对一宗宅基地侵权纠纷案件的评析

对一宗宅基地侵权纠纷案件的评析
案情简介
原告魏仕杏与被告冯金花分别于1994年间，向发展商谢世强购买宅基地各一块，该宅基地位于澄迈县老城镇江南路，两块宅基地相邻，宽8米、长16米，面积均为128平米，购地价均为人民币15万元。

1996年2月12日，原告魏仕杏和被告冯金花分别取得澄迈县土地管理局颁发的集体土地建设用地使用证，1996年5月6日，原告魏仕杏与被告冯金花双方签订一份《宅基调换位置协议书》，该协议书内容为：“为了方便开展业务，双方本着互让、互助的原则，甲、乙双方经过友好的协商，现双方决定对换调整宅基位置（甲方由东边换到西边，乙方由西边换到东边），双方所持的国土使用证中的尺寸不变。

”但是，该调换协议签订后，魏仕杏与冯金花均未去澄迈县土地管理局办理土地使用权变更登记手续。

2001年9月18日，被告冯金花在与原告魏仕杏调换位置的宅基地上建起一幢两格四层半高、建筑面积为576平米的楼房。

2002年4月27日，原告魏仕杏向澄迈县人民法院提起宅基地侵权纠纷诉讼，请求人民法院判令被告冯金花排除妨碍，退出被侵占的128平米的土地，恢复原状；在庭审中，原告魏仕杏改变诉讼请求，要求被告冯金花赔偿购地款15万元及利息。

澄迈县人民法院经审理认为，原、被告双方用于交换的宅基地，双方都取得了集体建设用地使用证，双方都合法拥有宅基地的使用权。

原、被告双方经过协商同意将各自合法拥有的宅基地互换，是原、被告双方自行处分其民事权利。

但原、被告双方应按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，向土地管理部门办理土地权属变更手续。

被告在没有合法取得原告所有的宅基地使用权的情况下，便在原告合法拥有的宅基地上建楼房，其行为损害了原告的宅基地使用权，原告请求被告赔偿购地款15万元的请求合理，应予支持。

据此，澄迈县人民法院依据有关法律法规判决：被告冯金花在本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿购地款人民币15万元及利息8248.5元给原告魏仕杏。

评析意见
这是一宗比较典型的宅基地侵权纠纷案件。

也就是说，在这个案件当中，被告冯金花非法占用原告魏仕杏合法使用的集体建设用地，未经履行、办理一系列审批、报建手续，就擅自在他人合法拥有、使用的宅基地上修造建筑物，其行为是对他人正当权益的不法侵害，应承担侵权的民事责任；所以，澄迈县人民法院在查明事实，分清责任的基础上，适用《中华
人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条和《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，作出上述判决是正确的。

尽管这是一宗不十分复杂的传统的民事案件，处理的难度也不大，但是，它涉及的法律层面却较为复杂，对当事人诉权的行使，法官自由裁量权的取舍，都值得研究。

首先，澄迈县人民法院之所以判令被告冯金花承担侵权行为的民事责任，就是因为本案被告冯金花在民事活动中，不适当的行使自己的民事权利，违反了一系列国家行政法律、法规和民事法律规范，存在诸多过错。

（一）本案双方当事人在澄迈县老城镇的宅基地，都是双方当事人向发展商谢世强有偿买受的，并且都办理了合法的集体土地建设用地使用证，依法受国家法律保护；但是，不管是国有土地还是集体土地，国家或者集体，都是根据用地者的需要与土地资源状况，实行有偿出让或者无偿划拨给用地者，用地者都是特定的法人、其他组织、公民个人，土地不得私下转让、侵占、买卖。

《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

”根据上述规定，尽管原、被告双方当事人签订了《宅基调换位置协议书》，但这是双方当事人的私下行为，在澄迈县土地管理局同意批准魏仕杏与冯金花互换宅基地位置，核发新的集体土地建设用地使用证给双方当事人之前，任何一方都无权使用对方合法拥有的宅基地，所以，冯金花擅自在魏仕杏的宅基地上修建楼房，既违反了国家强制性的土地管理法规，又侵害了魏仕杏合法宅基地的使用权。

（二）原告魏仕杏与被告冯金花于1996年5月6日签订的《宅基调换位置协议书》，其合法性与法律效力如何呢﹖一审法院认为“是原、被告双方自行处分其民事权利”的说法是否正确呢﹖《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。

”《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

”根据上述法律规定精神，公民、法人及其他组织在从事民事活动时，应当在国家法律、行政法规、政策允许的范围内进行，民事权利的行使不是无限的，而是有一定的限制，民事权利的行使超过一定的度，就必然导致无效、违法。

就本案而言，双方当事人合法取得的集体土地建设用地，受法律保护，其权利是法定的，也就是说，用地权人、土地面积、朝向、用途、坐标方位等都是特定的，当事人不得自行改变。

因此，原告魏仕杏与被告冯金花私下签订的换地协议，实际上是一种转让行为，是为禁止性的行政法规所不允许的。

《中华人民共和国土地管理法》第十二条明确规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办
理土地变更登记手续。

”《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款也明确规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

”本案的双方当事人仅私下签订一个换地协议，尽管该协议是双方当事人真实意思的表示，但他们没有按照上述行政法规、法律的强制性要求，办理相关的变更登记，故换地协议对双方当事人均无拘束力，所以，被告冯金花擅自在原告魏仕杏的宅基地上建楼房，既是一种侵害国家对土地资源实施行政管理活动的违法行为，又是剥夺原告魏仕杏不能行使使用其宅基地合法权益的损害侵权行为，一审法院判令其承担侵权的民事责任是适当的。

其次，本案原告魏仕杏起诉被告冯金花时，其诉讼请求先是“判令被告排除妨碍，退出被侵占的128平方米土地，恢复原状”，而后变更诉讼请求为赔偿其购买该块宅基地的价款15万元及利息。

对于侵权行为所造成的损害后果，侵权行为人势必承担其故意或者过失实施侵权行为的民事责任，而当事人承担民事责任的方式是多种多样的。

《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条规定：“承担民事责任的主要方式有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响，恢复名誉；（十）赔礼道歉。

以上承担民事责任的方式，也可以单独适用，也可以合并适用。

”就本案而论，原告魏仕杏对被告冯金花该承担何种民事责任是有选择权的，其在起诉状中主张的诉讼请求也好，庭审中改变的诉讼请求也好，都是法律赋予侵权行为的受害人可以行使的民事诉讼权利；但是，这种可以行使的诉讼权利也应当受到必要的限制与制约，不能无限制的行使，否则就会扩大损害甚至造成新的损害。

被告冯金花侵权行为的标的物——原告魏仕杏的宅基地，由于被告冯金花已在上面盖起楼房，原告魏仕杏要求“恢复原状”、“返还财产”的诉讼请求，如果得到支持，势必将被告冯金花盖在原告魏仕杏宅基地上面积为576平米、价值30多万元的楼房予以拆除。

法官在行使裁判权时，是有自由裁量权的，但是，这种自由裁量权的行使，应当根据个案的具体情况决定如何行使。

以本案为例，判令被告冯金花拆除非法占地所盖的楼房，将其占用的宅基地归还给原告魏仕杏，或者判决其赔偿原告魏仕杏的购地款及利息，都是法律所许可的。

但是，从诉讼价值取向，社会矛盾的消除，社会秩序稳定的角度考虑，法官最终选择了“两害相权取其轻”的裁判原则，作出前述判决无疑是正确稳妥的。