2019惠州小金口商业城项目思路分析报告27p
【营销】2019广东惠州淡水、大亚湾商业项目报告
惠阳商业项目考察报告2019. 1.4目录CONTENT 12龙光城天安星河城3456华都购物广场缤购地下商业广场诚杰壹中心灿邦新天地淡水概况●淡水镇地处广东沿海，隶属惠州市管辖，历史悠久，又是著名的侨乡。
她位于珠江三角江三角洲东南 部，南边紧靠大亚湾经济技术开发区，西与深圳接壤，北与惠州毗邻。
是珠三角经济区重点卫星镇， 惠阳区政治、经济和文化中心。
●惠阳淡水位于惠阳区南端， 紧靠大亚湾经济技术开发区，并与深圳市接壤，是历史悠久的古镇，又是著名的侨乡。
全镇 总面积80平方公里，城区面积24平方公里，下辖18个社区居委会 和8个村委会， 总人口约30多万人，是惠阳区人民政府所在地和全区政治、经济、文化中 心，是“深莞惠”一体化 和环大亚湾新区的重要组团。
淡水城区各大小道 路纵横交错，深汕高速及厦深铁路、惠大高速等贯穿其中，方圆50公里内有厦深铁路惠 州南站、惠州机场、深圳机场和惠州港可供使用，海陆空交通 非常便利。
电 力供应充足，通信系统优良、娱乐服务设施完善，科技、文教、卫生、金融、服务、 海 关货检、社会保障和治安管理体系配套齐全，保证了淡水迈向现代化城市发展需要。
龙光城天安星河华都购物广场缤购商业广场诚杰壹中心灿邦新天地项目分布项目分布ONE 龙光城龙光城地理优势项目概括•深惠·龙光商业广场紧靠深圳坪山新区，面积约为8.5万平米，依6万㎡龙光湖美景，坐拥约20万龙光城住宅消费客群，商业前景广阔。
龙光商业广场以“美好生活创想+”为主题，规划有屋顶花园和室外儿童游乐天地，打造可供全家人轻松畅玩的一站式家庭共享空间。
休闲城、花园小镇、欧式风情街三大中庭主题风格与空中花园构成龙光城四大场景亮点，帮助消费者发现生活之美。
•项目位于大亚湾西区深惠合作示范区边缘，靠近西南大道，紧邻深圳坪山新区、龙岗坑梓镇，作为深圳东进战略核心受益第一站，享受深圳产业、资源和人口向东延伸的利好。
F R O M PP H O T O I X A B A Y项目现状原·龙光城 现·龙光城 标致更换淡水龙光商业广场•楼层业态分布深惠龙光城负1层定位为：主力店：沃尔玛，餐饮：鱼的错、英雄煮、老港记、面点王、72街、麦当劳，零售：良品铺子、生活无忧，配套：万宁、南北药行等。
2011惠州小金口商业城项目思路分析报告27p
领导
利用原有建筑及居住人群，通过价格、规模，获取不同类型的客户群
万象商场：
跟随+补缺
由于受项目规模的缺陷，利用自身地理位置优势，跟风填补商业及补缺市 场空白，分化其它商业客户群
【项目定位建议】
集购物、娱乐为一体的，有休闲特色的主题商业城
➢ 规模目标：休闲娱乐商场，是兴隆商业街的升级版，天天润购物商场的补缺者
➢ 名称定位：金源·商业城/金源·自由时尚/金源·花样年华时尚城（拟定）
➢ 消费群定位：小金口片区内中青时尚、打工一族
➢ 口号：浪漫与激情同在，生活要像“米娜”，有你才精彩
➢ 主要商品品类：化妆品、服装鞋帽、皮具箱包、玩具、日用百货、小家电等
➢ 楼层分区：
首层 二层
商品品类 精品时尚购物、特色餐饮区
➢ 面积要求 了解不同商家的面积要求有助于进行铺位划分，不仅有利于招商，更有利 于实现项目的价值最大化。
➢ 工程技术条件 层高、柱距、荷载、电气、给水、排水、排烟、隔油池、消防等方面都是 业态规划时应考虑到的工程技术条件。
➢ 业种的聚客能力 充分考虑不同业种的聚客能力，使各业态之间形成良性的互补。
➢ 辅助功能区需求 辅助功能区，是指在商业街的配套设施。例如道路、休闲空地、绿化、停 车场等都属于项目配套功能范围。不同的商家对商业配套有不同的要求。
【招商思路】
