房地产发展史
房地产发展史
房地产发展史房地产是人类社会发展中的重要组成部分，它与经济、文化和社会等方面紧密相连。
在现代社会中，房地产业已经成为一个庞大且多元化的行业，涉及着住宅、商业地产、工业地产以及公共设施等领域。
然而，这个庞大的行业并非是一蹴而就的，而是经历了漫长而复杂的发展过程。
最早的房地产活动可以追溯到人类社会的远古时期。
那时候，人们还居住在洞穴和树上，没有真正的住宅产业。
但随着人类社会的进步和城市的兴起，房地产的发展逐渐成为一种需求。
古代城市的兴起，如古埃及的金字塔、古希腊的雅典卫城以及古罗马的斗兽场等建筑都是当时的房地产项目，这些项目都需要大量的人力和物力来完成。
随着时间的推移，房地产行业逐渐进入了中世纪。
中世纪的房地产业主要以城堡和教堂为主，这是由于封建社会的军事需求和宗教需求所决定的。
那个时候，城堡是贵族的居住地，也是防御外敌的要塞。
教堂则是宗教活动的场所，并且由于封建社会的特殊结构，它们通常位于城堡的中心位置。
在工业革命的推动下，房地产业进入了现代阶段。
工业革命带来了城市的快速发展，人口迅速增加，对住房与办公场所的需求也大幅提升。
这个时期出现了大量的住宅楼、工厂、仓库和商业建筑。
例如伦敦的伊顿镇和曼彻斯特的利物浦街，都是当时规模较大且拥有先进设施的地产项目。
随着城市化进程加快，并且人们对生活质量的要求与日俱增，房地产业的发展迈上了新的阶段。
城市规划和可持续发展成为了房地产规划中的重要考虑因素。
新兴的房地产项目开始注重环境保护和社会责任，不仅要提供高品质的住宅和商业场所，还要创造宜居和可持续的城市环境。
例如，近年来兴起的生态小区和智能建筑，它们注重节能减排和资源循环利用，与过去的房地产项目相比，更加人性化和环保。
当然，在房地产业发展史中，也曾经历过泡沫和危机。
2008年的全球金融危机就是一个典型例子。
这场危机造成了很多房地产项目的破产和失业，给整个行业带来了沉重的打击。
然而，从危机中我们也能看到对房地产行业的反思和改进。
香港、美国、中国房地产发展历史
• 1944年，国会通过了“退伍军人再就业法 案。·成立了退伍军人管理局·建立了该局 的住房贷款担保计划。
• 1949年通过了具有划时代意义的“住房法 案”，该项法案把“为每个美国家庭提供 合适的住房和舒适的居住环境。当作整个 国家的目标。
• 1950年之后·随着三分之二的新建房屋在迅速 扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开 始减少
香港房地产业兴衰背后的动因
• 香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地 还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到 600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的 巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最 根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖 起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条 例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大 型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的 发展。
1985年到至今
• 80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进 一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升 了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急 升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。
90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂 炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居 民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右， 若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房 价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破 灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左 右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周 期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年 底才慢慢有复苏的迹象。
• 1966年全国历史保护法案强调保存现有的 建筑结构，而不是把这些旧的建筑毁坏以 给重新开发让路。
• 20世纪70年代和80年代出现的抵制税收情 况使政府减少了基础设施维护工作。
美国房地产发展历史与一点启示
3、郊区化阶段（20世纪中叶-21 世纪初）
在二战后，美国郊区化趋势日益明显，大量人口涌向城市郊区。这个阶段， 房地产市场呈现出高速发展的态势，房地产企业数量不断增加，市场竞争日益激 烈。
4、绿色转型阶段（21世纪初至 今）
进入21世纪，美国房地产市场开始可持续发展和绿色建筑。政府加大了对绿 色建筑的扶持力度，鼓励开发商建造节能、环保的住宅和商业物业。同时，消费 者对绿色建筑的认知度也不断提高，成为市场的一大趋势。
一、美国房地产发展历史沿革
1、起步阶段（18世纪末-19世纪 初）
美国房地产市场起源于殖民地时期，当时主要是为满足移民和资本家的基本 住房需求。在19世纪初，美国政府开始推行城市化政策，吸引农村人口向城市迁 移，推动了房地产市场的初步发展。
2、工业化阶段（19世纪中叶-20 世纪初）
随着工业革命的推进，美国经济迅速发展，城市人口激增，对住房的需求也 随之增加。这一时期，房地产开发逐渐成为一种专业化产业，政府也开始出台相 关法规来规范市场行为。
3、丰富继续教育的内容和形式
我国应借鉴美国教师继续教育的经验，丰富继续教育的内容和形式。根据教 师的实际需求和发展需要，制定多样化的培训课程和计划；同时，积极利用网络 等现代化手段，提高继续教育的灵活性和便捷性。
结论
总之，美国教师继续教育的发展历程和主要内容为我们提供了宝贵的经验和 启示。我国应借鉴美国的成功做法，强化继续教育的概念、建立完善的体系、丰 富内容和形式等方面，以提高教师的教育教学能力和专业素养，为教育事业的发 展注入新的活力。
