前期策划专题培训·项目研展报告的要点及方法
项目前期及策划阶段
项目前期及策划阶段引言概述：在项目的整个生命周期中，前期及策划阶段被认为是至关重要的阶段。
在这个阶段，项目团队需要进行深入的调研和分析，以确保项目的成功实施。
本文将探讨项目前期及策划阶段的重要性，以及在这个阶段应该关注的关键要点。
一、需求分析1.1 确定项目目标：在项目前期及策划阶段，团队首先需要明确项目的目标。
这包括确定项目的范围、目标受众以及项目的预期成果。
惟独明确了项目目标，团队才干有一个明确的方向，并为后续的工作做好准备。
1.2 采集用户需求：项目成功与否很大程度上取决于用户的满意度。
因此，在项目前期阶段，团队需要积极与用户进行沟通，采集用户的需求和期望。
这可以通过面对面的会议、问卷调查等方式进行，以确保项目在后续的实施过程中能够满足用户的需求。
1.3 分析竞争对手：在进行项目前期策划时，了解竞争对手的情况对项目的成功至关重要。
团队需要分析竞争对手的产品或者服务，了解他们的优势和劣势，以及市场的需求和趋势。
这将有助于团队制定出更具竞争力的项目策略。
二、项目范围和规划2.1 确定项目范围：在项目前期阶段，团队需要明确项目的范围和边界。
这包括确定项目的功能和特性，以及项目的限制和约束。
通过明确项目的范围，团队可以更好地控制项目的发展，并减少后期的变更和风险。
2.2 制定项目计划：项目计划是项目成功的关键。
在项目前期及策划阶段，团队需要制定详细的项目计划，包括项目的时间表、资源分配、风险管理等。
这将有助于团队更好地组织和管理项目，并确保项目按时交付。
2.3 确定项目团队：项目的成功离不开一个高效的团队。
在项目前期阶段，团队需要确定项目的成员和角色分配。
这包括确定项目经理、开辟人员、测试人员等。
通过明确团队成员的职责和责任，团队可以更好地协作，提高项目的效率和质量。
三、风险评估与管理3.1 识别项目风险：在项目前期及策划阶段，团队需要对项目可能面临的风险进行全面的识别。
这包括技术风险、市场风险、竞争风险等。
项目前期策划
项目前期策划一、背景介绍随着市场竞争的日益激烈，企业在开展新项目前需要进行前期策划，以确保项目的顺利进行和取得预期的成果。
本文将对项目前期策划的重要性、目标、步骤和关键要素进行详细阐述。
二、重要性项目前期策划是项目管理的关键阶段，它直接影响项目的成功与否。
通过充分的前期策划，可以帮助企业明确项目目标、澄清项目需求、合理分配资源、降低风险、提高效率、增强项目的可行性，并为后续的项目实施提供有力的支持。
三、目标项目前期策划的主要目标是确保项目的可行性和可持续性。
具体目标包括：1.明确项目的目标和范围，确保项目的目标与企业战略一致。
2.分析项目的需求和约束条件，明确项目的关键要素。
3.制定项目的计划和时间表，确保项目按时完成。
4.评估项目的风险和可行性，制定相应的风险管理计划。
5.确定项目的组织结构和角色职责，明确项目团队的工作职责。
四、步骤项目前期策划通常包括以下步骤：1.项目启动：明确项目的背景、目标和范围，确定项目的发起人和项目经理。
2.需求分析：收集和分析项目的需求，包括技术、人力、物资等方面的需求。
3.资源调配：根据项目需求，合理分配项目所需的资源，包括人力、财力、物资等。
4.风险评估：评估项目的风险和可行性，制定相应的风险管理计划。
5.项目计划：制定项目的计划和时间表，明确项目的工作内容、里程碑和交付物。
6.组织结构：确定项目的组织结构和角色职责，明确项目团队的工作职责。
7.沟通与协调：建立项目团队间的沟通渠道，确保项目各方的有效协作和信息沟通。
8.监控与控制：制定项目的监控和控制措施，及时发现和解决项目的问题和风险。
9.评估与改进：对项目的执行进行评估，总结经验教训，提出改进措施，为后续项目提供参考。
五、关键要素项目前期策划的关键要素包括：1.项目目标和范围：明确项目的目标和范围，确保项目的目标与企业战略一致。
2.需求分析：收集和分析项目的需求，包括技术、人力、物资等方面的需求。
3.资源调配：合理分配项目所需的资源，包括人力、财力、物资等。
项目前期策划
项目前期策划引言概述：项目前期策划是任何项目成功的关键。
它涉及到项目目标的设定、资源的规划、时间的安排以及风险的评估等方面。
