房地产投资信托基金守则.
房地产投资信托
房地产投资信托基金：适用税法：●房地产投资信託基金REIT可以从几个投资者收取投资款并使用它来购买商业地产。
租金收入将被传递给投资者。
●股权房地产投资信託基金拥有并经营有收入的房地产。
●按揭房地产投资信託基金提供的是房地产融资，而不是所有权和经营属性。
●房地产投资信託基金每年都需要把至少90%的收入传递给投资者。
●房地产投资信託基金不需要在信託裡缴·税，不像公司会在分配给股东红利之前支付所得税。
●非上市房地产投资信託基金的股息将作为股东的普通收入来纳税。
●房地产投资信託基金往往会通过资本回报的形式来稀释股东的投资。
这样会减少投资者的成本。
税务规划策略：如果纳税人试图在投资房地产时将投资控股多元化，那麽纳税人应考虑投资房地产投资信託基金。
房地产投资信託基金可以提供投资者在产生收入的房地产的多元化投资组合的机会，而不需要陷入直接投资于一个或两个项目的烦恼中。
由于资本要素的回报，房地产投资信託基金将给投资者带来税收优惠。
●小型投资：作为非上市房地产投资信託基金，投资最低可低至$1, 000。
●公开交易的房地产投资信託基金：公开上市的房地产投资信託基金是在市场上购买的投资。
房地产投资信託基金的交易像股票一样，价格随著每一个购买或出售证券而波动。
正因为如此，投资者可以随时买卖公开交易的房地产投资信託基金股份。
●非上市房地产投资信託基金：非上市的房地产投资信託基金是通过招股说明书来发行的。
投资者购买股票或单位，通过发行股票并以分红的形式获得房地产投资信託基金的收入。
正在进行交易的房地产投资信託基金是没有开放的市场的，所以投资者通常需要持有房地产投资信託基金直到清算为止。
●资本收益：拥有房地产投资信託基金的主要好处之一是有可能会在未来获得长期资本收益。
在等待房地产投资信託基金增值的期间，投资者会获得一系列持续的收入。
资本收益体现在增加公开交易的房地产投资信託基金的股价。
对于非上市房地产投资信託基金，资本利得是在清算时实现的。
APG房地产投资信托基金
APG房地产投资信托基金APG傲品国际房地产投资信托基金(REIT)简介作者：傲品国际APG傲品国际房地产投资信托基金(REIT)致力于经营，管理及开发不动产。
一些房地产投资信托基金从事融资房地产。
作为一家房地产投资信托基金，每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。
房地产投资信托基金(REITs)的国际经验与中国出路(演讲稿)来源：作者：日期：2011-05-19下面讲一下地产投资信托基金在美国发展的历史。
后面的图表显示的是地产信托基金总的市值的变化，我刚才讲信托基金有的上市，有的不上市，绝大多数是上市，这个图表可以显示地产信托基金总的变化的过程。
从1960年到1973年我不知道大家看不看清楚，有一个市值变化的总量，总之他是在不但的扩展。
前面有提到1960年美国有制定房地产投资信托基金法，有了这个法律之后，业界的投资者或者是开发商或者是管理公司，都会有很大的兴趣来提供这种产品，而且正好是在1960-1973年的过程，我刚才讲过，是美国城市化进程比较快的时候，汽车也有发明，有了汽车之后，大家可以住到很远的地方，住郊区。
所以，那时候的城市化进程是最快的，而且1945年以后，二战结束，美国是一片太平，特别繁荣，生孩子，城市人口不断的增加。
所以，为了满足住房的要求，美国开发商或者是政府，特别鼓励房地产投资开发，那时候大量的是建造和开发。
但是，银行的融资途径，从银行贷款，银行也会衡量自己的风险，或者是有各种各样的考虑，所以没有办法满足房地产的这种快速发展和对资金的需求。
在这个大的背景下，其实是发行地产信托基金最好的时刻。
(提示：本文已由信托法律网重新编辑)前面讲到1960-1973年是从开始成立到发展比较快的一个时期。
从1973-1975年开始情况有一些变化，那个时候，好多地产信托基金的模式是向房地产企业贷款，来收取高额的利息。
他怎么融资呢?他有一部分自有资金，还有一部分是他自己向银行贷款，利息会低一点，某种程度上来讲，他赚钱的方式就是利息差，向开发商贷款利息比较高，他自己向银行贷款利息比较低，利息差是他赚钱的来源，这个有点类似于银行的模式。
房地产投资信托
引言概述：正文内容：一、房地产投资信托的概念1.1 信托基本概念信托是一种法律关系，在房地产投资领域中，它通常指的是投资者将资金委托给信托公司，由后者负责购买、管理和出售房地产资产。
1.2 房地产投资信托的定义与特点房地产投资信托是一种通过集合投资者资金，以购买、持有和经营房地产为主要目标的投资工具。
它具有流动性、分散风险和专业管理的特点。
二、房地产投资信托的运作方式2.1 投资者权益与回报投资者通过购买信托份额或单位获得对房地产资产的间接所有权，并按比例分享房地产收益。
2.2 信托公司的角色和责任信托公司作为专业的资产管理机构，负责选择、管理和出售房地产资产，以最大化投资者的利益。
2.3 基本的财务和法律结构房地产投资信托通常采用包括发起人、信托公司、受益人和认购者在内的特定法律结构，以确保资产安全和合规运作。
三、房地产投资信托的利与弊3.1 利益3.1.1 分散投资风险由于投资者购买的是信托份额或单位，可以同时分散投资于多个房地产项目，降低了投资风险。
3.1.2 专业管理信托公司作为专业资产管理机构，具有丰富的经验和技术。
投资者无需直接参与房地产管理，节省了时间和精力。
3.1.3 高回报潜力房地产投资信托通常投资于收入稳定、增值潜力大的房地产项目，可以获得较高的投资回报。
3.2 弊端3.2.1 流动性风险房地产投资信托通常具有较长的投资期限，投资者可能难以在需要资金时立即变现。
3.2.2 震荡市场风险房地产市场受经济周期和政策变化等多种因素影响，信托投资的回报也会受到市场波动的影响。
3.2.3 信托费用投资者在购买房地产投资信托份额或单位时需要支付一定的管理费用和手续费。
四、房地产投资信托在当前经济环境中的发展趋势4.1 投资者需求的增加随着资本市场的开放和个人理财意识的提高，越来越多的个人和机构投资者开始寻求更多元化的投资方式。
4.2 创新产品与服务的推出为满足投资者不断增加的需求，信托公司正加大创新力度，推出更多样化的房地产投资信托产品，并提供专业的投资咨询服务。
房地产信托投资及资产管理办法
房地产信托投资及资产管理办法引言随着中国房地产行业的迅速发展，房地产信托投资及资产管理办法从业者越来越受关注。
本文将介绍房地产信托投资及资产管理的相关法规、政策和运作流程，帮助读者了解这一领域的基本知识和操作要点。
1. 房地产信托投资1.1 什么是房地产信托投资？房地产信托投资是指将投资者的资金集合起来，通过信托计划进行房地产项目的投资。
投资者以信托份额的形式参与投资，享有相应的权益和分红。
1.2 房地产信托投资的优势高收益：相对于传统的银行储蓄等投资方式，房地产信托投资具有较高的收益率。
分散风险：通过投资多个房地产项目，能够实现风险的分散，降低单个项目的风险。
流动性：房地产信托投资具有一定的流动性，投资者可以根据需要买入或卖出信托份额。
专业管理：房地产信托投资由专业的资产管理公司进行管理，投资者无需过多操心。
1.3 房地产信托投资的风险市场风险：房地产市场的价格波动可能会影响投资回报。
基金管理风险：如果信托基金管理不善，可能会导致投资亏损。
不利政策风险：政府宏观调控政策的变化可能会对房地产投资产生影响。
2. 房地产资产管理2.1 房地产资产管理的定义房地产资产管理是指通过有效的管理和运营，实现房地产资产的增值和优化利用。
其目标是最大化房地产资产的价值，并为投资者提供稳定的收益。
2.2 房地产资产管理的流程2.2.1 资产评估资产评估是房地产资产管理的第一步，通过对房地产项目进行评估，确定其市场价值和潜在增值空间。
2.2.2 资产规划资产规划是根据资产评估结果，制定房地产项目的发展规划和运营策略，包括项目的定位、市场推广、租赁管理等。
2.2.3 资产运营资产运营包括房地产项目的日常管理和运作，涉及租赁、维修、保安、清洁等方面的工作，旨在保障项目的正常运营。
2.2.4 资产退出资产退出是指在一定的时间周期内，通过出售、转让或其他方式将房地产资产变现。
2.3 房地产资产管理的挑战市场波动：房地产市场的不稳定性会对资产管理造成一定的挑战。
房地产投资信托基金物业评估指引全文
房地产投资信托基金物业评估指引全文房地产投资信托基金物业评估指引（全文）为有利于房地产投资信托基金发展，规范房地产投资信托基金物业状况评价、市场调研和价值评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，制定了《房地产投资信托基金物业评估指引(试行)》，下面是指引全文，欢迎阅读!第一章总则第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。
第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产(以下简称信托物业)进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。
第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。
本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。
本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。
本指引所称信托物业价值评估(简称信托物业估价)，是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投资信托基金发行上市、运营管理(包括收购、经营、出售信托物业)、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。
第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责，实事求是，保持应有的职业谨慎，对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查，依法独立、客观、公正地进行信托物业评估，不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。
