房地产公司项目开发进度计划编制指引模版

一、目的
项目开发进度计划编制指引
（试行）
1、提高各项目编制计划的合理性、全面性及可实施性，确保各项目能顺利 完成公司下达的任务指标。
2、作为各项目编制进度计划的依据。
二、项目开发进度计划编制流程
项目开发节点计划→项目开发总进度计划→施工进度计划→招标采购计划 →B 级节点清单
三、项目开发节点计划
《项目开发节点计划》经公司总经理批准后将上报集团投资管理中心备案， 并接受集团投资管理中心的监督，是各项目开发的纲领性文件。
项目规划方案经集团批准且获得政府审批后 14 天内，公司明确项目分期开 发方案，由计划品质部编制《项目开发节点计划》。《项目开发节点计划》包括以 下节点时间：施工图设计完成时间、施工许可证获取时间、开工时间、样板区开 放时间、预售证获取时间、开盘时间、竣工备案时间、交楼时间。
四、项目开发总进度计划
项目总体计划为项目从启动至竣工交付的控制计划，包括项目前期、开发报 建、技术出图、预算招标、工程施工、竣工验收、项目整改及交付等。
项目开发总体进度计划以项目开发节点计划为依据，指导整个项目开发主要 环节。
项目开发总体计划由项目部编制、各相关部门讨论、会签，计划品质部备案。 项目开发总体计划模板按附件 1
五、B 级节点清单
B 级节点清单是根据项目开发的需要，由项目部把《项目开发总进度计划》 中比较重要的里程碑工作和涉及部门之间交接的工作提取出来，形成《项目开发

B 级节点清单》，包括开发部工作节点、技术部工作节点、预算部工作节点及工 程部工作节点。各项目可根据项目实际情况，调整清单内现有的项次。
经项目开发各相关部门协商一致、签字确认、总经理签发。 B 级节点清单是公司监控各项目开发进度的重点， B 级节点清单详见附表 2。
六、施工进度计划
工程部在收到《项目开发节点计划》后 15 日内，由项目经理组织项目专业
工程师根据现场实际情况及公司对施工计划的要求编制《项目施工进度计划》。
施工进度计划控制现场施工的每工序及施工部位的具体时间。
1、工期计算
总工期为项目土方开挖至整个项目完成交付的时间，包括土方施工、土建施
工、市政施工、园林景观施工、后期的验收备案时间及整改交付时间。根据集团
要求，新开项目第一批次从开挖土至竣工验收时间应符合如下要求，整个项目工
期应在第一批次工期基础上，通过工期调整来推定后续批次开工及完工时间。
阶段 施工准备 施工准备 基坑支护、降水及 土方开挖
基础
检测
结构
外墙工程 市政园林工程
验收及备案 整改及交房准备
工期调整
内容 地勘 土方招标 场平、土方、道路
市区 郊区 灌注桩 预制桩 地基处理 基础检测 底板和地下室 别墅主体 多层主体 高层主体 LOFT 从结构封顶起算 管线、园林、道路等 专业验收、竣工备案 整及、收尾 精装修 坡屋顶
工期 30 20
30+20x 20+20x 50~80 45~60
15 20+15x 20n+30 20+8n 20+6n 30+12n 90+3n
90 50 60 90~120 15
备注 含出报告时间 山地可适当增加
x 指地下室层数
视主体高度和地质条件
根据实际情况确定
x 指地下室层数，从捡底算起 从抗水板（底板）算起 n 为地上层数
写字楼、商业根据实际调整 达到拆架完成条件 达到规划实测条件 备案手续完成 具备交房条件 视工程量，验收完成后开展

