工业地产发展专题研究202008

Techplace I
北京经开科技园
科技园、孵化器
园区物业类别以科 技、信息为主，包括 研发中心、信息科技 单位、软件设计与开 发，信息科技等。
货运 电梯
多层停车场
北京嘉捷科技园
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工业园区
工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便 宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。
➢物流园 主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡 樟宜空港物流园区。
❖ 未来走向 ❖ 市场机会 ❖ 盈利模式创新
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第一部分：工业地产概述
❖ 定义、分类及特点 ❖ 发展历程 ❖ 市场特征 ❖ 趋势研究 ❖ 政策影响解读 ❖ 开发风险分析
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定义
工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业
为依托、地产为载体的工业物业总称。
工业地产之消费者
主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等 同于住宅项目中的个人、老百姓。
工业地产发展专题研究
2020年8月陈庆理 2014年8月 1
研究思维导图：
工业地产概述
开发模式研究
盈利模式研究
产业观点
❖定义、分类及特点 ❖发展历程 ❖政策影响解读 ❖市场特征 ❖趋势研究 ❖开发风险分析
❖ 工业园区模式
❖ 主导企业引导模式 ❖ 工业地产商模式 ❖ 综合开发模式
❖ 出租 ❖ 出售 ❖ REITS ❖ 案例分析
➢北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国 企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还 有其发展的巨大空间；
➢区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性 服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求;
➢各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方 面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。
企业可以从标准工业厂房的 附加产品获益，如：园区的 优惠财政和税收政策、园区 的区域优势、园区的企业集 群效应。
叠加厂房
多层厂房
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工业厂房
——定制厂房
定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客 户特定要求为主，服务客户多为跨国公司。
定制并出租厂房的好处
➢ 开发商提供一站式服务， 减少使用者在建设工厂中 的种种繁琐的手续，使用 者不必为一个项目组建专 门的基建队伍；
开发风险分析
市场风险：
➢ 产业转移导致区域竞争 力下降，引起对工业物 业需求的减少；
➢ 产业升级及产业结构调 整引起对物业需求变化 。
工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调 控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。
经营风险：
区域市场供应情况，供大 于求造成的市场经营难度 ，形成的风险。
ＧＥ旗下的ＧＥ东 芝有机硅公司与江 苏省南通市政府签 署协议，计划投资 约7800万美元在 南通建设其在中国 最大的工业厂房。 同时ＧＥ还将拓展 中国商业地产市场， 计划通过5000万 美元的资产而使项 目得到经营性升值。
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政策分析
近两年政府政策主要调控目的在于抑制外资热钱大量 进入；及提高工业土地出让金，规范工业土地出让。
市场供应面积小
经济快速发展， 市场需求量大
上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青 浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争 夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场 景。
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特征三： 工业土地供求结构变化导致土地价格快速上 涨。
2007年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%）
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特征二： 工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。
工业土地面积供应 缩减原因： ➢国家宏观政策加 强对开发区和工业 园的调控力度，清 理整顿开发区，致 使大量开发区或工 业园区关闭； ➢保留下来的开发 区也普遍存在用地 空间不足的问题， 未来的发展空间受 限。
工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。
➢ 加强教育业、医疗卫生、文化 业、科技和体育等行业的发展； 优化产业配置，打造产业群； 都将促使项目价值提升
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工业地产发展历程
中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使 用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。
经济发展曲线
今后政策方向
政
策
效
果
经济高
开发区名
合理 速发展
强化集约用地
义“圈地” 土地集中 整顿阶段
主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工 业产业园区。
物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、 企业加速中心等。
物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的 工业园区。
