特色小镇的投融资运作刘新平PPT页
特色小镇投融资模式及操作案例
特色小镇投融资模式及操作案例引言特色小镇是近年来中国发展的一个重要概念，它代表了中国城乡发展战略转型的新思路。
特色小镇的建设需要大量的投资和融资支持。
本文将深入探讨特色小镇投融资的模式和操作案例，以帮助读者更好地了解特色小镇的发展和融资机制。
特色小镇投融资模式特色小镇的投融资模式通常包括政府引导基金、社会资本投资和金融机构融资等多种方式。
政府引导基金政府引导基金是特色小镇投融资的重要方式之一。
政府引导基金是由政府出资设立的，旨在引导社会资本投入特色小镇建设的基金。
政府引导基金通常由政府与社会资本合作设立，政府提供一定比例的资金，社会资本提供相应的投资。
政府引导基金可以提供风险投资、股权投资等多种方式的融资支持。
社会资本投资社会资本投资是特色小镇投融资的另一种重要方式。
社会资本投资是指社会各界的资本参与特色小镇建设和运营。
社会资本可以通过股权投资、债权投资等方式向特色小镇提供资金支持。
社会资本投资的优势在于可以引入市场机制，提高特色小镇的运营效率和竞争力。
金融机构融资金融机构融资是特色小镇投融资的重要渠道之一。
特色小镇可以通过向银行、信托、基金等金融机构申请贷款、发行债券等方式获取资金支持。
金融机构融资的优势在于可以提供更为灵活和多样化的融资方式，满足特色小镇建设和运营的不同需求。
特色小镇投融资操作案例下面将介绍几个特色小镇投融资的操作案例，以帮助读者更好地了解特色小镇投融资的实际情况。
案例一：某特色小镇政府引导基金融资某特色小镇政府与社会资本合作设立了政府引导基金，政府出资占比60%，社会资本出资占比40%。
政府引导基金主要通过股权投资的方式对特色小镇进行融资。
政府引导基金的资金主要用于特色小镇的基础设施建设和公共服务设施建设。
案例二：某特色小镇社会资本投资某特色小镇吸引了大量的社会资本投资，社会资本通过股权投资和债权投资的方式向特色小镇提供了资金支持。
社会资本的投资主要用于特色小镇的产业发展和商业运营。
特色小镇全生命周期运营模式解读_图文
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
【以地产销售为主导】第二居所地产（周末）
绿地重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城 市远郊及周边，投资启动特色小镇大盘项目，计划重点围绕智慧健康城、文化 旅游城两个题材，整合内外资源，研究特色小镇大盘的开发模式，形成开发模 型和产品系列，并加快整合大健康、科创、 旅游等新兴板块产业资源，形成升级版 “全产业协同”投资模型，为特色小镇项 目获取创造条件。
2017年末，短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿 C. 产业新城所涉及的方面非常复杂，打造难度极高 D. 开发周期长、投资大、收益见效慢
商业模式的优点 由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一二级开发 联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房 企绝对的优势。且华夏幸福的模式较为特殊，不需要像其 他房企一样囤积大量的土地. 一旦开发成功，则后期在很少投入的情况下源源不断的产 生持续收入，即运营维护简单但收益可观。 华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资，政府以 45%的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如 果华夏幸福入股了某家自己非常看好的企业，那么在企业 落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外，后 期还能享受到该企业的发展红利，属于轻资产业务，有利 于后期各园区成熟后，华夏幸福向轻资产企业的转型。
实践证明，丹寨旅游小镇不仅带动当地餐饮、住宿、手工业等多 个产业繁荣，还带动丹寨周边卡拉、泉山、甲脚、石桥等27个景区和 旅游村寨实现收入2亿元，吸引丹寨外出务工人员纷纷回乡就业、创 业。
特色小镇的十大投融资模式
特色小镇的十大投融资模式特色小镇的十大投融资模式特色小镇是指国家发展改革委、财政部以及住建部决定在全国范围开展特色小镇培育工作，计划到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设。
推进特色小镇规划建设，有利于增强小城镇发展能力，加快城镇化进程;有利于改善城镇发展面貌，提高人民群众生活质量;有利于挖掘优势资源，发展壮大特色产业;有利于统筹城乡发展，破解“三农”难题。