2、关键路线
春节假期 裙楼、架空
气候 分批次调整
30n 5m 0~20 10~60
n 为春节次数 m 指裙楼层数，架空层 m=1 视雨季长短 同期不同批次楼栋进度差异调整
项目开工→土方护壁施工→地基处理→基础施工→混凝土结构施工至 10 层
→砌体施工→外墙装修施工→市政园林施工→验收及备案
3、预售节点保证
根据工期计算，从土方开挖至达到预售条件，时间为 75~100 天，前期报建
手续非常繁多，流程非常长；设计方面从规划方案至施工图设计、审查内容非常
多，所需时间非常长；单位招标包括地勘、总包、监理、土方、护壁降水等单位
多，工作量大；这些不确定因素对工程影响非常大，但预售节点已确定。因此，
必须考虑将施工图纸分批出图、审查；报建工作提前，合理利用政府质监、安监
提前介入政策。在编制施工进度计划时，必须充分考虑，否则进度计划将很难实
施。
4、各分项工程插入时间
主体结构施工、外墙装修施工及市政园林施工占用了项目施工的大部分时间，
这几项工作能否按时完成，直接影响项目能否按时完成。从工期计算中可看出，
各分部工程前后搭接紧密，一旦出现某个分项工程完法按时完成，将导致后续各
分部工程均无法按时完成。只有分部工程的各工序合理、有序、及时插入，才能
保证各项分部工程能按时完成。
1）土建主要分项工程可按下表要求进行插入：
序号 1
节点内容
插入时间
交房 样板 房评 审
砖砌体及机电 主体施工至 6 层开始，至 9 层评审完
点位样板评审 清水交房样板
砌体评审完成后 1 月内完成 评审 公装样板评审 主体封顶前完成评审
备注
编制样板计 划
地下室顶板防水
2
地下室顶板浇筑完成 1 月开始
及保护层
作为施工道 路的除外
主体施工至 10 层开始，主体封顶时砖砌 室内砖砌体工程
体施工至距顶层 6 层的位置；构造柱施工 3 （含女儿墙及屋面机 至距顶层 8 层的位置，剩余工作在 45 天 不含样板房
房） 内完成。

4
屋面工程
突出屋面构件及女儿墙贴砖完成后开始
5 室内抹灰、保温工程 主体验收后立即开始
6
外墙抹灰
主体验收后立即开始
优先抹厨、 卫、管道井 外围构造柱 完成后验收
主体
7 外墙面砖及涂料工程 外墙抹灰完成 4~6 层后开始
8
铝合金门窗
窗洞口贴砖完成 4 层后开始装框，随外架 窗框定尺生
拆除安装，外墙清洗前完成玻璃安装。
产
9
栏杆工程（阳台） 外墙抹灰灰饼完成后开始，面砖粘贴后随 埋件位置预
脚手架拆除安装栏杆。
留；整体安装
同层内墙面抹灰完成后开始吊顶，室内地
10
公共装饰工程
坪完成后开始地面贴砖。
楼层电梯前室公装完成后装框，质监验收
11
入户门
前 2~3 月集中装门扇。
精洞口安装
12
地坪工程
同层外架拆除后开始。
13
厨、卫、阳台防水 防水找平层随室内地坪施工，防水层随入
户门安装集中施工。
主体施工至 7 层开始安装，主体施工至 10
14
施工电梯
层时投入使用；外架拆除后 1 个月内拆除
施工电梯。
每步挑架区域内面砖沟缝完成后 3 天内开
15
拆除外架
始拆除。
2）机电工程各分项按下表要求进行插入：
序号
分部分项工程
插入时间
1
电梯工程 电梯安装、取证、运行 主体封顶后 2 个月内总包单位移交井道
给电梯施工单位。施工电梯拆除前完成
2
3
4
5
给水工程
6
户内给水支管 给水立管
给水点接口 水表安装
地下室给水主管
抹灰前完成 管道井抹灰完成后， 抹灰前完成 质监验收前完成 地下室结构验收完后 1 个月开始
地下室结构验收完开始水泵基础施工，
7
给水泵房
泵房抹灰完成后开始设备安装
8
排水立管
主体验收后开始
9
排水工程 厨卫间排水支管及支墩 防水保护层完成后开始；
10
单元出户管
与总坪检查井同时施工
11
总坪市政
总坪雨污水管网
总坪回填完成后开始
12
消防工程
消火栓箱
结构验收后开始，抹灰前完成

