房地产建筑知识

建筑相关知识第一部分建筑识图①图标和会签栏②轴线③尺寸及单位④索引号⑤标高、层高、净高⑥指北针2、建筑施工图基本概念①总平面图②立面图③平面图④剖面图⑤墙身详图第二部分建筑方面的基本概念1、按房屋的结构形式分类2、按结构平面布置情况分类3、墙体的类型及其划分5、住宅高度等级6、基底面积7、建筑面积8、使用面积9、公共面积10、每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则11、容积率（建筑面积密度）12、覆盖率（建筑密度）13、使用率14、绿地率15、居住面积16、使用面积17、房屋的开间18、房屋的进深19、层高20、净高21、七通一平22、道路红线23、建筑线24、日照间距系数25、建筑小品26、标准层27、跃层和复式、错层有什么区别28、平台29、走廊30、地下室31、玄关32、隔断33、过道从事于地产产行业，必须了解建筑相关知识。

为什么呢？随着地产行业逐步理性及规范化，对置业顾问的专业性提出了更高的要求，专业的推荐，引导，提供专业服务。

房地产是从建筑业为依托而发展起来的，建筑学的许多知识成为置业顾问的必备知识，房屋建筑结构，建筑工艺，以及建筑材料的使用，室内装修的质量、档次都直接影响房地产商品的价值和使用价值，决定建筑成本的高低，成为项目定价的一个有力的支持，在具体的销售过程中，当客户对价格有所疑虑，具体的解释工作才会做到落地有声，言之凿凿第二部分建筑方面的基本概念1、按房屋的结构形式分类：主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。

砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。

通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。

砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。

钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。

这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。

目前，多、高层房屋多采用这种结构。

其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

2、按结构平面布置情况分类除上述两种分类方法所列的结构类型外，对于单层大跨度房屋，还分平面结构（门式刚架、薄腹梁结构、桁架结构、拱结构）和空间结构（壳体结构、悬索结构、网架结构）之分。

3、墙体的类型及其划分法。

每512块普通砖组成1立方米。

为保护耕地，很多地区目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。

高层框架结构的房屋，因为不需要砖墙承重，所以多采用更加节能的空心砖、矿棉砖等轻质砖。

5、住宅高度等级①1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为中高层；10层以上为高层，当高度超过100M时为超高层。

6、基底面积：指建筑物底层勒脚外围水平面积。

7、建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积的之和。

每户（或单位）拥有的建筑面积叫分户建筑面积。

建筑面积包括使用面积和公共面积二个部分：8、使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上(指建筑层高,含2.2米，以下同)的阁（暗）楼等的面积。

在计算分户建筑面积时，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。

9、公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱电梯机房等。

公共面积分为应分摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。

应由房屋物业物理部门统一管理，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）。

a、应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。

b、不能分摊的公共面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关3 / 6文件规定不进行分摊的公共面积，扬机动车库、非要动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。

10、每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：a、有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行分摊计算。

b、如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。

即：该户应分摊的公共面积=应分摊公共面积/各户使用面积之和×该户使用面积对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等），公共面积应参照其服务功能进行分摊，即报务于整个建筑物所有使用功能房屋的公共面积应共同分摊，否则按其所报务的建筑功能分别进行分摊。

住宅平面以外，服务于住宅的公共面积（电梯间、楼梯间除外）应计入住宅部分进行分摊；住宅平面以外的电梯间和楼梯间，仅服务于住宅部分，但其通过其他建筑功能的楼层，则该电梯间和楼梯间的建筑面积按住宅部分面积和其它建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积。

每户的建筑面积=每户的使用面积+每户应分摊的公共面积。

11、容积率（建筑面积密度）=建筑各层建筑面积总和/建筑基地面积是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。

附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

一般多层为3，高层为4-5，超高层>7；对别墅而言，标准为0.45，对绿化高、独栋别墅而言为0.3。

12、覆盖率（建筑密度）=建筑各层建筑面积/基地面积居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

一般而言，覆盖率越小，建筑物占地面积越小，社区活动面积就越大，绿化，道路的范围就越广，覆盖率越大，地块面积所剩无几。

13、使用率：房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。

14、绿地率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。

绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

对购房者而言，绿化率高为好。

15、居住面积：指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。

16、使用面积：指住宅中分户门内全部可供用使用的净面积的总和。

包括卧室、起居室厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台等。

17、房屋的开间：在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

房屋开间一般为3.0－3.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。

18、房屋的进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。

19、层高：房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

20、净高：房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。

21、七通一平：是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。

22、道路红线城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

23、建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

24、日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。

25、建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑，游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

26、标准层是指平面布置相同的房屋楼层。

27、跃层和复式、错层有什么区别？通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。

一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。

其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。

这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。

复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。

夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。

而跃5 / 6层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。

跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。

如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）：使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。

若房间超过2.l米（含）部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。

错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。

优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。

可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。

还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量。

错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。

但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。