宁波市写字楼市场分析

第十一章宁波写字楼市场分析一、写字楼市场概况本轮宁波的写字楼市场行情起步于1999年，由于上轮的发展中给宁波遗留了大量的烂尾楼，如后来改建成的世纪广场、灵桥广场、华宏国际等项目，所以市场化了3—4年的时间进行消化，到2003年为止，宁波的市场一直处在一个相对稳定的发展起步阶段。

随着宁波产业的进一步优化，经济持续快速增长，政府的土地供应调控，经营性土地招拍挂制度的实施及几年的写字楼消化，2004年开始，宁波的写字楼市场进入了一个开发高峰期，大量的新写字楼项目开始入市。

一方面可供改造的写字楼已经少之又少，另一方面，整体市场进入了一个高速发展时期，而写字楼的品质也到了一个新的高度。

这一阶段出现的主要代表项目如：波特曼、汇金大厦、嘉汇国贸等，价格开始明显上升，出现了单价万元以上级的写字楼。

随着城市的扩展、杭州湾的建设、港口的发展、城市地位、综合实力和外向度的进一步提高，涌现了大量外贸、船运、货贷公司、外企办事处、金融机构，形成了较大的写字楼市场需求，客观上要求市场有一批品质好、档次高的写字楼项目。

2005年，由于市中心项目的减少，大批近郊的写字楼开始进入市场，如上东国际、丽园尚都等，在市场上均有不俗的表现，次中心的写字楼价格也上升到8000元/平方米。

宁波写字楼区域购买特征非常明显，不像北京、上海等国际大城市，很多写字楼都是被外来大公司消化，而宁波写字楼购买主力还是以本土企业为主，外来企业只占很少一部分。

其中，一些外来大企业大公司对于写字楼档次要求一般都较高，而宁波写字楼虽然近几年发展迅速，但很多写字楼总体水准还没有达到国外大公司入驻的要求。

2006年，宁波写字楼从闹市中心向周边区域辐射更加明显，基于宁波三江口城市中心区域地价高、办公成本高、交通拥挤等原因，开始出现郊区化、规模化、园区化的开发，这些新区域的一个共同特征就是环境优美、交通便利、价格便宜。

还有一个促成这种辐射局面的原因是近几年宁波住宅向周边延伸，拉大了城市框架，为写字楼拓展奠定了基础。

目前，宁波“中提升”战略催生新一轮国际化楼宇经济，而楼宇经济的发展也必将带来城市格局的变化。

现在宁波的城市格局正从单一城市中心向多中心的局面发生转变。

宁波写字楼正向多方向分散，一是以科技园区、世纪大道为中心的江东新商务带，如银晨国际、绿城研发园、雷迪森广场、中信泰富广场等；二就是以环城西路为动脉的城西商务带，如丽园尚都、万隆国际、金都国际等；三是以鄞州中心区为代表的城南新区，如广博国际、新洲银座及大量政府办公楼等。

还有随着新江北理念的诞生，江北区域也聚集了不少的写字楼群体，如北岸财富中心、日湖国贸中心等。

这些标志着宁波的写字楼市场开始进入一个新的发展时期。

二、01—06年历年供求数据表一：2001—2006宁波市三区写字楼供求数据表宁波2001—2006年写字楼供需表自2001至2003年，写字楼市场的主要表现在消化余量，因此供求并不规则且年消化量较少。

自2004年开始，新建写字楼开始面市，推动了需求量的迅速上升。

从消化量来看，近几年的写字楼消化量也呈一定的增长趋势，04年到06年，年平均消化33万平方米；05年与04年相比较，消化量变化不大，和抑制投资的宏观调控的政策有一定关系；06年消化量有一定提升，这与2005年较多的项目于年底左右开盘有关。

