资产评估 课堂例题

第二章例题例1：在对某设备进行评估时，评估人员在市场上找到一类似设备，其交易价格为10000元。

拟采用市场法进行评估。

根据如下资料，评估值分别是多少？（1）被评估设备和参照设备的生产能力分别为年产甲产品8800件和9200件。

该类设备功能与价值呈线性关系。

（2）已知该类设备功能与价值不呈线性关系，年生产能力同上，x为0.68。

（3）已知该设备与参照设备的成新率分别为90%和85%。

则评估值分别是多少？例2：某房地产在评估前5个月成交，交易价格为3000元/m2。

已知该地区同类房地产价格指数在此期间分别：（1）累计上升4％；（2）平均每月上升1％；（3）每月递增1％；（4）每月比上月分别+2％、-1%、+1％、-2％、+1％（5）交易时为110％，评估时为116％.则现在的价格分别是多少？例3：某被评估企业的净现金流量为1500万元，评估人员在上市公司中寻找到与被评估企业相类似的ABC公司，改公司的股价目前为20元/股，每股净利润为0.8元。

则用市盈率倍数法计算被评估企业的评估值为（）万元。

A.37500B.30000C.1875D.无法计算例4：已知某企业属正常纳税企业，2010年净利润为100万元。

据查，2010年该企业成品库曾发生火灾，因此而记入“营业外支—非常损失”项目的金额为10万元。

评估基准日为2010年12月31日。

预计从2011年起，该企业收益将在2010年正常净利润基础上每年递增1％。

则2011年的收益额是多少？例5：经预测，被评估资产预计未来收益年限为5年，预期各年的收益额分别为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，设折现率为10%。

计算其评估值。

例6：承上例，设被评估资产未来收益期为12年，经预测，预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2%后保持不变；（2）按2%的比率等比递增。

计算在上述两种情形下该资产的评估值。

例7：被评估资产未来收益期为无限年期，经预测，前5年的预期收益分别是100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2%后保持不变；（2）按2%的比率等比递增。

设折现率为10%，资本化率为11%。

计算在上述两种情形下该资产的评估值。

例8：被评估企业未来5年的预期收益分别是为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，设折现率和资本化率均为10%。

要求：用年金资本化法计算该企业的评估值。

例9：某房地产拟出租。

合同规定，出租期10年，前5年租金以第一年租金8万元为基础，每年按2％的比率等比递增，后5年租金按每年15万元固定不变。

设折现率为10％。

计算该房地产10年租期内的收益现值。

例10：某设备2004年购进，账面原值200万元，购进时的定基价格指数是102％，2012年对其进行评估。

已知2006、2008、2010、2012年各年的定基价格指数分别是110%、118%、125％和120%。

计算该设备的重置成本。

例11：某被评估设备在评估基准日已投入使用10年,按设计标准,在10年内累计使用时间应为24000小时。

但是实际上该设备一直未被充分利用,若按每年300个工作日计算,在此期间该设备平均每天只工作4小时。

经评估人员鉴定,若正常使用,该设备尚可使用15年,该设备的成新率为多少？例12：被评估资产为2011年购置的一台设备，账面原值33000元，2015年评估。

已知购置时同类资产价格指数为110％，评估时的为125％。

据查，该设备设计日工作时间为8小时，实际为12小时。

经检测，该设备尚可使用8年。

计算其评估值。

例13：被评估资产为三年前购置的一条生产线，尚可使用8年。

其数控装置需 5个人操作。

目前市场上同类生产线的数控装置只需3人操作。

设人工成本每人每年10000元，折现率为10％，所得税税率33％。

计算其功能性损耗。

例14：被评估甲设备于2010年5月20日购置并投入使用，账面原值150万元，2015年5月20日对其进行评估。

有关资料如下：1.从2010年5月—2015年5月，设备类价格指数情况是：2011年5月比2010年5月上升了2%，12比11上升了1%，13比12下降了1%，14与13持平，15比14上升了2%；2. 从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，甲设备利用率仅为设计能力的60％，估计评估基准日后将达到设计要求；3.经检测，甲设备尚可使用7年；4.与市场上同类设备相比，甲设备年运营成本超支额约4万元；5.折现率为10％。

要求：试评估甲设备于2015年5月20日的续用价值。

第三章例题例1：某房地产地处商业区内，占地900平方米，地上200建筑物为一旧式住宅。

委托人要求评估该房地产的现时交换价值。

评估人员经调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平米4万元人民币，该区域的商品房价格每平方米1万元人民币。