第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托，房地产估价机构不得受理：(一)本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或者与评估对象有利益关系的;(二)本机构的专业能力难以胜任的;(三)其他不符合法律、法规和规章规定情形的。
香港：房地产投资信托基金守则
香港：房地产投资信托基金守则房地产投资信托基金守则目录说明注释一般原则(GP)违反本守则的后果第1章行政安排第2章释义第3章房地产投资信托基金的基本认可要求第4章受托人委任受托人受托人的一般责任获接纳为受托人的条件受托人的退任受托人的独立性第5章管理公司、核数师、上市代理人及财务顾问委任管理公司管理公司的一般责任获接纳为管理公司的条件委任上市代理人及财务顾问管理公司的退任委任核数师第6章物业估值师委任总估值师总估值师的一般责任获接纳为总估值师的条件估值报告总估值师的退任第7章投资限制及股息政策核心规定使用特别目的投资工具持有期借入款项的限制计划名称股息政策第8章与关连人士进行的交易关连人士关连人士交易第9章运作规定计划文件持有人登记册Stems, root cause mechanical damage, looping root amputation at the wound to prevent infection. (3) category tree seedlings: a spindle should have a uniform distribution of main branches, branches, trunk diameter above 3.0CM; make trees of broadleaved trees branch height should be relatively consistent, with 3-5 main branch, trunk diameter of not less than 4cm, branch point is not less than 2.5M; coniferous trees with the spindle, there are primary. (4) shrubs class seedlings: tufted type shrubs requirements irrigation bundle full, and main collateral distribution uniform, and main branch number not less than 5 branch, at least has 3 branch above irrigation high reached provides standard; creeping type shrubs requirements at least has 3 branch above mainbranch reached provides standard length; vine health seedlings, and should points branch uniform, and main article number 5 branch above,and main article diameter 1.0CM above; going it alone type shrubs requirements with trunk, and points branch uniform, base diameter in2.0CM above; hedge with shrubs requirements irrigation bundle full, and points branch uniform, and dry lower leaves no bare, More than 2 years old. All plants are shrubs should meet the specifications. (5) the solitary trees should be selected single planting ornamental tree is beautiful, high ornamental value of individual plants. (6) design should be selected when the bushes planted plant specifications, flowering shrubs such as rhododendron plants should select color uniform varieties, planting interval and density. 4, seedling planting project plantsshould be located according to the drawings, and with reference to the national standard and suitable to avoid lines, planting pits should be greater than the minimum thickness requirements, planting soil backfill compaction in layers to ensure that plants are firmly rooted in the ground, supported by large-size seedlingshe primary analysis of soil physical and chemical properties, such as pests, disinfection, pest control in advance. Garden plant growth by required of minimum planting soil thickness should meet Xia table (construction figure Shang indicate of except) vegetation type herb flower lawn to was small shrubs big shrubs shallow root trees deep root trees soil thickness 30 (CM) 30 (CM) 45 (CM) 60 (CM) 90 (CM) 120 (CM) planting soil should selection forplant growth of selective soil, as humic acid soil, and lawn fertilizer,and peat soil, and pH 5.5~7.0, humidity 30~70%, completely loose, Lawn planting soil roughness (soil surface should be lower than teeth pond2~5cm). 2, planting garden of foundation engineering projects from planning to the construction stage, focus on after completion of landscaping, the overall goal is to create a good living environment for plants, create a garden and green space. Plant engineering of theproject was to create the basis for plant growth, soil, it can be saidis the garden project, is one of the most important works. Also planted phase of this project must be carried out by the local soil improvement project. 3, seedling selection requirements: (1) engineering seedling selection of cooked goods, provisions relating to plant size. Plant procurement specifications can be large, so as to achieve ecological effect in a short time. Seedlings should have ... Strong, lush, Crown-shaped full, normal color, root system, pest and disease-free. (2) the project should have growth robust, lush, Crown-shaped full, normal color, root system, pest and disease-free.单位的发售会议费用第10章文件及汇报公告通函通告汇报规定广告宣传第11章房地产投资信托基金的终止或合并第12章新单位的发行关于证监会认可的房地产投资信托基金的海外投资的应用指引引言就海外投资而设的预防措施加强披露风险及特定的海外事宜附录A 证监会接受的海外监管制度附录B 销售文件内的数据附录C 财务报告的内容附录D 信托契约的内容附录E 清盘或合并计划的财务报表内容附录F 预测的拟备及表述房地产投资信托基金的认可及有关的一般原则说明注释证券及期货事务监察委员会(“证监会”)获《证券及期货条例》(第571章)(“该条例”)第104(1)条赋权认可集体投资计划，并附加其认为适当的条件。
房地产投资信托基金物业评估指引(试行)【2015最新】.
