相城区房产板块分析(精)
苏州市相城区分区规划暨城乡协调规划
项目名称：苏州市相城区分区规划暨城乡协调规划委托方（甲方）：苏州市规划局相城区人民政府承担方（乙方）：中国城市规划设计研究院承担方（丙方）：苏州市规划设计研究院有限责任公司国家事业法人代码： 40001083—0城市规划编制资质证书等级：甲级城市规划编制资质证书编号： [建]城规编第（021001）院长：李晓江教授级高级城市规划师总规划师：杨保军教授级高级城市规划师院规划设计成果专用章：规划设计编制完成时间： 2007年10月编制单位：中国城市规划设计研究院城市规划设计所主管所长：尹强教授级高级城市规划师主管主任工：邓东教授级高级城市规划师编制人员名单：项目负责人：杨一帆城市规划师清华大学城市规划硕士朱郁郁城市规划师南京大学城市规划硕士项目参加人：董珂高级城市规划师清华大学城市规划博士肖礼军助理城市规划师清华大学城市规划硕士赵权助理城市规划师李艳钊助理城市规划师桂晓峰城市规划师中国城市规划设计研究院硕士崔琪助理城市规划师清华大学城市规划硕士王乾助理城市规划师南京大学城市规划学士周小新助理城市规划师北京林业大学城市规划学士曾芝琼（Quinn Tang）UClA 城市规划硕士编制单位：苏州市规划设计研究院有限责任公司主管院长：钮卫东高级城市规划师主管总工：俞娟高级城市规划师分管所长：虞林洪城市规划师编制人员名单：项目负责人：徐惠珍高级城市规划师施进华高级城市规划师项目参加人：梅晓红高级城市规划师黄征洋城市规划师袁佳助理城市规划师邹新忠注册城市规划师潘铁工程师田浩助理工程师斯格（Gretchen）美国南加州大学城市规划硕士苏州市相城区分区规划暨城乡协调规划文本目录第一篇相城区城乡协调规划 (1)第一章总则 (1)第二章相城区发展定位与策略 (2)第三章四区划定 (4)第四章区域协调 (5)第五章人口与用地规模 (6)第六章城乡统筹 (7)第七章城乡空间发展指引 (9)第八章城乡综合交通体系 (11)第九章城乡公共服务设施规划 (13)第十章生态基础设施规划 (14)第十一章城乡空间设计指引 (15)第十二章城乡旅游发展规划 (17)第十三章城乡市政基础设施规划 (18)第十四章城乡安全系统规划 (21)第十五章近期发展与建设 (24)第十六章实施策略与机制 (25)第二篇相城区中心城区分区规划 (27)第一章总则 (27)第二章职能与规模 (27)第三章规划空间结构与功能分区 (27)第四章居住用地规划 (28)第五章公共设施用地规划 (29)第六章工业与仓储用地规划 (29)第七章分区划分及控制指标 (30)第八章综合交通规划 (30)第九章绿地系统与景观规划 ................................................................................................................................................. 32第十章城市市政基础设施规划. (33)第十一章近期建设规划 (36)第十二章规划实施与管理建议 (36)第十三章附则 (37)第三篇相城区北组团规划 (39)第一章总则 (39)第二章职能与规模 (39)第三章规划空间结构与功能分区 (39)第四章居住用地规划 (40)第五章公共设施用地规划 (40)第六章工业与仓储用地规划 (41)第七章分区划分及控制指标 (41)第八章综合交通规划 (42)第九章绿地系统与景观规划 (43)第十章城市市政基础设施规划 (44)第十一章近期建设规划 (47)第十二章规划实施与管理建议 (48)第一篇相城区城乡协调规划第一章总则第一条规划目标1．率先“转变经济增长方式”，探索苏州的可持续发展之路。
相城区房地产市场分析报告终
之外，1月和2月新增预售面积较小之外，其余各月一般都维持在6-12万方之间。
受形势以及产品供应结构等因素的影响，季节性因素的影响已经淡化，适时出货成为首选。
区域房地产市场分析——供应分析（2）
区域08年住宅供应结构图（面积占比）
16%
2%
5%
