2020中国产业新城运营商评价研究报告
2020年天安数码城盈利模式研究
天安数码城
一、概况
天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳，由港资方天安中国和国资深业泰然共同持有，各持股50%。
是中国领先的产业新城开发及运营商，专注企业全生命周期孵化及培育，并为之打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态环境，获得2020年中国产业新城运营商综合实力TOP10荣誉。
目前，在全国13个城市开发、运营和管理21座园区，以粤港澳大湾区为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，开发及运营面积超过2000万平方米，10000多家成长型企业已入驻天安数码城，享受创新企业生态圈带来的价值服务。
图：天安数码城组织架构
二、业务模式
天安数码城集团打造“一体两翼”产业发展模式，即围绕以创新企业生态圈建设运营为核心，以智慧园区和金控平台为支撑的业务发展模式，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期，针对不同企业及需求，形成多元供应链和产业链，满足客户全方位、多维度的需求。
三、盈利模式
天安数码城的盈利模式分为短、中、长三条线。
短线为通过园区内产业的迅速销售来快速回笼资金。
园内产品销售分为直接和部分销售，直接销售的产品形态主要有配套住宅、配套商业设施等；部分销售产品涵盖总部独栋型企业办公楼、写字楼等。
对于园内产品布局，天安数码城一般拿地是60%的产业用地，或者是商业，或者是工业，另40%是住宅。
产城融合产业新城规划研究
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目 录
• 引言 • 产城融合理论概述 • 产业新城规划原则与方法 • 产城融合在产业新城规划中实践 • 产业新城规划实施策略与建议 • 结论与展望
01 引言
背景与意义
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城市化进程加速
随着全球城市化进程的加速，城市与产业之间的互动关系日 益紧密，产城融合成为推动城市可持续发展的重要手段。
未来发展趋势预测
智能化发展
随着科技的不断进步，产业新城将更加注重智能化发展，包括智能 交通、智能电网、智能建筑等方面。
绿色低碳发展
环保意识的提高将推动产业新城向绿色低碳方向发展，包括清洁能 源利用、绿色建筑普及、生态环境保护等方面。
多元化产业布局
未来产业新城将更加注重多元化产业布局，通过引入不同产业类型的 企业，促进产业间的协同发展。
当前，我国各地纷纷开展产城融合实践，通过优化产业布局、完善城市功能、提升公共服务等方式，推动产业与 城市融合发展。然而，在实践中也暴露出一些问题，如产业同质化竞争、城市功能不完善、生态环境压力等。
产城融合对城市规划影响
空间布局优化
被动收入是指个人投资一 次或一二三四五六七八九 十次或被动收入投资一次 次或少数几次后，被动收 入是指个人投人投人投人 投资一次或被动收入投资 收入投收入投
内涵解析
产城融合的核心在于实现产业与城市功能的有机结合，推动城市经济转型升级， 优化城市空间布局，提升城市综合竞争力。
产城融合发展历程及现状
发展历程
产城融合经历了从产业集聚到产城互动，再到产城融合的演变过程。随着城市化进程的加速和产业结构的转型升 级，产城融合已成为推动城市发展的重要手段。
现状概述
聚焦高质量发展 华夏幸福加速打造河南新兴产业集群
亮点河南I览诬聚焦高质量发展华夏幸福加速打造河南新兴产业集群O桑平起2021年，是“十四五”的开局之年。
2020年12月，中共河南省第十届委员会第十二次全体会议暨省委经济工作会议紧扣高质量发展主题，提出了“十四五”时期河南经济社会发展主要目标和到2035年基本建成社会主义现代化远景目标。
在全会部署的2021年开好局、起好步主要任务中，第一条就是“聚焦制造业高质量发展”：大力推动产业转型升级，强化新兴产业带动，加快产业升级瞅和现代服务业发展，强力推进招商引资，推进产业基础高级化、产业链现代化。
产业发展，是高质量发展的重要引擎；郑州都市圈，是引领河南高质量发展的重要增长极。
可喜的是，郑外I都市圈已经初步形成一批龙头项目带动、关联企业快速集聚的新兴产业集群。
而梳理这些新兴产业集群发展的脉络时，我们发现，其背后都有一个共同助力——华夏幸福。
新型显示龙头陆续开工新郑多次填补全省产业空白近日，河南尊绅光电技术有限公司(简称尊绅光电)的第一批柔示模组生产设备运抵新郑产蛹城，项目建设投产加速。
这意河南省新型显示领域的又一项产业空白得以填补。