本文将从五个大点来阐述项目前期策划的重要性和具体内容。
正文内容：1. 项目目标的设定1.1 了解项目需求：在项目前期策划中，首先要明确项目的需求和目标。
这包括了解客户的需求、市场的需求以及项目的目标和愿景。
1.2 制定明确的项目目标：在了解需求的基础上，制定明确的项目目标是必不可少的。
目标应该具体、可衡量和可实现，并与项目的愿景相一致。
2. 资源的规划2.1 人力资源规划：在项目前期策划中，需要确定项目所需的人力资源，并制定相应的招募和培训计划。
这包括项目经理、团队成员和其他相关人员。
2.2 财务资源规划：项目前期策划还需要考虑项目所需的财务资源，包括预算的制定和资金的筹集。
确保项目能够按计划进行，并在预算范围内完成。
3. 时间的安排3.1 制定项目计划：项目前期策划需要制定详细的项目计划，包括项目的起止时间、关键里程碑和任务分解等。
这有助于项目团队了解项目的进度和时间安排。
3.2 项目进度管理：在项目前期策划中，需要建立有效的进度管理机制，跟踪项目的发展，并及时调整计划，以确保项目按时完成。
4. 风险的评估4.1 识别潜在风险：项目前期策划需要对潜在风险进行全面的识别和评估。
这包括技术风险、市场风险、人力资源风险等。
识别风险有助于制定相应的风险应对策略。
4.2 制定风险管理计划：在识别风险后，项目前期策划需要制定相应的风险管理计划。
这包括风险的优先级排序、风险的应对策略以及风险的监控和控制等。
5. 沟通与协调5.1 内部沟通与协调：项目前期策划需要确保项目团队内部的沟通和协调顺畅。
这包括定期开会、制定沟通计划以及建立有效的沟通渠道等。
5.2 外部沟通与协调：项目前期策划还需要与项目相关的外部利益相关者进行沟通和协调。
这包括客户、供应商、合作火伴等。
总结：项目前期策划是项目成功的关键。
施工方案设计的前期研究与分析要点
施工方案设计的前期研究与分析要点1. 项目背景分析在施工方案设计的前期研究中，首先需要进行项目背景分析。
这项工作的目的是全面了解项目的背景信息和要求，包括项目的性质、规模、地理位置、投资额等。
同时，还需要对项目背后的政策、法规以及环保要求进行详细研究，确保施工方案符合相关法规要求。
2. 工程特点分析每个项目都有其独特的工程特点，因此在进行施工方案设计的前期研究时，需要对项目的工程特点进行全面的分析。
这包括项目的复杂程度、技术难度、施工周期等方面的评估。
通过对工程特点的深入分析，可以为后期的施工方案设计提供有益的参考。
3. 风险评估在施工方案设计的前期研究中，风险评估是一个至关重要的环节。
通过对项目可能面临的各种风险进行综合评估，可以提前制定相应的应对措施，确保施工过程的顺利进行。
风险评估的要点包括对自然环境、人力资源、物资供应以及技术条件进行综合分析，以提前预防和处理潜在的问题。
4. 技术可行性研究在施工方案设计的前期研究中，技术可行性研究是一个重要的环节。
通过对项目所需技术的可行性进行评估，可以确定项目的技术路线和方案选择。
技术可行性研究的要点包括对项目所需技术的现有水平、技术难度以及技术创新的推广情况进行分析。
5. 经济可行性研究经济可行性研究是施工方案设计前期的另一个重要环节。
通过对项目的投资回收期、成本效益以及市场需求等因素进行评估，可以确定项目在经济上的可行性。
经济可行性研究的要点包括对项目的资金来源、投资回报率、运营成本以及市场前景进行详细分析。
6. 环境影响评价在施工方案设计的前期研究中，环境影响评价是不可忽视的一环。
通过对项目可能对环境造成的影响进行全面评估，可以提前制定相应的环境保护方案，确保项目在环境方面的可持续发展。
环境影响评价的要点包括对项目的土壤、水源、空气等方面的影响进行综合考虑。
7. 施工组织与管理施工方案设计的前期研究还需要对项目的施工组织和管理进行综合规划。
通过优化施工流程，合理配置人力资源以及物资供应，可以提高施工效率和质量。
易居讲解房地产项目前期策划的意义及项目研展报告写作
P4
138-174 33% 162-210 34%
215-247 33%
P5
74.0480.79
8%
96.07122.32
30%
143.81151.82
50%
217.77217.81
2%
327.56216.13
10%