关于印发《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》的通知中房学…2015‟4号各地房地产估价行业组织，房地产估价机构，房地产估价师：为有利于房地产投资信托基金发展，规范房地产投资信托基金物业状况评价、市场调研和价值评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，我会制定了《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》，现印发给你们，请在相关评估活动中使用。
在使用过程中应积极总结经验，并及时将有关意见和建议反馈我会。
附件：房地产投资信托基金物业评估指引（试行）（附件下载）中国房地产估价师与房地产经纪人学会2015年9月10日附件：房地产投资信托基金物业评估指引（试行）第一章总则第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。
第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。
第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。
本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。
本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。
本指引所称信托物业价值评估（简称信托物业估价），是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投资信托基金发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。
房地产投资信托基金守则
房地产投资信托基金守则房地产投资信托，是不动产证券化中非常成熟的一种产品。
下面由店铺为大家整理的房地产投资信托基金守则，希望大家喜欢。
房地产投资信托基金守则本守则是证监会按照国际证券事务监察委员会组织所制定的原则,以及按照证监会认为对适当地规管房地产投资信托基金至为重要的其它原则而订立的.管理公司,受托人及其代理人或获其转授职能者在管理或执行与房地产投资信托基金的运作有关的事宜时,都应遵守有关原则的精神. GP1 清晰的法律形式及拥有权结构房地产投资信托基金的资产必须以信托形式持有,及必须与受托人,管理公司,相关实体,其它集体投资计划及任何其它实体的资产分开处理.GP2 由受托人进行有效监管受托人在职能上必须独立于房地产投资信托基金的管理公司,及在维持房地产投资信托基金的资产在法律上的整全性时,须以维护持有人最佳利益的方式行事.受托人须确保其以勤勉及审慎的态度履行职责.GP3 合资格的管理公司房地产投资信托基金的管理公司必须使证监会信纳其具备的人力,技术及财政资源,足以使其可以有效及负责任的方式,履行其对有关的房地产投资信托基金的职能,包括执行所订明的投资政策.就此而言,管理公司必须在廉洁稳健,市场操守,公平交易及公司管治方面都遵守最高的标准.此外,管理公司不得超越其获有关房地产投资信托基金的组成文件所赋予的权力. GP4 管理职能的转授房地产投资信托基金的管理公司必须履行有关管理房地产投资信托基金的所有主要职能.除非管理公司可以适当地监察及确保获转授职能者的表现称职,否则不得将管理职能转授.尽管某些附属职能可以转授予第三者履行,但管理公司仍须就获转授职能者的表现是否称职,向房地产投资信托基金的持有人及受托人全面负责.管理公司必须确保获转授职能者继续胜任其要履行的职能.管理公司与获转授职能者之间的法律关系必须清晰而不含糊.GP5 遵守有关规定房地产投资信托基金的管理公司必须使证监会信纳其已设立足够的系统,监控及程序,以确保所有适用的监管规定及其它法律规定均获得遵守.房地产投资信托基金的管理公司及受托人在确保有关方面在遵守本守则的规定方面承担最终的责任,及将会以开放及合作的方式与证监会交往. GP6 良好的管治及避免利益冲突管理公司必须以维护房地产投资信托基金的持有人的最佳利益的方式行事.管理公司对这些持有人具有受信责任.管理公司为房地产投资信托基金进行的交易必须是公平及按照一般商业条款进行的.管理公司必须确保已设立程序,以确保员工替房地产投资信托基金进行的交易不会损害房地产投资信托基金持有人的权益.除本守则另有规定外,涉及该计划的关连人士交易都须获得持有人的批准,而在有关交易中拥有重大利益的持有人如果其利益与所有其它持有人的利益不同,则不得投票. 就所有与房地产信托投资基金有关及任何就其在任何证券交易所上市或买卖而产生的事宜而进行的活动及交易,管理公司须依循及秉持良好的公司管治原则及最佳的业内标准.受托人,管理公司,物业估值师及该计划的任何代表须遵守最佳的管治标准.GP7 计划的估值管理公司必须确保房地产投资信托基金的资产会根据市场惯例或按照证监会认可的程序,以及依照公认的会计原则,定期获得真诚的估值.GP8 投资及借款限制房地产投资信托基金必须订立顾及其投资目标,风险因素及资金流通性的投资局限及借款限制.该等局限及限制必须在房地产投资信托基金的销售檔内清楚披露.GP9 管理费及投资者权利管理费必须在销售檔内清楚披露.房地产信托投资基金亦必须确保持有人可以参与涉及该基金的重大决策,以及获得公平公正的对待.房地产投资信托基金的活动所出现的重大改变,不得不公平地损害到持有人的权利.GP10 销售及披露房地产投资信托基金的有意投资者及现有持有人,必须获提供有关该基金的全面,准确和及时的数据,以便可以完全了解该房地产投资信托基金的投资及风险因素,从而有助他们在掌握充分资料的情况下作出投资决定.所有可能会造成利益冲突或会使人认为会造成该等冲突的交易,委任或活动,应向投资者及持有人披露.房地产投资信托基金的广告不得载有虚假或误导的数据,亦不得以欺诈的方式表述.違反本守則的後果任何人如未能遵守本守则内适用于该人的任何条文 -(a) 不会即因此而须负上任何司法或其它程序的法律责任.但在根据该条例而在任何法院进行的程序中,本守则都可以获接纳为证据,以及如法院认为本守则载有的任何条文与有关法律程序中所提出的任何问题有关,都可以在就有关问题作出裁决时参照有关条文;及(b) 证监会将考虑有关缺失会否意味着有关人士并非适当人选,以及有关的房地产投资信托基金是否适宜继续获得认可.第1章∶行政安排1.1 证监会已将该会根据该条例第104条有关房地产投资信托基金的权力,转授予证监会执行董事(中介团体及投资产品)及任何依据该条例委任的获转授职能者.1.2 根据该条例第8条,证监会获赋权就征询意见或其它目的成立委员会.证监会可以成立房地产投资信托基金委员会,以就与本守则有关的事宜进行征询及提供意见.该房地产投资信托基金委员会的职权及成员,将在其职权范围内订明. 资料私隐1.3 申请人可能因本守则要求其提供数据而须向证监会提供《个人资料(私隐)条例》所指的个人资料.证监会仅为执行职能而使用申请人提供的个人数据.证监会在执行职能时,可将申请人提供的个人资料与证监会或香港或海外政府机关,其它监管机构,法团,团体或个人所持有或收集的数据进行核对,比较,转移或交换,以便核实有关数据.