1一、PPP融资模式在特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，按出资比例组建SPV(特殊目的公司)，SPV负责提供特色小镇建设运营一体化服务方案。
2二、产业基金及母基金模式这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型：一是政府主导，一般由政府(通常是财政部门)发起，政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资，合作成立产业基金的母基金。
这种模式下政府对金融机构有稳定的担保。
二是金融机构主导，由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资特色小镇。
三是由社会企业主导的PPP产业基金。
由企业作为重要发起人，多数是大型实业类企业主导，这种模式企业的运营灵活性大。
3三、股权投资基金模式参与特色小镇建设的企业除了上市公司外，还有处于种子期、初创期、发展期、扩展期的企业，对应的股权投资基金基本可分为天使基金、创业投资基金、并购基金、夹层资本等。
除天使和创投之外，并购基金和夹层资本也是很重要的参与者。
4四、股权或产品众筹模式特色小镇运营阶段的创新项目可以用众筹模式获得一定的融资，众筹的标的既可以是股份，也可以是特色小镇的产品或服务。
众筹具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征。
5五、收益信托模式特色小镇项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。
特色小镇模型可用PPT课件
特色小镇应严格眼罩三级推荐程序进行申报，如下图所示：
县级
县级人民 专家评估+实地考核， 政府 并填写专家意见
省级
省/（区、 市）住建 厅村镇建
设部门
严格控制数量， 按时填报和提交 材料
国家级
国家住建 部村镇司
评估复核+ 现场抽查
认定公布特 色小镇名单
在省级组织和相关支持下开展， 并在组织镇政府具体实施
网络化智能化，适应和带动产业结构升级 开发式产业载体的实施保障，产业载体、公共
和基础设施的综合开发 营销是推动产业品牌发展的强劲引擎
16
特色产业培育 “集中突破” 的产业链发展思维
集中突破是特色产业发展的关键。小镇的特色产业选定之后，就要遵循特色小镇的培育要求，将主导产业 做强做精。先采取“集中”策略，重点突破，将战略的注意力集中在产业链思维上，将挖掘深加工潜力， 延伸产业链条，把特色产业逐步做精做强，发展产业的核心优势。
支持产业
核心产业
相关产业
21
特色产业发展路径
合纵连横
核心产业 纵 向 维 度 核心产业 核心产业
公共服务设施完善， 服务质量较高，教 育、医疗、文化、 商业等服务覆盖农 村地区
充满活力的 体制机制
发展理念有创新， 经济发展模式有创 新
规划建设管理有创 新，鼓励多规协调
省、市、县支持政 策有创新
体制机制建设促进 小镇健康发展，激 发内生动力
3
政策解读
附结构图—8个层面的建设指导意见
差距。
美 丽 宜 居
绿色引领，建 设美丽宜居城
镇
树立“绿水青山就是金山银山” 的发展理念； 有条件的小城镇按照不低于3A级景区的标准规划建设特色旅游景区，将美丽资源转化为
特色小镇背景与政策解读ppt课件
小镇范围 产业要求 旅游要求 奖励规则
浙江
3平方公里，核心区1平方公里
聚焦“1+6”产业体系（信息经济、 环保、健康、旅游、时尚、金融、 高端装备制造）和历史经典产业 （茶叶、丝绸）
以旅游特色产业的小镇必须是5A级 景区，其余必须为3A级以上景区
财政收入“三免两减半”，对创建 成功的给予50%或60%的用地指标 奖励
的实力小镇、特色小镇、花园小镇
河北省制定了《关于建设特色小镇的指导意 见》，力争通过3-5年，培育建成100个产业 特色鲜明、人文气息浓厚、生态环境优美、 多功能叠加融合、体制机制灵活的特色小镇
山东省出台了《山东省人民政府关于关于开 展“百镇建设示范行动” 加快推进小城镇
建设和发展的意见》
江苏省计划到2020年建成100个左右富有活 力的重点中心镇和100个左右地域特色鲜明
2、中西部绝大部分小城镇缺乏产业支 撑，无法吸纳农村劳动力就地转移。
3、西部和东北地区的部门小城镇人口 和经济空间正在萎缩。
4、以往发展起来的资源型强镇，资源 价格高启时收入暴涨，房地产畸形、 空城鬼城频现，正在苦苦挣扎。
1、小城镇劳动力、土地、环境等低成 本等发展优势正在消失。
2、在成本上升、产能过剩、产业升级 的背景下，小城镇产业选择面临重大 挑战。
四川省大力实施“百镇建设行 动” ，每年遴选100个小镇重 点培育，目前，推出的300个试
点示范特色小镇竞相发展
贵州省委省政府提出建设100个 示范小镇的战略，建设了一批 旅游小镇、白酒小镇、茶叶小
镇等各具特色的小城镇
到2020年，广东将建成约100个 省级特色小镇，特色小镇的产业 发展水平、创新发展能力、吸纳 就业能力和辐射带动能力显著提