特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。
16
0
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特别告知：本文件包括了易居咨询顾问培训的基本资料，拿到本文件的易居员工必须确保本手册没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。在您离开易居公司时，有义务归还本文件。
2.2.3.2供应产品分析 区域市场提供了什么样的产品？ 从整体规划、小区配套、楼型、户型、装修、物业等 方面阐述，采用定性和定量相结合的办法，对某些关 键性因素采用适当的方法加以量化，从而全面地反映 供应市场的情况。 从市场反馈效果（即销售情况）来考察产品的被认同 程度，如主力户型是否是热销户型、总额不变的资金 在项目要素中如何分配才能最大限度迎合客户需求， 达到提高价格或是销售速度的目的。
物业
一居
比
二居
比
三居
比
四居
比
跃层
比
名称
面积
例
面积
例
面积
例
面积
例
面积
例
P1
75-98.12
29%
96.33118.43
房地产项目前期研展工作研展部的工作要点及方法
研展部还应该是什么？
研展部还是项目运作的先头战略部队！
研展部作为战略成员需要作哪些工作？
• 通过定向的市场、产品、政策、金融、经济、典型案例等研究，为项目 的投资决策、产品开发、项目推广等提供市场指导。
• 通过地块的可行性研究，编制可行性报告，指导最有价值的投资决策。 • 为项目定位以及产品规划设计方案提供市场化建议，并编制项目定位及
市场定位
第三阶段 项目定位
第四阶段 市场推广
可行性 研究
市场研究 地块
客户定位
产 品
产品定位 方
案
具象化
产品方案
微调
价格定位 开发周期 销售周期
经济效益 分析
推广方案
第一阶段 可行性研究
➢ 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分 析、论证的过程。
其作用在于： • 通过市场分析确定项目的可行性——是项目投资决策的依据。 • 通过财务评价确定项目的可行性——是筹集建设资金的依据 • 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 • 是编制下阶段规划设计及其它整合营销方案的依据
•
15、一年之计，莫如树谷；十年之计 ，莫如 树木； 终身之 计，莫 如树人 。2021年6月2021/6/102021/6/102021/6/106/10/2021
•
16、提出一个问题往往比解决一个更 重要。 因为解 决问题 也许仅 是一个 数学上 或实验 上的技 能而已 ，而提 出新的 问题， 却需要 有创造 性的想 像力， 而且标 志着科 学的真 正进步 。2021/6/102021/6/10J une 10, 2021
1、区域市场的总体供应量 2、产品特点 3、产品价格情况 4、产品销售情况 然后对有借鉴意义的项目从位置交通、社区规划、建筑设计、项目特色、 销售策略等方面进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手的情况，找出成功 项目对本案的借鉴之处。 通过上述分析，提出本案的初步市场定位。
工程项目的前期策划专题研究报告
化、项目定义、项目建议书、可行性研究、项目决策等。
∙2.项目的前期策划是项目的孕育阶段，对项目的整个生命期，甚至对整个上层系统有决定性的影响，所以项目管理者，特别是上层管理者（决策者）对这个阶段的工作有足够的重视。
∙3.项目前期策划主要从上层系统（国家、地方、企业）的角度出发，所以必须对上层系统的问题、战略、和大环境作全面的和足够的调查研究。
在项目前期策划过程中不要过早地提出解决问题的方案，特别是项目的技术方案。
∙工程项目的确立是一个极其复杂的同时又是十分重要的过程。
要取得项目的成功，必须在项目前期策划阶段就进行严格的项目管理。
∙工程项目与可行性研究的区别：∙1.可行性研究的意图是怎么产生的？为什么要做，以及对什么做可行性研究？∙2可行性研究研究要有很大的花费。
∙3.可行性研究的尺度是怎么确定的？可行性研究是对方案完成目标程度的论证。
