万科商业设计资料
知名地产大型商业综合体设计方案文本
地下车库出入口 To/From B1 Car-parking
1：1000 A3
Second Plan 二层平面图
金
鸡
湖
路
商铺
主题中庭
Theme atrium
商铺
二层平台 2nd Fຫໍສະໝຸດ at上三层台阶 to 3F
上三层台阶 to 3F
上三层扶梯 to 3F
商铺
商铺
商铺
上三层扶梯 to 3F
中央下车点
商铺
上地面 Up to ground
设备 Equipment
设备 Equipment
自行车库 Bicycle Park
1：1000 A3
B2 Plan 地下二层平面图
商业综合体平面
设备 Equipment
上地面 Up to B1
设备 Equipment
上地面 Up to B1
设备 Equipment
客梯 Guest Lift
Residential 1# 2# 3# Typical Plan 住宅1#2#3#楼标准层平面图
Shopping Mall
Entrance
商业内街效果图
商业街车行入口 Shopping Mall Entrance
货车入口 Service Entrance
住宅车行入口 Residence Entrance
弧线方案总平面
日本商业内街参考
日本商业内街参考
Design Narrative 设计说明
Design Narrative 设计说明
地下车库入口 To B1 Car-parking
Plaza 广场
3F
3F
商业零售 & 办公
万科开发计划书
万科开发计划书1. 引言本文档旨在介绍万科开发计划，包括目标、计划细节和时间安排等内容。
万科作为一家领先的房地产开发企业，一直以来致力于提供优质的住宅和商业项目。
本次开发计划旨在进一步扩大市场份额，提高产品质量，并积极响应社会绿色环保的建设理念。
2. 目标本次开发计划的主要目标是满足客户需求，提供高品质的住宅和商业项目，同时保持环境友好和可持续发展。
具体目标如下：•扩大市场份额，提高销售收入。
•提高项目的开发效率和质量。
•进一步推动绿色建筑和可持续发展理念。
3. 计划细节本次开发计划将分为以下几个阶段：3.1 市场调研在计划开发新项目之前，我们将进行详细的市场调研，包括客户需求、竞争分析和价格定位等。
市场调研的结果将为后续的开发工作提供指导。
3.2 设计与规划在这个阶段，我们将邀请优秀的建筑设计师和规划师参与项目的设计与规划工作。
我们将密切关注绿色建筑和可持续发展的原则，确保项目在环保方面的优势。
3.3 施工与建设本阶段将实施项目的施工与建设工作。
我们将建立一个严格的施工管理团队，确保项目按时、高质量地完成。
在施工过程中，我们将采用先进的技术和设备，确保施工安全和效率。
3.4 营销与销售完成施工后，我们将开始项目的营销和销售工作。
我们将制定有效的营销策略，包括品牌推广、产品宣传和销售渠道的建立。
同时，我们将重视客户反馈，及时调整营销策略，提供更好的售后服务。
4. 时间安排本次开发计划的时间安排如下：阶段时间安排市场调研第1个月设计与规划第2-4个月施工与建设第5-18个月营销与销售第19-24个月5. 预期成果通过本次开发计划的实施，我们预期将实现以下成果：•提高万科在市场上的竞争力，扩大市场份额。
•提供优质的住宅和商业项目，满足客户需求。
•推动绿色建筑和可持续发展理念，为社会和环境做出贡献。
6. 结论万科开发计划的实施将是一个综合性的工作，涉及市场调研、设计与规划、施工与建设以及营销与销售等方面。
商业综合体案例分析
交通流线
徐州万达广场
单体设计
大商业 -2F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业 -1F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业1F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业2F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业3F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业4F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业5F平面图
徐州万达广场
单体设计
A座、B座、E座、F座写字楼标准层平面图
C座、D座写字楼标准层平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业1-1剖面图
启发：
1.商业居中布置，塔楼立于两端，对称设置的手 法符合中国传统建筑的审美。 2.塔楼分开设计，可以使使用者在办公和交通等 方面不会交叉干扰
场地形态对比
苏州万科城市综合体
徐州万达广场
宜昌万达广场
宜昌万达广场
模数化的建造 8.4m×14m的柱网商铺作为
模数单元，南北错位一个单元，三 个单元作为一个组合体，形成之字 形结构，深灰色的三层组合体和中 间二层的白色相结合，便于建造又 充满韵律。
单体设计
宜昌万达广场
启发：
1.采用围合式布局，营造中心广场。 2.底商和塔楼相接的地方可做成架空层，结合屋顶 花园产生更多的活动空间。
四、徐州万达广场
徐州万达广场
项目名称：徐州万达广场 建筑面积：468169 平方米 占地面积：128438.4 平方米 绿 化 率：20% 容 积 率：2.8 建筑形式：商业、住宅、办公
项目概况
徐州万达广场
图例
综合商业 住宅
城市商业街 写字楼
上海虹桥万科中心商业综合体设计