21%
20%
36%
75平米以下 120-144平米
75-90平米 145-180平米
2
0 2008年 22545 11912
11.5 15.1
从区域近几年GDP以及人均可支配收入的增长幅度来看，宏观经济的持续增长 以及人均可支配收入的不断提高，为区域房地产带来了旺盛的需求，并提供了强 有力的经济支持。
区域宏观环境认知——交通（1）
长江三角洲经济圈的中心地带 交通优势明显
相城区地处长江三角洲各大开发区 的中心位置，交通和区域辐射明显。 南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道， 东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州 绕城高速，西依苏州市中心东环路。 ➢距离：苏州火车站5公里、上海虹桥 机场85公里、上海浦东机场130公里。 ➢东至：上海80公里。 ➢南至：苏州工业园区5公里。 ➢西至：苏州新区15公里。 ➢距离：昆山开发区20公里、吴江开 发区25公里、无锡开发区25公里、杭 州150公里。
区域房地产市场分析——供应分析（1）
单位：万方
单位：万方
250
30
200
25
150 100
50 0
园区
古城区
吴中区
相城区
新区
20
15
10
5
0
2008年1月
4月
7月
10月
2009年1月ຫໍສະໝຸດ 06年 07年 08年月新增预售面积
某房地产项目分析报告
❖ 综上所述，为了提升客户的接受度，实现本案公寓产品的快速去化，我 司建议项目进一步提升产品竞争力，提高产品附加值和性价比。
公寓部分产品建议
❖ 经过综合研究，根据项目实际情况，结合市 场成功案例，我司建议项目公寓部分进一步 提升产品附加值：
公寓产品“以快入市”，抓住市场火暴的有利契机，快速入市，占领市场，实现 销售。
二、从产品角度看
产品类型 端单元 中单元
房型编号 C型
房型 3室2厅2卫
A型
2室2厅1卫
A型
2室2厅1卫
合计
建筑面积 141.7M2 93.85M2 95.4M2
1号楼户数 2号楼户数
32
32
32
32
96
64
160
128
居住和 ≥1.6
商业
≤2.0
居住
≥1.6 ≤2.0
居住和 详见规划设
商业 计意见书
居住和 详见规划设
商业 计意见书
建筑面积 (㎡)
33439 147883 184854 125714 126082 544381 243236
楼面单价元 /㎡
1232 1800 1893 2036 1523 1332 2220
限公司
澄湖西路北
苏州工业园区华富 相城区采莲路东、嘉元路
置业有限公司
南
合计
面积(㎡) 23885 147883 123236 62857 63041 231627 116822
295358
112992
62650 107485 1347836
用途 容积率
相城区房产板块分析
相城交通图
相城行政划分
相城房地产情况-板块划分
高铁新 城板块
项目名称：金科观天下 产品类型：高层 在售面积：68-115㎡ 均价10000元/平米 项目名称：建发中央天城 产品类型：高层 在售面积：83-130㎡ 均价10000元/平米
项目名称：万科vc小镇 产品类型：高层 在售面积：68-115㎡ 均价12000元/平米 项目名称：万宇名都花园 产品类型：高层 在售面积：85-160㎡ 均价10500元/平米
相城区位于苏州城区的北侧，是苏州的第二个附属中心，交通位置属于苏州市东西、 南北的交通节点，且距离市区园区的位置都相对较近。
相城人口 2014年末，相城区常住人口为75.76万人，其中户 籍人口412837人，比上年增加7648人。2014年户籍 人口出生率为12.6‰，户籍人口自然增长率5.9‰。
相城经济 2014年，相城区实现地区生产总值652亿.4亿元，增长 13.1%；全社会固定资产投入390亿元，增长20%； 工业总产值1335亿元，增长6%；服务业增加值增长 18.9%。截至2014年，已有6家企业成功上市，崛起 资本市场“相城板块”。建有中国汽车零部件（苏 州）产业基地、国家数字出版基地阳澄湖数字文化 创意产业园、苏州（中国）婚纱城、相城区国家现 代农业示范区。
