什么是土地储备专项债券27页PPT

专项债详解

专项债一、概念（一）什么是专项债地方政府债券按资金用途和偿还资金来源分类，通常可以分为一般债券（普通债券）和专项债券（收益债券）。

前者是指地方政府为了缓解资金紧张或解决临时经费不足而发行的债券，后者是指省、自治区、直辖市政府（含经省级政府批准自办债券发行的计划单列市政府）为有一定收益的公益性项目发行的、约定一定期限内以公益性项目对应的政府性基金或专项收入还本付息的政府债券。

对于一般债券的偿还，地方政府通常以本地区的财政收入作为担保，而对于专项债券，地方政府往往以项目建成后取得的收入作为保证。

（二）专项债分类地方专项债又可分为普通专项债和项目收益专项债。

普通专项债券用途包括重大基础设施建设、城镇化项目、公益性事业发展项目、脱贫攻坚等，仅用于公益性资本支出，不得用于经常性支出；项目收益专项债券直接对应项目资产和收益，实现项目收益融资自求平衡。

项目收益专项债由于偿还来源来自项目收益，除土地储备专项债外，其他项目收益专项债的发行利率普遍高于普通地方专项债。

项目收益专项债较之普通专项债更为封闭、独立，项目收益专项债所对应的项目，必须能够产生持续稳定的现金流收入，且能够完全覆盖还本付息的规模。

普通专项债的发行没那么严格。

如需发行项目收益专项债，其所对应的项目需要充分披露分年度融资计划、风险评估等，更加严格、细致、透明。

项目收益专项债也需严格遵守限额管理规定，但2017年的89号文与2018年的34号文均鼓励使用上一年度未使用限额组织发行项目收益专项债，因此地方政府若欲积极利用去年未使用的限额，选择发行项目收益专项债的可能性更大。

同时，89号文为项目收益专项债提供了多一层保障，提升投资者积极性：还未实现收入的项目收益专项债，可在限额内发行新的专项债周转偿还本金，项目收入实现后予以归还。

二、历史沿革2014年国务院印发《关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔2014〕43号)，提出地方政府举债采取政府债券方式。

地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)

地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）第一章总则第一条为完善地方政府专项债券管理，规范土地储备融资行为，建立土地储备专项债券与项目资产、收益对应的制度，促进土地储备事业持续健康发展，根据《中华人民共和国预算法》和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）等有关规定，制订本办法。

第二条本办法所称土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构负责实施。

第三条本办法所称地方政府土地储备专项债券（以下简称土地储备专项债券）是地方政府专项债券的一个品种，是指地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入（以下统称土地出让收入）偿还的地方政府专项债券。

第四条地方政府为土地储备举借、使用、偿还债务适用本办法。

第五条地方政府为土地储备举借债务采取发行土地储备专项债券方式。

省、自治区、直辖市政府（以下简称省级政府）为土地储备专项债券的发行主体。

设区的市、自治州，县、自治县、不设区的市、市辖区级政府（以下简称市县级政府）确需发行土地储备专项债券的，由省级政府统一发行并转贷给市县级政府。

经省级政府批准，计划单列市政府可以自办发行土地储备专项债券。

第六条发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。

第七条土地储备专项债券纳入地方政府专项债务限额管理。

土地储备专项债券收入、支出、还本、付息、发行费用等纳入政府性基金预算管理。

第八条土地储备专项债券资金由财政部门纳入政府性基金预算管理，并由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构专项用于土地储备，任何单位和个人不得截留、挤占和挪用，不得用于经常性支出。

第二章额度管理第九条财政部在国务院批准的年度地方政府专项债务限额内，根据土地储备融资需求、土地出让收入状况等因素，确定年度全国土地储备专项债券总额度。

土地储备专项债

土地储备专项债Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】关于印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》的通知(财预〔2017〕62号)财预〔2017〕62号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、各省级国土资源主管部门：根据《中华人民共和国预算法》和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）等有关规定，为完善地方政府专项债券管理，逐步建立专项债券与项目资产、收益对应的制度，有效防范专项债务风险，2017年先从土地储备领域开展试点，发行土地储备专项债券，规范土地储备融资行为，促进土地储备事业持续健康发展，今后逐步扩大范围。

为此，我们研究制订了《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》。

2017年土地储备专项债券额度已经随同2017年分地区地方政府专项债务限额下达，请你们在本地区土地储备专项债券额度内组织做好土地储备专项债券额度管理、预算编制和执行等工作，尽快发挥债券资金效益。