在可行性研究之前就必须确定项目的目标，并以它作为衡量的尺度，同时确定一些总体方案作为研究对象。
一.概述∙二.项目前期策划的过程和主要工作∙项目的确立必须按照系统方法有步骤地进行。
∙ 1.工程项目构思的产生和选择。
这种构思可能很多，人们可以通过许多途径和方法（即项目或非项目手段）达到目的，那么必须在它们中间作选择，并经权利部门批准，以作进一步的研究。
∙ 2.项目的目标设计和项目定义。
∙ 3.可行性研究。
即提出实施方案，并对实施方案进行全面的技术经济论证，看能否实现目标。
它的结果作为项目决策的依据。
∙项目前期策划的过程可由图2-1所示。
图2-1 项目前期策划过程反馈环境和情况调查项目任务书D可行性研究项目建议书D项目审查项目定义提出目标因素和目标系统设计情况分析及问题定义D构思选择项目构思∙三.项目前期策划应注意的问题∙ 1.在整个过程中必须不段地进行环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。
∙ 2.在整个过程中有一个多重反馈的过程，要不断地进行调整、修改、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。
策划方案的前期调研与需求分析方法与实践
策划方案的前期调研与需求分析方法与实践一、了解项目目标与背景在进行策划方案前期调研和需求分析之前，我们首先要充分了解项目的目标和背景。
了解项目的目标可以帮助我们明确策划的方向和重点，而了解项目的背景可以帮助我们理解项目所处的行业环境和市场竞争情况。
二、收集项目信息为了更好地进行调研和需求分析，我们需要收集相关的项目信息。
这包括市场研究报告、竞争对手的分析报告、行业动态的资讯等。
通过收集这些信息，我们能够更全面地了解项目所处的行业环境和市场竞争情况。
三、目标受众分析在策划方案中，我们需要明确目标受众是谁。
目标受众的分析可以帮助我们更好地理解他们的需求和痛点，从而提供更有针对性的策划方案。
通过分析目标受众的年龄、性别、职业等特征，我们可以更好地把握他们的喜好和需求。
四、市场调研进行市场调研是策划方案的前期工作中至关重要的一环。
通过市场调研，我们可以了解目标受众的需求和市场趋势，为策划方案的设计提供参考。
市场调研的方法可以包括问卷调查、访谈、焦点小组讨论等，通过这些方法我们可以收集到真实可靠的市场状况信息。
五、竞争对手分析竞争对手分析是为了了解竞争对手的优势和不足，以此为基础来制定自己的策划方案。
我们可以通过调查竞争对手的产品、价格、营销手段等来分析竞争对手的策略和市场定位。
通过对竞争对手的分析，我们能够制定出更具有竞争力的策划方案。
六、需求分析需求分析是为了确定目标受众的需求和期望，并制定相应的策划方案。
我们可以通过访谈、调查问卷等方式来了解目标受众的需求。
同时，我们也可以借助市场调研和竞争对手分析的结果来确定目标受众的需求。
七、制定策划方案在进行前期调研和需求分析之后，我们可以根据收集到的信息制定策划方案。
策划方案应该根据目标受众的需求和市场情况来确定，同时也要考虑到竞争对手的策略和市场定位。
一个好的策划方案应该能够满足目标受众的需求，并在市场竞争中脱颖而出。
八、实施策划方案在制定好策划方案之后，我们需要进行实施。
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1.3 项目定位阶段
市场调研
市场细分S
市场选择T
定位P
市场研究
确定细分市场 产品定位、客户定位 定位
房地产定位的目的：
寻找均衡点
可能的产品
可能的客户
投 资 效 益
2. 易居中国项目前期研展报告的撰写要点
2.1. 宏观市场部分 2.2. 区域/竞争市场分析 2.3. 项目定位建议
2.1宏观市场部分
用策划的 头脑思考 市场研究
只有真正懂策划的人，才能“决策问题”转化为 “研究问题”
只有真正懂策划的人，才能合理地根据房地产行业 特性及市场特性制定相应的研究执行方案
只有真正懂策划的人，才能站在项目全程的高度， 设计出结构清晰、逻辑严密、针对性强的研究方案
只有真正懂策划的人，才能在实际研究的调查中更 有效地进行数据方面的调查、整理及分析
房地产智库
2.2.3区域市场及产品分析
2.2.3.1供应结构与规模