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二、美国房地产行业现状
1、市场状况
目前，美国房地产市场依然保持活跃状态，投资规模和交易数量均处于较高 水平。按价值计算，美国房地产市场规模超过了全球其他国家。其中，住宅地产 占据了市场的主导地位，而商业地产、工业地产和政府地产等非住宅地产也具有 相当的规模。
台湾房地产发展史
台湾的房地产发展历程台湾的房地产发展历程可以划分为以下三个阶段：第一阶段（1970—1976年）：这个阶段见证了台湾房价的大幅上涨。
1971年开始，房价开始启动，到1973年上涨率达到顶峰（113.5%），然后年涨幅逐渐回落，1976年房价年涨幅为最低点（5%），完成了一个较为完整的房地产周期。
这一阶段房价的大幅上涨主要受到全球第一次石油危机推动，岛内物价飞涨，通货膨胀压力下，民众纷纷投资最具保值功能的房地产，导致房价快速上涨。
同时，经过五十年代大举发展劳动密集型轻工业，六十年代采取积极的出口导向策略，社会经济结构发生了深刻变化，第一产业比重不断下降，人口向大中城市集中，导致住宅供不应求问题相当突出。
第二阶段（1977—1983年）：这个阶段房价再创新高，政府推出累进税。
第三阶段（1984—1990年）：这个阶段见证了房地产市场的繁荣和泡沫的破裂。
随着台湾经济的快速发展，房地产市场出现了空前的繁荣。
在这个阶段，房价再次大幅上涨，特别是在台北市等大都市区，房价的涨幅更是惊人。
然而，与此同时，房地产市场的泡沫也开始逐渐形成。
在这个阶段，政府采取了一系列措施来控制房地产市场的过热，包括加强土地拍卖的监管、限制银行对房地产开发商的贷款等。
此外，政府还推出了一系列政策，包括累进税和房产税等，以控制房地产市场的过度投机和泡沫。
然而，这些措施并没有完全遏制房地产市场的泡沫。
在1987年，台湾当局宣布实行“特别费率制”，即对拥有多套房屋的家庭收取更高的房产税，这在一定程度上抑制了房地产市场的投机行为。
然而，随着国际经济形势的变化和台湾当局政策的调整，台湾房地产市场的泡沫最终破裂。
在1989年，台湾当局宣布实行“一纲多本”的土地政策，即允许土地私有化和自由买卖，这使得土地价格迅速上涨，同时也加剧了房地产市场的投机行为。
然而，随着泡沫的破裂，台湾房地产市场陷入了长期的低迷期。
总的来说，台湾的房地产发展历程经历了多个阶段，每个阶段都受到了不同因素的影响。
中国房地产发展史
中国房地产发展史新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。
长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。
80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。
首先改革围绕“三三”制补巾出售新建住房政策进行试点。
按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。
1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。
1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。
1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。
1991年5月，投资环境得到进一步改善，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。
初步形成阶段（1992—1995年）。
严格意义上的中国房地产市场从1992年市场兴起。
1992年是中国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。
房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。
其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%，全民所有制单位固定资产投资增长38.6%，社会商品零售额增长14.6%，而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%。
1992年下半年膨胀，1992年下半年房地产市场迅速膨胀，全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%，新开工面积增长78.1%，利用外资增长228%，全年商品房销售额比1991年增长80%，房地产公司增加2倍。
1993年上半年顶峰，这期间，全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%，新开工面积增长136%，新增开发公司6000余家，至此，全国房地产开发公司已达19000多家。
一文带你洞悉中国房地产业发展简史
一文带你洞悉中国房地产业发展简史【原创版】目录一、中国房地产业的发展简史1.1 1978-1984 年：复苏阶段1.2 1985-1991 年：起步阶段1.3 1992-2003 年：快速发展阶段1.4 2004-2013 年：调控阶段1.5 2014 年至今：新型城镇化阶段正文一、中国房地产业的发展简史中国房地产业自 1978 年改革开放以来，经历了几个不同的发展阶段，从复苏、起步到快速发展，再到调控和新型城镇化阶段，每个阶段都有其特点和背景。
1.1 1978-1984 年：复苏阶段在这个阶段，我国住房制度改革进入试点阶段，实行了三大改革：即出售新、旧公房；住房商品化，实行综合开发，有偿转让和出售；租金改革。
这个时期的房地产市场主要是由国有企业、事业单位和开发商组成，普通百姓还没有购房的概念，因为住房基本都是公租房或单位分配的宿舍。
1.2 1985-1991 年：起步阶段随着中国经济改革开放的推进，房地产市场开始逐渐活跃起来。
这一时期的房地产市场主要是由国有企业、事业单位和开发商组成。
1988 年中国的第一部现代房地产法——《城市房地产管理条例》的出台，标志着中国房地产市场的正式开放。
这一法律为房地产市场的快速经济发展打下了坚实基础。
1.3 1992-2003 年：快速发展阶段在这个阶段，我国房地产业呈现出快速发展的态势。
房地产投资、建筑面积、销售额等各项指标均呈现出高速增长。
这个时期，我国开始实行住房分配货币化制度，鼓励居民购房，房地产市场逐渐走向成熟。
1.4 2004-2013 年：调控阶段为了控制房地产市场的过热，我国政府在这个阶段采取了一系列调控措施，如加强土地供应、调整贷款政策、出台限购令等。
这些政策对房地产市场产生了一定的影响，使其发展速度逐渐趋于平稳。