前期：“放水养鱼”策略，主要针对品牌商家及经营实力强的商家，租赁条件上给予一 定的优惠促使其进驻，并通过其进驻的消息，以带动其它商家进驻。
中后期：“筛子”策略，对一些零散商家，筛选有价格优势又有经营能力的商家。
品牌主 力商家
次主力 商家
一般散客
【招商工作流程】
外出拜访客户、回 访，安排实地考察
惠州某广场前期思路报告
文化等功能为主，二是农贸和五金专业市场。
该项目总用地面积394505.34平方米，总建筑面积658416.4平方 米，商业体量18万平方米。
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小城市大商业
案例：江苏靖江上海城
位于经苏省靖江市中心，总建筑面积达到
10万平米的大型ShoppingMall，以“三横 一纵” 的规划布局聚集人潮，是集购物、 休闲、娱乐、餐饮于一体的综合商业项目。 靖江上海城选择靖江、江阴、泰兴进行产 品推广，扩大销售范围，同时在江浙的重 要城市进行招商活动。
3、以小型零售点或流动商业经营为主的商业形式称为一般商业
4、商业发展最繁华的地区，能够代表一个地区的商业文化的称为中心商业
5、用来提供给邻近住宅地区的小规模零售商业和服务性商业称为临近商业 6、为办公区域提供综合配套服务的商业形式称为办公商业
商业地产按发展规模和经营档次分为： 一级中心----城市级中心：高端零售业、高档餐饮和高级休闲娱乐等 二级中心----区域级中心：中档零售业、餐饮业、服务业、商务金融等 。 三级中心----社区级中心：普通百货、餐饮业、服装店、服务业、休闲等
商业 体量
小于7000平方 米
小于1.3万平方米
大于1.5万平米 小于7万平米
大于7万平米
大于10万平米
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购物中心的分类3
国际商业中心协会ICSC的官方分类----按照 结构形式分为2类，按照开发主题分为4类
►按照结构分为平面式和垂直式。
1、节庆型 案例：美国波士顿Faneil Hall Marketplace
社区商业
指位于住宅 社区内的商 用铺位，主 要是1-3层商 业楼或建筑 底层商铺。
住宅底商
住宅底层商 铺,指位于住 宅等建筑物 底层（可能 包括地下1， 2层及地上1， 2层，或其 中部分搂层） 的商用铺位。
惠州商业项目初步策划方案
惠州商业项目初步策划方案
一、项目分析与评判
（1）整体策划思路
1.全面把握，有的放矢：项目的成功开发与营销都是成立在对目标客户群需求的分析之上，因此首前要了解目标客户群是谁（即屋子建好了买给谁），他们需要什么样的产品，在此基础之上然后再对项目物业进行最优的设计与组合，不求最好而求最适合。
2.清楚定位，分期开发：通过现场勘探以后，本人对项目的资源优势和劣势进行判定与整合，发觉该项目（专门是农贸市场部份）在该地域有专门大的需求，但人气不旺。
没有人气那么商业部份就做不起来，从而严峻阻碍项目的投资回报率。
那就不妨先把农贸市场成立起来，而后建成的酒店商业部份和公寓部份就随着升值，从而实现最优开发模式与项目自身进行完美对接。
3. 租售并举，快速收益：整个项目的建筑形式和本地的经济水平客观上加大了销售难度，即便是在定位有充沛推行价值的情形下，仍然无法确保所有物业必然销售成功。
因此，咱们必需以快速收益为目标，前期要以租带售，租售并举，如此既能够提升资金回笼套现速度，又能够快速提升人气。
（2）、整体计划的调整意见
建议原那么
◎“主题性”原那么
◎“互动式”原那么
◎“开拓、创新”原那么
◎“可持续进展”原那么
◎整体性、战略性原那么
◎效益的最大化原那么。
