深圳城市规划及发展分析
深圳市城市总体规划
深圳市城市总体规划(2007-2020)城市性质与发展目标：一、城市性质创新型综合经济特区，华南地区重要的中心城市，与香港共同发展的国际大都会。
二、城市职能1．国家经济特区，自主创新、循环经济的示范城市。
2．国家支持香港繁荣稳定的服务基地，深港共建的国际性金融、贸易和航运中心。
3．国家高新技术产业基地和现代文化产业基地。
4．国家重要的交通枢纽和边境口岸。
5．具有滨海特色的国际著名旅游地。
三、城市发展总目标1．充分发挥改革开放与自主创新的优势，担当我国落实科学发展观、构建和谐社会的先锋城市。
2．实现经济、社会和环境相协调，建设经济发达、社会和谐、资源节约、环境友好、生态宜居、具有中国特色的国际城市。
3．依托华南，立足珠三角，加强深港合作，共同构建世界级都市区。
四、城市发展分目标1．区域协作——提升城市的国际和区域地位提高深圳国际化水平，加强深港合作，加强与珠三角及内地城市的联系，推动区域基础设施协调发展，合作开展区域生态建设与环境保护。
2．经济转型——保持经济持续健康高效发展继续强化支柱产业，大力推进传统产业升级，加快发展高端服务业，发展循环经济和绿色产业，提高土地利用效益。
3．社会和谐——推动城市社会和谐健康发展加强城市公共安全，促进城市人口的适度稳定，加强社会公共服务，保障基本居住条件，优先发展公共交通，保障社会民生。
4．生态保护——高效合理利用资源，保持优良的生态环境保护生态绿地资源，合理利用海洋岸线资源，高效利用能源和水资源，节约集约利用土地资源，建设并保护优良的生态环境。
经济转型政策：一、继续强化支柱产业1．大力发展高新技术产业、现代金融业、现代物流业和特色文化产业，形成多元化的产业结构。
制定重点产业发展目录，提高支柱产业增加值比重。
制定鼓励支柱产业发展的财税政策和用地政策，优先保障支柱产业用地需求。
建设总部基地、专业化产业园区和产业聚集地，形成产业集群优势。
2．提高研发投入占GDP的比重，鼓励自主创新研发，加快发展创新能力强、拥有自主知识产权的高新技术龙头企业。
国务院关于深圳市城市总体规划的批复
国务院关于深圳市城市总体规划的批复国函〔2010〕78号广东省人民政府：你省《关于上报深圳市城市总体规划（2007-2020）的请示》收悉。
现批复如下：一、原则同意修订后的《深圳市城市总体规划（2010－2020年）》（以下简称《总体规划》）。
二、深圳市是我国的经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市。
《总体规划》实施要以科学发展观为指导，贯彻落实《国务院关于深圳市综合配套改革总体方案的批复》（国函〔2009〕56号）精神，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹做好深圳市城乡规划、建设和管理的各项工作。
要按照合理布局、集约发展的原则，大力推进经济发展方式的转变，调整优化产业结构，完善公共服务设施和城市功能，不断增强城市综合实力和可持续发展能力，逐步把深圳市建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。
三、科学引导城市空间布局。
在《总体规划》确定的1953平方公里的城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理。
要以中心城区为核心，完善城市功能，形成“三轴两带多中心”的轴带组团结构。
加强对沿海发展带的规划和引导，严格控制围海造地，保护和合理利用岸线资源，妥善处理开发与保护的关系。
要加强城中村和城乡结合部的改造和整治，促进城乡统筹协调发展。
四、合理控制城市规模。
到2020年，城市常住人口控制在1100万人以内，城市建设用地控制在890平方公里以内。
根据深圳市资源、环境的实际条件，坚持集中紧凑的发展模式，节约和集约利用土地，合理开发利用城市地下空间资源。
五、完善城市基础设施体系。
要加快公路、铁路、港口、机场等交通基础设施建设，强化深圳与香港的联系，改善城市与周边地区交通运输条件。
坚持公共交通优先原则，大力发展绿色交通，减少能源消耗。
建立安全畅通的人行及自行车交通系统，完善与公共交通的接驳换乘设施。
统筹规划建设城市供水水源、给水、排水和污水、垃圾处理等基础设施。