在符合该条例第378条载述的限制下,证监会可向其它监管机构披露个人资料.根据《个人资料(私隐)条例》,依据本守则向证监会提供数据的人士或有权按照规定的方式及在该条例订明的范围内,要求查阅或更正该人士已提供予证监会的个人资料.如有任何查询,应向证监会个人数据私隐主任提出.2.1 "有联系者"的涵义与该条例内有关作为某人的"有联系者"的定义相同.2.2 "有联系公司"-一家公司如拥有或控制另一家公司的投票权达20%或以上,即为该另一家公司的有联系公司.或如两家公司同属另一家公司的有联系公司,则该两家公司即为有联系公司.2.3 "本守则"指由证券及期货事务监察委员会发出的《房地产投资信托基金守则》.2.4 "集体投资计划"的涵义与该条例附表1给予该词的定义相同.2.5 "证监会"指该条例第3条所订明的证券及期货事务监察委员会.2.6 "委员会"指房地产投资信托基金委员会.2.7 "关连人士"的定义见本守则第8.1条.2.8 "组成文件"指监管有关计划的组成的主要文件,及包括有关的信托契约及所有重要的协议书.2.9 "控权实体"的涵义与该条例内有关"控权实体"的定义相同(有关定义的第(a)(ii)条除外).2.10 "股息投资计划"指自动将持有人的股息再投资于更多的计划单位之上的安排.2.11 "联交所"指香港联合交易所有限公司.2.12 "持有人"就某计划的单位来说,指在登记册上获注明为该单位的持有人的人士.2.13 "学会"指香港测量师学会.2.14 "管理公司"指依据本守则第5章获委任的实体,并包括获管理公司转授职能者(如适用).2.15 "销售檔"指载有某计划的数据的文件,或与其一并发出的檔,以邀请公众人士购入该计划的单位.2.16 "普通决议"指由某计划的持有人作出的决议,并且该决议是在适当地召开的会议上,获有份出席及有权投票或透过代表投票的计划持有人以投票方式透过简单多数票所通过的.2.17 "物业估值师"或"总估值师"指依据本守则第6章获委任的某计划的物业估值师.2.18 "房地产项目"或"物业"指土地或建筑物,不论有关权益属于永久产业或租赁产业权益,以及包括停车场及附属于有关房地产项目拥有权的资产(例如家俬,固定装置等).2.19 "房地产投资信托基金"指根据本守则获得证监会认可的计划.2.20 "计划"指根据本守则获得认可的房地产投资信托基金.2.20A "该条例"指《证券及期货条例》(第571章).2.21 "重大持有人"的定义见本守则第8.1条.2.22 "特别目的投资工具"指由某计划依据本守则的规定拥有及控制的特别目的投资工具.2.23 "特别决议"指在适当地召开及以投票方式表决的会议上,获75%或以上有份出席及有权投票或透过代表投票的计划持有人所通过的决议.2.24 "具规模的财务机构"指根据《银行业条例》获得认可和发牌以从事银行业务的机构,或实收资本最少为150,000,000港元或等值外币的财务机构.2.25 "受托人"指依据本守则第4章获委任的实体.第3章: 房地產投資信託基金的基本認可要求甚么是房地产投资信托基金3.1 房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划.有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报.房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金,会根据组成檔加以运用,以在其投资组合内维持,管理及购入房地产.获得认可的房地产投资信托基金必须具备的条件3.2 寻求证监会认可的房地产投资信托基金必须具备下列特色:(a) 专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目;(b) 积极地买卖房地产项目是受到限制的;(c) 收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入;(d) 收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人;(e) 订明其最高借款额;及(f) 关连人士交易必须获得持有人的批准.3.3 根据该条例第104(2)及105(2)条,就向房地产投资信托基金送达通知或决定,及就任何相关广告,邀请或档的发出而言,必须有一名个人获得证监会核准.因此,任何申请认可的人士均需要提名一名个人,以便证监会可以将其核准为核准人士.3.4 核准人士必须:(a) 一般在香港居住;(b) 将目前的联络资料通知证监会,包括(在尽可能适用的范围内)地址,电话及传真号码,以及电子邮件地址;(c) 可以在营业时间内由证监会以邮件,电话,传真及电子邮件方式联络;(d) 在联络资料出现任何变化后的14天内,将有关变化通知证监会;及(e) 遵守证监会认为恰当的任何其它规定.3.5 获证监会认可为房地产投资信托基金的核准人士的个人,一般亦会被核准为就与该房地产投资信托基金有关的广告,邀请或文件的发出的核准人士.3.6 证监会认可房地产投资信托基金的一项条件,是该基金将会在证监会接纳的某个期间内在联交所上市.第4章: 受託人委任受托人4.1 申请认可的各计划在架构上必须属信托形式,以及须委任证监会接纳的受托人.注: 本章列出受托人的一般责任.受托人亦须履行一般信托法施加于其身上的职务.受托人的一般责任4.1A 受托人负有受信责任以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的资产,及监察管理公司的活动是否符合该计划的有关组成文件及适用于该计划的监管规定.此责任包括确保管理公司的所有投资活动均符合有关计划的投资目的和政策及其组成檔的规定,且符合持有人的利益.4.2 受托人必须:(a) (i) 在履行职能及职务以及保障持有人的权利及权益时,以适当勤勉的手法行事及时刻保持警觉;注: 受托人如认为恰当,可以就与管理该计划有关的事宜,寻求独立专业顾问的意见或建议. (ii) 确保该计划的所有资产按照其组成檔的规定,适当地分开处理及为持有人的利益而持有;及 (iii) 对其代名人及代理人就构成该计划财产的资产的作为或不作为负责;(b) 采取合理审慎的措施,确保该计划在出售,发行,购回及注销其单位时,均依照组成檔的规定行事;(c) 不时委任符合第6章所列出的资格规定的总估值师,替该计划的房地产项目估值,并按照第6章的规定,替该计划的房地产项目制备估值报告;(d) 如受托人或管理公司合理地相信进行有关估值是恰当的,则须安排替该计划的任何房地产项目进行估值;(e) 执行管理公司的投资指示,但有关指示与销售文件,组成文件,本守则或一般法律的规定有所冲突的除外;(f) 采取一切合理审慎的措施,确保该计划遵守组成檔内的投资及借款限制及该计划据此获给予认可的条件;(g) 采取一切合理审慎的措施,确保除非受托人已获得所委任及以书面指示的物业估值师提交的近期的估值报告,否则不得由受托人或替受托人购入或出售任何房地产项目;注: 该房地产项目的估值生效日期不得超过有关通函发出日期前的3个月(若有关交易需要持有人批准)或有关买卖协议日期前的3个月(若有关交易毋须持有人批准).