惠州某广场可行性研究
根据业态布局，规划不同面积、不同形状的商铺，满足各类商家的需求。
商铺类型
根据不同业态的消费特点，合理分布各业态的商铺，实现各楼层、各区域的均衡发展。
商铺分布
根据不同位置、不同面积的商铺，设定合理的租金水平，吸引各类商家入驻。
商铺租金
04
CHAPTER
财务分析
根据项目规模、建设内容、建设周期பைடு நூலகம்因素，对建设投资进行详细估算。
政策风险
在项目初期，进行全面的政策风险评估，了解相关政策规定，与政府部门保持密切沟通，及时了解政策变化，以便及时调整项目计划。
应对措施
市场风险
由于市场竞争激烈，可能出现市场需求下降、价格波动等情况，导致项目收益不稳定。
应对措施
进行市场调研，了解市场需求和竞争情况，制定合理的市场策略。同时，建立灵活的采购和销售机制，以应对市场价格波动。
净利润
计算项目的投资回报率，评估项目的盈利能力。
投资回报率
05
CHAPTER
市场前景预测
消费水平
随着居民收入的提高，消费观念升级，对高品质的商业设施需求增加。
人口规模
惠州市拥有庞大的常住人口，为市场提供了充足的消费者群体。
消费结构
多元化的消费需求，对不同类型、档次的商品和服务均有较大需求。
惠州市区内现有的商业设施多为老旧建筑，缺乏现代化购物中心，需要进行更新。
02
01
零售业态
餐饮业态
娱乐业态
休闲业态
01
02
03
04
规划以百货商场、超市、专卖店等形式为主，引进各类品牌商家，满足不同消费需求。
规划各类餐饮店，包括中式餐厅、西式餐厅、咖啡店等，提供丰富的餐饮选择。
惠州国际商业中心可行性研究报告45p
目录第一章基本介绍一、研究目标二、研究途径和方法三、开发公司简介四、研究工作依据第二章项目总论一、项目位置二、建设规划第三章市场宏观状况分析一、惠州总体经济环境分析二、惠州经济发展及展望三、惠州市房地产情况分析四、惠州市商业状况分析第四章微观区域市场状况分析一、项目所在片区环境简析二、项目片区住宅情况分析三、项目片区商业情况分析四、综述第五章项目的盈利模式、商业规划及物业价格定位一、盈利模式与商业价值二、项目商业规划及业态定位三、物业价格定位第六章项目开发周期及工程进度安排第七章项目总投资及资金筹措一、项目总投资二、项目资金筹措第八章项目投资效益分析一、销售收入二、项目投资利润测算第九章财务敏感分析一、不确定性分析二、还款能力分析第十章可行性研究结果附表附表1 项目开发成本估算表附表2 项目销售收入与经营税金及附加估算表附表3 项目建筑成本投资计划估算表附表4 资金来源与运用表附表5 项目损益及利润分配表附表6 项目现金流量表（全部投资）附表7 借款还本付息估算表附表8 敏感性分析表第一章基本介绍受惠州市百富创成置业有限公司委托，美联物业代理（深圳）有限公司会同深圳市百富盈国际投资有限公司及惠州市百富创成置业有限公司对惠州国际商业中心项目建设进行可行性研究，为项目开发投资决策提供依据。
一、研究目标本项目可行性研究的目标是针对惠州市类似房地产项目进行调查研究，记录并分析有关市场资料，以此确定惠州国际商业中心项目定位、商业及住宅建设规划、营销及招商策略的制定和投资收益的评估。
二、研究途径和方法为达到以上目标，我们进行了以下几方面工作：1、对项目进行实地考察，以研究影响房地产开发成功与否的重要因素，例如：1)、地区发展趋势2)、地区特性3)、交通便利性4).影响项目市场占有率的优势和劣势2、同以下人员举行会议和访谈1)、丰富经验的房地产项目策划、建筑、营销、经营管理人员2)、各有关楼盘的使用者和管理者3、收集并分析了有关的经济和人口统计数据，以确定对本开发项目的需求量有所影响的因素。
惠州义乌小商品城市场调查报告及初步经营定位分析