基于PPP模式之文旅特色小镇投融资实操与案例分析印刷版课件
项目概况
杭州玉皇山南基金小镇由2008年成立的玉 皇山南国际创意金融产业园演化而来。当 时，为给园中的文创企业找到融资渠道， 政府有意识引进了一批投资基金公司，没 想到形成了创投产业。
2014年8 月，《玉皇山南基金小镇业 态及功能规划》通过评审，杭州市玉皇山 南基金小镇正式成立。截至2015年一季度， 该基金小镇已集聚了各类基金机构160家， 总管理资产规模超过1000亿元，成为杭州 私募股权投资企业最多、管理资产规模最 大的区块。据称，思科中国落户杭州上城 区，很大原因就是基金小镇对其打造上下 游产业链，形成智慧产业基地，具有促进 作用。
特色小镇的发展是围绕着其特色产业和旅游产业的发展而进行的，因此在小镇的建设过程中，对小镇 的特色产业（科教文卫等产业导入及产业园开发）与旅游产业项目（主题公园、休闲商街、夜间休闲 表演）的投资所带来的收益产出，也是获取盈利的一大渠道。
在两大产业发展的基础上，形成两大产业链（泛旅游产业链和特色产业链），两大产业链互相支撑， 构建区域产业生态圈（金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等），进而创造出更多的投资 项目。这是产业项目开发的商业模式的进一步延伸和发展。
第二模块：特色小镇产业生态圈构建
蓝城桃李春风
杭州云栖小镇创新生态圈：创新牧场+产业黑土+科技蓝天
玉皇山南基金小镇
云栖小镇
八里罕特色小镇 标清(270P).qlv
第二模块：特色小镇产业生态圈构建
内蒙古八里罕特色小镇
里罕镇位于宁城县中西部，总面积 218平方公里，25380口人。八里罕 镇位于内蒙古宁城县中西部，总面积 374平方公里，平双公路纵贯街区， 交通便利，是东北地区通往京津唐的 重要通道。全镇共辖26个行政村， 190个村民组，9255户，4.55万人， 耕地面积54649亩。地理位置得天独 厚，距首都北京仅400公里、距承德 避暑山庄200公里，驰誉长城内外的 休闲旅游胜地萧太后温泉沐浴渡假村 就在附近。
特色小镇——特色小镇投融资规划及PPP模式
特色小镇投融资规划及PPP融资模式目录特色小（城）镇投融资规划 (3)一、特色小（城）镇投融资特点 (3)二、特色小（城）镇投融资模式创新 (5)三、特色小（城）镇投融资规划 (13)四、特色小（城）镇融资畅想 (18)特色小（城）镇的PPP投融资模式 (20)一、特色小镇投融资的政策环境 (20)二、特色小（城）镇融资渠道 (21)三、特色小（城）镇PPP投融资模式 (24)特色小（城）镇投融资规划特色小（城）镇投融资规划立足资金统筹安排，重点研究特色小（城）镇开发资金投入与产出能力，科学设计开发与融资时序，创新设计建设运营管理模式，提出有效的融资策略。
统一各参与主体思路，推动规划有效落实和建设运营工作有序进行。
在规划与建设运营之间、项目与资本之间、政府与市场之间、产业与要素之间架起桥梁。
以特色小（城）镇所处系统环境为基础，科学分析小镇开发建设运营的投入产出状况，形成整体投入产出认识，科学统筹安排开发资金，统一开发思路，增强开发信心。
通过科学安排建设运营管理模式和融资时序，打造健全基础设施、公共服务与招商环境，对接资本与市场，提升特色小（城）镇的美誉度和吸引力，赢得投资人和消费者信赖，实现特色小（城）镇的可持续发展。
一、特色小（城）镇投融资特点特色小（城）镇并非行政区划单元，是技术、产业和社区等要素的聚集平台。
作为国家供给侧结构性改革探索，特色小（城）镇本质上是经济转型升级的新形态。
特色小（城）镇以基础设施和公共服务的先行配置为前提，需要大量资金投入。
因此，在建设运营过程中，投融资模式及后续的运营管理方式都至关重要。
持续稳定的资金来源是特色小（城）镇开发的重要约束条件，合适的融资模式对于特色小（城）镇的发展是非常有必要的。
特色小（城）镇的投融资特点与其特有的发展模式相匹配，如图1所示。
图1 基于特色小（城）镇发展模式的投融资特点特色小（城）镇的开发是一个复杂的巨系统，根据系统工程的理论方法，将特色小（城）镇开发作为一个整体进行考量，基于开发时点的不同，将其划分为规划、建设、运营三阶段。
特色小镇的投融资模式及规划
特色小镇的投融资模式及规划特色小镇是指以特色产业为依托，通过集聚、创新、整合资源，充分发挥产业、人文、生态、旅游等综合优势，形成具有地域特征和企业特点的现代化小镇。
在特色小镇的建设和发展过程中，投融资模式起到了非常重要的作用。
下面将从投融资模式及规划两个方面进行分析。
一、投融资模式1.政府投资：特色小镇的建设与发展需要政府的强有力支持，在投资方面，政府可以通过设立基金、出资设立特色小镇发展公司等方式提供资金支持。
政府还可以通过减免税费、提供用地等方式降低企业投资成本，吸引企业参与特色小镇的建设。