代表已经在售项目
项目名称：海亮香榭里 产品类型：高层 在售面积：90-130㎡ 均价12700元/平米
8
代表已拍地未上市 项目
元和板 块
项目名称：华润地块 产品类型：高层 目前未开发
活力岛 板块
项目名称：恒基水漾花城 产品类型：高层、小高层 在售面积：86-140㎡ 均价10500元/平米
项目名称：花好月圆 产品类型：高层、小高层 在售面积：80-165㎡ 均价10000元/平米
2020年苏州相城区房地产市场成交分析
2017年
供应面积（万㎡）
2018年
2019年
2020年
25000 20000 15000 10000 5000 0
成交面积（万㎡）
成交均价（元/㎡）
10.00
25000
8.00
20000
6.00
15000
4.00
10000
2.00
5000
0.00
0
2019.12 2020.1 2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6 2020.7 2020.8 2020.9 2020.1 2020.112020.12
左右，住宅市场供求差距较大，去化存在一定压力，商办市场持续较为低迷，均价持续下滑，主力在售项目为芯城汇。近5年相城区商品住 Nhomakorabea年度量价走势
近13个月相城区商品住宅月度量价走势
250.00 200.00 150.00 100.00 50.00
0.00
50.00 40.00 30.00 20.00 10.00
0.00
2016年
2017年
供应面积（万㎡）
2018年
2019年
2020年
成交面积（万㎡）
成交均价（元/㎡）
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
40.00
27500
30.00 20.00
27000 26500 26000
10.00
25500 25000
0.00
24500
2019.12 2020.1 2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6 2020.7 2020.8 2020.9 2020.1 2020.112020.12
相城漕湖拿地分析20120704
科创园照片
走道
办公区域
小结
漕湖产业园位于相城北端，地段偏远，目前区域仍处 于发展起步期，乡镇属性明显； 北桥街道规划受限，区域发展重心将放在漕湖片区； 目前基础设施尚未建设，产业启动初期，科创园入住 率低； 周边乡镇产业园较多，后期预期存在商务办公需求， 目前与园区联动开发，政府大力扶持，前景较好。
周边产业
产业园众多，中后期具备商务需求基础
38平方公里，一期10平 方公里完成90%，2001 年建设，一期基本完工 规划：电子、机械、光 电、医药 漕湖产业园 电信信息、装备精密制 造、战略型新兴产业以 及现代服务业的发展 1.2平方公里 ,2009年 建设 规划：汽车零部件制 造
16.6平方公里，一期8.3 平方公里，2006年建设 ，仍处于建设中 规划：物流产业园
政府支持
12年大力启动 ，进行招商引 资，并取得一 定成果
区域发展现状
区域产业处于开发初期，目前区域内企业尚无规 模入驻
漕湖大厦
2KM外
中 心 区
漕湖科技 创业园
漕湖科创园
漕湖大道沿线
漕湖大道
区域入驻企业
入驻率低，内部装修一般，保养不当
漕湖科创园
入驻企业规模较小，挂牌企业较多，创业园整体基本空置，2年时间入驻率为30%左右。
20.2亩
13466.7
1.5
50%
限高35米
20200
商铺
叁 漕湖产业园周边市场分析
区域人口分析
渭西片区自成一体；漕湖片区目前入住2-3万人 次，后续将导入6-8万人次，以周边拆迁户及外 地打工人群为主
漕湖花园 渭西商业街
漕湖商业广场
中心生活 区
渭西花园
苏州相城区房地产
•
•
• •
（六）、新政下的住宅价格有暗价 现象
