房地产项目不良资产处置专项基金

信达基金
实现处置净收益5644.10万元
始于信达于行
处置净收入：18833.38万元 处置净收益：5744.10万元
广州建和中心大厦物业处置方案
四、处置方案二
2.处置收益估算 按评估单价16061元/㎡估算处置收益，预计可 3.预计处置时间 处置时间短，短期 内可完成全部资产 处置。 处置毛收入：19142.53万元 减去：营业税及附加209.15万元 减去：土地增值税0万元 短 期 可 完 成 全 部 资 产 处 置
广州建和中心大厦物业处置方案
四、处置方案二
2.处置收益估算 按评估单价16061元/㎡估算处置收益，预计可 3.预计处置时间 处置时间短，短期 内可完成全部资产 处置。 处置毛收入：19142.53万元 减去：营业税及附加209.15万元 减去：土地增值税0万元 短 期 可 完 成 全 部 资 产 处 置
始于信达于行
零散出售处置 方案二： 整体出售处置
方案一：
广州建和中心大厦物业处置方案
三、处置方案一
方案一：零散出售处置 1.当地办公楼市场情况
信达基金
根据初步了解，当地办公楼市场类似物业成交均价约17000元/㎡至18000元 /㎡，但成交量很小，交易不活跃。
当地办公楼成交市场情况
始于信达于行
类似物业成交均价约17000元/㎡至18000/㎡ 类似物业成交量较小
上海信达汇融股权投 资基金管理有限公司
信达地产--不良项目收购 有限合伙基金 方案简要
始于信达于行
目录
一、基金总体框架 二、基金要点 三、交易流程 四、收益测算 五、项目情况简介 六、方案总结及选择
始于信达于行
信达地产--不良项目收购项目
一、基金总体框架
GP 信达汇融
劣后LP 信达地产
49000万 1000 万
3.基金进行不良资产项目招商运营
（取得租金、缴纳营业税、房产税；分配优先级LP收益
始于信达于行
4.基金向市场转让不良资产项目物业 （取得转让收入、缴纳营业税、土增税） 5.基金清算、收益分配、基金结束 （分配优先级LP本金、分配劣后级投资人收益及本金）
宁波月湖项目
四、收益测算
设立有限合伙基金
信达基金
信达基金 劣后LP 信达资产
50000 万
优先LP 市场资金
100000 万
有限合伙基金 （规模约20亿元）
股权、债权转让 不良项目 整体转让
不良资产项目
始于信达于行
信达地产--不良项目收购项目
二、基金要点
基金名称 基金类型 基金规模 基金期限 GP/管理人 信达地产--不良项目收购基金 有限合伙企业 20亿 2-3年 上海信达汇融股权投资基金管理有限公司 GP上海信达汇融股权投资基金管理有限公司：1000万（劣后） LP信达资产：49000万（劣后级） LP信达地产：50000万（劣后级） LP市场投资人：100000万（优先级）
信达基金
实现处置净收益5644.10万元
始于信达于行
处置净收入：18833.38万元 处置净收益：5744.10万元
广州建和中心大厦物业处置方案
五、处置方案比较
处置方案比较
信达基金
针对方案一、方案二两种处置方案，在处置收益、处置时间、处置难度、处置
风险方面进行比较。 方案 比较 预计 处置收益 1年后实现 7755.23万 元 即期实现 5744.10万 元 预计 处置时间
信达立人 持有办公 楼物业 本次拟处 置办公楼 物业
始于信达于行
地下2层，地 上13层至29层 总面积： 26826.78㎡ 14层至18层， 22层至24层 出售面积： 11918.64㎡
楼层情况：
楼层情况：
广州建和中心大厦物业处置方案
一、资产情况
信达基金
本次拟处置办公楼物业11918.64㎡，资产原值15656.66万元，净值13089.28 万元，现有租金收入1014.17万元/年； 根据2014年4月评估机构出具评估报告，该资产评估价格19142.53万元，折合 单价16061元/㎡。 现年租金收入： 1014.17万元 资产原值： 15656.66万元 资产净值： 13089.28万元
始于信达于行
本次拟处置 11918.64㎡ 办公楼物业
评估价格： 19142.53万元 评估单价： 16061元/㎡
广州建和中心大厦物业处置方案
二、处置方案概览
方案一：零散出售处置
信达基金
按常规的零散出售方式，向市场寻求多个买家，以当地市场价格逐一出售办
公楼资产。
方案二：整体出售处置 以不低于资产评估价格向有限合伙基金整体转让该部分办公楼资产。
收购宁波月湖项目
月湖项目招商运营
优先级有限合伙人退伙
始于信达于行
基金持续运营，转让项目
广州建和中心大厦物业处置方案
一、资产情况
信达基金
广州建和中心大厦位于广州市天河区体育西路，信达立人持有该大厦地下2层， 地上13层至29层，共18层、总面积26826.78㎡的办公楼物业。 本次拟处置物业包括该办公楼的14层至18层、22至24层，共8层，合计面积 11918.64㎡。
处置难度
处置风险
方案一：
始于信达于行
超过1年
物业零散 出售工作 较繁重
难以完成 处置；收 益不确定
方案二：
2个月内
一次性整 体出售
风险较小
广州建和中心大厦物业处置方案
五、处置方案比较
处置方案比较
信达基金
方案二可于近期一次性实现18833.38万元的处置现金流入，较方案一的处置
收入预计实现时间提前约1年； 按内部资金成本9%/年计，该笔现金可实现资金收益1695万元（节约资金成
本），即1年后方案二可实现处置收益7439.10万元。
考虑收入实现时间及资金成本因素，方案一与方案二实际处置收益并无太大 差距。
1年后
方案一处 置净收益
始于信达于行
1年后 方案二处 置净收益
处置收益 差额316.13 万元
广州建和中心大厦物业处置方案
六、处置方案总结及选择
方案选择及总结
信达基金
根据以上对处置方案一、处置方案二的比较，两者在处置净收益上并无太大
信达基金
出资人/额
LP预期收益（优先级）
保障措施
始于信达于行
1、保证担保： 3、资金监管： 4、股东承诺：
100万≤投资金额＜200万，10%（税后）； 200万≤投资金额＜300万, 10.5%（税后）； 投资金额≥300万，11%（税后）
宁波月湖项目
源自文库
三、交易流程
1.设立有限合伙基金
信达基金
2.基金整体收购信达地产不良资产项目 （取得产权，缴纳契税）