(h) 采取一切合理审慎的措施,确保由该计划或替该计划进行的所有交易都是以公平的方式进行,同时关连人士交易都是根据第8章进行的;注: 若受托人对于某项交易是否为关连人士交易存疑,必须要求有关交易按照第8章的规定进行. (i) 向持有人发出报告(该报告须载入年度报告),说明根据受托人的意见,管理公司有否在各个重要方面依照组成文件的规定管理该计划;如果管理公司未有依照组成文件的规定管理该计划,该报告必须说明管理公司在哪些方面未有符合有关的规定,以及受托人就此采取的措施;(j) 采取一切合理审慎的措施,确保在认购单位的款项未收妥前,不会发出单位证明书;(k) 采取一切合理审慎的措施,确保该计划具有所拥有的房地产项目及就该计划的资产而替该计划签立的合约(例如物业合约,租约,联营协议或联合安排协议,以及任何其它协议)的适当法定业权,同时该等合约每份都必须为合法,有效,具约束力及可由该计划或替该计划按照有关条款予以执行的; 注: 有关房地产项目必须具有良好和可销售的业权.(l) 采取一切合理审慎措施,确保管理公司就该计划的房地产项目安排足够的物业保险及公众保险; (m) 采取一切合理审慎的措施,确保该计划的每个单位的资产净值都会在或当估值师就有关期间发表年度估值报告时加以计算,而该资产净值将在年度报告中刊登;(n) 要求管理公司在合理可行的情况下,尽快将违反本守则的情况向受托人汇报,而且在适用的情况下,受托人须在接获管理公司的汇报后,将有关违规情况通知证监会;及(o) 负责就该计划持有的所有特别目的投资工具委任董事局.获接纳为受托人的条件4.3 受托人必须是:(a) 根据《银行业条例》第16 条的规定而获发牌的银行;或(b) 上述银行的附属信托公司;或(c) 在香港境外成立而获证监会接纳的银行业机构或信托公司.4.4 受托人的帐目必须经独立审计,其已发行及实收资本及非分派资本储备最少为10,000,000 港元或等值外币.4.5 即使上文第4.4 条另有规定,如果受托人是获证监会接纳的具规模的财务机构("控股公司")的全资附属公司,而又符合下列条件,则受托人的实收资本及非分派资本储备可以少于10,000,000港元:(b) 控股公司承诺不会任由其全资附属公司违责,同时,如果未获证监会事先许可,不会自行处置受托人的股本或容许受托人的股本受到处置或予以发行,致使受托人不再是该控股公司的全资附属公司.4.6 受托人:(a) 拥有的主要人员必须对持有与根据本守则获得认可的房地产投资信托基金的运作方式类似的计划有所认识,具备有关的组织资源及相关经验;或(b) 所隶属的集团必须:(i) 具备良好声誉;(ii) 曾经在海外司法管辖区出任房地产投资信托基金或类似性质的基金的受托人;及(iii) 可以在所有重要方面向受托人提供足够支持,以便受托人可以履行其就该计划的职能.受托人的退任4.7 除非已委出新受托人及其委任已事先获得证监会批准,否则受托人不可退任.受托人的退任必须在新的受托人履新时才可以生效.受托人的独立性4.8 受托人必须独立于管理公司,而管理公司亦必须独立于受托人.4.9 即使上文第4.8 条另有规定,如果受托人及管理公司均为法团,并且拥有相同的最终控股公司,及如果符合以下说明,则不论受托人及管理公司是否在香港或其它地方注册成立,两者均会被视为互相独立:(a) 受托人及管理公司均为具规模的财务机构的附属公司;(b) 受托人及管理公司均并非对方的附属公司;(c) 受托人及管理公司并无相同的董事;(d) 受托人及管理公司均签署承诺书,声明在处理该计划的事宜时,将会独立行事;及(e) 受托人及管理公司的最终控股公司向证监会提交声明及作出承诺,表示除彼此隶属同一集团这个关系外,受托人及管理公司均会独立行事;同时最终控股公司亦会确保受托人及管理公司会继续独立行事.第5章: 管理公司,核數師,上市代理人及財務顧問委任管理公司5.1 每个要求获得认可的计划,必须委任证监会接纳的管理公司.管理公司的一般责任5.2 管理公司必须:(a) 根据该计划的组成檔的规定,纯粹以持有人的利益管理该计划,同时亦要履行一般法律加诸其身上的职务;(b) 确保该计划的资产在财政及经济方面都按持有人的利益获得专业管理,包括但不限于: (i) 制订该计划的投资策略及政策及有效地管理与该计划有关的风险;(ii) 厘定该计划的借款限额;(iii) 投资于符合该计划的投资目标的房地产项目;(iv) 管理该计划的现金流量;(v) 管理该计划的财务安排;(vi) 制订该计划的股息支付时间表;(vii) 为该计划的房地产项目安排足够的物业保险及公众保险;注: 倘若在投购业权保险属普遍做法的司法管辖区,管理公司便应就位于该司法管辖区内的物业作出该保险安排.(viii) 策划租户的组合及物色潜在租户;(ix) 制订及落实租务策略;(x) 执行租约条件;(xi) 确保所管理的房地产项目遵守政府规例;(xii) 履行租务管理工作,例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施,以及与租户磋商出租,退租,续订租约,租金检讨,终止租约及重新出租等事宜;(xiii) 进行租金评估,制订租约条款,拟备租约,收取租金及入帐,追收欠租及收回物业; (xiv) 确立及执行例行的管理服务,包括保安监控,防火措施,通讯系统及紧急事故管理; (xv) 制订及落实有关楼宇管理,维修及改善的政策及计划;及(xvi) 推动修缮及监察有关活动;(c) 确保该计划具有所拥有的房地产项目及就该计划的资产而替该计划签立的合约(例如租约)的适当法定业权,同时所有该等合约都必须是合法,有效,具约束力及可由该计划或替该计划按照有关条款予以执行的;(ca) 实施适当政策及进行尽职审查,以确保管理公司只会在审慎及勤勉地进行调查后才作出投资.涉及某计划投资或不投资于某一国家或物业的所有相关步骤,程序及决定,全部均须妥善及清楚地以书面方式记录,作为管理公司备存纪录的职能的一部分.注: (1) 管理公司须采取一切合理的步骤,以确保有关计划在海外物业方面的权利,已根据有关司法管辖区适用的土地业权及产权法适当地归属及注册,并可在该海外司法管辖区的司法体系内强制执行.(2) 尽管须进行的尽职审查所涉及的范围或事宜会因应有关物业,其地理位置及其它情况而有所差别,然而,不论物业位处何地,均须按相同准则就物业进行尽职审查.(3) 管理公司有责任就任何物业投资的所有相关范畴进行所有适当和透彻的尽职审查.尽管何谓相关范畴将取决于有关物业的性质及特定情况及其所在的司法管辖区,然而,该等相关范畴包括例如以下事宜:(i) 物业的拥有权及业权;(ii) 必需的政府批准及城市规划要求;(iii) 对物业用途及外资拥有权的限制;(iv) 安全规定;(v) 土地补价规定;(vi) 物业是否负有产权负担;(vii) 是否符合分区规划及建筑物规定;(viii) 现有及预期出现的租约及重大协议;(ix) 维修及营运物业所需的开支;及(x) 已投购的保险的承保范围及金额.(以上清单旨在提供有关须进行尽职审查的范畴的若干指标,但所列范畴并非巨细无遗.)。