自2003年开始，宁波的写字楼开始进入买方市场，随着更多项目的入市，市场的存量达到一个新的高度，总体供需开始接近峰值。

2004-2005年，宁波的写字楼开始进入集中放量且供应逐步大于需求的局面，04、05年供应需求比分别为159%、272%，写字楼逐步开始寻求买家，受宏观调控后的市场需求更进一步受到抑制。

2006年，宁波写字楼由于供应结构调整，且受整体经济热度的刺激，供200000400000600000800000100000012000002001年2002年2003年2004年2005年2006年应增长的同时，需求得到了一定增长，但整体供需比仍达232%，呈现严重供大于求的局面。

表二：2001年主要写字楼项目一览表表三：2002年主要写字楼项目一览表表四：2003年主要写字楼项目一览表表五：2004年宁波主要写字楼供需明细表表六：2005年宁波主要写字楼供需明细表表七：2006年开盘及在售写字楼项目一览表从06年写字楼市场供求情况来分析，主要呈现出以下特点：市中心高端写字楼结构性矛盾突出：宁波市中心上市供应的写字楼量不大，但无论产品特色还是周边环境都相当不错，如和义大道上的万豪中心、冷静街地段的银亿时代广场等。

由于宁波经济的高速发展，物流、外贸、货运为特色的企业蓬勃壮大，跨国公司的办事处也对宁波产生更为浓厚的兴趣，所有这些形成了对市中心写字楼的一定量的刚性需求。

而原有的写字楼在形象、功能、配套等方面已逐渐老化，缺乏与城市进程、脉博和精神气质相适应的具有绝对高度形象的高端品质写字楼。

近郊写字楼集中放量：2006年，近郊推出写字楼盘多达11个，将呈现放量供应的态势，在需求呈刚性增长的情况下，供应量激增一倍，市场销售压力明显增大。

从推出时间上来看，2006年的新盘供应主要集中在下半年推出，主要原因为2005年结转至2006年的市场存量较大，2006年上半年以消化存量房为主。

另外从地段上来看，市场供应比较集中在江东科技园区和鄞州中心区。

由于这两个区域同属于城市近郊，且到达市区的交通均较为便利，未来发展前景也较好，因此2006年这两个板块之间的竞争较为激烈。

三、写字楼价格描述A、销售价格对于办公楼来说：三江口地段无疑就是一类中的一类，这个地段的写字楼现阶段多为早期开发的写字楼，如中农信大厦等，其电梯、车位严重不足、智能化、生态化程度不高、物业管理服务意识不强、使用成本较高、近年来交通恶化，但其出租率却还是高达９５％，正是“皇帝的女儿不愁嫁”，地段优势对于使用者的吸引依然是无法比拟的。

宁波为数不多的高端写字楼均在此区域内，如：万豪中心、波特曼中心、汇金大厦、金隆国际等，价格在12000－18000元/平方米之间。

第二类便是次中心区域，但依然位于海曙、江东主城区内，通常这类地段的发展潜力要相对强劲一些，且各方面的配套较之郊区成熟许多，这个地段的新推写字楼比较注重品质，加上自身的一些宣传定位配合适当推广手法，其发展速度也很快，目前该区域的写字楼价格在7000－9000元/平方米左右。

其他区域的写字楼归为第三类地段，公共交通欠发达，商务配套不全，定位不高，可以吸引住客户的就是其相对很低的单价、良好的办公环境及未来适当的投资潜力了。

目前随着城区的不断扩大，供应量的增大，市场竞争的加剧，郊区的写字楼价格主要集中在5000－7000元/平方米左右。

宁波各大板块写字楼情况比较：B、租赁价格自从04年开始，宁波写字楼市场开始有所回暖升温，销售价格也开始上涨，甚至出现波特曼中心、金隆国际这样的单价超过万元/平方米的高端写字楼物业。

但是相对应的，整体市场的租赁价格却没有能够随之上涨，大部分在用写字楼的租金依然集中在1－3元／平方米之间，波特曼中心从曾经最高点近8元／平方米的租金价格一路下滑到3元／平方米左右的水平，跌幅惊人，说明了目前本地写字楼租赁的主力客户仍然是中低端客户，对于高端写字楼物业的需求和消费能力有限。