现将《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。

附件：地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）财政部?? 国土资源部2017年5月16日附件：地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）第一章总则第一条?为完善地方政府专项债券管理，规范土地储备融资行为，建立土地储备专项债券与项目资产、收益对应的制度，促进土地储备事业持续健康发展，根据《中华人民共和国预算法》和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）等有关规定，制订本办法。

第二条?本办法所称土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构负责实施。

第三条?本办法所称地方政府土地储备专项债券（以下简称土地储备专项债券）是地方政府专项债券的一个品种，是指地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入（以下统称土地出让收入）偿还的地方政府专项债券。

土地储备专项债申请报告(一)

土地储备专项债申请报告(一)土地储备专项债申请报告申请背景近年来，随着城市化进程的加速推进和经济发展的快速增长，土地资源供给的需求日益紧张。

为满足城市建设和国家发展战略的需要，政府采取了土地储备专项债的发行方式，用以筹集资金进行土地储备，以保障城市发展的需要。

申请目的本次申请旨在向政府申请发行土地储备专项债，以筹集资金用于土地储备项目的开展。

以下为具体的申请目的：1.扩大土地储备规模，为城市建设提供更多的土地资源；2.支持城市发展战略，满足国家和地方经济发展需求；3.提高土地供给质量，确保土地资源合理配置；4.加强土地管理和规划，提升土地利用效率。

申请内容根据土地储备专项债的发行原则和规定，本次申请主要涵盖以下内容：1.债务规模：申请发行土地储备专项债总额为xxxx万元；2.用途范围：资金将主要用于土地储备项目的开展，包括土地收购、土地开发和土地利用规划等；3.发行期限：债券发行期限为xx年，根据项目进展情况可适当调整；4.偿还方式：按照债券发行规定，根据项目收益情况进行偿还；5.债券利率：根据市场情况和债务风险等因素确定，保持合理水平。

申请优势本次债务申请具有以下优势，值得政府予以支持：1.规模经济：借助土地储备专项债的方式，可以集中筹集大额资金，降低资金成本；2.提高效率：资金专项用于土地储备项目，可以加快土地供应速度，为城市建设提供有力支持；3.规范管理：土地储备专项债的发行和使用受到政府监管，确保资金使用的合法合规；4.激活资产：土地储备专项债的发行与土地资产直接挂钩，提高土地资源的价值和利用效益。

申请措施为确保本次土地储备专项债的申请顺利进行，并保障资金使用的有效性，将采取以下措施：1.加强项目评估：对土地储备项目进行全面评估，明确项目规模、收益潜力和风险控制措施等；2.制定资金管理方案：建立完善的资金管理制度和流程，确保资金使用规范和透明；3.加强监督和审计：设立专门机构对土地储备专项债的使用情况进行监督和审计，确保资金使用合法合规；4.宣传与沟通：加强与市场、社会各方的沟通与合作，公开债务申请的程序和结果，增强社会认同和支持。

如何看待土储专项债

如何看待土储专项债如何看待土储专项债如何识别土地储备专项债券？（1）具有专门的募集资金用途；（2）偿债资金来源固定；（3）每年限额有调整机会；（4）期限最长不超过5年；（5）可以约定提前偿还条款。

怎么看土地储备专项债券的估值差异？虽然土地储备专项债券存在品种不同、地区不同、储备地块不同等多方面的差异，但是考虑到地块组合优势、短期内额度有限且可续发等条件，土地储备专项债券的估值差异将比较有限。

对城投有何影响？地方政府与平台的核心关系（相互依赖）没有发生变化，土地储备专项债券本身不会成为影响城投平台未来估值的因素。

6月1日，财政部公示关于印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》的通知，正式推出地方债创新品种——土地储备专项债券。

土地储备专项债券还是地方债开篇明义，土地储备专项债券也是地方债，归属于专项地方债，占用地方政府专项债额度，是专项地方债的创新品种。

为什么说土地储备专项债券是地方债？根据《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（下文简称《办法》），土地储备专项债券是“地方政府土地储备专项债券”的简称，官方定义为“地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入（以下统称土地出让收入）偿还的地方政府专项债券”，它是地方政府专项债券的一个品种。

一方面，土地储备专项债券区别于城投债或者其他发改委专项债券的关键点在于，前者的发行主体为省、自治区、直辖市政府或计划单列市政府，且偿债资金来源是政府性基金预算中的土地出让收入，所有的利息、本金和费用支出均纳入地方政府政府性基金预算管理。