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房地產投資信託基金守則Code on Real Estate Investment Trusts證券及期貨事務監察委員會香港 2005年6月Code on Real Estate Investment Trusts《房地产投资信托基金守则》香港 2005年6月证券及期货事务监察委员会2003年8月第1 版出版者证券及期货事务监察委员会香港中环干诺道中八号遮打大厦八楼电话:(852) 2840-9222图文传真:(852) 2521-7836电邮:enquiry@sfc.hk证监会网址:http://www.sfc.hk网上投资者资源中心网址:http://www.eirc.hk版权所有.未得出版者事先书面批准,不得以电子,机械,影印,录音或任何其它形式或方法,将本刊物的任何部分复制,传送或储存于检索系统之内.《房地產投資信託基金守則》目錄说明注释 (1)一般原则(GP) (2)违反本守则的后果 (4)第1章：行政安排 (5)第2章：释义 (6)第3章：房地产投资信托基金的基本认可要求 (7)第4章：受托人 (8)委任受托人 (8)受托人的一般责任 (8)获接纳为受托人的条件 (9)受托人的退任 (9)受托人的独立性 (9)第5章：管理公司,核数师,上市代理人及财务顾问 (10)委任管理公司 (10)管理公司的一般责任 (10)获接纳为管理公司的条件 (11)委任上市代理人及财务顾问 (13)管理公司的退任 (13)委任核数师 (14)第6章：物业估值师.........................................。
.. (15)委任总估值师.....................................。
. (15)总估值师的一般责任...................。
. (15)获接纳为总估值师的条件 (15)估值报告 (16)总估值师的退任 (17)第7章：投资限制及股息政策 (18)核心规定 (18)使用特别目的投资工具 (18)持有期 (20)借入款项的限制 (20)计划名称 (20)股息政策 (20)第8章：与关连人士进行的交易 (21)关连人士 (21)关连人士交易 (21)第9章：运作规定 (24)计划文件 (24)持有人登记册 (24)单位的发售 (24)会议 (24)费用 (25)第10章:文件及汇报 (26)公告 (26)通函 (27)通告 (28)汇报规定 (28)广告宣传 (29)第11章:房地产投资信托基金的终止或合并 (30)第12章:新单位的发行 (32)关于证监会认可的房地产投资信托基金的海外投资的应用指引 (32)引言 (32)就海外投资而设的预防措施 (33)加强披露风险及特定的海外事宜 (35)附录A 证监会接受的海外监管制度 (36)附录B 销售文件内的资料 (37)附录C 财务报告的内容 (41)附录D 信托契约的内容 (45)附录E 清盘或合并计划的财务报表内容 (48)附录F 预测的拟备及表述 (49)說明注釋证券及期货事务监察委员会("证监会")获《证券及期货条例》(第571章) ("该条例")第104(1)条赋权认可集体投资计划,并附加其认为适当的条件.这份《房地产投资信托基金守则》("本守则")连同不时发出的《应用指引》,为属于房地产投资信托基金的集体投资计划的认可订立指引.证监会获该条例第105(1)条赋权,就请香港公众投资于集体投资计划的广告或邀请的发出授予认可,并附加其认为适当的条件.证监会可随时检讨其向任何房地产投资信托基金或有关广告或邀请所授予的认可,并在其认为适当的情况下,修改,增加或撤回任何认可条件,或撤销有关认可.根据该条例第103(1)条,在香港向公众发出虚假或具误导性的广告或邀请,请公众投资于未经认可的集体投资计划,可构成罪行.本守则并无法律效力,亦不应被诠释为可以凌驾任何法律条文.一般原則(GP)本守则是证监会按照国际证券事务监察委员会组织所制定的原则,以及按照证监会认为对适当地规管房地产投资信托基金至为重要的其它原则而订立的.管理公司,受托人及其代理人或获其转授职能者在管理或执行与房地产投资信托基金的运作有关的事宜时,都应遵守有关原则的精神.GP1 清晰的法律形式及拥有权结构房地产投资信托基金的资产必须以信托形式持有,及必须与受托人,管理公司,相关实体,其它集体投资计划及任何其它实体的资产分开处理.GP2 由受托人进行有效监管受托人在职能上必须独立于房地产投资信托基金的管理公司,及在维持房地产投资信托基金的资产在法律上的整全性时,须以维护持有人最佳利益的方式行事.受托人须确保其以勤勉及审慎的态度履行职责.GP3 合资格的管理公司房地产投资信托基金的管理公司必须使证监会信纳其具备的人力,技术及财政资源,足以使其可以有效及负责任的方式,履行其对有关的房地产投资信托基金的职能,包括执行所订明的投资政策.就此而言,管理公司必须在廉洁稳健,市场操守,公平交易及公司管治方面都遵守最高的标准.此外,管理公司不得超越其获有关房地产投资信托基金的组成文件所赋予的权力.GP4 管理职能的转授房地产投资信托基金的管理公司必须履行有关管理房地产投资信托基金的所有主要职能.除非管理公司可以适当地监察及确保获转授职能者的表现称职,否则不得将管理职能转授.尽管某些附属职能可以转授予第三者履行,但管理公司仍须就获转授职能者的表现是否称职,向房地产投资信托基金的持有人及受托人全面负责.管理公司必须确保获转授职能者继续胜任其要履行的职能.管理公司与获转授职能者之间的法律关系必须清晰而不含糊.GP5 遵守有关规定房地产投资信托基金的管理公司必须使证监会信纳其已设立足够的系统,监控及程序,以确保所有适用的监管规定及其它法律规定均获得遵守.房地产投资信托基金的管理公司及受托人在确保有关方面在遵守本守则的规定方面承担最终的责任,及将会以开放及合作的方式与证监会交往.GP6 良好的管治及避免利益冲突管理公司必须以维护房地产投资信托基金的持有人的最佳利益的方式行事.管理公司对这些持有人具有受信责任.管理公司为房地产投资信托基金进行的交易必须是公平及按照一般商业条款进行的.管理公司必须确保已设立程序,以确保员工替房地产投资信托基金进行的交易不会损害房地产投资信托基金持有人的权益.除本守则另有规定外,涉及该计划的关连人士交易都须获得持有人的批准,而在有关交易中拥有重大利益的持有人如果其利益与所有其它持有人的利益不同,则不得投票. 就所有与房地产信托投资基金有关及任何就其在任何证券交易所上市或买卖而产生的事宜而进行的活动及交易,管理公司须依循及秉持良好的公司管治原则及最佳的业内标准.受托人,管理公司,物业估值师及该计划的任何代表须遵守最佳的管治标准.GP7 计划的估值管理公司必须确保房地产投资信托基金的资产会根据市场惯例或按照证监会认可的程序,以及依照公认的会计原则,定期获得真诚的估值.GP8 投资及借款限制房地产投资信托基金必须订立顾及其投资目标,风险因素及资金流通性的投资局限及借款限制.该等局限及限制必须在房地产投资信托基金的销售檔内清楚披露.GP9 管理费及投资者权利管理费必须在销售檔内清楚披露.房地产信托投资基金亦必须确保持有人可以参与涉及该基金的重大决策,以及获得公平公正的对待.