知名地产咨询公司-中堂 东港城商业调查报告

四、鸿富商业街 现在45 53元 45— 1、鸿富商业外街租金——以前70元/M2 、现在45—53元/M2 鸿富商业外街租金——以前70元 ——以前70 文体专卖店、茶庄、青旅、德仔水果店、丽之选、雅芳、美容、剪发、烟酒、养 生堂、烟酒、订票、茶庄、食品店、服装专卖店、电脑、便利店、装饰店、内衣 店、服装专卖、金苹果服装、老爷车、驾校、母婴专线、佐纳绮、音响、古士旗 服装、卡娃儿内衣、鸿图画廊、云南茶叶、信裕安防、驾校、美容院、写意空间
业态
面宽/进深 （米） 6/8
面积区 间（平 方米 42-64
层高（米）
免租期 （月） 一个月
商业
手机、服装、 珠宝、饮食、 娱乐、健身
5.7
住宅
2.5万
127
30
2.8
二、中兴路业态： 中兴路业态 1、1F底商租金情况： 1F底商租金情况： 底商租金情况 实例：怡宝送水站，面积：约28平方，租金：1500元/月，约53元/平方米/月 2、租金平均水平：45—55元/平方/月 租金平均水平 3、业态组合： 业态组合
2、访谈对象:中兴路怡宝送水店陈先生 访谈对象: 基本情况:代理送水已有近两年时间 访谈内容:老板说送水范围基本上是周围居民较多，其店铺面积约28平方，租 金每月1500元，生意还不错 询问其愿不愿意多开一间铺位，他很惊奇地看着我说在哪里开？我说东港城。 于是我这才将我介绍了一下，他听了后说，在东港城那边也有一间送水的呀？我 说但是你这个品牌的没有。我于是将我们商铺的一些情况、租金、招商优惠条件 和他介绍了一下，听完后他总体的兴趣不大，但是说有时间会过去看看了解一下， 做些比较 招商询问后又将他当成一个普通的消费者，问他平时消费都喜欢去哪些地方， 他没加考虑就说万和广场，我问其原因，他说习惯了，再就是那里的东西比较齐 全，选择的空间较大，而且价格比较实惠
餐饮类: 餐饮类 牛燕蒸饭、口味鸡、雅典娜音乐西餐扒房、盈丰商务酒店、东都宾馆 美容美发类：心仪美容生活馆、紫罗兰美发美容、 美容美发类 中国平安财产保险、中华保险、傲翔网盟、激情网吧、东泊财税咨询事务所、 茗香阁茶艺、大川药业、振兴卫生站、 装饰建材类： 装饰建材类：金盛商行、长兴钢材五金、银行装饰材料行、广州双龙装饰材料行、 中联不锈钢材料行
中兴路业态比例 4% 4% 4% 4% 43% 4% 4% 8% 17% 8% 装饰类 餐饮类 美容美发 网吧 饮用水 药店 便利店 烟酒商行 保险公司 其它
该图表可以看到装饰类、餐饮类占到整体比例的60%，说明该街道商业初 步具备成行成市的特性
4、主要业态描述：中兴路主要是以装饰建材为主、餐饮美容美发为辅的一条 主要业态描述 商业街，1F平均租金水平在45—55元/平方/月左右，主要分布在临街一些 民房楼下的底商，档次属于低档，由于总体商业氛围已形成，商业经营水平 一般，周边居民已形成一定的消费习惯。 5、未来发展趋势：由于中兴路的商业基本在民房楼下，改造前景不乐观，但 未来发展趋势 随着通用五金城的招商工作的推进，作为主要以装饰建材为主的中兴街与通 用五金城将形成一个很好的互补。 6、中兴路商家对东港城的印象： 中兴路商家对东港城的印象： 中兴路商家对东港城的印象 走访了近6家商家，普遍对东港城的认识不够，认为商业氛围还未形成，且租 金水平过高，没有形成他们的消费习惯，1—2家表示会过去了解一下商铺。