虹桥万科中心商业综合体设计摘要介绍了项目概况、设计思路和设计特点，主要探讨了在现今多维度设计审查、复杂的规划及法规制约条件下，作为设计师如何以技术思辨的方式，从法规中寻求解决方案和策略，并充分运用各种设计手段，实现设计的原始理念，最大限度还原设计构想，同时满足业主对项目产品定位及运营的要求，从而最终实现政府对项目宏观定位，业主对项目运营生命周期、成本控制、建筑地标形象的诉求，以及设计单位对设计产品的完善性、绿色环保等诸多方面的追求目标。
关键词商业综合体公共空间设计手法1战略定位2000年，成立虹桥商务区，与浦东新区、浦西共同形成经济圈三足鼎立、多极发展之势。
虹桥商务区，位于市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置，规划用地面积约86.6km2。
虹桥商务区是实现“四个率先”、建设“四个中心”的重要载体和现代化国际大都市的重要商务集聚区，是加快与长江三角洲地区一体化发展的重大战略部署，也是贯彻国家战略，促进服务全国、长江流域和长江三角洲地区的重要载体。
虹桥商务区核心区主体是现代商务功能，是“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为市第一个低碳商务社区。
2011年底，万科拍得虹桥商务区核心区一期03#地块；2012年2月，签订了该地块的土地开发合同，开始借此全力打造由住宅产业向商业转型的开山试水之作。
2项目概述项目地块位于虹桥商务区核心区，申虹路以西申长路以东，锡虹路以南虹路以北地段，基地面积为32 170m2。
地块东侧隔申虹路即是包含了高铁站、城市轨道交通和虹桥二号航站楼的虹桥交通枢纽。
该项目由地上七栋单体建筑构成了集办公、商业、文化娱乐于一体的大型商业与办公综合建筑群，建成后将成为区域又一标志性建筑。
地上建筑面积约为11万m2，地下面积共计8.5万m2，总面积约19.5万m2，各单体地上7～8层，建筑高度38m，地下满铺3层地下室。
3规划目标贯彻落实以人为本和可持续发展的思想，充分发挥交通枢纽和商务功能的集聚整合作用，着眼长远，面向未来，突出低碳设计和商务社区的规划理念，将本社区建设成为：功能多元、交通便捷、空间宜人、生态高效、具有较强发展活力和吸引力的低碳商务社区。
万科社区商业设计要求
万科社区商业设计要求一、店铺价值1.店铺价值与面积店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。
面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。
店铺价值逻辑：（1）销售型：①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。
销售型商铺合理的切小面积。
②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。
③单铺大于300万元较难销售。
（2）持有型：①商铺价值与层数关系：7A原理②商铺租金随层数增加逐层减半，③尽可能加大占地面积、降低层数。
但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。
2.店铺价值与位置店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。
销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。
店铺价值逻辑①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮二、店铺类型1.店铺分类店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。
单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。
单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。
三、店铺平面1.开间进深比开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。
①开间进深比合理区间为1:2~3:10③一般情况下进深最大不要超过15m③常见铺为4.2mX12m商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。
①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。
②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺案例：商铺面宽与柱距的关系反面案例：深圳翡丽郡开间进深标准铺：4mx8~12m，4MX20M铺进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。
2.单层铺单层铺是社区商业中最小的单元，其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置以提高商铺实用率与易用性为目的。
社区商业的类型及设计要点部分万科案例举例
社区商业的类型及设计要点
➢ 社区商业中心
特点：独立设置的建筑及建筑群，外向型社区商业，辐射能力强。
层高：标准层 4.8-5.5米，首层适宜6米，特殊业态要考虑具体层高要求。
商业楼层：可建地下一层至地面5层
规模：小型、中型、大型
规模 小型商业中心 中型商业中心
大型商业中心
面积（平方米） 1万~2万 2万~3万
店内垂直交通
每层设置自动扶梯，货梯两部
电话线
提供配口
燃气管道
提供城市燃气管道配口
排污
预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位
卸货/理货区（㎡）
500-1,000
停车位（个）
200-500
物业交付装修标准