惠州义乌小商品城市场调查报告及初步经营定位分析惠州义乌小商品城的商户主要分为两类：一类是从义乌来惠州经营的商户，他们通常有自己的品牌和供应链，在业务上具备较强的竞争实力；另一类是本地商户，他们经营的商品主要来自于供应商的代理或者批发，因而竞争力相对较弱。
初步经营定位分析：基于市场调查的结果，我们可以初步分析出惠州义乌小商品城的经营定位。
首先，我们应该针对商户和居民的需求来经营市场。
商户需要的商品通常是批发规模较大的，因此我们应该重点注重大宗货物的供应，以满足他们的需求。
同时，我们可以与一些有自己品牌的商户合作，推出更多独特的商品，吸引商户前来批发。
其次，对于居民来说，他们更加注重商品的质量和个性化。
因此，我们可以推出一些高质量的家居用品和日用百货，以满足他们的日常需求。
此外，我们可以引入一些特色的商品和文化元素，提升市场的吸引力，吸引更多的消费者。
另外，我们还可以通过与当地的电子商务企业合作，搭建线上销售平台，扩大市场的销售渠道。
通过线上线下的结合，能够更好地服务于商户和居民，提升市场的竞争力。
此外，我们还可以通过与周边商圈进行合作，共同推动惠州义乌小商品城的发展。
比如，可以与周边的商场、超市等进行联合促销，扩大市场的知名度和影响力。
综上所述，惠州义乌小商品城作为一个重要的批发市场，有着广阔的发展空间。
通过深入分析市场调查的结果，并根据商户和居民的需求进行
经营定位，我们可以实现市场的快速发展，并提升市场在惠州地区的竞争力。
惠州义乌小商品城策划定位总结
惠州义乌小商品城筹划定位总结惠州义乌小商品城筹划定位总结提纲：义乌小商品城基本结束了招商和销售任务，10月份顺利准时开业，进场开门率也高达95%，发明了惠州产权式商城开业旳新纪录更多精品源自制度惠州义乌小商品城筹划定位总结惠州市政府重点建设旳八大市场之一■13万平方米旳小商品商业航母■粤东地区最大规模综合性小商品批发市场■抢占粤东地区3600万人口，1000亿日用小商品消费大市场■义乌小商品有限企业直接经营管理惠州义乌小商品批发城是粤东地区最大规模小商品批发市场，坐落在惠州江北新区，始建于2023年，拥有营业商位约2023个，营业面积达50000平方米，12个商品交易区，汇集12个大类10000多种小商品，囊括了日用百货、家庭饰品、文体办公用品、小电器、小五金、化妆品、玩具、针织类、钟表、服装等日用品。
惠州义乌小商品批发城参照义乌第三代小商品市场建筑配套设施和现代商业规定，市场内配套中央空调系统、自动消防喷淋系统、电梯、自动扶梯、宽带网络等；此外，还配套有大型货运停车场、长途汽车停靠站、公交停靠站、仓库、商务中心、写字楼、银行、餐饮等辅助营运设施，为广大小商品经营户和采购商发明一种良好旳经营、采购环境。
项目推广：该项目曾停工3年之久，我司接手后，整体定位成为“粤东地区最大旳一站式小商品批发市场”。
引进义乌品牌，到义乌推广招商，成功实现远程招商，引进义乌商户200多家。
（1）精确旳市场定位精确旳市场定位，是一种商业项目获得成功旳基础和关键，惠州义乌小商品城旳成功，当然也离不开适时而恰当旳市场定位。
项目位于惠州新建旳江北新区，临近市政中心区，虽然有规划良好旳道路与市政设施，不过严重旳人气局限性，驱车走在宽阔旳惠州大道、云山大道，半天都看不到一种人，零售旳商业气氛几乎为零，在这种状况下，走零售之路，是必死无疑了。
不过从惠州大交通旳角度看，惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称，是从广东珠三角进出粤东地区旳交通必经之地，广惠、深惠、惠河、深汕等广东重要旳高速公路网络及广梅汕铁路等都通过惠州，应当说惠州拥有做大批发、大商贸旳天然交通条件。