房地产开发工程项目管理

各方案评价指标的评价结果和估算总造价表
方案 功能 功能适用性（F1）
经济合理性（F2）
结构可靠性（F3）
外形美观性（F4）
与环境协调性 （F5） 估算总造价(万元)
A
B
9
8
8
10
10
9
7
8
8
9
6500
6600
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C 10 8 8 9 8 6650
问题：
• 1.用0-4评分法计算各功能的权重，填入下表。
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案例1--工程变更引起的索赔
1、某小型水坝工程，系均质土坝，下游设滤水坝， 土方填筑量876150m3，砂砾石滤料78500m3， 中标合同价7369920美元，工期1年半。
2、开始施工后，工程师先后发出14个变更指令， 其中两个指令涉及工程量大幅度增加，而且土料 和砂砾料的运输距离也有所增加。因此，承包商 提出了经济索赔和工期索赔。其中要求延长工期4 个月，并提出经济补偿431789美元
2）严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合 同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见 性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。
3）搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有 关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购 的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价 范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂 家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价 （不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标， 确保质优价廉。
C生产
能水平
C使用
生产成本：设 计制造产品所 需要的成本
0
F0
F
使用成本：用户
在使用产品的过
程中所支付的费
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用
价值工程的评判标准
（1）VI＝1
说明该功能的重要性与其成本的比重大体相当，是 合理的，无须再进行价值工程分析；
（2）VI＜1
说明该功能不太重要，而目前成本比重偏高，可能 存在过剩功能，应作为重点分析对象，寻找降低成本的途径；
总得分
CI--成本系数 =分项工程成本
总成本
• 价值工程的目标：以最低的寿命周期费用来实现产品或作业的必要功能。 • 寿命周期费用（成本）：一个产品从开发设计、制造、使用到报废为止所发生
的一切费用。
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功能与成本的关系曲线
C Cmin
C= C 生+ C使 F0是从成本方面考
B
虑的最为适宜的功
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各方案的功能总加权得分为： W= WA+ WB + WC + WD=35.45
因此，各方案的功能系数为： FA=9.125/35.45=0.257 FB=9.275/35.45=0.262 FC=8.900/35.45=0.251 FD=8.150/35.45=0.230
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某业主邀请若干专家对某商务楼的设计方案 进行评价。经专家讨论确定的主要评价指 标分别为：功能适用性（F1）、经济合理 性（F2）、结构可靠性（F3）、外形美观 性（F4）、与环境协调性（F5）五项评价 指标；各功能之间的重要性关系为：F3比 F4重要得多，F3比F1重要，F2和F5同等重 要，F4和F5同等重要。经过筛选后，最终 对A、B、C三个设计方案进行评价，三个设 计方案评价指标的评价得分结果和估算总 造价见下表。 房地产开发工程项目管理
4
合计
40
权重 14/40=0.350
9/40=0.225 9/40=0.225 4/40=0.100 4/40=0.100
1.000
F2和F3同样重要；F4和F5同样重要；F1相对于F4很重要；F1相对于F2较重要。 采用0-4评分法，很重要的功能因素得4分，不重要的0分，较重要的3分，较不重 要1分，同样重要的2分。
2）加强技术沟通、实行限额设计
在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数 据，如含筋量、砼量等，以方便对结构设计的造价比较。
3）加强设计出图前的审核工作
将工程变更的发生尽量控制在施工之前
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1.2价值工程法
• 价值（V）：评价一种产品、一项设计或计划等,要看它的功能F和与获得该功能
成本控制的意义：
• 房地产企业实行成本控制保证了其生存和发展 • 房地产企业在市场竞争中取胜的关键是成本控制 • 可以促进房地产企业经营管理水平的提高
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成本控制的重点：
1、设计阶段 设计阶段不仅对建设项目的成本影响程度深远，而且成本 节约的可能性最大。尤其是方案设计和初步设计阶段。
颖、时尚的产品
功能产品
顾客喜欢经济实惠的 消耗产品；特别是一次性使
产品
用的消耗品
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采用新构思、新 技术、新材料等
以简代繁、以差 代好
案例1
• 美国1972年在进行俄亥俄河大坝枢纽的设计中， 就成功的应用到价值工程方法，从功能和成本两 个方面对大坝和溢洪道等进行了综合分析，采取 增加溢洪道闸门高度的方法，使闸门数量由17道 减少到12道，并且改进闸门施工工艺，从而使大 坝的功能和稳定性不受影响，保证了大坝所具有 的必须功能。仅此，大坝建设的成本就节约了 1930万美元，而用于聘请专家等进行价值工程分 析的费用只花了1.29万美元。
组织与协调
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决策阶段
实施阶段
准备
设计
施工
使用阶段
投资方
DM
PM
FM
开发方
DM
PM
PM
设计方
PM
施工方
PM
供货方
FM
使用期的管理方
DM - Development Management PM - Project Management FM - Facility Management
1.1成本控制措施
1）实行方案设计、工程设计的招投标制度
首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择 能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委 托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会 相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进 行招标或委托。