2% 3% 0% 5% 2% 2% 3% 5% 8%
16% 23%
鞋 文体用品 儿童服装 美发美容 儿童玩具 内衣 精品服装 一般服装 品牌服装 泳装 艺术照 其他
31%
3、主要业态描述： 主要业态描述 鸿富商业步行界外街主要的业态以正常社区的基本配套为主，靠东部分的外街品牌 服装店的比例明显加大，但是目前经营状况非常一般，普遍打出的减价打折的促销标 语；而内街明显经历过一段火暴的招商阶段但是在该区域并不具备相当的市场聚集力 与吸引力来承载这么大的以服装、鞋业为主要业态组合形式，因此目前整个内街 60%—70%的铺面是关闭的（白天2—6点）。只有零散个别商铺仍在开张，但业主 普遍无心经营均聚在一起打牌消磨时光 4、未来发展趋势： 未来发展趋势 目前整个外街发展趋势比较良好，但是承租水平也仅仅维持在45—50元/M2 左右， 持续上涨空间比较有限。而内街的发展前景比较令人担忧，从开张时的50元/ M2左 右到目前的30元/ M2左右仍然惨淡经营的局面可以看出，该区域中大规模的常规商 业步行街基本不具备存活基础，消费者购买力也是一个最大的经营障碍；整体发展趋 势内外有别，外街具备很强生命力 5、鸿富商家对东港城的印象： 鸿富商家对东港城的印象： 有部分商家曾经关注过本项目，也曾经产生过购买的意识，但经过一段时间的观望 发现很多在经营商家不断退租，而且租金水平与鸿富商业街有比较大的差距，因此普 遍选择在鸿富商业街，但也普遍表示如果租金水平降低至45—50元/M2或者稍高会 做考虑，这些会做考虑的业态主要包括——烟酒、美容、食品等社区基础配套型商业
文体用品 茶庄 美发美容 便利店 内衣 精品服装 烟酒 食品水果 驾校 画廊空间 其他
现在26 26元 2、鸿富商业街内街租金——以前50元/M2 、现在26元/M2 鸿富商业街内街租金——以前50元 ——以前50 吉祥娃娃、中国电信、鞋业、工作室、、特色店、鞋店、内衣、衣服、内衣、 衣服、内衣、精采时装、影楼、大头贴、童装，目前服装一条街60%已关闭
3、业态组合： 业态组合： 业态组合 小型超市： 小型超市：喜乐百货、长盈百货、美宜多百货 便利店： 便利店：美宜佳、小士多店 美容美发： 美容美发：靓都形象沙龙等5家 餐饮： 餐饮：富豪西餐、川菜馆、牛肉面、圣心蛋糕等6家 酒店： 酒店：东江旅店 照相复印： 照相复印：复印、照相、快速冲印 网吧： 网吧：2家 银行：建行 银行 通讯： 通讯：通讯配件、中国移动 其它： 其它：订票、凉茶、鸿富实业、中堂供销社、财政局、文体用品、中堂广场、家私、 国旅、服装精品
4、主要业态描述： 主要业态描述 新兴路107国道以北的商业主要是一些工厂1F改造而成，且业态主要是满 足周边工人生活需要为主，其中小型百货及美容美发餐饮店居多，其它基 本上为业态的补充，典型的社区型商业，档次偏低，消费能力较低 5、未来发展趋势： 未来发展趋势： 未来发展趋势 新兴路整体商业氛围较浓，但由于107国道的穿过，南北人流不能很好地通 过，导致新兴路以北的人流缺失，整体消费水平偏低，未来发展仍将以服 务周边工厂居住人群为主，难以形成区域性商业 6、新兴路商家对东港城的印象： 新兴路商家对东港城的印象： 新兴路商家对东港城的印象 多数商家对东港城的商业不太了解，经介绍后仍不太感兴趣，认为租金水 平太高，近2年难以形成较浓的商业氛围
新兴路北业态比例 小型百货 美容美发 餐饮 网吧 药店 便利店 烟酒商行 照相复印 通讯手机 菜市场 酒店 其它