本地市场上缺乏类似上海、广州、北京等一线大城市所具有的丰厚高端写字楼物业的消费群体，因此，高端写字楼物业未来如果供应量过大，在销售速度、租赁价格等方面都会存在一定的压力。

在国外以及国内一些大城市，写字楼大多为只租不售的，而现在宁波市场上所出现的租售同步现象，一方面能更大限度地留住客户（买主与租赁业主），但同时造成业态混乱，为以后的写字楼整体经营与管理带来很多不便，另一个层面制约了写字楼的档次及长期维护，让更多的客户望而止步。

C、销售分析价格与销售——10000元/平方米以上的写字楼的去化速度相对较慢，除了04年行情最好时的波特曼中心，其他销售速度都不尽如人意，如恒隆中心、金隆国际等；而6000—8000元/平方米区间的写字楼的去化速度则较快，如上东国际、丽园尚都、名汇国际等。

区域与销售——受城市东扩的影响，江东区的写字楼去化速度明显快于其它区域，如彩虹大厦、开丰大厦、兴业大厦、上东国际等；鄞州区先期推出的写字楼也受到区域建设快速发展影响，去化较好，如麒麟大厦、名汇国际、广博国贸中心等。

产品与销售——中档产品的销售速度最快，低档产品由于价格因素，去化速度也很快，高档写字楼的去化速度则较为缓慢，如恒隆中心、金隆国际等市中心项目。

户型与销售——单间面积在150—200平方米的产品销售速度优于其它面积段，整层半层客户面积去化也占了一定的比例，但整层面积应控制在900—1300平方米之间，超过此面积段整层客户明显减少。

宁波代表性高端写字楼情况：四、写字楼市场未来走势A、总体走势分析□根据目前已挂牌推出地块，预计2007年市区写字楼推出量约在140万平方米左右，2007年下半年以后宁波写字楼将有一个集中放量，大大超过了04－06年的平均推出量。

加上鄞州南部商务区、东部新城、江北湾头、东部研发区的写字楼开发量，未来两年内总体市场的供应量将达到250万平方米以上。

□近几年宁波的写字楼需求量增长率大概在30%左右，但随着几年的高速增长，市场需求会在一定程度上放缓步伐，预计2007年宁波写字楼需求量会在60万平方米左右，宁波的写字楼市场将逐渐进入一个白热化竞争的阶段。

□从近年销售态势分析，除个别中心区项目销售利好外，其他热销的写字楼都来自城市二线区，如上东国际，新洲银座、名汇国际、丽园尚都等。

随着周边城市副中心区相关配套的成熟、区域人气的聚集，预计2007年这种趋势仍将继续。

□地段区域上看，由于今后写字楼主要集中在鄞州中心区（包括南部商务区）、鄞奉路滨江商务区、江东北路滨江商务区、东部新城及宁波科技园区，城西、城东也会有些村级开发用地及公开出让的土地项目出现，因此这些区域将成为今后几年宁波写字楼角逐的主要战场。

□由于区域定位的不同，宁波的办公企业目前也逐渐呈现出东南选择分化的特点，东部的东部新城科技园区倾向于较多地被高新产业研发企业选择，而南部则主要是工业企业及商业企业较多，整体的办公需求将呈现出东南分流的趋势。

□在潜在的竞争面前的，产品同质化可能变得严重，主打所谓“5A”、“甲级”概念将会逐步失去吸引力，写字楼产品将会被迫出现变化，中心区域将依然保持高层塔楼建筑形态，而次中心、近郊将会出现低密度的别墅式办公、多层退台式办公、庭院式办公、商务公寓等多种产品形态，市场开始进入产品错位竞争时代，如：通程〃16城联邦、通和〃英郡、银晨城西项目等。

专业化和综合体是当今写字楼发展的两大趋势。

B、区域供应分析。