• 随着新政的出台，影响的相城区多数楼盘 的销售，给开发商带来不小的压力，部分 楼盘有暗价动作，比如一次性付款98折， 有的甚至在87折。也有的开发商不降反升 的现象也是有的。
（七）、预计相城房产未来发展
• 相城区地理位置得天独厚，交通网路清晰，发展空间巨大， 预计由下列几个板块发展： • 东以阳澄湖为生态水岸发展别墅居住地块的供应。 • 南会由阳澄湖中路以南建设成生活居住区，以相城行政中 心建设行政、商贸办公区域，将来有望划分到市区。 • 西以阳澄湖西路与人民路交汇处、春申湖西路西北建设成 商住，居住，办公，商业的又一处商贸中心。 • 北会由黄埭的春申湖建设湖景别墅，渭塘镇发展居住区域、 商贸区。 • 中路会由相城大道打造相城区商贸中心区。
政后楼市存在观望状态
• • 相城区在几年的发展过程中，最为让人关注的一个特点是，相城区的房子正从区域内消化转而向区 域外突破，中心城区内到相城来买房的市民越来越多。其间，交通规划显然功劳不小。 现在很多市民驱车来到相城都发现，相城大道和227分流线的全线贯通已大大缩短了市区、园区和 相城的距离，而从市区、园区到阳澄湖西片区甚至不用上高架，10多分钟车程即可到达。根据相城 区的相关交通规划，相城区内的道路今后将形成方格网的道路，并与轻轨形成多层次、系统化、布 局合理的城市交通网络，规划在采莲路建设轻轨通道，可以满足未来城区居民方便快捷的出行需求。 相城区同古城区是通过六条城市道路连接，从东往西部依次是227省道分流线索、齐门外大街、相 城大道、人民路、苏嘉杭一级公路，通过这些路和古城区连为一体。 地段的优势在房地产市场一直以来都是黄金要素，现在不少市民购房也已开始流露出淡化地段的趋 势，交通条件逐渐成为众多购房者的重要购买标准。淡化传统的地段观念主要受到城市扩张和土地 价值提升的影响。市中心土地日益稀缺形成的土地价格上涨，使多数传统居住旺地的住宅价格大幅 度上升，一些随着城市扩张而建的新居住区则价格相对较低，因此很多购房者开始将注意力转向环 线外的新建住宅区。 相城区域中，香城花园总建面100万方，是相城住宅房地产市场的风向标，品质、规划、位置较好、 价位适中，取得了较好的销售业绩，将引领整个相城住宅市场。另有欧风丽苑、中惠晨曦馨苑、华 美福邸、合景峰汇国际等多个楼盘销售都取得了不少成交量。阳澄湖西路是靠近老城区、新区的又 开发商贸居住区域，将成为相城区又一个商贸中心的亮点。 08-09年相城区的房产价格稳定，随着合景峰汇国际开盘与销售公司的代理销售模式，打响了相城 区房产价格上升的第一响，虽然增加的利润，但也存在隐患。 随着4-14的新政的出台，给房地产市场带来了洗牌现象，抑制了房价上升，同时也给开发商带来一 次考验，目前市调中发现目前多数楼盘成交量低，开发商，消费者都处在观望、低迷状态。
鸿顺智源江苏苏州相城区湖畔别墅项目营销策划报告
苏州市别墅市场宏观分析
◆近郊别墅高度活跃
07年苏州别墅市场各类别墅的成交比例如下：远郊别墅占30%，近郊别墅占13%，城市 别墅占57%。08年，以桃花源、水岸清华、湖郡、香溪琴谷等为代表的近郊别墅成交量较大， 使得整个近郊型别墅的成交比例上升至25%，较07年增加12个百分点。与此同时，以园区 “金鸡湖——独墅湖”区域联排别墅为代表的城市型别墅销量大减，使得整个城市型别墅的 成交比例下降至44%。远郊别墅成交比例相对较稳定，基本上在30%左右。所以，近郊别墅 成交份额的增长替代了部分城市别墅的市场份额。实际上，这也是符合常理的：一方面，近 郊别墅可作为第一居所，承担的功能与城市别墅基本上一样；另一方面，近郊别墅的价格优 势明显，房价高企后，部分别墅需求由城市转向近郊，带动了近郊别墅的升温。而远郊别墅 多用作休闲度假用途或仅立足于本地客源，与近郊别墅和城市别墅的客源存在一定的差异性。
◆前十强占据半壁江山
08年苏州别墅市场销售最好的十个项目分别是观澜丽宫、水岸清华、桃花源、丽岛别墅、 依云水岸、石湖华城湖郡、爱丁堡、香溪琴谷、星岛仁恒、澄湖水岸（排名不分先后）。这 十个项目的累计成交量为952套，占纳入统计的60多个别墅项目总成交量的57%，是别墅市 场十大寡头。