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目录
1 工程管理 2 成本控制 3 设计阶段的成本控制 4 施工阶段的成本控制
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工程管理的相关知识
• 房地产开发项目的工程管理：对项目从开工准备 到竣工验收的全过程所进行的管理。
• 工程管理
开发管理 项目管理 设施管理
安全管理 成本控制 进度控制 质量控制 合同管理 信息管理
房地产开发工程项目管理
方案功能得分
功能
A
B
C
D
F1
9
10
9
8
F2
10
10
8
9
F3
9
9
10
9
F4
8
8
8
7
F5
9
7
9
6
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问 题1： 计算各功能的权重
F1 F2 F3 F4 F5 得分
F1 × 3
3
4
4
14
F2 1 × 2
3
3
9
F3 1
2× 3
3
9
F4 0
1
1
×
2
4
F5 0
1
1Baidu Nhomakorabea
2×
的成本C之间的比值,这个比值称为价值。
• 价值工程 ：在方案设计的更新过程中，通过实践，建立更好的方法，克服原来
的缺点，在设计中，利用最新技术成果，寻求降低费用和提高价值的新途径，这 就是价值工程。（VE）
• 价值工程表达式：Ｖ＝Ｆ/Ｃ , VI=FI/CI 功能系数
VI--价值系数 = 成本系数
FI--功能系数 = 分项工程得分
项目前期策划与管理
项目管理
设施管理
房地产开发工程项目管理
增 值
工程管理的核心任务
工程建设增值
确保工程建设安全 提高工程质量
有利于成本控制 有利于进度控制
确保工程使用安全
工程使用增值
有利于环保、节能 满足用户的使用功能
有利于降低工程运营成本
有利于工程维护
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成本控制
• 房地产开发的成本构成 • 成本控制的意义 • 成本控制的重点及方法
VA=FA/ CA=0.257/0.275=0.935 VB=FB/ CB=0.262/0.238=1.101 VC=FC/ CC=0.251/0.223=1.126 VD=FD/ CD=0.230/0.264=0.871
由于C方案的价值系数最大，所以C方案为最佳方案。
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案例3
房地产开发成本：指房地产企业为开发一定数量的商品房所 支出的全部费用。
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成本构成：
• 土地使用权出让金 • 土地征收及拆迁安置补偿费 (1)土地征收费 (2)房屋征收安置补偿费 • 前期工程费 (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用 (2)“三通一平”等土地开发费用 • 建安工程费 直接费、间接费、利润、税金 • 基础设施费 • 公共配套设施费、房不地产可开发预工程见项目费管理、开发期间税费
F1 F2 F3 F4 F5 F1
得分
权重
F2 F3 F4 F5
合计
• 2.用价值系数法选择最佳设计方案。
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2、施工阶段
关键点：
1）合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计 划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变 更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程 洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、 分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商 变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额 及有关规定，经办人员不得随意变通。
（2）计算各方案的成本系数 各方案的成本系数为：
CA=1420/(1420+1230+1150+1360)=1420/5160=0.275 CB=1230/5160=0.238 CC=1150/5160=0.223 CD=1360/5160=0.264
（3）计算各方案的价值系数 各方案的价值系数为：
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案例2-某公寓项目设计中价值工程的应用
某房地产公司对某公寓项目的开发征集到若干设计方案，经 筛选后对其中较为出色的四个设计方案作进一步的技术经 济评价。
据造价工程师估算，A、B、C、D四个方案的单方造价分别 为1420、1230、1150、1360元/M2。
有关专家决定从五个方面（分别以F1～F5表示）对不同方案 的功能进行评价，并对各功能的重要性达成以下共识：F2 和F3同样重要，F4和F5同样重要，F1相对于F4很重要， F1相对于F2较重要。此后，各专家对该四个方案的功能 满足程度分别打分，其结果见下表。
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索赔项目 增加工程是量
单价
数量
（1）坝体土方
40250m3（原为 836150m3）运 距由750m增至 1500m
4.75美元/m3
191188美元
（2）砂砾石滤 料
12500 m3（原 为78500m3）运 距由1700m增至 2200m
6.25
（3）延长4个 月的现场管理 费
原合同额中现 场管理费为 731143美元， 工期18个月
40619美元/月
78125 162476
已定型产品；质量较稳定的 改进新技术等手 产品；功能基本满足了用户 段降低成本 要求的产品
V F C
顾客在价格相当的前 提下，总是选择质量 好的
功能不足的产品；质量较差 采用新技术等手 的产品；竞争能力差的产品 段增加功能
V F C
V F C
顾客喜欢多功能、新 高档产品；新型产品；特殊
（3）VI＞1
说明该功能很重要，而且目前成本比重低，产品或方案最佳，但是如果 VI太大则可能存在质量隐患，需要降低功能
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途径
依据
适用范围
措施
V F C
顾客喜欢物美价廉的 产品
新产品设计，老产品更新换 采用新技术、新
代的重大技术革新项目
工艺、新材料、
新方法
V F C
顾客在功能相当的前 提下，总是选择价格 便宜的
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问题2
• 分别计算各方案的功能系数、成本系数、价值系 数。
（1）计算各方案的功能系数
各方案的各功能得分分别与该功能的权重相乘，然后汇总即为该方 案的功能加权得分，计算如下：
WA=9×0.350+10×0.225+9×0.225+8×0.100+9×0.100=9.125 WB=10×0.350+10×0.225+9×0.225+8×0.100+7×0.100=9.275 WC ＝9×0.350+8×0.225+10×0.225+8×0.100+9×0.100=8.900 WD =8×0.350+9×0.225+9×0.225+7×0.100+6×0.100=8.150