13
消防立管
主体验收完成后开始
14
消火栓箱支管
结构验收后，消防立管完成后
15
普消、自消环网 地下室结构验收 1 个月后开始
16
普消、自消支管 普消、自消环网完成后开始
17
喷头
风管完成后
地下室结构验收完开始水泵基础施工，
18
消防泵房
泵房抹灰完成后开始设备安装
19
消防控制线（支线） 消防环网完成后开始
20
探测器（底座）安装 消防控制线（支线）、喷头安装完成后
开始
21
消防控制室设备安装 消防验收前 2 个月完成
22 通风工程
23 24 25 26
机电工程 27
28
地下室风管安装 风机设备
强弱电桥架 地下室照明 地下室动力柜
高低压配电柜
电缆敷设
地下室主体验收后 1 个月开始 地下室主体验收后 2 个月开始 地下室主体验收后 1 个月开始 消防支管、风管完成后开始 消防支管、风管完成后开始 地下室主体验收后开始电缆沟施工；电 缆沟施工完成即可开始柜体安装。 地下室动力、照明箱柜、高低压配电柜 完成后、消防验收前 1 个月完成
3）市政景观工程各分项按下表插入：
序号 1
2
3 4
节点内容
插入时间
地下室顶板防水及保护 层
顶板盲沟及滤水层
总坪回填土
地下室顶板混凝土浇筑完成 28 天后 开始，开始后 1 月内完成
地下室顶板防水保护层完成 50%后 可开始，防水保护层完成后 1 月内 完成。 滤水层完成后 50%后开始，滤水层完 成后 1 月内完成。
总坪管网工程
土方回填完后 1 个月内完成。
备注
5
消防道路(基层） 根据现场实际情况确定
土方回填完成后 50%开始，备案前 3
6
绿化工程
月完成乔木种植。
土方回填完成后开始，备案前 2 月
7
硬景施工
达到规划实测条件。
5、施工进度计划编制注意事项
1）施工进度计划采用 PROJECT 软件编制，统一按附件 3 格式。
2）施工进度计划应尽量详细，包括施工过程中土建、安装、市政景观工程
等的全部分项。每个分项应包括开始时间、完成时间及各工序的前置工序，通过

进度计划能看出施工流程的逻辑关系。 3）施工进度计划应注意结合首批次楼栋计划及项目其余楼栋的施工计划。 首批次楼栋施工计划用于控制项目的开发、技术、预算、预售工作具体实施
时间，且首批次楼栋将会遇到施工过程中所有预想到及未预想到的所有问题，风 险较大，应重点分析。首批次楼栋施工计划同时控制现场施工每道工序的开始时 间，如开始时间滞后，将直接导致后期抢工或完成时间滞后。
项目其余楼栋施工计划控制整个项目施工的完工时间，关键工序中任何一道 工序滞后将导致整个项目抢工或完工时间滞后。
4）安装计划中，前期施工应随主体结构进行预留预埋；高层项目中地下室 设备安装量大，系统复杂，施工时间较长；外电、自来水、煤气等对各项目施工 影响较大，园区内管网影响影响景观施工。地下室及园区内管网相对独立，编制 时详细分析。
5）扩大地下室结构封闭时间应尽量提前，通过现场策划，可以实现在主体 封顶前完成封闭。该工作影响后续地下室安装工程、地下室顶板上的所有工作及 部分中庭楼梯的主体施工工作。地下室封闭应专项论证，重点讨论如何保证中庭 楼栋结构施工及地下室顶板按时、有序封闭。
6）市政景观施工应分片区实施，从工期计算可以看出，地下室顶板防水施 工、土方回填等施工时，外墙脚手架并未全部拆除，故建议各项目不采用落地式 脚手架，或将主体施工工期大幅提前，否则将严重影响防水施工及土方回填施工， 进而影响到景观园林施工及后续工作。
7）别墅项目在工期允许情况下，尽量在主体施工完成后（含外装）再进行 市政及景观施工。别墅项目市政管网量远远大于高层项目，且大部分位于施工道 路下，如提前插入，对主体施工影响非常大。如工期不允许，现场必须提高插入， 最早可在主体砌体施工完成后，即可展开管网施工。但应合理安排塔吊与砂浆搅 拌机位置，保证主体施工材料运输。
6、施工进度计划管理 施工进度计划的实施需将总进度计划分解为月进度计划及周进度计划。在管 理过程中，月进度计划的主要节点应符合总进度计划，即月进度计划是从总进度 计划中剥离出来的一部分，不能作大量调整。周进度计划为月进度计划的一部分。