对设备及厂址有特殊要求的园区。
企业总部基地
总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群， 形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部 聚集基地。
◼2006第三季度 ◼2007第三季度
本年度工业地产土地价 值增长迅速，工业土地 地价上涨速度快。
资料来源：国土资源部地价动态监测系统
➢从2003年起，国家就开始清理工业园区，严控工业用地，各类 违归工业园区数量骤减。
➢经过了2007年，工业地产依靠廉价土地进行市场运作的时代基 本结束；
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特征四： 工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。
短暂休 克疗法
整顿深 化，监 管力度 加强
持续整 顿，取 得阶段 性成果
规划 引导 发展
需要， 逐步放 行阶段
巩固整顿成果
逐步实 施工业 用地招 拍挂
土地 出让 金收 支管 理
积极盘活存量土地
鼓励产业结构优化升级
鼓励向“多功能综合性 产业区”发展
03年2月至03年底
04年
05年至06年
07年后
粗放经营阶段：圈地；整顿
IBM亚太地区总部
苏州工业园 德国飞煌世亚电子公司
定制厂房主要特点
国内案例数量较少； 租金较高，使用率高； 物业形式主要为单层、多
层； 客户一般为跨国公司，且
多从事高科技制造业和物流 业。
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工业园区
工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部 基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。
综合产业园 功能复合：如新加坡面向轻工业的园 区Techplace I，主要产业为电子、 精密加工、信息产业及研发等。
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工业厂房
——标准厂房
标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物 业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。
标准厂房的优势
联排 单层 单层
企业可以迅速投入生产，缩 减新建一个工厂的时间；
长期租赁厂房实际上是一种 融资行为，可以节省初期的 投入，为企业带来放大数倍 的资本，利于企业的扩张；
对于不是十分了解中国国情 的外资企业来说，租用标准 厂房也是一个过渡期，为以 后自建工厂做个过渡，减少 经营风险；
➢环渤海区，以北 京为核心，以京津 冀及环渤海为腹地 的"总部-加工基地" 模式。
中国工业地产 发展里程碑— —中国首界产 业园创新论坛 召开：
2006年8月10 日到11日，由 北京思源置地 房地产顾问有 限公司和新地 产策划机构联 合举办的“中 国产业园创新 论坛”在北京 国际会议中心 召开。
ＧＥ开始试水中 国工业地产：
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工业地产特点
工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、 专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。
政策主导性强、专业性强 ➢ 工业地产受地方政府、经济、
产业发展、政策等影响很大；
➢ 工业地产和产业紧密联系，不同工 业地产必须满足不同产 业发展需求及功能要求；
投资大、投资回收期长
➢ 工业地产项目规模大，前期投入 大；资金占用周期长，投资回收 期限大于住宅房地产与商业地产；
区域性强
➢ 由于工业发展具有 很强的聚集效应， 不同区域具有不同的 主导产业，区域市场对工业地产 需求一致性较强；致使工业地产 在同区域的功能差别很小。
项目增值性
➢ 发展第三产业，实现二三产业 联动，拓展项目收入来源；
开发风险
政策风险：
土地出让政策变化，招商、税收优 惠政策的变化造成区域吸引力下降 。
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工业地产趋势分析
趋势一 趋势二 趋势三 趋势四
工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新 一轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产方向发 展。
➢专业物流园
对设备及厂址有 特殊要求的园区。 如大亚湾石油化 工专业园区。
➢总部基地 以智能化、低密度、生态型的总部楼群， 形成集办公、科研、中试、产业于一体的 企业总部聚集基地。可以为企业提供良好 的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、 全屏化优势为企业创建发展的高速通道， 以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围 效应”为企业铺设前瞻式空间路径。
➢ 开发商实际上是提供了一 种财务手段，减少使用者 一次性的投资；
➢ 有利于使用者锁定经营风 险，减少持有物业的风险， 减少短期租赁风险；
➢ 提供使用者行业退出的机 会，减轻使用者资产负担；
➢ 量身定制物业解决方案可 以充分满足使用者业务需 求；使用者可以专注于拓 展其业务；
➢ 对于使用者而言是进行资 产负债表外的融资。
07 8月6日，国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施。五大措施：一是提高征地成本。二是规范 年 土地出让收支管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工 政 业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。 策
8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。建立工业用地出让最低价标准统一公布 制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。 10 月18日，《土地出让金收支管理办法》；11月22日，财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合 发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。 提高工业土地使用税费。