九大工业地产企业分析

目录一、华夏幸福基业：“园区运营+地产开辟”模式 (2)二、联东集团：产业地产做的很纯粹 (4)三、天安数码城：金融扶持是商业模式重要内容 (5)四、张江高科：创新孵化 一体两翼产业互动 (6)五、华南城：商贸物流城 (7)六、卓尔发展：汉口北模式 (8)七、万通地产：美国工业地产模式 全部持有出租 (9)八、万科：轻资产运作之小股操盘 “运营能力+合伙人制度” .. 9九、绿城：轻资产运作之“代建” (9)企业定位中国率先的开辟区投资运营专家中国产业地产专业运营服务商中国率先的城市产业地产综合运营商战略布局环渤海和长三角区域北京、天津、济南、青岛、 上海、 南京、 广州、重庆等二十多座城市以珠三角、长三角、环渤海和西南经济圈的“两洲两圈”布局为重基本信息(资产规模、上市情况)2022 年资产总值 740 亿,净收益 27 亿,上市总资产 90 亿，产业园区项目达四十余个总资产数十亿,十余座园区公司名称华夏幸福基业联东集团天安数码城点张江高科华南城卓尔发展万通地产万科绿城2022 年资产总值 183 亿，净收益 3。

7 亿，上市2022 年资产净值 104 亿，净收益 16 亿，下属 13 个家项目公司，上市2022 年资产总值 180 亿,净收益 16 亿2022 年资产总值 119 亿，净收益 38 亿，上市2022 年资产总值 4790亿,净收益 243 亿，上市2022 年资产总值 1223亿，净收益 60 亿,上市浦东新区重点开辟区，国家级高技术重点开辟区现代化综合商贸物流基地和创造业高端集成服务平台率先的专业市场及商用物业提供商和服务商中国房地产行业领导品牌企业中国最大的专业住宅开辟企业以商业模式运营的社会公益企业上海立足深圳、依托珠三角、辐射全国立足大武汉，拓展西南、西北、东北、华北立足京津,聚焦环渤海区域珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区以浙江省为主要基地，拓展至长三角其他重要城市、环渤海经济圈重要城市以及其他省会城市一、华夏幸福基业：“园区运营+地产开辟”模式㈠三大核心能力：战略规划能力+产业招商引资能力+投资建设能力㈡产品线：以固安为代表的产业新城+以无锡为代表的城市产业综合体+以丰台为代表的商业综合体㈢产业新城理念: “以产兴城、以城带产、产城共建、城乡统筹、共同发展，通过“产业+城市+城市运营”解决产城割裂的问题. ㈣“园区运营+地产开辟”模式解读政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福基业进行园区规划、基础设施建设、招商引资等运作，然后再转由政府相关部门进行经营和管理。

华夏幸福基业在此过程中, 利用园区规划的话语权优势，在园区及其周边进行大规模的房地产开辟。

目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为 80％，而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线。

从 2022 年起, 华夏幸福基业来自园区运营和园区住宅开辟的收入就已经“平分秋色。

1、园区运营与土地开辟在园区运营方面：通过与地方政府签订区域整体委托开辟协议，公司全权接管了园区开辟的所有事宜, 从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。

基建和土地整理项目的资金投入大, 占用周期较长，普通需公司垫资 1-2 年，在项目建成后由政府按照建设成本及事先确定的利润率支付工程款。

土地开辟上:采用BT 模式，与政府按 110％结算；招商引资，提供产业服务, 当地政府以上一年落地投资额的 45％进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到 40-50％，净利率在 25％摆布。

2、企业与地方政府的“双赢” ：二、联东集团：产业地产做的很纯粹联东集团开创了产业地产的 “聚合 U 模式”，构建了产业价值链 一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产创造及配套服务的产品 开辟与建设,形成为了业态、功能和资源的聚合，实现了第二、三产业的匹配和互动，成为区域经济的新引擎.联东集团两大产品线：产业综合体+总部综合体价值 产品线 类型代表项目业态 选址 从企业的角度：园区与地产开辟的协同效应 1、:由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；2、:土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持;3园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；4：随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升,从而对房地产的销售形成强劲的支撑。

从政府的角度：契合政治诉求1、前期零成本零投入;2、财政收入和区域 GDP的双重提升；3、解决地方人口就业问。

题办公厂房的大规模产销使联东得以迅速扩张， 这种类似创造业的 做法在如今的市场上非常有效。

但相对低端的产业水平、 缺乏产业引 导哺育能力和资源的问题让联东还停留在“开辟商”和“房东 的角 色，如何提升盈利水平和产业运营能力是其需要攻克的难关。

三、天安数码城:金融扶持是商业模式重要内容㈠ 三次转型：工业园 工贸园 科技产业园 城市产业综合体天安数码城为进驻的企业提供金融扶持,每一个园区均打造了集 银行、担保、风险投资、 小额贷款等为一体的投融资平台 。

借助该投 融资平台，为 入 园企业提供风险投资、 私募形式投资、 股权占有、 咨支持区域发展第二、 三产业，发展高端创造、 研发中试和总部经济联东 U 谷• 城市的开辟区北京金桥基或者新区地项目支持区域发展第三产业，哺育总部研发、 设计创意为核心的服务型经济联东 U 谷•城市的中心或者天津双港项副中心目集低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多种业态于一体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而为入驻企业提供完善的产品、优美的环境和优化的园区服务。