总进度计划指导月进度计划，月进度计划指导周进度计划。反之，月进度计划的 实现依赖周进度计划的实现，总进度计划的实现依赖月进度计划的实现。

施工进度计划的管理按下表实施。
编制部门
工程部
流程名称
主体
承建商
监理部
1
编制项目施工总
2
进度计划
发放监理、承建商
施工进度管理流程 项目部/工程部
编制项目总体进 度计划
3
调整计划 未通过
编制项目施工月
4
进度计划
通过
5
调整计划
未通过
编制项目施工周
6
进度计划
通过
7
未通过 调整计划
8
实施计划
通过
施工总进度计划评 审
施工月进度计划评 审
施工周进度计划评 审
9
出现偏差
检查计划实施情况
说明：1、任务 C1 由项目部根据公司节点进行编制，经公司审批后，作为项目进度管理的纲领文
件； 2、任务 A9、B9、C9 在实施中出现偏差时，应立即分析原因，采取纠偏措施，经监理、项

目/工程部审批后实施。
七、招标采购计划
1、招标采购计划的编制 《招标采购计划》由项目部在《施工进度计划》编制完成后，根据施工进度 计划及分项工程出图、招标、材料准备、加工、现场安装等所需要的时间反推出 图及招标的开始时间及完成时间。 招标采购计划控制技术部出图开始时间、完成进间及预算部招标的开始时间 及完成时间。 招标采购计划应尽量详细，包括所有需出图、需确定施工单位或材料供应单 位分项工程。时间上从地勘开始至工程竣工。编制时应与技术部、预算部协商明 确哪些是先出图后招标，哪些是先带方案招标。 招标采购计划编制完成后，由计划品质部组织技术及预算进行讨论，完成后 各部门按此实施，计划品质部备案并督促各部门按计划实施。 招标采购计划标准格式详见附件 4。 2、出图、招标、施工流程 1）土方外运 出项目总平图→地勘单位招标→初勘（地勘快报→开挖图）→正式地勘报告 →土方单位招标→土方外运手续、安监备案→土方外运。 2）外墙面砖供货单位、涂料 招标需求→面砖样品、外装方案→确定供货单位→根据面砖样品制作小样→ 技术部认样→项目部提供货计划→面砖生产运输→现场做施工样板→认样→现 场粘贴。 3）入户门、铝合金门窗、铝合金栏杆 招标需求→铝合金门窗深化图纸、入户门选形→门窗颜色样品→门窗单位提 供色样→技术部颜色、型材、配件等认样→型材备货→工厂生产（现场做施工样 板→认样）→现场安装。 4）干挂石材、幕墙 招标需求→有设计资质单位图纸深化→图纸审查→招标→报建（报建后现场

可安装龙骨）→施工单位提供石材样品→认样→石材备货→运输→本地工厂生产 →现场安装石材。
大型幕墙需在主体施工前招标，有大量埋件等需主体施工时预埋。 5）外墙保温 招标需求→外墙保温图纸深化→单位招标→材料抽查材料送检，试验合格→ 现场施工。 6）公区装修 招标需求→图纸深化→公装单位招标→现场做样及材料认样→现场施工。 7）弱电施工 招标需求→弱电图纸二次深化→弱电单位招标→总包随砌体预留预埋→弱 电单位现场施工。 8）电梯 招标需求→提供电梯参数→电梯单位招标（招标后可确定电梯生产时间）→ 提供电梯井道图纸→井道预留预埋及土建施工→电梯机房砌筑完成（移交井道） →电梯安装调试→施工电梯拆除前验收完成投入使用。 9）供电、自来水、煤气、有线电视 招标需求→供电、供水方案审查、煤气公司自来水公司出图→报价→确定施 工合同→现场施工。 3、设计、出图、招标时间控制 1）二次图纸深化按 45 天控制，设计认样按 5 天控制。 2）各类招标按 30 天控制。 3）材料生产及运输时间，以与供货厂家约定为准。铝合金型材备货按 30 天 控制；入户门生产按 60 天控制；面砖生产、运输按 40 天控制；电梯生产按 120 天控制；保温体系试验按 60 天控制。 4）展示区时间较紧，各项目自行与预算部及技术部协商出图时间及招标时 间。
八、进度计划的调整
1、项目开发节点计划的调整