重视城市防灾减灾工作，加强重点防灾设施和灾害监测预警系统的建设，建立健全包括消防、人防、防洪、防潮和防震等在内的城市综合防灾体系。
深圳市城市总体规划 (1996---2010)
城市性质
现代产业协调发展的综合性经济特 区，珠江三角洲地区重要的经济中 心城市，现代化的国际性城市
城市职能
1、具有全国意义的综合性经济特区 2、区域综合交通枢纽 3、以集装箱运输为主的港口城市 4、与香港功能互补的区域中心城市 5、以高新技术为先导的区域制造业生产基地 6、一个具有亚热带滨海特色的现代历史文化 名城。
深圳市城市总体规划
（1996---2010）
现 状 概 况
1位置 北回归线以南，广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大
鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南与香港相连，北与东莞、惠州两 城市接壤
2经济 高新技术产业、现代物流业和金融服务业 3交通连接大陆与香港，具有海、陆、空立体口岸的综合交通枢纽
现 状 概 况
二：是保护与保护型发展用地，以山体、水系、植被和组团分隔用地 为因素联成系统，呈“M”字型。
城 市 建 设 布 局 结 构 规 划 图
以特区为中心，由北向西、中、东三个方向发展，形成辐射 状的城市基本骨架。 将全市划分为9个功能组团和6个需控制建设规模的独立城镇 。 并以组团为基本单位进行产业布局，使各产业区象颗颗明珠 镶嵌于发展轴上
高速公路
I类干线
II类干线
道路网络规划图
园林绿地系统规划图
公共绿地
道路绿化带
生态功能分析图
水环境功能区划图
大气环境功能区划图
旅游用地规划图
建设最适宜居住的城市
人均住宅建筑面积由2000年的18平方米/人提高到2010年的20 平方米/人，新增住房1500万平方米。
重要的住宅发展区域
留仙村住宅区 龙华二线扩展区 深圳湾填海区 东部沿海高尚住宅区
特南山组团
用地面积为72平方公里，人口控制规模47万人，西部区域性 交通枢纽和物流中心，全市教育、科研基地和旅游度假胜地， 重要高新技术基地和临港工业区，环境优美的海滨城区。
城市化进程中的深圳速度表现与分析
城市化进程中的深圳速度表现与分析深圳作为中国改革开放的先行区和特区实验区，在城市化进程中展现出了令人瞩目的速度和表现。
本文将从深圳城市化的历史背景、发展阶段、速度表现和分析等方面展开论述，探讨深圳城市化进程中的特点和影响。
一、深圳城市化的历史背景及发展阶段深圳位于中国广东省，1979年被确定为中国改革开放的四个经济特区之一，从而开启了深圳城市化进程的新纪元。
此前的深圳是一个边陲小渔村，人口规模较小，经济基础薄弱。
随着改革政策的逐步放开，外资投资进入深圳，吸引了大量的人口涌入，城市化进程得以迅猛发展。
深圳的城市化可以分为三个阶段。
第一个阶段是1979年至1990年，这个阶段主要是外商投资和引进技术，推动了深圳与国际接轨。
大量的外资投资进入深圳，工业化进程加速，城市人口迅猛增加。
第二个阶段是1990年至2000年，这一时期深圳进一步加强了对高技术产业的引进和培育，特别是电子、信息技术和金融业方面，使得深圳成为中国经济的重要支撑。
第三个阶段是2000年至今，深圳进一步深化改革，加强了基础设施建设、环境保护和城市规划，提升了城市形象和品质，吸引了更多的人才和企业落户。
二、深圳城市化的速度表现深圳城市化的速度表现主要体现在以下几个方面：1. 城市化率的快速提升：城市化率是衡量城市化程度的重要指标，而深圳的城市化率在短短几十年间实现了迅猛提升。
根据数据显示，1990年深圳的城市化率仅为21.7%，而到了2019年已经达到了85.8%。
这一数字表明，深圳的城市化进程速度之快是非常惊人的。
2. 人口增长的迅猛：深圳作为中国改革开放的窗口和特区实验区，吸引了大量的人口涌入。
根据数据统计，1979年深圳只有30多万人口，而到了2020年已经超过了1300万人口，人口增长迅猛。
这也意味着深圳城市化进程的推动力量非常强大。
3. 城市建设和基础设施建设的迅速发展：深圳在城市化进程中注重先进的城市规划和建设，着眼于改善城市基础设施和公共服务设施。
深圳总体规划
1979年 1980年 1981年 1982年 1983年 1984年 1985年 1986年 1987年 1988年 1989年 1990年 1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