另一方面，土地储备专项债券与其他地方债的区别在于，前者的偿债资金来源仅限于债券发行对应土地储备项目的未来土地出让收入或者其他滚动发行的土地储备专项债券资金。

如何识别土地储备专项债券？（1）具有专门的募集资金用途根据《地方政府一般债务预算管理办法》和《地方政府专项债务预算管理办法》，地方政府一般债券和专项债券的募集资金用途，均规定为“应当用于公益性资本支出，不得用于经常性支出”，实际上并没有规定专门的募投项目。

土地储备专项债券发行的必要性和问题措施浅论

土地储备专项债券发行的必要性和问题措施浅论发布时间：2021-11-03T09:53:02.128Z 来源：《基层建设》2021年第21期作者：于丽晶[导读] 摘要：财政部和国土资源部联合印发了财预〔2017〕62号文《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（以下简称《办法》），标志着我国土地储备专项债券制度正式运行。

松原市土地收储中心吉林松原 138000摘要：财政部和国土资源部联合印发了财预〔2017〕62号文《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（以下简称《办法》），标志着我国土地储备专项债券制度正式运行。

虽然国家对土地储备融资模式曾进行过积极倡导，但主要还是以土地储备专项债券作为重心，不仅使项目融资得到保障，同时又使市场得到规范，可以促进其良性发展。

但是在实际工作中仍然存在一定的问题，需要针对这些问题探讨应对措施。

基于此，本文针对土地储备专项债券发行和相关问题进行了简单的探讨，以供参考。

关键词：土地储备；专项债券；发行；问题措施引言土地储备专项债券是地方政府部门的特殊债券，是根据地方政府在市场经济体制中融资模式的经验以及立足我国国情而发行的，这种模式是地方政府为土地储备发行的，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的，并以国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入偿还。

目前我国正积极推进以土地储备专项债券为主的土地储备融资模式，这样既可以合理地保证土地储备融资需求，又可以促进土地市场的规划化。

而发行土地储备专项债券可以将专项债券的管理和土地储备融资模式改革进行有效结合，有助于改善和规范地方政府债务人的融资，促进土地资源综合管理。

1 发行土地储备专项债券的必要性地方政府在进行土地储备时，需要投入大量的资金，例如土地购置以及前期开发、中后期的管理等，而在2015年颁布新预算法和实施之前，这部分资金主要来自银行贷款，大部分都是通过土地储备中心将土地抵押，或者通过地方政府向银行借贷等。

在新预算法颁布后，规定地方政府不得以其他任何方式借债，而应通过发行地方政府债券的方式进行借贷。

土地专项债券发行方案

随着我国城市化进程的加快，土地资源作为城市发展的基础，其重要性日益凸显。

为规范土地储备融资行为，促进土地储备事业持续健康发展，根据《中华人民共和国预算法》和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》等有关规定，特制定本土地专项债券发行方案。

二、发行目标1. 规范土地储备融资行为，降低土地开发项目资金成本；2. 提高土地储备资金使用效率，确保土地储备项目顺利实施；3. 优化债务结构，防范地方政府债务风险；4. 支持地方经济发展，推动城市基础设施建设。

三、发行主体由省、自治区、直辖市政府（以下简称省级政府）为土地储备专项债券的发行主体。

设区的市、自治州，县、自治县、不设区的市、市辖区级政府（以下简称市县级政府）确需发行土地储备专项债券的，由省级政府统一发行并转贷给市县级政府。

四、发行规模根据地方土地储备情况，合理确定土地储备专项债券发行规模。

首期发行规模可根据实际需求确定，未来将根据地方土地储备情况，逐步扩大发行规模。

五、发行期限土地储备专项债券期限为5年，具体期限可根据项目需求和市场状况进行调整。

六、发行利率发行利率参照市场利率，结合地方债务风险和土地储备项目收益情况，合理确定。

七、发行方式1. 通过上交所、深交所等全国性证券交易所发行；2. 可选择定向发行，即针对特定投资者发行；3. 可通过承销、招标等方式进行发行。

八、募集资金用途募集资金专项用于以下土地储备项目：1. 土地收储：包括征收、拆迁、补偿安置等；2. 土地前期开发：包括基础设施建设、土地平整等；3. 土地储备机构运营：包括人员工资、设备购置、维护等。

九、债券偿还1. 以土地出让收入或国有土地收益基金收入偿还债券本金和利息；2. 确保债券偿还资金来源稳定，防止因资金不足导致违约。

十、监督管理1. 建立健全土地储备专项债券发行、使用、偿还的监督管理机制；2. 严格执行土地储备专项债券发行、使用、偿还的法律法规和政策；3. 加强对土地储备项目的跟踪管理，确保项目顺利实施。