主要阐述区域市场项目分布及规模特点，分析各档次的产品的供应 结构，哪一档次产品竞争更为激烈、未来市场的供应量及供应结构 等问题。
项目概况
通过项目概况我们可以了解到样本项目的位置、开发商以及项目的 开盘时间、入住时间等基本情况。然后，根据物业所在位置将调研 项目分区，如核心区、外围区等，使以后的产品及价格、销售等分 析可以根据划定的区域进行分析，使分析结果更加科学；也可根据 项目的开盘时间将新老项目区分开，结合老产品更好地分析新产品 各方面的特色。
保密
前期策划的意义
项目研展报告的要点及方法
1. 项目前期研展的三个阶段
第一阶段 第二阶段 可行性研究 市场研究
市场定位
第三阶段 项目定位
第四阶段 市场推广
可行性 研究
市场研究
客户定位
具
产品定位
具 具
具
地块
具具具
产品方案
具具
价格定位 开发周期 销售周期
经济效益 分析
推广方案
1.1 可行性研究阶段
可行性研究是指开发商在投资决策前，对建设项目进行全 面的技术经济分析、论证的过程。
138-174 33% 162-210 34%
8%
96.07122.32
30%
143.81151.82
50%
174.00 25%
215-247 33%
217.77217.81
2%
327.56216.13
10%
房地产智库
装修情况
装修情况主要包括项目的楼体外立面装修、公共部分装修（主指 大堂）及户内装修，外立面是建筑的外表，装修情况直接反映出 项目的品质，中高档项目的公共部分装修通常采用精装修，户内 装修则差异很大。
2.1.1宏观经济发展状况与趋势分析 主要分析国民经济走势、经济结构、产业格局及未 来预测；社会总需求发展状况；投资、消费、进出 口对经济拉动作用等。
2.1.2房地产经济发展状况与趋势分析 主要包含土地开发投资情况、项目供应分布、销售 情况、价格走势、产品趋势等方面。
2.1.3产业政策及市政分析与预测 主要分析市政规划及其他与房地产发展相关的重大 事项及产业政策。
样表：样本项目绿化率
物业名称 P1.00% 40.00% 31.00% 30.00%
房地产智库
楼体类型
容积率的高低在一定程度上决定了楼体的类型。
样表：样本项目绿化率
物业名称 P1 P2 P3 P4 P5
楼体类型 26层/28层塔楼 15-18层塔板结合 25层塔楼 16层板楼 10－14层板楼
• 价格分析 价格无疑是客户选择住宅产品时考虑的主要因素之一，在很多情况下价 格往往超越其它因素而成为购买行为的决定性因素；同时，价格及销售 也直接关系到开发企业的经济效益和社会效益。客户的需求特征（对产 品硬件、软件的要求）也正是通过价格及销售情况体现的，通过对市场 上各项目价格销售情况的深入分析，可以有效弥补需求调研的不足，更 为准确、深入地发现客户需求。 我们对选定的样本项目依据不同的销售价格段和不同的分布区域进行分 组，通过分析各组别的价格特征，从推导出价格的区域认可度。
样表：样本项目供应情况
单位： 万平方米
物业名称 P1 P2 P3 P4 P5
占地面积 3
1.35 10 2.6 28
总建筑面积 16 4.2 36 11 60
在售面积 0 4.2 8 11 10
未推出面积 0 0 4 0 32
房地产智库
2.2.3.2供应产品分析 区域市场提供了什么样的产品？ 从整体规划、小区配套、楼型、户型、装修、物业等 方面阐述，采用定性和定量相结合的办法，对某些关 键性因素采用适当的方法加以量化，从而全面地反映 供应市场的情况。 从市场反馈效果（即销售情况）来考察产品的被认同 程度，如主力户型是否是热销户型、总额不变的资金 在项目要素中如何分配才能最大限度迎合客户需求， 达到提高价格或是销售速度的目的。
其作用在于： • 通过市场分析确定项目的可行性 • 通过财务评价确定项目的可行性
市场分析 市场预测 收入、成本、费用计算 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估
宏观市场、区域市场
供给预测、需求预测、价格预测
销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费、税费等
静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期