（1）民意调查阶段（2006.10-12)：开通民意倾听热线电话、 电子邮件和移动短信的接受平台，在多个网站上开设“公众 参与总规修编”的专栏，进行网上专题调查的合作。
全过程广泛深入的公众参与
（2）咨询讨论阶段（2006.11-2007.4）：通过现场、广 播、电视、报纸等途径开展公共论坛，邀请相关领域的专 家、部门代表、公众代表参加，就社会各界关心的重点问 题进行开放式的沟通和交流。
2.2 发展形势分析
（3）深港合作的拓展与深化
2007年初，香港特首曾荫权在连任竞选纲 领中明确提出“与深圳建立战略伙伴关系，共 建世界级都会”的战略目标。 2007年10月10日，曾荫权发表本任期的首 份施政报告《香港新方向》，再次确立港深都 会的发展目标，并宣布，在任期内会致力推动 １０项重大建设工程上马。包括：广深港高速 铁路、港珠澳大桥、港深空港合作、港深共同 开发河套等４项跨界基建，将深港城市合作推 进到实质操作层次。
城 市 价 值 链
附加值
研发模块 品牌模块 标准模块
中试模块 装配模块 试 高 制 品 研 制 或 低 上游 开 发 零 部 件 生 产 模 块 零 部 件 生 产
行业n
产 业 价 值 链
企业1 售 后 服 务 下游 行业1 企业2 … 企业n
加 工 组 装
销 售
2、城市发展条件与规划思路
深圳市人民南路规划发展
深圳市人民南路规划发展一、项目背景人民南路地区是深圳特区城市发展初期进行重点建设的地区，规划区面积约1.5平方公里，规划分析影响范围约10平方公里。
深圳特区城市以人民南路及其周边地区的建设为起点开始了历时20多年的高速发展，使之成为深圳城市最主要的商务和文化活动中心之一。
在深圳城市新的发展历史时期，该地区成为深圳城市的策略性发展地区，对罗湖地区原有城市的功能空间进行完善和更新，在检讨新时期深圳社会需求的基础上，进行城市“软硬”环境的更新，激活城市历史的积淀，再创城市的活力。
二、项目技术要点1、交通规划和城市设计互动的工作过程和组织特点。
根据城市设计提出的人民南路的不同道路断面的方案与交通组织，在深圳市总体交通规划模型的基础上，建立本地区的交通模型，分别对不同的规划方案进行饱和度测试，形成了城市设计与交通规划之间良好的互动，使交通规划真正成为城市设计的技术支持和基础。
2、社会学的分析为物质空间更新设计工作的基础，设计功能场所支持新的社会生活和工作方式。
3、项目的主要内容与特色（1）交通规划本次交通规划配合该地区的城市更新计划，以深入细致的现状调查为基础，通过模型预测及对城市中心区交通特征的研究，交通需求与供给平衡分析对人民南路地区晚高峰小时交通需求预测，也对高峰小时进出罗湖口岸地区单向交通流量进行了预测，同时也对人民南路地区道路通行能力进行详细的分析。
提出人民南路地区的交通发展策略与交通改善方案，并利用微观仿真系统对其进行科学评价。
将人民南路改造为以公交和步行为主的商业街，提高南湖路功能等级，打通微循环道路，改善交叉口设计。
形成以南湖路和嘉宾路为“十字架”、与深南东路、东门南路、春风路和建设路形成“田字形”的主要交通干道系统，在“田字形”主要交通干道系统的每个“口”字形内，结合主要干道的功能特点，形成右进右出的地块内部微循环交通组织。
针对停车场总量不少、分布不均，收费政策不合理，部分停车场空置率较高，路边咪表停车占用道路资源等问题。
城市总体规划的作用——以深圳为例(蕾奥讲座)
户籍人口
暂住人口
4
深圳城市发展三十年
深圳市GDP 2011年超过了1.1万亿元；2012年超过了2000 亿美元
1979-2007年深圳市全市生产总值及三次产业产值情况（亿元）
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
1979
1980
1981
1982
1983
强化区域综合交通枢纽功能
铁路：向区域性铁路枢纽转变
铁路枢纽
强化区域综合交通枢纽功能
广深港客运专线：全线开通后使得“广州、深圳和香港”融入半小时经济圈，在 深圳境内设站深圳北站、福田站、光明站
厦深铁路深圳段：途径福建省厦门市、漳州和广东省潮州、汕头、揭阳、汕尾、
惠州、深圳等两省八市，是国家中长期铁路网规划中杭福深客运专线的重要组成
八个重点领域：