尊绅光电柔性显示模组项目由中国新型显示行业的龙头企业投资建设，主要生产大尺寸液晶面板和大尺寸多媒体、中小尺寸柔性显示模组。
其主要客户几乎覆盖大型液晶面板厂商，如京东方(BOE)、中国电子(CEC)、深超光电等；电视机生产领域则与海信、清华同方、创佳等长期合作。
尊绅光电柔性显示模组项目的固定资产达40亿元，包含22条LCD模组线以及一条AMOLED柔性屏模组线。
御投产后，预计年产值不低于40亿元。
该项目的落地，对新郑市来说意义重大：它不仅是近年新郑落地投资规模最大的龙头项目，更标志着新郑市电子信息产业的发展迈上新台阶，高质量发展之路又走出坚实一步。
新郑市临港临郑，发展电子信息产业具有先天优势，且与郑州市推进高质量建设的“南动”产业策略相契合。
自2019年下半年起，新郑市电子信息产业开始增效提速，屡屡填补河南电子信息产业发展的空白——2019年9月，新郑产业新城力推之下，新郑市政府主导建设的中原地区唯一专业污水处理厂开建，打造新郑独特的产业承载优势；2019年11月，新郑产业新城新旧动能转换港发出首批电子终端产品，填补新郑8年零出口的空白；2020年7月，锐杰微科技集团国产SIP芯片研制及高端封测生产基地落成启用，填补河南省集成电路产业空白；2020年11月，尊绅光电柔性显示模组项目开工，填补河南省新型显示领域的空白……可以预见，未来还会有一个又一个的电子信息产锐杰微生产场景RDJS2020.1255业发展新突破在新郑实现。
以PPP模式打造产业新城推进成都产业生态圈建设
District economy区域经济 | MODERN BUSINESS 现代商业69以PPP模式打造产业新城 推进成都产业生态圈建设王启友 中共成都市委政策研究室城市处 610041摘要:持以产业新城为核心构建产业生态圈，实现一个产业类别就是一个主题城市社区、一个产业新城就是一个特色城市新区，是转变组织经济工作方式、提高经济领导力的重要抓手。
通过深入研究国内产业新城建设运行模式，实地调研河北固安产业新城、浙江嘉善产业新城及市内部分产业园区，对以PPP模式加快成都产业新城建设、构建优良产业生态圈提出建议。
关键词:PPP模式；成都产业；生态圈建设一、从产业新城实践看产业生态圈的核心要素支撑传统产业园区多采取“管委会+国有平台公司”模式开发建设，虽取得较好成绩，但弊端也日益显现。
主要是缺乏社会资金参与，政府债务日益加剧；缺乏专业招商能力，政策优惠依赖性较强；缺乏产业效益评估激励，产业集群发育不足；缺乏产城融合统筹规划，城市发展整体效益不高。
特色不鲜明、竞争力不强、可持续性欠佳，已成为传统园区特别是中小园区发展的突出问题。
随着各地产业政策趋同、环境约束趋紧、债务管控趋严，一些产业园区尝试以PPP模式向产业新城转型，一批社会资本园区运营商也专注产业新城建设，聚力打造产业生态圈。
截止今年8月，财政部PPP项目库中园区类项目已达328个，投资规模6934亿元。
根据对国内49个产业新城项目、29家产业新城运营商的研究，一个良性循环的产业生态圈，须具备产业发展能力、城市建设能力、运营管理能力三大核心要素支撑(一)产业发展能力。
实现以产兴城、以城带产、产城融合，产业发展能力至关重要。
产业导入。
坚持“一园区一主业”，集中精力发展具有比较优势或先发优势的产业，树立园区品牌。
武汉光谷产业园等产业新城，在产业导入上，已由重点关注企业数量、入驻率、投资额，转向高度关注企业质量、产业匹配度、未来延展性等方面。
产业培育。
构建遍布全国、全球的产业资源网络体系，引进全球技术、引导产业方向、引领园区发展。
2020年中国5G产业园市场前景及投资研究报告
已成为世界最大的笔记本电脑和PC机部件生产基地，多项产品的市场占有率居全球第一。半导体和集成电路的生产
能力与美国、日本三足鼎立，已经形成上、中、下游完整的产业链体系，成为全球最大的电子信息制造中心之一。
➢ 综合型产业园
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综合型产业园区产业门类较多，该类型的典型案例为新加坡裕廊工业园。裕廊工业园根据产业性质的不同，分3个梯
2020年中国5G产业园市场前景及投资研究报告
中商产业研究院编制
5G被认为是打通各行业进入数字化革命的良机。作为新一代移动通信技术，5G技术切合了
传统制造企业智能制造转型对无线网络的应用需求，能满足工业环境下设备互联和远程交互应
用需求。在物联网、工业自动化控制、物流追踪、工业AR、云化机器人等工业应用领域，5G技
度布置：东北部离城区较近处规划为新兴工业和无污染工业区，重点发展电子、电器及技术密集型产业；中部为轻
工业和一般工业区；沿海相对独立的西南部规划为港口和重工业区。
➢ 复合型产业园
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复合型产业区产业功能比较多样，较好地解决了职住平衡问题，该类型的典型案例为位于苏州市东郊的苏州工业园。