2.企业投资：特色小镇的建设和发展需要企业的积极参与和投资。
企业可以通过投资参股、合资合作等方式加入特色小镇的开发建设，共同分享发展成果。
企业投资的方式多样化，可以根据自身实际情况选择参与。
3.金融支持：金融是特色小镇建设的重要支撑，金融机构可以提供融资服务，为特色小镇的企业提供贷款、保证金融、股权投资等多种金融产品和服务，帮助企业解决融资难题。
4.社会资本参与：特色小镇的建设和发展需要吸引社会资本的参与，社会资本可以通过参股、投资等方式参与特色小镇的建设。
政府可以通过引进国内外优质的社会资本，为特色小镇的发展提供资金和技术支持。
二、规划1.战略规划：特色小镇的发展应以长远的战略规划为指导，明确发展目标和方向。
战略规划要充分考虑特色小镇所处的地域、产业和资源等因素，制定发展策略和措施，明确重点发展的产业和功能。
2.产业规划：产业规划是特色小镇的核心规划之一，它涉及到特色小镇的主导产业和相关产业的布局和发展。
产业规划要充分发挥特色产业的优势，做到产城融合，打造集产业、旅游、休闲等多功能一体的特色小镇。
3.空间规划：空间规划是特色小镇的布局规划，包括土地利用规划、建设规模和区域布局等方面。
空间规划旨在合理规划特色小镇的空间布局，提高土地利用效率，保护生态环境，形成合理的城乡结合部。
4.人才规划：人才是特色小镇发展的重要支撑和保障，人才规划要结合特色小镇发展目标，制定相应的人才引进、培养和留住政策。
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小镇政府
PPP合作协议
社会资本
政府购买
注册资本金
向
一体化服务
与投资
政 府
特色小镇项目公司（SPV）
移
交
直接
特
投资
色
小 镇
特色小镇建设运营一体化服务方案
特色小镇
2020/4/19
4
模式一：PPP模式
可能存在的困难与问题：
社会资本方重建设、轻（不懂）运营
融资困难
2020/4缺/19乏产业导入的经验和资源
“真实出售” 基础资产
募集资金
专项资产 管理计划 （SPV）
发售收益凭证 募集资金
资产支持证券 持有人
信用评级
担保机构
评级机构
资产证券化结构设计
2020/4/19
11
模式六：收益信托
签订信托合同
信托计划持有人 （受益人）
认购 信托收益
担保人
信托公司 （受托人）
管
理
发起/
服
管理
务
费
项目收益权 信托计划
建德航空小镇建设项目（总投资9.9亿元）
2020/4/19
22
案例二：中铁国际生态小镇
中铁国际生态城小镇位于贵州省双龙临空经济区核心区域，处于贵阳、 龙里空间一体化的发展轴线上。项目中心距离贵阳市区仅15公里，距离贵 阳龙洞堡国际机场仅6公里，项目区位优势明显。
中铁国际生态小镇总投资约505亿元，总面积2038.02公顷（约3万亩），
买
款
项
融资租赁公司 （出租人）
2020/4/19
1. 货币方式出资
4.申请保理贷款 5.发放保理贷款 6.归还本息
企业
政府部门Leabharlann 银行7模式四：产业基金
政府主导的基金
政府平台
金融机构
劣后
优先
母基金
特色小镇子基金
特色小镇项目
2020/4/19
8
模式四 ：产业基金
金融机构主导的基金
金融机构
政府平台
劣后级
2017
特色小镇的投融资运作
刘新平
中铁（上海）投资有限公司 副总经济师 经济学博士 特许金融分析师（CFA） 国家发改委PPP专家、财政部PPP专家
1 特色小镇的投融资模式
CHAPTER
2020/4/19
2
地方政府建设特色小镇面临的资金问题
NO MONEY
2020/4/19
NO WAY
3
模式一：PPP模式
计划建设周期8年，建设规模1200万平方米，规划城市人口20万。项目建
20成20/后4/1将9 有力的带动地方经济发展，提升行业水平，助推地方民生就业。
23
案例二：中铁国际生态小镇
“运动休闲+”产业模式
2020/4/19
24
案例二：中铁国际生态小镇
太阳谷 占地8293.8
亩，以户外运动基地、温 泉度假酒店、温泉SPA主 题馆、养生养老中心、高 端住宅等组成的温泉康体 养生区。
2020/4/19
14
基础设施和公共配套
自有资金、发债、银行融资等。 发行专项债券。 采用PPP模式。
2020/4/19
15
公益性与商业性结合项目
招商引资，引入企业进行投资、建设和运营。 采用使用者付费的PPP模式。 政府平台独资完成项目的投资、建设和运营。
2020/4/19
16
纯商业性投资项目
悦龙国际城 占地
8900.55亩，以总部基地、 会议会展中心、商务中心、 购物中心、文化艺术中心、 中高端住宅群组成的中央 生活商务区。
5
模式二：发债
债券持有人
认购债券
担保人
承销商
委托销售债券 协助发行
项目公司 （发行人）
资金托管服务
托管人
核准/注册/备案
发改委/证监会/银行间交易商协会
2020/4/19
6
模式三：融资租赁
SPV公司 （承租人）
2.