1.5 2014 年至今：新型城镇化阶段在这个阶段，我国政府提出了新型城镇化的战略，强调以人为本，优化城市布局和空间结构，提高城市品质。
中国房地产发展史
问一个问题，增加消费税会让物价暴跌吗？
是，税费会增加我们的持有成本，没关系，你等着，我一定在我卖出的时候，连本带利的赚回来。我们要尊重市场，尊重市场的规律，一项事情可不可行，能不能持续，最终还是要由市场决定。
三十多年的房地产市场已经走过，
对于未来的房地产市场，你看好吗？
1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。
所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。
二、中国第一个房地产泡沫破裂
1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。
1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。
六、总结
房地产如洪水猛兽，一旦放出来它就会发疯，很难被压制住。唯一的方法是政府用“信贷、利率和限购限贷”这个鞭挞才能整治得住。
从中国房地产的历史可以看得出，政府对于房地产市场的调控可谓煞费苦心。房价高了，买不起房，民怨沸腾；房价低了，经济萧条，怨声载道。
为了发展经济，保障民生，只能拉出这个猛兽一次又一次碰撞经济。其实目的为了什么，是为了割富人的韭菜，来拯救穷人的心病。
4.如果横盘，一线城市的房价会涨吗？（此处用北京举例）
93年，海南房地产泡沫炸裂，潘石屹等人逃过一劫是因为他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
而现在，官方数据统计，北京目前可提供住房700万余套，2020限制人口为2300万。那么每套房按平均100平米算，提供总住房面积为7亿平米，人均为30.43平米/人。而官方统计全国人均住房面积为40.8平米。而且北京还和深圳不一样，北京土着手握2-3套房的比比皆是。需求和房价成正比。
佛山房地产发展史
佛山房地产发展史
佛山房地产的发展可以追溯到20世纪80年代。
在那个时候，佛山的房地产市场还处于比较落后的状态，人们的购房需求主要以自住为主，而购房渠道也相对单一。
随着佛山城市化进程的加快和经济发展的不断壮大，佛山的房地产市场逐渐进入繁荣期。
到了20世纪90年代，政府逐渐开始放开对房地产市场的管制，吸引更多的开发商进入这一领域。
同时，政府也开始积极推动住宅和商业房产的建设，为居民和企业提供更多的选择。
进入21世纪后，佛山的房地产市场迎来了新的转折点。
在2003年，中国进入城市化大发展时期，楼市开始进入“黄金十年”。
同年，佛山市禅城区、顺德区、南海区、三水区、高明区撤市换区，五区大融合正式开始。
同时，“5+2”城市发展规划调整公布，佛山新城规划出台落地，文华路东侧的调蓄湖开挖，禅城区中心南移等等一系列的政策措施出台，深远地影响着楼市的发展，“黄金十年”也从此开启。
2004年，龙光地产以6.81亿元拍得佛山市禅城区调蓄湖最后一块临湖地块04D地块，楼面地价约1600元/㎡，成为当时的佛山新“地王”，从此开始了其在佛山的发展征程。
自此，佛山商
业地产正式步入高速发展期。
在2010年，广佛地铁首开通，让“广州上班，佛山生活”成为可能，同时也让佛山房价快速攀升。
然而在2011年，佛山版“新国八条”细则落地，广州人在佛山买房被一夜叫停，导致佛山新房成交量和成交均价大幅下降。
如今，佛山的房地产市场依旧在稳步发展。
总体来说，佛山房地产的发展历程受到政策、交通、经济发展等多方面因素的影响。
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中国房地产发展史
第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年"安居工程"开始启动。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。
随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
详细：
中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。
由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。
1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。
于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。
银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。
但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着人们所要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。
这政策的第一效应就是"赶末班车"--凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。
这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。
不断
地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。
还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。
但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。
于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。
2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。
2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。
2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。
从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。
2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。
目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。
中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。
这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。