毛坯
第13页/共26页
社区商业物业功能配置要求
超市类——社区超市
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/㎡）
第6页/共26页
案例列举（万科朗润园）
2.8米层高 问题2：商业网点内部层高2.8米，限 制部分商家经营。
第7页/共26页
案例列举（万科朗润园）
问题3：商业网点二层内部管线杂乱且 错综复杂，使用高度照成浪费。
第8页/共26页
案例列举（万科金域国际）
一层 一、二层 单独三层 问题1：住宅下商业网点约270平三层，层面积 约80平，商家不便于使用。 问题2：商网内部剪力墙较多，后期改造难度大 建议是否可以部分一层或一二层，三层合并独 立预留通道。
技术指标
具体要求
需求面积（㎡）
30－200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）
经营楼层选择（层）
万科 商业项目规划设计方案评审关注要点详解
新项目规划设计方案评审要点（专项业务类）一、前言1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。
2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。
二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。
商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。
2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。
其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。
在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。
本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。
3．评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝） 【关注点1】：业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。
万科设计单位资料库
万科设计单位目录及简介境外设计协作单位简介：1、澳洲WOODSBAGOT设计公司WOODSBAGOT设计公司，世界排名前五十强，是2000年悉尼奥运会的主要设计商之一。
该公司在2000年曾获得以下主要奖项：澳大利亚皇家建筑学院奖、2000年澳大利亚城市发展(学院)奖、澳大利亚国家最优商业项目奖、澳大利亚国家最优景观设计奖。
2、日本（株）山设计工房日本建筑设计公司，创立于1974年。
作品主要分布在日本首都圈及其它大城市，始终把开发事业的可行性放在首位，对时代的正确认识，对理想居住空间的追求，对历史、文化的继承是其规划设计的基本立场。
傅志强：日本（株）山设计工房董事之一、同济大学建筑学学士、东京都立大学都市规划硕士、万科企业股份公司设计顾问主要作品：中国人民银行深圳分行大厦、天津万科城市花园、日本东京多摩新城13-20街区、日本千叶新城7号地铁站区域规划、上海西郊花园、上海万科假日风景之蚂蚁工房、上海万科朗润园。
3、和计画顾问设计所1966年创立，以城市基础维护公司为主要客户，在城市再生、街道环境维护以及新城市公园、绿地、人行道的计划、设计领域具有丰富经验及专业知识中里严1953年生于神奈川县，毕业于东京农业大学农学部造园学科。
和计画株式会社专务董事，都市及地方计画专业技士，注册造园师。
主要作品：多摩新城、千叶新城、港北新城、东京临海副都心台场地区、幕张新都心等。
林昌彦1958年出生于日本清森县，毕业于东京农业大学农部造园学科，和计画株式会社理事，注册造园师。
主要作品：多摩新城、千叶新城、港北新城、东京临海副都心台场地区、幕张新都心等。
4、德国约旦和穆勒建筑设计和城市规划公司德国约旦和穆勒建筑设计与城市规划公司( Jourdan & Mueller. PAS) 成立于1970年, 是德国著名的设计公司，欧洲三大建筑设计公司之一，在城市规划设计方面有着丰富的经验，在欧洲及国际建筑设计界享有盛誉，声绩卓著。
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•基本单元分析
•2.2M
•
•女儿墙
•4.5M
•
•2F
•6.9
•6.9
M•每户206㎡ （M上下）本
单元可分为两户
•5.1M
•1F
• •5.4M•7每.户8M165㎡ （上下
学习改变命运,知 识创造未来
•立面节奏明确 高低错落
万科商业设计资料
• K5商业研究 • 1.商业体量推敲 • 2.商业立面风格 • 3.基本段设计 • 4.节点设计
•商业基本单元组合模式比较
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业设计资料
•组合一
• 优点：1.沿街立面
• • •
•2.屋面平台 • 分户安全性
•缺点：与住宅立面
•
不对应
•√ •组合二
• 优点：1.沿街立面
•
•2.与住宅立
•
• •缺点：屋面平台对
• 分隔较难明确。
• •组合三
• 优点：1.与住宅立
•
•2.屋面平台
•
1.平立面设计
•
2.店面相接住宅立面
•
3.店面空调布置方式
•
4.店面屋顶平台布置
万科商业设计资料
• K5商业研究 • 1.商业体量推敲 • 2.商业立面风格 • 3.基本段设计 • 4.节点设计
•商业基本单元
•2.2M •女儿墙
•4.5M
•2F
•5.1M
•1F
•7.8 •每户1M95㎡ （上下）