该图表其他类业态占到了34%比例 说明新兴路业态比较零散 百货、美容美发、餐饮是其主要业态 该条街商家普遍经营时间比较长，签约 时间也较长，租金增长比例相对缓慢
9% 12% 34%
14% 2% 4% 2% 4% 7% 4% 4% 4%
一、中堂镇中心区商业调查
区域 租金 （元/月 /平方米 40-50 120150 25-30 60 60 业态 面宽/进 深（米） 面积区间 （平方米） 15000 20000 层高\进深（米） 经营 状况 一般 一般
中堂市场 万和广场
农副产品、 皮具、服装 真功夫、服 饰、皮具、 珠宝精品 服装、礼品 饮食\随意 随意
三、新兴路业态（107国道以北）： 新兴路业态（107国道以北）： 新兴路业态 国道以北 1、1F底商租金情况： 1F底商租金情况： 底商租金情况 实例：康力连锁药店，两间打通约60平方租金：2400元/月，约40元/平方/月 2、租金平均水平：外街：35—45元/平方米/月 租金平均水平 内街：10—20元/平方米/月
50 4.5/16 4.5
共2层，首层高6米送夹 层 共三层，1层百货，2层 服装皮具、三层娱乐城。 5米层高 5 5*18(大进深\小面宽
鸿富商业街 莞都国际花城 南国雅苑
30-45 30-45 (刚下调)
差
2, 14% 3, 21% 3, 21%
-
商业体量（万平方米）
中堂市场
华润万佳
万和超市
中新广场
2、中新广场：中堂镇中心区商住一体的小产业权项目，总建筑面积10万， 分二期开发，其中一期7.5万平方米，二期2.5万平方米。一期商业面积体量 较大，达5万平方米，其余是小户型公寓，二期规划中
物业类型
建筑面积 （平方米) 7.5万
租金（元/ 月/平方米 50-223
六、周边典型商家——台湾客户东莞生活经营深度采访 周边典型商家——台湾客户东莞生活经营深度采访 —— 访谈地点：通用五金商业街添添聚源味 被访者：胡女士（聚源味老板娘） 被访者基本情况：46岁，前任先生是台湾人，自己在台湾也开过一家餐厅，现和胞弟 在中堂经营这家连锁店2月。中堂品牌餐饮连锁店数量不多，该店面属于中高档次大 众餐饮 1、台湾生活 年轻时家境尚可，机缘巧合，外嫁台湾。先生在金融系统工作，自己独立开一家餐 饮品牌连锁店，万事开头难，开业初期，有些辛苦，但是丈夫很支持。后生意渐入佳 境况，每年能有30万台币的收入。很有成就感。然而，天有不测风云，人有旦夕祸福， 丈夫突然重病入院成为植物人，自己不得不放弃自己多年苦心经营的生意，全心全意 照顾丈夫。后丈夫过世。 2、东莞经商 为了自己未完成的梦，2006同胞弟年来到东莞，加盟了现在的这家连锁店。加盟 品牌费8万，每月上交5000元的品牌使用费。店内餐具、桌椅、装饰由天天品牌商提 供，但价格比市场价贵一倍不止。虽然有些贵,且店内装修也不能完全令自己满意， 但是好的品牌确实能吸引客户上门消费。自己认为做餐饮最讲究的是狠抓卫生，让客 户有一个好的消费环境。自己在连锁店选址上没有花太多的时间考虑，对中堂东港城
精品服装、一般服装、内衣等占到整 个比例的70%以上，但区域消费结构 与消费力并不足以支撑商业步行街； 目前中堂的商业步行街发展阶段还需 要时间积累 目前整个内街60%—70%的铺面是关 闭的（白天2—6点）。只有零散个别 商铺仍在开张，但业主普遍无心经营 均聚在一起打牌消磨时光