房地产智库
整体规划
容积率 通常情况下，容积率越低，产品居住的舒适度就越高。
样表：样本项目容积率
物业名称 P1 P2 P3 P4 P5
容积率
5.33 3.11 3.60 4.23 2.14
房地产智库
绿化率 绿化率的高低可以反映出小区内部的环境景观和绿化情 况，绿化率越高的项目区内的景观设计也更加丰富多彩， 使业主的居住品质得到一定的提升。
物业名称
P1 P2 P3 P4 P5
羽毛 球场
有 / / / /
网球 场 有 / 有 / /
游泳 馆 / 有 有
有
台球 室 有 / / / 有
壁球 场 / / 有 / /
健身 房 有 有 有 / 有
餐 网吧/ 饮 书吧 // 有有 /有 // 有/
房地产智库
楼宇配套 通过下表可以看出样本项目在通讯、供电系统及电梯品牌选择方面 的情况。
样表：样本项目楼宇配套情况
物业名称 P1 P2 P3 P4 P5
通讯系统 IDD 宽带 IDD IDD 宽带
供电系统 双路供电 双路供电 双路供电 双路供电 双路供电
电梯 三菱 广日 三菱 迅达部 富士达
房地产智库
车位情况 通过对各项目的车位数量分析出区域项目车位提供情况。
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点
反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值 的变化百分比／参数值变动的百分比
风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确的判断
1.2 市场研究阶段
房地产智库
户型
户型设计是房地产项目产品设计中很重要的组成部分，户型面积是否合 理，各种户型的比例是否合适会直接影响到项目的价格及销售速度。 我司在市场调研中会详细了解各项目每种户型（一居、二居、三居、四 居、复式、跃层、错层）的面积情况以及在整体中所占的比例，通过分 析得出区域项目的户型设计方面的特点。
因此，我们应该认识到此阶段的市场研究 工作的目的：
以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市 场的供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为 项目定位提供市场依据。
宏观市场
宏观市场环境
区域市场 竞争对手
竞争项目分析 区域市场分析
客户
客户调研
结论： 市场状况 可能的客户 可能的产品
2.2区域市场分析
本部分是对区域市场的项目进行纵向比较分析，首先 解决供应市场“是什么”的问题，然后深入分析“为 什么”，最后得出“怎么办”的结论。分析区域市场 上产品的特征、价格、宣传推广、客户群、销售情况 以及相互间的关系，弄清楚区域市场的整体情况，为 项目的市场定位提供有力的支撑。
2.2.1区域环境分析 在对项目所在的区域进行市场分析前，首先分析项目 所在地块以及周边的自然人文环境和市政、生活配套 情况弄清项目自身情况及可借用的周边配套设施，然 后再揭示整个区域市场的情况。
区内配套 区内配套是对周边配套的补充，规模较大项目的区内配套通 常较齐全。
样表：样本项目区内配套情况
物业名称 P1 P2 P3 P4 P5
幼儿园 有 / 有 有 /
中小学 有 / / / /
商业 有 / 有 / 有
会所 有 有 有 有 有
房地产智库
样表：样本项目会所设施
配套情况 外部配套
样表：样本项目外部配套情况
物业 名称 P1 P2 P3 P4 P5
邮局
有 有 有 有 有
银行
有 有 有 有 有
餐饮 娱乐
有 有 有 有 有
商业
有 有 有 有 有
体育 场馆
有 有 有 有 有
幼儿园
有 有 有 有 有
中小学
有 有 有 有 有
医院
有 有 有 有 有
房地产智库
销售分析 商品房在销售时一般分为导入期、强销期以及持销期 三个阶段，各个阶段的销售率是有很大差异的。并且 由于销售率本身就是一个不断变化的动态数据，因此 易居咨询中心为了更加科学合理的表示各项目的销售 情况，把选定的样本项目按开盘时间段进行分组，然 后求得平均销售速度。并依据上述的分组原则，对不 同组别的平均销售速度进行比较分析，得出影响项目 销售速度的主要因素。