学习改变命运,知 识创造未来
•退台女儿墙高度
1.5m
万科商业设计资料
•
• K5商业研究 • 1.商业体量推敲 • 2.商业立面风格 • 3.基本段设计 • 4.节点设计
•屋顶平台利用隔墙和绿地分户
店铺屋顶平台布置
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业设计资料
• K5商业研究 • 1.商业体量推敲 • 2.商业立面风格 • 3.基本段设计 • 4.节点设计
•
x
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业设计资料
•局部一层
• 特点：空间
•
立面层
•
•√
•局部二
• 特点：形体
•
空间整
• •x
•
• K5商业研究 • 1.商业体量推敲 • 2.商业立面风格 • 3.基本段设计 • 4.节点设计
•本轮立面风格
商业立面风格倾向于线脚丰富，尊贵，大气 的 ArtDeco 风格
•上轮风
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业设计资料
•本轮：简洁Art
•
•屋顶•• 饰面 Nhomakorabea•
•立面
•
•灯具
•
•
•
• K5商业研究 • 1.商业体量推敲 • 2.商业立面风格 • 3.基本段设计 • 4.节点设计
•新华路立面
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业设计资料
• K5商业研究 • 1.商业体量推敲 • 2.商业立面风格 • 3.基本段设计 • 4.节点设计
•一层装置简洁柔和景观灯 光， •亮化小区内部。
万科商业设计资料
• K5商业研究 • 1.商业体量推敲 • 2.商业立面风格 • 3.基本段设计 • 4.节点设计
•商业空调机位设计
•退台轴线尺寸 7.8 x 1.1m
•利用二层商业退台作为设备 ，摆放商业空调外机。避免因 间外机摆放在商业屋面而影响 户对平台的使用。
•二层平面
万科商业设计资料
•
• K5商业研究 • 1.商业体量推敲 • 2.商业立面风格 • 3.基本段设计 • 4.节点设计
学习改变命运,知 识创造未来
与商铺相接住宅背立面设计
•架空
•部分架空，形成 院 ，景观渗透
•部分结合住宅 作为两层通高的 入户门厅
万科商业设计资料
•
• K5商业研究 • 1.商业体量推敲 • 2.商业立面风格 • 3.基本段设计 • 4.节点设计
•
•分户安全性
• •缺点：沿街立面退
•
商业面积过
• K5商业研究 • 1.商业体量推敲 • 2.商业立面风格 • 3.基本段设计 • 4.节点设计
•基本组合沿街透视
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万科商业设计资料
• K5商业研究 • 1.商业体量推敲 • 2.商业立面风格 • 3.基本段设计 • 4.节点设计
•物业229.3㎡
•基本段商铺面积划分
•住宅
•架空庭院
•103.33
•106.27 •97.54 •99.06
•103.72 •75.84
•90.01
•97.54
•66.34
•一层平面
•物业229.3㎡
•进深12~15m•商 •商 •商 •商 •商 •商 铺铺 铺 铺铺 铺 一二 三 四五 六 •面 •面 •面 •面 •面 •面 积积 积 积积 积
•207
•165
•194
•137
•207
•121
•商 •商 铺铺 七八 •面 •面 积积
•194 •198
学习改变命运,知 识创造未来
•上空
•上空
•61.8
•103.72 •103.33
•75.6
•97.54
1 •55.8
•92.22
9
•97.54
•84.84
•退后平台
•根据目前商业策划的要求，分出商业单 向划分，单元销售，单户面积平均值为1
•新华路透视
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万科商业设计资料
•最新总图
学习改变命运,知 识创造未来
•本轮总平面
•商业面积指标
•商业A段 1613.20 ㎡ •1F 839.63 ㎡ •2F 773.57㎡
•商业B段 319.82 ㎡ •1F 114.44 ㎡ •2F 205.38㎡
•商业C段 1613.20 ㎡ •1F 839.63 ㎡ •2F 773.57㎡
万科商业设计资料
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
•
• K5商业研究 • 1.商业体量推敲 • 2.商业立面风格 • 3.基本段设计 • 4.节点设计
•商业体量推敲
商业以两层为主 ， 一层为辅，局部退台，立面低错落，竖向划分销售，面宽6-9m 。
•全一层
• 特点：商业
•
空间领
•
立面层
与商铺相接住宅背立面设计
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业设计资料
•
• K5商业研究 • 1.商业体量推敲 • 2.商业立面风格 • 3.基本段设计 • 4.节点设计
学习改变命运,知 识创造未来
商业背立面设计
•实例参考 •三层窗户采用百叶及金属 板， •保证住宅私密性。 •以实墙为主，做以石材铺贴 变化，保证其对住宅的美观性
•商业D段 505.20 ㎡ •1F 252.42 ㎡ •2F 252.78㎡
•商业E段 769.56 ㎡ •1F 398.82 ㎡ •2F 370.74㎡
•商业F段 698.02 ㎡ •1F 352.34 ㎡ •2F 345.68㎡
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学习改变命运,知 识创造未来
•商业基本段分析
•与住宅对应的商业基本 段