房地产投资信托基金的活动所出现的重大改变,不得不公平地损害到持有人的权利.GP10 销售及披露房地产投资信托基金的有意投资者及现有持有人,必须获提供有关该基金的全面,准确和及时的数据,以便可以完全了解该房地产投资信托基金的投资及风险因素,从而有助他们在掌握充分资料的情况下作出投资决定.所有可能会造成利益冲突或会使人认为会造成该等冲突的交易,委任或活动,应向投资者及持有人披露.房地产投资信托基金的广告不得载有虚假或误导的数据,亦不得以欺诈的方式表述.違反本守則的後果任何人如未能遵守本守则内适用于该人的任何条文 -(a) 不会即因此而须负上任何司法或其它程序的法律责任.但在根据该条例而在任何法院进行的程序中,本守则都可以获接纳为证据,以及如法院认为本守则载有的任何条文与有关法律程序中所提出的任何问题有关,都可以在就有关问题作出裁决时参照有关条文;及(b) 证监会将考虑有关缺失会否意味着有关人士并非适当人选,以及有关的房地产投资信托基金是否适宜继续获得认可.第1章∶行政安排1.1 证监会已将该会根据该条例第104条有关房地产投资信托基金的权力,转授予证监会执行董事(中介团体及投资产品)及任何依据该条例委任的获转授职能者.1.2 根据该条例第8条,证监会获赋权就征询意见或其它目的成立委员会.证监会可以成立房地产投资信托基金委员会,以就与本守则有关的事宜进行征询及提供意见.该房地产投资信托基金委员会的职权及成员,将在其职权范围内订明. 资料私隐1.3 申请人可能因本守则要求其提供数据而须向证监会提供《个人资料(私隐)条例》所指的个人资料.证监会仅为执行职能而使用申请人提供的个人数据.证监会在执行职能时,可将申请人提供的个人资料与证监会或香港或海外政府机关,其它监管机构,法团,团体或个人所持有或收集的数据进行核对,比较,转移或交换,以便核实有关数据.在符合该条例第378条载述的限制下,证监会可向其它监管机构披露个人资料.根据《个人资料(私隐)条例》,依据本守则向证监会提供数据的人士或有权按照规定的方式及在该条例订明的范围内,要求查阅或更正该人士已提供予证监会的个人资料.如有任何查询,应向证监会个人数据私隐主任提出.第2章∶釋義2.1 "有联系者"的涵义与该条例内有关作为某人的"有联系者"的定义相同.2.2 "有联系公司"-一家公司如拥有或控制另一家公司的投票权达20%或以上,即为该另一家公司的有联系公司.或如两家公司同属另一家公司的有联系公司,则该两家公司即为有联系公司.2.3 "本守则"指由证券及期货事务监察委员会发出的《房地产投资信托基金守则》.2.4 "集体投资计划"的涵义与该条例附表1给予该词的定义相同.2.5 "证监会"指该条例第3条所订明的证券及期货事务监察委员会.2.6 "委员会"指房地产投资信托基金委员会.2.7 "关连人士"的定义见本守则第8.1条.2.8 "组成文件"指监管有关计划的组成的主要文件,及包括有关的信托契约及所有重要的协议书.2.9 "控权实体"的涵义与该条例内有关"控权实体"的定义相同(有关定义的第(a)(ii)条除外). 2.10 "股息投资计划"指自动将持有人的股息再投资于更多的计划单位之上的安排.2.11 "联交所"指香港联合交易所有限公司.2.12 "持有人"就某计划的单位来说,指在登记册上获注明为该单位的持有人的人士.2.13 "学会"指香港测量师学会.2.14 "管理公司"指依据本守则第5章获委任的实体,并包括获管理公司转授职能者(如适用). 2.15 "销售檔"指载有某计划的数据的文件,或与其一并发出的檔,以邀请公众人士购入该计划的单位.2.16 "普通决议"指由某计划的持有人作出的决议,并且该决议是在适当地召开的会议上,获有份出席及有权投票或透过代表投票的计划持有人以投票方式透过简单多数票所通过的.2.17 "物业估值师"或"总估值师"指依据本守则第6章获委任的某计划的物业估值师.2.18 "房地产项目"或"物业"指土地或建筑物,不论有关权益属于永久产业或租赁产业权益,以及包括停车场及附属于有关房地产项目拥有权的资产(例如家俬,固定装置等).2.19 "房地产投资信托基金"指根据本守则获得证监会认可的计划.2.20 "计划"指根据本守则获得认可的房地产投资信托基金.2.20A "该条例"指《证券及期货条例》(第571章).2.21 "重大持有人"的定义见本守则第8.1条.2.22 "特别目的投资工具"指由某计划依据本守则的规定拥有及控制的特别目的投资工具.2.23 "特别决议"指在适当地召开及以投票方式表决的会议上,获75%或以上有份出席及有权投票或透过代表投票的计划持有人所通过的决议.2.24 "具规模的财务机构"指根据《银行业条例》获得认可和发牌以从事银行业务的机构,或实收资本最少为150,000,000港元或等值外币的财务机构.2.25 "受托人"指依据本守则第4章获委任的实体.第3章: 房地產投資信託基金的基本認可要求甚么是房地产投资信托基金3.1 房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划.有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报.房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金,会根据组成檔加以运用,以在其投资组合内维持,管理及购入房地产.获得认可的房地产投资信托基金必须具备的条件3.2 寻求证监会认可的房地产投资信托基金必须具备下列特色:(a) 专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目;(b) 积极地买卖房地产项目是受到限制的;(c) 收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入;(d) 收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人;(e) 订明其最高借款额;及(f) 关连人士交易必须获得持有人的批准.3.3 根据该条例第104(2)及105(2)条,就向房地产投资信托基金送达通知或决定,及就任何相关广告,邀请或档的发出而言,必须有一名个人获得证监会核准.因此,任何申请认可的人士均需要提名一名个人,以便证监会可以将其核准为核准人士.3.4 核准人士必须:(a) 一般在香港居住;(b) 将目前的联络资料通知证监会,包括(在尽可能适用的范围内)地址,电话及传真号码,以及电子邮件地址;(c) 可以在营业时间内由证监会以邮件,电话,传真及电子邮件方式联络;(d) 在联络资料出现任何变化后的14天内,将有关变化通知证监会;及(e) 遵守证监会认为恰当的任何其它规定.3.5 获证监会认可为房地产投资信托基金的核准人士的个人,一般亦会被核准为就与该房地产投资信托基金有关的广告,邀请或文件的发出的核准人士.3.6 证监会认可房地产投资信托基金的一项条件,是该基金将会在证监会接纳的某个期间内在联交所上市.第4章: 受託人委任受托人4.1 申请认可的各计划在架构上必须属信托形式,以及须委任证监会接纳的受托人.注: 本章列出受托人的一般责任.受托人亦须履行一般信托法施加于其身上的职务.