏专业培训。 E、目前营销渠道主要是户外广告牌和客户间的信息1传2 递。
27
（10）社区规划示意图
28
分区指标
分区 一区 二区
三区
客户定位
容积 率
东莞本地高 0.7--
收入阶层
0.8
东莞本地高收 入阶层、境外 人士、东莞本
项目落地实施方案ppt
24
添加 标题
详写内容……点击输入本栏的具体文字，简明项目落地实施方案ppt，此为概念图解， 请根据您的具体内容酌情修改。详写内容……点击输入本栏的具体文字，简明项目落 地实施方案ppt，此为概念图解，请根据您的具体内容酌情修改。
点击输入标题文本
详写内容……点击输入本栏的具 体文字，简明项目落地实施方 案ppt，此为概念图解，请根据 您的具体内容酌情修改。
点击输入 标题内容
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研究成果
23
添加标题内容
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添加标题内容
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添加标题内容
详写内容……点击输入本栏的具体文字，简明 项目落地实施方案ppt，此为概念图解，请根 据您的具体内容酌情修改
03 关键技术与难点
● 重要理论 ● 关键技术 ● 关键难点 ● 实践难点 ● 案例对比分析
重要理论
项目落地实施方案ppt
16
详写内容……点击输入本页需要详写的文字内容 ，简明扼要，此为概念图解，根据您的具体内容 酌情修改。
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关键技术
世联深圳南山国际项目营销策略总纲报告
大亚湾国内GDP
50
44.6 100%
40
34.25
80%
30 20 9.15
10.5
12.24
15.12
18.54
60% 84.7% 30.2% 40%
10
13.4% 14.8% 16.6% 23.5% 22.6%
20%
0
0%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2பைடு நூலகம்04
大亚湾国内GDP
40% 可预见未来1－3年内， 30%
以中海壳牌项目为主 20%
的石化产业将带动第 10%
三产业的发展。
0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
第一产业 第二产业 第三产业
本报告是严格保密的。
宏观情景
大亚湾写字楼市场扫描—丰华商务大厦
基本指标 租售情况 租售价格
增长率
人均GDP
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
62871 82.9%
90.0% 80.0%
49281
70.0%
60.0%
50.0%
26948
22138
14291
16180
18494
19.7%
12.0%
13.2%
14.3%
21.7%
40.0% 27.6%30.0%
写字楼面积： 26749.6M2
公寓面积：7560M2
➢容积率：约为7.37
➢建筑高度：50.15米
➢层数：14层
➢停车位：60个
本报告是严格保密的。
营销策略总纲与执行报告(PPT 140页)
营销策略总纲与执 行报告(PPT 140页)
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡ 总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡ 产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式 总占地：74081.12㎡ 总建面：201796.44㎡ 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500㎡ 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
8号 楼 合 计 348套
户型
建面
单房
2 7 .1 1
1房 1厅
6 3 .1 8
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .5 9
建 面
01单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
02单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
套 数 11 11
27号 楼合 计 22套
房 号
户 型
建 面
01单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
02单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
套 数 11 11
房号 01单位 02单位 03单位
04单位 4房3厅3卫 85.65
14
05单位 4房3厅3卫 85.65
14
06单位 4房3厅3卫 85.58
14
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡ 总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡ 产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式 总占地：74081.12㎡ 总建面：201796.44㎡ 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500㎡ 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
8号 楼 合 计 348套
户型
建面
单房
2 7 .1 1
1房 1厅
6 3 .1 8
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .5 9
建 面
01单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
02单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
套 数 11 11
27号 楼合 计 22套
房 号
户 型
建 面
01单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
02单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
套 数 11 11
房号 01单位 02单位 03单位
04单位 4房3厅3卫 85.65
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05单位 4房3厅3卫 85.65
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06单位 4房3厅3卫 85.58
14
世联东莞蓝山锦湾别墅项目营销策略与销售执行报告
已售单位
1.2 别墅产品与营销小结
两个组团中，湖坡墅的联排面积比美林墅的联排面积要大50平米左右，但美林墅处 于洋房的包围中，位置相对较差。从销售情况看，湖坡墅比美林墅好，可以看出， 除了价格因素外，产品舒适度是客户考虑的重要因素，体现出了自住客户的特征。
栋号 15-01 15-02 15-03 15-04 15-05 16-01 16-02 16-03 16-04 16-05 17-01 17-02 17-03 17-04 17-05 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 19-01 19-02 19-03 20-01 20-02 20-03 20-04
客户对价格的接受度： 新政前客户受升值潜力预期的影响，对不断走高的价格接受度高，新政后客户 对价格的判断趋于理性。
销售速度：新政前别墅大多销售速度较快；新政后别墅的销售速度非常缓慢。
1.2 别墅产品与营销小结
别墅产品小结：赠送面积带来附加值，使总价偏高，在区域市场 内总价较高。
别墅销控表（截至1月1日）
项目
产品类型
开盘时间 推售套数 开盘销售率 价格（元/㎡）
公园大地
TH
4月
41套
78%
3.6万
中海大山地 叠加、联排、双拼
9月
154套
34%
3.3万
1.1 二期别墅推广背景分析
本项目二期别墅推广背景小结：07年周边别墅市场特征分析
四个片区整体别墅市场特征以新政为重要的分界点：
客户来源与购买目的： 新政前深圳客和投资客比例高，新政后区域内客户、自住客户是主流。
37-04 38-01 38-02 38-03 38-04 38-05 39-01 39-02 39-03 39-04 40-01 40-02
1.2 别墅产品与营销小结
两个组团中，湖坡墅的联排面积比美林墅的联排面积要大50平米左右，但美林墅处 于洋房的包围中，位置相对较差。从销售情况看，湖坡墅比美林墅好，可以看出， 除了价格因素外，产品舒适度是客户考虑的重要因素，体现出了自住客户的特征。
栋号 15-01 15-02 15-03 15-04 15-05 16-01 16-02 16-03 16-04 16-05 17-01 17-02 17-03 17-04 17-05 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 19-01 19-02 19-03 20-01 20-02 20-03 20-04
客户对价格的接受度： 新政前客户受升值潜力预期的影响，对不断走高的价格接受度高，新政后客户 对价格的判断趋于理性。
销售速度：新政前别墅大多销售速度较快；新政后别墅的销售速度非常缓慢。
1.2 别墅产品与营销小结
别墅产品小结：赠送面积带来附加值，使总价偏高，在区域市场 内总价较高。
别墅销控表（截至1月1日）
项目
产品类型
开盘时间 推售套数 开盘销售率 价格（元/㎡）
公园大地
TH
4月
41套
78%
3.6万
中海大山地 叠加、联排、双拼
9月
154套
34%
3.3万
1.1 二期别墅推广背景分析
本项目二期别墅推广背景小结：07年周边别墅市场特征分析
四个片区整体别墅市场特征以新政为重要的分界点：
客户来源与购买目的： 新政前深圳客和投资客比例高，新政后区域内客户、自住客户是主流。
37-04 38-01 38-02 38-03 38-04 38-05 39-01 39-02 39-03 39-04 40-01 40-02