工业地产专题讲义研究9p模式分析精品
工业地产盈利模式研究-PPT课件
等项目亦如此。
工业地产商运营模式
3． 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，
与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等
产品项目Байду номын сангаас从而实现最低风险下的项目收益。
总 结
直接销售模式
国内常用模式
盈 利 模 式
先租赁再销售模式
商业地产与工业地产盈利模式比较
工业地产与商业地产盈利模式比较表
工业地产商运营模式
1． 主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推
广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他
专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投 资开发苏州普洛斯物流园
商业地产与工业地产盈利模式比较
工业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。 最主要的区别在于土地投入成本，工业地产成本远远少于商业地产，据 统计，工业用地的基准地价只有商业用地的1／4， 而实际出让价格，工业 用地只有同类地段商业用地的1／5到1／10，甚至更低。从而投资门槛较低 这将是工业地产发展一个难得的好机会。当然．由于工业地产后期经营管理
通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 取得土地后，进行项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合， 按产业企业需求订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益
提供针对园区企业的服务而获利 为入园企业提供员工培训、商务活动的组织等各个方面的服务
工业地产商运营模式
2．进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建 成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表 现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行 已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长 期持有项目而取得经营管理收益。 如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地 之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业 入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操 作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”
工业地产客户分析与渠道开拓
03
CATALOGUE
工业地产渠道开拓策略
线上渠道建设
建立线上营销平台
利用互联网技术，建立线上营销平台，进行 工业地产展示、推广和交易。
SEO优化
提高线上营销平台的搜索引擎排名，吸引潜 在客户。
社交媒体营销
利用社交媒体平台，进行工业地产推广和客 户互动。
网络广告投放
在相关网站和社交媒体上投放广告，提高品 牌知名度和曝光率。
02
CATALOGUE
工业地产客户需求分析
客户画像与需求特点
客户画像
工业地产客户主要包括工业企业、物流企业、电商企业等，他们通常具有较大的土地需求和较为严格 的用地要求。此外，还有一些投资型客户，如基金、信托等，他们以投资回报为主要考虑因素。
需求特点
工业地产客户的需求特点主要包括地理位置、交通便利、用地规模、建筑物要求、入驻企业类型等。 不同客户对需求特点的侧重点有所不同，如工业企业更注重地理位置和交通条件，而物流企业则更注 重用地规模和建筑物要求。
客户购买行为分析
购买动机
工业地产客户的购买动机主要包括生产 经营需要、扩大再生产、进入新市场、 资产保值增值等。不同客户的购买动机 有所不同，但通常与企业的战略发展目 标紧密相关。
VS
购买决策过程
工业地产客户的购买决策过程通常包括初 步考察、比较分析、深入洽谈、签订合同 等环节。在购买决策过程中，客户通常会 注重对市场行情的了解、对产品价值的认 知、对购买风险的评估等因素。
要点二
详细描述
价格是影响客户选择的重要因素之一。在制定价格策 略时，工业地产企业需要考虑市场需求、产品定位、 成本等因素。通过对市场趋势的分析，企业可以制定 出更合理的价格策略，提高产品的性价比。同时，企 业还需要根据市场竞争情况，适时调整价格策略，以 保持竞争优势。
工业地产模式 措施
工业地产模式措施一、工业地产模式的定义和特点工业地产模式是指以工业用地为基础，通过集聚相关产业链资源，提供一站式服务，满足企业的生产、运营和发展需求的一种商业模式。
其特点包括：地理位置优越、基础设施完善、物流配套齐全、规模经济效应明显等。
二、工业地产模式的措施1. 地理位置选择：选择地理位置优越的地区，便于跟主要客户、供应商和物流渠道的接触，降低物流成本和运输时间。
2. 基础设施建设：建设完善的基础设施，包括道路、供水、供电、通讯等，确保企业的生产运营不受限制。
3. 租赁和销售策略：根据企业的需求，灵活采用租赁和销售的方式，满足不同企业的需求。