受托人的一般责任4.1A 受托人负有受信责任以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的资产,及监察管理公司的活动是否符合该计划的有关组成文件及适用于该计划的监管规定.此责任包括确保管理公司的所有投资活动均符合有关计划的投资目的和政策及其组成檔的规定,且符合持有人的利益.4.2 受托人必须:(a) (i) 在履行职能及职务以及保障持有人的权利及权益时,以适当勤勉的手法行事及时刻保持警觉;注: 受托人如认为恰当,可以就与管理该计划有关的事宜,寻求独立专业顾问的意见或建议. (ii) 确保该计划的所有资产按照其组成檔的规定,适当地分开处理及为持有人的利益而持有;及(iii) 对其代名人及代理人就构成该计划财产的资产的作为或不作为负责;(b) 采取合理审慎的措施,确保该计划在出售,发行,购回及注销其单位时,均依照组成檔的规定行事;(c) 不时委任符合第6章所列出的资格规定的总估值师,替该计划的房地产项目估值,并按照第6章的规定,替该计划的房地产项目制备估值报告;(d) 如受托人或管理公司合理地相信进行有关估值是恰当的,则须安排替该计划的任何房地产项目进行估值;(e) 执行管理公司的投资指示,但有关指示与销售文件,组成文件,本守则或一般法律的规定有所冲突的除外;(f) 采取一切合理审慎的措施,确保该计划遵守组成檔内的投资及借款限制及该计划据此获给予认可的条件;(g) 采取一切合理审慎的措施,确保除非受托人已获得所委任及以书面指示的物业估值师提交的近期的估值报告,否则不得由受托人或替受托人购入或出售任何房地产项目;注: 该房地产项目的估值生效日期不得超过有关通函发出日期前的3个月(若有关交易需要持有人批准)或有关买卖协议日期前的3个月(若有关交易毋须持有人批准).(h) 采取一切合理审慎的措施,确保由该计划或替该计划进行的所有交易都是以公平的方式进行,同时关连人士交易都是根据第8章进行的;注: 若受托人对于某项交易是否为关连人士交易存疑,必须要求有关交易按照第8章的规定进行.(i) 向持有人发出报告(该报告须载入年度报告),说明根据受托人的意见,管理公司有否在各个重要方面依照组成文件的规定管理该计划;如果管理公司未有依照组成文件的规定管理该计划,该报告必须说明管理公司在哪些方面未有符合有关的规定,以及受托人就此采取的措施;(j) 采取一切合理审慎的措施,确保在认购单位的款项未收妥前,不会发出单位证明书;(k) 采取一切合理审慎的措施,确保该计划具有所拥有的房地产项目及就该计划的资产而替该计划签立的合约(例如物业合约,租约,联营协议或联合安排协议,以及任何其它协议)的适当法定业权,同时该等合约每份都必须为合法,有效,具约束力及可由该计划或替该计划按照有关条款予以执行的; 注: 有关房地产项目必须具有良好和可销售的业权.(l) 采取一切合理审慎措施,确保管理公司就该计划的房地产项目安排足够的物业保险及公众保险; (m) 采取一切合理审慎的措施,确保该计划的每个单位的资产净值都会在或当估值师就有关期间发表年度估值报告时加以计算,而该资产净值将在年度报告中刊登;(n) 要求管理公司在合理可行的情况下,尽快将违反本守则的情况向受托人汇报,而且在适用的情况下,受托人须在接获管理公司的汇报后,将有关违规情况通知证监会;及(o) 负责就该计划持有的所有特别目的投资工具委任董事局.获接纳为受托人的条件4.3 受托人必须是:(a) 根据《银行业条例》第16 条的规定而获发牌的银行;或(b) 上述银行的附属信托公司;或(c) 在香港境外成立而获证监会接纳的银行业机构或信托公司.4.4 受托人的帐目必须经独立审计,其已发行及实收资本及非分派资本储备最少为10,000,000 港元或等值外币.4.5 即使上文第4.4 条另有规定,如果受托人是获证监会接纳的具规模的财务机构("控股公司")的全资附属公司,而又符合下列条件,则受托人的实收资本及非分派资本储备可以少于10,000,000港元:(a) 控股公司发出常设承诺,表明如果证监会要求,将会认购足够的受托人的额外资本额至规定的数额;或(b) 控股公司承诺不会任由其全资附属公司违责,同时,如果未获证监会事先许可,不会自行处置受托人的股本或容许受托人的股本受到处置或予以发行,致使受托人不再是该控股公司的全资附属公司.4.6 受托人:(a) 拥有的主要人员必须对持有与根据本守则获得认可的房地产投资信托基金的运作方式类似的计划有所认识,具备有关的组织资源及相关经验;或(b) 所隶属的集团必须:(i) 具备良好声誉;(ii) 曾经在海外司法管辖区出任房地产投资信托基金或类似性质的基金的受托人;及(iii) 可以在所有重要方面向受托人提供足够支持,以便受托人可以履行其就该计划的职能.受托人的退任4.7 除非已委出新受托人及其委任已事先获得证监会批准,否则受托人不可退任.受托人的退任必须在新的受托人履新时才可以生效.受托人的独立性4.8 受托人必须独立于管理公司,而管理公司亦必须独立于受托人.4.9 即使上文第4.8 条另有规定,如果受托人及管理公司均为法团,并且拥有相同的最终控股公司,及如果符合以下说明,则不论受托人及管理公司是否在香港或其它地方注册成立,两者均会被视为互相独立:(a) 受托人及管理公司均为具规模的财务机构的附属公司;(b) 受托人及管理公司均并非对方的附属公司;(c) 受托人及管理公司并无相同的董事;(d) 受托人及管理公司均签署承诺书,声明在处理该计划的事宜时,将会独立行事;及(e) 受托人及管理公司的最终控股公司向证监会提交声明及作出承诺,表示除彼此隶属同一集团这个关系外,受托人及管理公司均会独立行事;同时最终控股公司亦会确保受托人及管理公司会继续独立行事.第5章: 管理公司,核數師,上市代理人及財務顧問委任管理公司5.1 每个要求获得认可的计划,必须委任证监会接纳的管理公司.管理公司的一般责任5.2 管理公司必须:(a) 根据该计划的组成檔的规定,纯粹以持有人的利益管理该计划,同时亦要履行一般法律加诸其身上的职务;(b) 确保该计划的资产在财政及经济方面都按持有人的利益获得专业管理,包括但不限于:(i) 制订该计划的投资策略及政策及有效地管理与该计划有关的风险;(ii) 厘定该计划的借款限额;(iii) 投资于符合该计划的投资目标的房地产项目;(iv) 管理该计划的现金流量;(v) 管理该计划的财务安排;(vi) 制订该计划的股息支付时间表;(vii) 为该计划的房地产项目安排足够的物业保险及公众保险;注: 倘若在投购业权保险属普遍做法的司法管辖区,管理公司便应就位于该司法管辖区内的物业作出该保险安排.(viii) 策划租户的组合及物色潜在租户;(ix) 制订及落实租务策略;(x) 执行租约条件;(xi) 确保所管理的房地产项目遵守政府规例;(xii) 履行租务管理工作,例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施,以及与租户磋商出租,退租,续订租约,租金检讨,终止租约及重新出租等事宜;(xiii) 进行租金评估,制订租约条款,拟备租约,收取租金及入帐,追收欠租及收回物业;(xiv) 确立及执行例行的管理服务,包括保安监控,防火措施,通讯系统及紧急事故管理;(xv) 制订及落实有关楼宇管理,维修及改善的政策及计划;及(xvi) 推动修缮及监察有关活动;。