房地产开发流程培训

取得《建设用地规划许可证 》
以. 成都市建设工程为例
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
企业取得土地的方式
行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据 2019年8月12号正式发布的国务院18号令，政府 有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。 也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的 开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、 工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中 的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进 行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用 地分配，基本上是控制在政府手里。
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
项目深度市场调查
研究宏观市场现状及其趋势 消费市场的研究和目标客户的定位
了解地块所在区域的市场状况 地块所在区域产品设计调查
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
规划许可证 施工许可证
项目深度市场调查
在项目立项之后，需针对当地市场状况， 进行更深层次的市场调研，以达到规避市 场风险，寻求利润最大化的目标。深度市 场调查有两个层面，一是市场层面，二是 产品层面。市场层面需要调查项目所在区 域的市场状况，产品层面需要调查项目所 在区域的产品构成情况。具体而言，又有 四个环节的工作需要开展。
取得《房地产开发企业资质》
以. 成都市建设工程为例
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
办理建设项目选址意见书
受理单位：成都市规划局综合处 受理时间：15个工作日 所需主要资料：《建设项目选址意见书》申请表; 土地权属证明文件; 扩建项目需提供产权证复印件; 联建项目需提交联建协议; 1:500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示 意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。
取得《建设项目选址意见书 》
进行项目资源 投资机会选择与决策分析 评估
宏观经济评估指标
国内生产总值 人均GDP 消费总额 固定资产投资 银行贷款年末余额 居民储蓄存款余额 人均可支配收入 恩格尔系数 房地产投资额及比例
城市文化评估指标
城市的经济 交通地理优势 城市人文研究 城市综合竞争力 历史文脉的研究
中观经济评估指标
商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 4. 租售阶段
Step 2. 前期工作
Step 3. 建设阶段
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
项目产品策划
在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要 根据策划部门(公司)的建议合理划分项目地块的 可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规 划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划 部门、策划公司、设计单位之间互相配合，最 后由策划部门(公司)出具项目概念设计任务书、 产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目 的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的 产品方案。
以. 成都市建设工程为例
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
办理建设用地规划许可证
受理单位：成都市规划局综合处 受理时间：12个工作日 所需主要资料：《建设项目选址意见书》; 《建设用地规划许可证》申请表; 经测绘行政主管部门审核的1:500(或1:1000)实测现状矢量地 形图; 拨地红线成果图; 拨地红线备案通知书; 涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目， 应向各相关部门出具征求意见函; 工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环 保等管理部门的意见。
开发项目立项登记
受理单位：成都市发改委 受理时间：5个工作日 所需主要资料：项目申请报告; 营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的 资金信用证明; 投资意向书; 银行出具的融资意向书; 规划行政部门出具的项目用地意见书; 环境保护行政主管部门出具的审批意见。
编制 项目建议书
申报 项目建议书
■收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等， 一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现 阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳 营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种 方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
分析投资机会 研究的结论， 初步判断项目 投资是否可行， 并决定下一步 具体研究工作。
可行性方 案研究
投资机会选择与决策分析
对拟投资的项目 进行全面的技术 经济研究，并针 对具体地块及市 场现状建议开发 投资模型，对建 设投资、成本费 用、现金流量等 进行精确控制。
投资决策流程
确定意向地块
成立项目研究小组
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
企业取得土地的方式
资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为: ■投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与
资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。 ■土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国
家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契 税等税费。
根据城市规划状况及经济发 展前景，选择意向发展地块
进行项目资源 评估
投资机会选择与决策分析
在投资前，对项目的内外资源进 行评估是一项必不可少的工作。 对项目优势资源的利用可以提高 项目的竞争力；对项目劣势资源 的改造，可以最大限度地规避市 场风险，加速项目资金回收。项 目的资源评估可以分为经济层面、 城市发展层面、城市文化层面和 自身价值层面四大部分。其中， 经济层面又可以分为宏观经济层 面和中观经济层面。
自身价值评估指标
地块地貌
地质条件
城市发展评估指标
总体规划要点
地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况
城市重点发展方向及其规划
项目区域和地段内的规划详细情况
规划变更因素
进行项目资源 投资机会选择与决策分析 评估
利
润
最 大
整体性
纵深性
可持续性 前瞻性
风险最小
初步可行 性研 究
投资机会选择与决策分析
受理单位：成都市建委开发处 受理时间：20个工作日 所需主要资料：申请资质等级的报告； 填报软件生成上报软盘并打印《房地产开发企业资质申 报表》； 企业营业执照； 企业税务登记证； 验资报告； 开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用 证； 外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程； 专业技术人员的职称证书。
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
项目定位策划
在深度了解市场状况之后，在产品设计之前， 尚需要确定项目的定位。项目定位主要包括本 项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形 态定位、项目价格定位等。其采用的手段主要 是项目SWOT分析和项目竞争力分析。在这一 阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项 目的各项资源得到充分的利用。同时，在充分 了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研 判市场的空白点予以定位,确定项目概念草案。
依赖房产销售收入和银行 提供资金
以销售为主的经营模式
以圈地、圈钱为主的盈利 模式