总部综合体产品涵盖独栋办公、高层办公、高档公寓、商业配套等，为入驻企业提供能代表独立的企业形象的产品、成熟的总部办公氛围(集聚人才和高端资源)和完善的商务配套服务。

产业综合体总部综合体询管理、小额贷款、天使基金、创业基金等综合金融服务。

这也是天安数码城区别于其他产业地产运营商的显著特征。

㈡产品线天安数码城三个不同功能的产品线:城市型科技园、生态型科技园、创意产业园，每一个园区都有各自针对的客户全体.㈢盈利模式首先保持一定的销售比例，以支持规模化的开辟建设。

其次，自己持有部份物业赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。

第三部份就是使用各种方式将持有物业资本化。

四、张江高科:创新孵化一体两翼产业互动在“中国智造”和“高新孵化方面表现出色的张江高科由于其先发优势和国家级政策的大力扶持，张江模式曾经是中国产业园区的执牛耳者.新三板、自贸区效应和对外模式输出让张江高科依然有一定的发展后劲，但市场化运作不足、产业引导中行政意识影响过强、重资产导致收益率不足都是潜在的隐患。

㈠“一体两翼产业互动式”的新战略以公司科技房产的开辟运营为主导，以高科技产业投资和提供专业化集成服务为两翼的产业互动阶越式发展。

具备政府背景的大股东与公司实现优势互补，是该模式成功的有力保障。

㈡盈利模式公司利用房地产开辟租赁业务为 PE 投资提供短期资金来源，利用专业化集成服务提升科技地产的价值，并提高 PE 投资的成功率, 最后通过 PE 投资实现公司价值的长期增长。

上述盈利模式成功的关键是具备政府背景的大股东与公司之间实现了优势互补.一方面，大股东张江集团通过上市公司实现了资本市场对接，形成为了以集团公司为塔基、集团下属子公司为塔身、上市公司为塔尖的坚固“金字塔”结构。

通过此结构，集团公司给上市公司注入成熟有稳定收入的优质资产,公司得以实现资本的退出。

另一方面，上海浦东国资委对公司的绝对控股地位可以确保上海市政府和集团对公司业务的鼎力支持。

㈢创新集群孵化模式在张江高科的创新集群孵化模式中有六个最显著的特点，即政府严格规划和大力支持、实行与市场运作相结合的管理体制、龙头企业高端切入、大力引进各级科研机构、与区域经济联动发展和产业融合实现的同时进一步推进研发合作.五、华南城：商贸物流城首开以工业用地建设商贸物流城并成功上市的先河，其模式为卓尔、毅德等企业仿效.但过于投机的战略和重销售轻运营的问题显露出来。

㈠竞争优势：庞大的土地储备和低廉的土地成本㈡盈利模式：一体两翼之“商贸物流城+配套商业+住宅”即主体业务为建立大型综合商贸物流及商品交易中心，辅以配套商业设施及住宅物业,使所涵盖的五项配套服务支柱能全面配合其开发及经营商品交易中心的核心业务。

㈢产品线：“三位一体”的项目实体华南城“一体两翼”的盈利模式，表现在项目实体上，即商品展览展示交易区(主体)+综合商务区及仓储配送区(商业配套) +住宅配套区.六、卓尔发展:汉口北模式便宜土地+旺盛市场需求+租售结合安全现金流+持续稳定盈利汉口北国际商品交易中心选择深具发展潜力的大幅郊区土地，经由独特开辟程序，将近乎荒地的土地开辟成数目庞大的潜力商铺。

其不可复制的区位优势和率先高水准市场规划及硬件条件, 吸引市内及全国沿海商家争相抢滩入驻。

项目开辟后创造出重大价值，企业获得强大盈利能力。

汉口北市场的成功让卓尔集团一战成名，一度被海外投资者称为“中国铺王”，这种新型商贸批发市场模式也不断在各地复制。

但工业用地建商贸物流市场本身就是违法违规之举，加之售后包租的运用, 这种颇具“中国特色”的商业模式仍然有待商榷。

七、万通地产：美国工业地产模式全部持有出租万通和国内多个实业商进行密切合作，从 TCL、汇源等实体生产性企业手中盘活闲置资产(收购闲置资产，经过改造后进行回租，或者做成汽车影院、奥特莱斯等产品) 。

万通以普洛斯为模板的美国工业地产模式,走纯工业物业持有收租之路，坚持以全部出租的方式运作工业地产，在各个阶段对接基金. 但其不确定性在于，海外私募基金和资本市场的成熟是国内远远难以望其项背的，能否找到契合的长线基金和现金流稳定的优质物业是其成功的关键。

八、万科：轻资产运作之“小股操盘” “运营能力+合伙人制度”“小股操盘”，是指开辟商合作开辟项目时，占有较少股权的一方掌控项目. 这种模式的特点在于, 可以提高操盘一方的资金利用效率，通过输出品牌和管理, 来放大自有资金投资回报率。

采用“小股操盘后，万科在项目中的权益比例有所降低，但仍由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源, 同样也需要符合万科的产品质量标准。

九、绿城：轻资产运作之“代建”政府代建商业代建资本代建与对接，与各类由委托方提供开辟用地并承担绿城为其寻觅房地产投 据委托方需要向项目， 资项目，并为其项目提并派驻专业的开辟团队，承担开 供全过程房地产开辟管发任务，提升其产品的市场价 理服务,实现“资本+代 值。