3.
签订 支
资产 付
买卖 融
合同 资
&
租
融资 赁
租赁 服
合同 务
费
6. 7. 支归 付还 设本 备息 购
2016年列入浙江省第二批 特色小镇创建名单。
2017年列入国家第二批特 色小镇。
2020/4/19
19
案例一：建德航空小镇
被国家发改委列入全国首批通航旅游示范工程和航空飞行营地示范工程。
浙江省首家取得A类民用机场许可证的通用机场。
机场报告区域：寿昌以及千岛湖上空4500平方公里、1200米以下的空 域。
信
托 管 理 资
托 管 费
产
商业银行
（托管人）
签订收益权转让 及回购合同
受让特定资 产收益权
回购价款
项目公司
内部增信措施
2020/4/19
收益信托结构设计
12
2 特色小镇典型项目的 融资方式
CHAPTER
2020/4/19
13
土地一级开发
小镇开发公司（政府平台）自有资金投入。 开发公司自己发行债券。 向省级政府申请专项债券（《地方政府土地储备专项债券管 理办法（试行）》），委托开发公司实施。
上海东方、浙江浩恒等9家航空公司和飞行单位在这里从事飞行训练和 通用航空作业飞行，如警用航空、护林防火、国网巡线、紧急救援等等
2020/4/19
20
案例一：建德航空小镇
从寿昌起飞，周边的萧山机场、 黄山机场、庐山机场、井冈山机场、 武夷山机场、温州(雁荡山)机场和普 陀山机场的空中距离都在300公里以 内
白晶谷 占地
10509.9亩，以户外运 动基地、小球运动中心、 超五星级度假酒店群、 滨湖商业区、高端住宅 组成的旅游运动商务区。
2020/4/19
云栖谷 占地
2866.05亩，以风情小镇、 马术俱乐部、汽车电影院、 烧烤露营基地、高端住宅 等组成的主题公园小镇区。
巫山峡谷带
以峡谷主题公园、声光电 表演、岩画观光走廊等组 成的8公里峡谷风情旅游 景区。
招商引资，引入企业进行投资、建设和运营。开发公司不参 股、不深度参与，完全靠企业投入。 政府平台采取参股等方式介入，增强社会资本方的投资积极 性。
2020/4/19
17
3 案例分析
CHAPTER
2020/4/19
18
案例一：建德航空小镇
规划面积3.57万平方公里。
重点打造通航服务、航空 休闲旅游和航空智造三大区 块。
资管计划、 信托计划等
优先级
特色小镇项目基金
投资
特色小镇项目
2020/4/19
模式四：产业基金
社会资本主导的基金
2020/4/19
地方政府
社会投资人
金融机构
劣后
优先
优先
母基金
劣后
社会投资人
优先
特色小镇项目子基金
投资
特色小镇PPP项目
模式五：资产证券化
计划管理人
资金托管银行
原始权益人 （项目公司）
2020/4/19
21
案例一：建德航空小镇
建德经济开发 区管委会
国开发展基金
出资2.5亿元
出资1.2亿元，利率1.2%，10年
建德市资产经 营开发有限公司
持股100%
建德千岛湖通用机场有限公司
银团贷款6.8亿元，10 年，基准利率，政府
购买服务模式
国开行 4亿元
农行 2.8亿元
资本金3.1亿元
贷款6.8亿元