4. 产业链集聚：通过吸引相关产业链上的企业入驻，形成产业集聚效应，提高整体竞争力。
5. 一站式服务：提供全方位的服务，包括物流、仓储、配送、人力资源等，为企业提供便利和支持。
6. 环保和节能措施：在建设和运营过程中，注重环保和节能，减少对环境的影响，提高资源利用效率。
7. 创新技术应用：引进先进的科技和智能设备，提高生产效率和产品质量，增强企业竞争力。
8. 资金支持和政策扶持：与当地政府合作，争取政策支持和资金扶持，降低企业的运营成本。
三、工业地产模式的优势和挑战工业地产模式的优势在于能够提供一揽子解决方案，满足企业的多样化需求，提高企业的生产效率和竞争力。
同时，通过产业链集聚，企业可以享受到规模经济效应，降低成本，提高利润。
然而，工业地产模式也面临着一些挑战，如地理位置选择不当、基础设施建设不完善、政策支持不足等。
四、工业地产模式的案例分析以中国为例，近年来，随着制造业的快速发展，工业地产模式得到了迅猛的发展。
例如，中国的经济特区和工业园区，通过积极吸引外资和优化营商环境，吸引了大量的企业入驻，形成了产业集聚效应，为当地经济发展做出了重要贡献。
同时，这些工业地产模式也为企业提供了良好的生产和营商环境，促进了企业的创新和发展。
工业地产模式是一种以工业用地为基础，通过集聚相关产业链资源，提供一站式服务的商业模式。
工业地产培训课件
工业园区物业形式一般为多层，混凝土结构，注 重绿化，外观形象科技化。
工业园区
空港企业总部 园区招商以医疗器械、电子信息、总 部经济为主产业园区。
大学科技园 科技园、孵化器
园区物业类别以科技、信息为主，包括研发 中心、信息科技单位、软件设计与开发，信 息科技等。
工业地产优势
企业可以迅速投入生产，缩减新建 一个工厂的时间； 开发商提供一站式服务，减少使用 者在建设工厂中的种种繁琐的手续， 使用者不必为一个项目组建专门的基 建队伍；
基本定义
产业地产的定义： 以地产为载体，以政府为背景，以单个或多个产业为依托，通过工 业园区、产业园区、开发区、保税区等不同的表现形式，整合自然资源、 经济资源、社会资源、改善区域产业结构和提升经济增长的同时，以开 发产品进行出租和出售的方式为企业获取利润的一种地产开发模式。
产业地产基本职能
实现产业集聚
项目增值性
工业地产趋势分析
工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮 高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产方向发展。 政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产回 归到真实价值。
趋势将成大势，操作方式 将不断创新。资本运作成为工业地产开发的趋势。
开发商实际上是提供了一种财务手段， 减少使用者一次性的投资；
企业可以从标准工业厂房的附加产 品获益，如：园区的优惠财政和税收 政策、园区的区域优势、园区的企业 集群效应。
工业地产特点
政策主导性强、专业性强
工业地产受地方政府、经济、产业 发展、政策等影响很大； 工业地产和产业紧密联系，不同工 业地产必须满足不同产业发展需求及 功能要求；
工业厂房
标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形 式多为单层、多层、联排及叠加为主。
工业地产开发模式分类学习资料
工业地产开发模式分类纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
(1)工业园区开发模式如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。
在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
(2)主体企业引导模式如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。
这是一种相对独立的工业园区。
在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。
(3)工业地产商模式如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。
之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。
普洛斯称之为“物流房地产” ，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。
（4）综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。
针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。
政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式。
工业地产发展以及营销模式研究报告
工业地产发展以及营销模式研究报告工业地产是指用于生产和制造业的工业用地和建筑物。
随着经济的发展和工业化水平的提高，工业地产逐渐成为一个重要的投资领域。
本文将就工业地产的发展趋势以及营销模式进行研究，分析当前工业地产市场的情况，并给出提高工业地产市场竞争力的建议。
一、工业地产发展趋势1. 供需关系紧张：随着经济的腾飞，工业生产的需求不断增长，而工业用地的供给相对不足，导致供需关系紧张。
因此，工业地产具有较高的投资价值。
2. 区域分布不均衡：工业地产在不同地区的分布存在不均衡现象。