城市规划中，该区域的容积率为5。

该房地产的现时价值大约是多少。

说明评估依据和理由。

例2：某住宅楼总建筑面积为7200，其中应分摊的公共部分建筑面积为900 m2，若按套内建筑面积分摊，则某套套内建筑面积为120的住宅的建筑面积应是多少？例3 ：（1）已知可比实例A的交易价格为每平方米4500元，经查，该价格比市场上同类房地产的平均价格大约高2%。

（2）可比实例A的交易日期为2014年5月，成交价为每平方米4500 元。

评估基准日为2015年3月。

已知，该地区同类房地产价格指数在此期间平均每月上涨1.2％。

（3）被评估建筑物与可比实例A相比，其室内装修稍好一些，经评定，实例A的价格应比被评估建筑物的价格低5%，（4）现将环境优劣度分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级。

以待估房地产为基准（100），污染程度每上升一个等级，地价下降0.5%。

已知待估房地产与可比实例A的污染程度分别是污染小、污染严重。

（5）待估宗地容积率为1.2，可比实例A容积率为1.4。

（6）待估宗地土地使用权剩余年期为40年，可比实例A的为35年，设r为7%。

在上述条件下，各差异因素修正率分别是多少？例4：某不动产的正常成交价格为2500元∕m2,卖方、买方应缴纳的税费比率分别为正常成交价格的7％和5%。

则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格计算如下：设双方合同规定，买方付给卖方2325元∕m2，交易中涉及的税费均由买方负担。

则买方实际支付的价格和该宗不动产的正常成交价格计算如下：合同规定，买方付给卖方2625元∕m2，交易中涉及的税费均由卖方负担。

则该宗不动产的正常成交价格计算如下：例5：有一待估宗地甲，土地使用权年限为45年，土地还原利率为7%，现搜集到与其确定的数值。

已知，2010年到2014年，该市土地价格每年递增1%；另据查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.5时的地价增加3%。

要求：根据上述条件，评估待估宗地在2014年1月的价格（结果取整）。

例6：为评估某写字楼2015年10月1日的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似写设：1.实例B成交时人民币与美元的市场汇价为8.4:1，估价时点的为8.3:1；2.该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2015年1月1日至2月1日基本保持不变，2月1日至5月1日平均每月下降1%，以后平均每月0.5%。

要求：根据上述资料，测算该写字楼2015年10月1日的正常市场价格。

例7：评估对象为某商品住宅，选取的甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料如下表：格指数分别是：100%、92.4%、98.3%、98.6%、100.3%、109.0%和106.8%。

经现场勘察，不动产状况的比较判断结果见下表。

要求：1.利用上述资料，计算各差异因素的修正系数；2.测算该商品住宅2015年10月30日的正常市场价格。

第四章例题例1：某企业未来三年每年收益为80万元，第四年在第三年基础上增长3%，并保持此增长率连续四年，从第八年开始收益维持在前期最后一年的收益水平，折现率和资本化率均为10%，请评估该企业的价值。

例2：某房地产宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，房产税、管理费、维修费分别为年租金的12％、3％和4％，土地使用税每年每平方米2元，年保险费288元，房租损失准备以半月租金计算。

已知土地使用权价格为每平方米1000元，土地资本化率为8％。

计算建筑物年纯收益。

例3：某房地产的售价为5000万元，其中，建筑物价格3000万元，地价2000万元。

该房地产的年客观收益为450万元。

设建筑物的资本化率为10％。

计算土地的资本化率。

例4：某商店的土地使用权年限为40年，从2011年10月1日起计。

该商店共有两层，，每层可出租的面积各为200平方米。

一层于2012年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂时空置。

附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。

该类不动产的报酬率为9%。

试测算该商场2015年10月1日带租约出售时的正常价格。

例5：某房地产公司于2010年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2012年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。

据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。

试根据上述资料评估该宗地2014年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）例6：某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。

要求：试用收益法评估该建筑物的价格。

（计算结果以元为单位，取整）例7：被评估企业基本情况如下：1. 评估基准日为2014年12月31日；2. 被评估企业未来5年预期利润总额分别为：110万元、120万元、110万元、120万元和130万元；3. 被评估企业长期负债占投资资本比重为50%，平均长期负债成本为6%，在未来5年中平均年长期负债利息额为30万元，年流动负债利息额为50万元；4. 据查，评估时市场期望的平均投资回报率为11.58%，无风险报酬率为3.94%，被评估企业的β系数为0.79；5. 被评估企业生产经营比较平稳，是正常纳税企业。