• 2010 • 低碳生态示范市 • • • • 规划统筹 ——空间集约紧凑化 生态环境 ——生态功能最优化 交通体系 ——交通绿色人性化 绿色建筑 ——建筑低碳减碳化 自然资源 ——资源利用可持续化
2000
• 生态城市 1990 • 花园城市 • 园林城市
•
• •
产业发展 ——产业结构高端化
目标定位是我国的经济特区、全国性经济中心城市、国际化城市 强化了“三轴两带”的城市空间骨架 完善了三级城市中心体系
松岗
光明中心 观澜 平湖 龙岗中心 坪山中心
沙井
航空城
龙华中心 前海中心
布吉
横岗
葵涌 盐田中心
福田－罗湖中心
3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》
西部发展轴
中部发展轴
东部发展轴 北部发展带
深圳城市总体规划(2010-2020)
海洋岸线保护与利用目标
• 1．严格控制自然岸线的占用，保全岸线生
态与景观资源的完整性和特殊性；
深圳城市总体规划
（2010-2020）
李佳林 王琦
• 本规划是在《深圳市城市总体规划（1996-
2010）》即将完成期限的条件下，为适应 新的城市发展形势和目标要求，由深圳市
人民政府组织编制的，是指导城市转型和 可持续发展的战略性、纲领性文件。
城市总体规划内容
1
城市性质与发展目标
2
城市规模
3
城市空间结构
地效益达到45亿元／平方公里以上。工业 用地规模控制在220平方公里左右。
• 实施“促进主导产业，改进传统产业，扶
持创新产业”的工业发展策略，积极培育 战略产业、大型企业集团和国际名牌产品， 提高重点产业链的完整性和产业根植性。
• 工业布局：依托西、中、东三条城市发展
轴，逐步形成“一核心、九片区、五十二 园”的工业布局结构。
地约2．3平方公里，文化娱乐设施总用地 规模达到5．5平方公里，独立占地的公共 文化设施用地人均约0．5平方米。
• 体育设施：规划期末新增体育用地约4．2
平方公里，体育设施总用地规模达到7平方 公里，独立占地的公共体育设施用地达到 0．6平方米／人的配置标准。
7 城市生态建设与绿地系统规划
生态建设目标
学位供给规模达到100万个，高中阶段学位 供给规模达到20万个，高等教育学位供给 规模达到10万个以上。
• 医疗卫生设施：规划期末新增医疗卫生用
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总体投资情况
98-10年，投资500亿 11-15年投资500亿 十三五规划投资1200亿
十三五规划投资1200亿
主要投资流向
98-10年：1号线、4号线、2号线、市民中心、会展中心等 11-15年：华强北立体街道、福田区人民医院、中医院等
116项重点规划项目，61项社会民生类投资共169.57亿，15项产业升 级类投资572.44亿，23项基础设施类投资184.36亿
2010年前完成
高速/快速 广深、梅观、滨河大道、北环 大道等
主干道
深南大道、福华路、红荔路、 华强路、上步路、彩田路等
地铁
1号线、4号线
2017年前建成
地铁
7号线、9号线、11号线
前海自贸区定位：国际金融CBD
深圳前海蛇口自贸片区于2015年4月27日挂牌成 立，片区总面积28.2平方公里，统筹范围面积 41.8平方公里，包含大铲湾、宝安中心区、南油 、后海深圳湾总部区、深圳湾口岸、东角头等片 区。 根据产业形态分为三个功能区：前海金融商务区 、海湾保税港区、蛇口商务区 规划建设目标： 前海合作区内将以都市综合体为主 建设成为深圳西部滨水城市 实现三大融合：产城融合、港城融合、水城融合
三带 北部电子信息发展带：电子信息产业的研发设计、品牌营销等 西部国际城市发展带：国际社区、高新科技产业，未来重要的国际高端产业集聚区，形成 国际城市发展带。 东部新兴功能发展带：新兴城市功能空间转型和提升，新型电子信息产业、现代服务业、 文化产业等新兴产业集聚。
投资发展计划
十三五规划开始福田区加大总体投资，预计投资计划 1200亿元
备注：宝安区2012年开始剔除光明新区；龙华新区、坪山新区均从新区设立起统计。
区域发展规划及房价走势
福田区定位：深圳CBD中心
一心——深圳CBD中心区 两轴——深圳中轴线、深南大道发展轴 深圳中轴线 （纵轴）以福田中心区为核 心向龙华延伸 深南大道发展轴（横轴）依托东西向贯穿 原特区内的深南大道，积聚了包括深圳 CBD、车公庙、罗湖蔡屋围、华侨城、科 技园等深圳高端功能的经济发展带