一些发达地区的工业地产建设相对完善，而一些欠发达地区还处于起步阶段，市场潜力较大。
3. 精细化管理：随着科技的进步，工业地产进入了精细化管理时代。
引进智能化设备、大数据分析等技术手段，提高工业用地的利用率和效率，降低生产成本。
4. 环保要求提高：随着环保意识的增强，对工业地产的环保要求也越来越高。
注重降低污染排放，提升绿色生产能力，是工业地产发展的必然趋势。
二、工业地产营销模式研究1. 品牌建设：工业地产企业应积极进行品牌建设，提升企业知名度和美誉度。
通过推出高品质、高服务水平的工业地产项目，创造品牌价值。
2. 多元化产品：不同行业对工业地产需求不同，工业地产企业应根据市场需求，提供多样化的产品，满足不同行业的需求。
3. 专业化服务：工业地产企业应提供专业化的服务，如提供土地规划、建筑设计、税务优惠等方面的咨询服务，提升客户满意度。
4. 多渠道推广：工业地产企业应利用多种渠道进行推广，如建立合作伙伴关系，参加工业展览会等，扩大市场影响力。
5. 创新模式：工业地产企业应根据市场需求，不断创新业务模式。
如合作开发模式、租售一体化模式等，提高企业的竞争力。
三、工业地产市场现状分析当前，中国工业地产市场呈现出以下特点：1. 高度竞争：工业地产市场竞争激烈，主要表现在价格竞争和服务竞争上。
有限的工业用地资源使竞争更为激烈。
2. 地域分化：工业地产市场存在较大的地域差异，一些发达地区的工业地产市场饱和，而一些欠发达地区的市场仍然有较大的增长空间。
工业地产开发模式简述
给予产业转移工业园有关土地税费政策支持；
严控产业转移工业园的行政办公及生活配套用地面积，比例不超过10%等；
3、广州市文件
广州市工业用地储备和公开出让规定（2009）
该文件主要是根据国务院两个部委关于落实工业用地储备和出让制度的精神， 结合广州市的自身情况出台的一个地方规定。由广州市人民政府发文，主要是针对 国土房管、规划、环保、经贸、发展改革等相关部门的指导和约束性文件，对企业 没有做出什么规定。
主体企业引导型流程：
政府土地出让、租赁方式引进同类企业 主体企业自主招商或销售
初步规划
基本建设
Байду номын сангаас
主体企业 规划建设
厂房 其它设施
扩大招商
园区管理
园区升级
土地容积率 产业升级
区域经济研究道路、交通 行业发展规划公共设施配套 园区招商定位 园区开发策略 园区招商策略
适当包装及推广
国内招商 客户管理 国外招商 物业管理
4、深圳市国土局文件
深圳市工业楼宇转让暂行办法（2008） （一）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余， 其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转 让；
（二）分期开发建设的工业楼宇，在宗地内的规划建筑物建设完毕并均已办理 房地产权初始登记前不得转让；
案例——万通新创
万通实业 （55%）
合资
TCL集团 （45%）
自 用 一 部 分
吸 引 产 业 链 其 他 企 业
万通新创
产业园
TCL凭借自身实力，可以跟地方政府圈较多低价的土地用于建设产业园，此外可以吸引产业 链其他环节的企业入驻TCL产业园。但TCL一是不可能花大量资金在园区建设上，二是没有太 多开发及运营经验，因此与万通合作，双方优势互补。
工业地产分析 PPT
大家学习辛苦了，还是要坚持
继续保持安静
工业地产开发模式
• 工业园区开发模式 • 主体企业引导模式 • 工业地产商模式 • 多方主体综合模式
工业园区开发模式
以政府开发为主导，规划开发区，产业园，示范带动区域经济全面发展，政府通过招商引资，土地出让的形式引进项目，
• 主要资本方是政府，政府先期投入为主，制定相应的优惠政策和税收政策实现招商，同时还负责园区管理和升级 • 也是最常使用的工业地产开发模式
案例：东莞松山湖工业园 • 松山湖是东莞落实科学发展观，创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力的示范区，将努力发展成为国内外著名企业聚集中
心、研发服务中心和人才教育中心 • 定位： • 1）东莞对外经济技术合作的载体。 • 2）东莞产业机构升级的龙头。 • 3）东莞产业支援服务业中心。
主体企业引导模式
案例分析 北京诺基亚工业园—主要依靠诺基亚的品牌影响，吸引手机零配件和服务商跟随而至
工业地产商模式
多方主体综合模式
工业地产开发风险
工业地产的八大风险
我国工业地产发展的问题
由此得出
产业地产起步很容易。因为相对而言，土地价格低、客户要求低、 政府对新鲜事物期望也低。不过，这行业走稳难，主要是指项目持 续运营和获得新项目困难！
工业地产分析 PPT工业地定义指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑 物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用 地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业 制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土 地批租年限为50年。
产业地产细分为工业地产，商业地产，物流地产、旅游地产、农业 地产等等。
二.是促进入驻企业的发展：形成真正的产值和税收，让企业特别是中小企业真正感受到 在这个区域可以获得良性发展。 四.是预测了解企业需求:比企业还要预先知道，增加企业的持续价值 五.盈利模式的创新：适合自己发展步伐的盈利模式