2018房地产经纪人考试《交易制度政策》真题及答案.

2018房地产经纪人考试《交易制度政策》真题及答案1.《合同法》规定，租赁期限不得超过( )年，超过此年限超过部分无效。

A.10B.15C.20D.30【答案】D【解析】《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

2.房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起( )日内不起诉，异议登记失效。

A.15B.30C.60D.90【答案】A【解析】《物权法》第19条，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。

3.关于房屋预告登记的说法，错误的是( )。

A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记仅适用于预售商品房的登记D.预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记【答案】c【解析】房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。

4.下列行为中，不属于应当申请房屋所有权转移登记的是( )。

A.互换B.继承C.赠与D.抵押【答案】D【解析】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提出债务履行担保的行为。

5.物业管理中“制定物业管理方案”属于物业管理( )阶段的内容。

A.策划B.前期准备C.启动D.日常运作【答案】A【解析】物业管理策划阶段包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定临时管理规约及有关制度、选聘物业服务企业四个基本环节6.选聘、解聘物业服务企业是( )的职责。

A.业主大会B.业主委员会C.居民委员会D.业主大会筹备【答案】A【解析】业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策期构，其职责包括：①制定、修改管理规约和业主大会议事规则;②选举、更换业主委员会委员;③选聘、解聘物业服务企业;④决定专项维修基金的使用、统筹方案，并监督实施;⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;⑥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

7.业主大会的执行机构是( )。

A.居委会B.业主代表大会C物业服务企业D.业主委员会【答案】D【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。

8.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的( )交存住宅专项维修资金。

A.使用面积B.套内建筑面积C.共有面积D.建筑面积【答案】D【解析】商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%。

9.选聘和解聘物业服务企业应当经由专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数( )以上的业主同意。

A.二分之一B.三分之一C.三分之一D.四分之三【答案】A【解析】下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则;②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;③选举业主委员会或者更换业主委员会成员;④选聘稚解聘物业服务企业或者其他管理人;⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;⑥改建、重建建筑物及其附属设施;⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

10.选聘专业公司承担专项经营管理服务是( )的权利。

A.物业服务企业B.业主C.业主大会D.业主委员会【答案】A【解析】物业服务企业的权利：①根据有关法律、法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度。

②依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费。

③制止违反物业管理制度的行为。

④要求委托人协助管理。

⑤选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。

⑥法律、法规规定的其他权利1.(2009)工业用地使用权出让方式不包括( )。

A.招标方式B.挂牌方式C.划拨方式D.协议方式【答案】C【解析】工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

协议不利于公平竞争，适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

2.《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是( )。

A.公平、公开B.等价有偿C.合理补偿D.协商一致【答案】B【解析】《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁的房屋区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。

3.设立房地产开发企业要求持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业技术人员是( )。

A.2名B.3名C.4名D.5名【答案】C【解析】设立房地产开发企业应符合：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。

4.《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立基本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于( )”。

A.10%B.15%C.20%D.30%【答案】C【解析】《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金削度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。

5.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门( )。

A.申请核发建设项目选址意见书B.领取建设用地规划许可证C.核发建设工程规划许可证D.领取建设用地批准书【答案】B【解析】以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合嗣后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证6.在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对( )进行审查。

A.建设项目选址意见书B.建设用地规划许可证C.建设工程施工图D.建设工程设计方案【答案】C【解析】根据建设工程规划许可管理的主要内容，在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。

7.某商场于1997年取得土地使用权，在2007年转让，受让人的使用年限为( )。

A.20年B.30年C.40年D.50年【答案】B【解析】以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去该宗土地使用权已使用年限后的剩余年限。

商场属于商业用地，使用年限为40年，1997年至2007年，该宗土地已经使用10年，剩余的使用年限为30年。

8.经济适用房必须满( )，才能直接上市交易。

A.2年B.3年C.5年D.10年【答案】C【解析】2007年11月，原建设部联合发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。

9.市场租金是在( )的基础上，根据供求关系而形成的。

A.成本租金B.地租C.商品租金D.租赁关系【答案】C【解析】房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。

市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。

10.同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照( )清偿。

A.债权人的债权比例B.抵押合同签订的先后顺序C.要求债权的先后顺序D.抵押权等级的先后顺序【答案】D【解析】同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权就的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿1. 技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告，收费标准一般不超过咨询标的额的( )。

A. 0.1%B.0.2%C.0.3%D.0.5%【答案】D【解析】技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5%。

国家指导性参考价为普通咨询报告为每份收费300～1000元。

2. 根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上( )行政主管部门备案。

A. 工商B.国土资源C.房地产D.财政【答案】C【解析】根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。

3. 关于房地产经纪服务主要特点的说法，正确的是( )。

A.房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪资格B.房地产经纪服务是受当事人委托进行的C.房地产经纪服务属于公益性活动D.房地产经纪服务的特点是价格垄断【答案】B【解析】房地产经纪属于房地产中介服务活动，根据房地产中介服务的三个主要特点理解：①人员特定，从事房地产中介服务活动的人员必须具有特定资格的专业人员，并不是所有的人都可以从事房地产中介服务活动;②委托服务，房地产中介活动是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务;③服务有偿，房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人一般按照一定标准收取佣金和报酬。

从题目理解A和C 均为不正确的，D项中房地产经纪活动的特点是价格垄断是错误的，收费是按照一定标准来收取费用。

4.下列权利中，房地产经纪人不享有的是( )的权利。

A.指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务B. 拒绝委托人发出的违法指令C.要求委托人提供与交易有关的资料D.以个人名义订立房地产经纪合同【答案】D【解析】房地产经纪人享有权利：①依法发起设立房地产经纪机构;②加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位;③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务;④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件;⑤要求委托人提供与交易有关的资料;⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令;⑦执行房地产经纪业务并获得合理报酬。

ABC项都是房地产经纪人享有的权利，D项房地产经纪人不能以个人名义订立合同，只有注册在房地产经纪机构，只能以机构的名义订立房地产经纪合同。

5.下列权利中，不属于房地产估价对象的是( )。

A.土地使用权B.在建工程抵押权C.知识产权D.房屋所有权【答案】C【解析】房地产估价的对象包括：土地、在建工程、建筑物、构筑物等。

不包括知识产权的估价6.土地使用者延期付款超过( )日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。

A. 15B.30C.45D.60【答案】D【解析】在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按照约定期限支付地价款，土地使用者延期付款超过60日，经土地管理部门催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。