投资发展计划
前海自贸区定位为国际金融商务中心区，其发展方向为商务、金融功能，该片 区的投资主要在固定资产及基础建设投资上，对民生类投资较少
总体投资情况
主要投资流向
2013年累计完成投资约 8.4亿元
2013年前海合作区共开展33个基础设施建设项目，续建项目5个，实际 新开工项目16个，在建项目21个，累计完成投资约8.4亿元
项目类别 机场
投资规模 （亿元）
505
主要建设项目
东部第二机场、T4航站楼、
港口
414 盐田港东作业区、大铲湾二期、三期、铜鼓航道、妈湾跨海通道等
铁路
城市轨道 高速公路 快速路
其他
1174
4512 877 1368 1400
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
广深港铁路、深茂铁路、赣深高铁、深圳至广西、贵州的直通车、平 南、平盐铁路等 深惠城际、11号线、6号支线、20号线、10号线、13号线、14号线 等延伸和衔接
投资发展计划
前海自贸区目前在建项目以基础建设、商务写字楼为主
2017年1月7日，前海重大项目集中开工，6个重大项目集体开工，总投资额
达153.82亿元。
在建市政项目： 前海市政V标项目 前海市政工程VI标项目 桂湾河公园项目 中粮亚太区域总部项目 中英人寿保险总部项目 招商蛇口太子湾DY02综合体项目
城市规划及发展分析
XXX地产XX项目
深圳总体发展分析
深圳城市发展定位
中部发展轴：莞-深-港区域性产业 聚合发展走廊 西部发展轴：深港合作重点区域 东部发展轴：惠深港区域性产业布 局和发展走廊 北部发展带：深圳-粤东地区-厦门 城市发展带 南部发展带：深圳-珠江西岸-大亚 湾区联系带
城市中心：福田中心、前海中心双中心
加快职业教育院校的工程改造建设，规划新建1所国际化高等职业 特色学院
医疗工程
完成5家医院的建设，推进15家医院的改建扩建
各区域历年发展对比
各区GDP和固定资产投资趋势平稳，龙华、坪 山相对处于低位
GDP：各区的增长趋势相当，但龙华新区、坪山新区绝对值相对偏低； 固定资产投资：近年来放缓了固定资产投资量，因此各区的趋势相对平稳，龙华、坪山处于低位；
城市副中心：龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心五大副中心
组团中心：航空城、沙井、松岗、观澜、平湖、布吉、横岗、葵涌八大组团中心
交通发展格局
东进拓展、中轴提升、西部优化
东部重大通道规划
中部南北轴向通道规划
西部主要交通规划
交通建设规划
深圳“十三五”交通发展规划目标：均衡东西部发展，围绕“东进拓展、中轴提升 、西部优化”推进交通建设，建设以东、中、西三条城市发展主轴为骨架，构建东 西均衡、南北协调、周边连贯的综合交通新格局，打通由罗湖、盐田向龙岗、坪山 、大鹏的交通战略通道
民生投资情况 2015年 2016年20项民生项目
2017年31项目民生项 目总投资272亿元
主要工程 6个学校改扩建、学位扩容、改造1个医院综合大楼 启动9个新建、改扩建项目建设。加快推进4个医院项目建设
1个旧改、5个城中村综合整治项目、新建1所学校
交通发展规划及房价
福田区交通建设基本已经完善，房价自 2012年开始涨幅较快，到2015年均价达 到63146元/平米，未来区域房价涨幅相 对平稳
2015年预计总投资660亿
2015年 前海蛇口自贸新城25个重点工程（十大战役）预计总投资660 亿
固定资产投资
2012年至2016年，完成固定资产投资600余亿元 2016年完成固定资产投资389亿元 2017年片区的固定资产投资预计在420亿元
目前前海蛇口自贸片区“三城一港”形象已初步 展现，一批产业和总部项目拔地而起。 港货中心二期、创新商务中心、卓越金融中心一 期、前海葡萄酒投资交易中心等正式投入使用， 太子湾国际游轮母港也开港运营。
深中通道等
海滨大道、福海大道等
干线、普通道路、智慧交通、其他运输等
民生发展规划
深圳十三五民生发展规划：
类别
重点项目
基础教育工程
高等教育开放创 新发展工程
职业教育工程
完成115所义务教育学校、10所高中新改扩建工程、规划建设深圳 第十三、第十四、第十五高级中学
完成6所高校在深圳的新校区建设工程，建成5-10个国家级或具有 国家级水平的重点实验室