苏州工业园是中国和新加坡两国政府合作投资的项目，园区基本形成了以微电子及通讯、精密机械、生物制药为主
产业园开发模式
产业园管理模式 产业园发展硬条件 产业园发展软条件
1.1 产业园基本定义
根据当前我国各地的产业园区设立和建设情况， 结合联合国环境规划署的定义，对产业园区可做出这样 的定义：
一个国家或地区的政府通过行政或市场化等多种 手段，划出一块区域，制定长期和短期发展规划和政策 ，建设和完善适于工业企业进驻和发展的各种环境，聚 集大量企业或产业，使之成为产业集约化程度高、产业 特色鲜明、集群优势明显、功能布局完整的现代化产业 分工协作区和实施工业化的有效载体。
【精品】2020年联东U谷开发运营模式研究(最全)
联东U谷-全国布局
深耕环渤海经济圈与长三角经济圈，在大湾区、中部地区及西南地区的布局属于机会性布局 联东U谷全国化布局战略 是国内开发规模最大、入驻企业最多的产业园运营商
目前，联东U谷已在北京、上海、广州、天津、重庆等50多 座城市，投资运营230个产业园。布局特点可以概括为“从沿 海向内陆下沉，从北方向南方扩张”。 • 以北京、天津项目确立环渤海区域的领先地位 • 以上海项目开启长三角的战略布局 • 以沈阳项目开启东北工业基地的战略布局 • 积极向华中、华南、西南等经济区域布局
联东U谷 · 上海金领谷科技产业园、联东U 谷 · 北京蓝贝科技园
联东U谷-产品模式：产业综合体案例
联动U谷· 北京金桥科技园：联东集团打造的第一个专业综合性产业园区
区位：坐落于中关村科技园区金桥科技产业基地内，北京亦庄新城核心区域。是京津冀产业带的起始地带，也是环渤海经济产 业圈的核心发展地带。 规模：园区总占地面积1300亩，总建筑面积130万㎡。 产业定位：园区具有10余年高新科技开发基础，形成了生物医药、电子信息、军民融合、能源环保和高端装备等五大产业集群。 入驻企业：目前已聚集600余家企业，已入驻萌蒂（中国）制药有限公司、北京凌天智能装备集团股份有限公司等重点项目。 运营情况：2016年，金桥科技园实现总产值88亿元，总收入106亿元，税收12.52亿元。
产品 体系
尚未开启产业园区业务
盈利 模式
尚未开启产业园区业务
集团转型期
2003-2008
从无到有，体系构建
北京
快速扩张期
2008-2016
异地复制，丰富体系
上海、南京、无锡、重庆、沈阳、长沙等 二线城市
升级发展期
2016-至今
多元探索，深化运营
六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
2020年园区运营与管理行业画像分析报告
园区运营与管理行业画像分析报告2020年3月目录一、行业发展状况 (4)1、行业发展历程 (4)（1）世界产业园区发展历程 (4)（2）中国产业园区发展历程 (6)2、行业发展趋势 (8)（1）增强园区产业综合服务 (9)（2）园区协作带来共赢发展 (9)（3）打造园区数字化、智能化平台 (10)（4）园区寻求差异化、特色化 (10)二、产业链分析 (11)三、行业驱动力分析 (13)1、政府政策的推动 (13)2、国内产业结构升级调整带来园区开发机会 (14)3、中小企业的快速发展增加园区运营与管理需求 (15)4、综合服务提升园区运营商的盈利空间 (16)5、房屋租金价格平稳上升为园区租金水平提供良好的保证与支持16四、行业竞争分析 (17)1、竞争格局 (17)2、行业内主要企业 (18)（1）浦东金桥 (18)（2）陆家嘴 (19)（3）外高桥 (19)（4）苏州高新 (19)（5）南京高科 (20)（6）华夏幸福 (20)3、行业进入壁垒 (20)（1）资金壁垒 (20)（2）品牌壁垒 (21)（3）跨地域经营壁垒 (21)（4）人才壁垒 (22)五、行业发展制约因素 (22)1、产业园区起步较晚 (22)2、专业人才的匮乏 (23)3、融资渠道偏窄 (23)4、管理体制不够科学 (24)附件1：行业业务模式情况 (25)附件2：行业特点 (27)1、地方经济发展的引擎 (27)2、集群效应和生态效益明显 (27)3、客户综合服务需求较高 (28)4、收入多元、回报稳定 (29)园区运营与管理行业画像分析报告一、行业发展状况产业园区指在一定的产业政策及区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如写字楼、研发楼、厂房、仓库、技术平台等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻，形成技术、知识、服务、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。