天津中高档住宅市场研究报

天津中高档住宅市场研究报————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：天津中高档住宅市场研究报告CDH III Management Company Limited序言天津中高档住宅市场研究报告主要分为三个部分，第一部分是天津市居住用地市场和住宅市场整体情况研究，第二部分是对天津市区、近郊及滨海新区的土地出让市场和商品住宅市场研究，第三部分是典型中高档住宅项目及主流发展商研究。

这三部分内容一方面从宏观的角度对天津住宅市场进行深入的剖析，目的在于明确天津住宅市场的发展历程、现状及未来发展趋势，另一方面从微观角度分析典型住宅项目和典型发展商在天津的发展情况，为贵司进入天津市场提供经验和教训。

在第二部分中共选择了10个来自北京、深圳、广州及天津本地的主流发展商，典型项目包括位于市区、近郊及滨海新区的16个典型住宅项目。

研究结论天津住宅市场经历了约5年的起步阶段，从2003年进入快速发展阶段。

从2003年起，全市住宅销售均价连续5年增幅超过20%，成交量连续4年保持在900万平方米以上，说明天津住宅市场需求旺盛，有较强的发展潜力。

推动天津住宅市场进入快速发展阶段的主要因素是2002年末开始的海河综合开发及天津市范围内大规模的城市基础设施建设所带来的拆迁刚性需求及其引发的梯级改善需求。

从土地市场发展看来，2004年招牌挂政策实施后，土地市场透明度增加，外来发展商对天津的关注迅速在土地交易中体现出来。

滨海新区列入国家十一五规划也在很大程度上带动了天津房地产市场的进一步升温。

2007年前三季度，全市居住用地出让面积达到722万平方米，大量外来和本地发展商通过招牌挂方式以很高的价格取得土地开发权，说明发展商对天津住宅市场的前景普遍看好。

从各区域发展情况看来，随着拆迁量的下降，市内六区可供开发的居住用地逐年减少，而城市外围区域的土地供应不断增加，因此未来几年市内六区的住宅供应量将逐渐减少，稀缺性将推动市内六区住宅售价的进一步上涨。

近郊土地的集中供应将带来住宅市场的竞争加剧，轨道交通和城市快速路的建设将带动近郊住宅市场的快速发展。

通过典型项目的研究可以看出，2003-2007年间，天津市几乎所有住宅项目均取得了较好的销售业绩，项目销售均价每年都有1000-2000元/平方米的提升。

从产品方面看来，中小户型项目销售周期较短，而大户型销售周期明显较长，原因在于随着住宅销售单价的上涨，大户型的单套总房款超出了大部分购房者的购买力，而小户型的目标客群较大，不仅包括首次置业者，还包括一定数量的投资者。

1.0 天津住宅市场总体情况本节主要对天津住宅市场历年的发展情况进行研究与分析，主要内容包括居住用地和商品住宅的供需情况。

1.1 天津住宅市场发展历程简介1.1.1 天津概况截至2006年底，天津市常住人口1075万人，土地总面积为11919.7平方米公里，共分为18个行政区，在本文中按市场分析的需要分为四类，即：市内六区：和平区、河西区、南开区、河东区、河北区和红桥区环城四区：东丽区、西青区、津南区和北辰区滨海新区：塘沽区、大港区和汉沽区（为分析方便，非行政区的开发区也单独列入滨海新区）其他区域：蓟县、宝坻区、武清区、静海县和宁河县上述各区域在天津的位置如下图所示：1.1.2 商品住宅市场发展概况到目前为止，天津住宅市场的发展经历了两个阶段，即1998-2002年间的商品住宅市场起步阶段和2003年以来的商品住宅市场快速发展阶段。

在商品住宅市场起步阶段，市场需求主要是天津本地居民的首次商品房置业需求，大部分居民仍居住在由国家或企事业单位提供的廉租房（即公产和企业产住房）内，购买商品房的人群主要是收入静海大港塘沽东丽 西青北辰 汉沽宁河武清 宝坻津南蓟县和平南开河东红桥河北河西开发区较高的居民。

由于需求总量较小，而供应量增加较快，因而大多数住宅项目均销售缓慢，销售价格提升的难度较大。

按照天津市房管局的交易数据，2000年-2002年间天津（含市内六区和环城四区及塘沽区，不含其他远郊区县，这几个区域的成交量较低）商品住宅成交量分别为694、646、597万平方米。

2003年后商品住宅市场进入快速发展阶段，推动天津住宅市场进入这一阶段的主要因素是海河综合开发和大规模的基础设施建设带来的拆迁刚性需求及其引发的梯级改善需求。

2003年天津市的拆迁总量约为750万平方米，其带动的住宅需求总量可达到约2000万平方米，约在2-3年内陆续体现在住宅市场的成交量上。

2003年天津商品住宅市场的总成交量达到约1000万平方米，此后三年每年的成交量均在900万平方米以上。

1.2 天津居住用地出让市场本节主要是针对2003-2007年间天津居住用地出让面积、价格、主要分布区域等特征进行的研究与分析，另外还将分析天津住宅开发热点区域的变化情况。

说明：本文中土地出让数据来源于天津市土地交易中心，2006年4月1日前滨海新区及远郊区县的土地出让不在天津市土地交易中心进行，成交资料大部分未公开，因而这一阶段的土地成交数据不完整，但典型土地成交资料已包括在内。

1.2.1 历年成交居住用地面积2003和2004年天津土地市场处于新旧制度交替时期，协议出让土地的问题尚未得到全部解决，还有大量协议出让的居住用地，本文中的土地成交资料不包括协议出让的土地。

2003年初到2007年9月底天津居住用地共成交约1657.7万平方米，各年的成交量数据如下表所示：年度2003 2004 2005 2006 2007成交面积（万平方米）89.1 466.5 140.4 239.1 722.6上表中数据以天津市土地交易中心公布的土地招牌挂出让结果为依据，其中2003年数据不完整。

部分居住用地中包括配套商业用地。

89.1466.5140.4239.1722.610020030040050060070080020032004200520062007Q1-Q3成交面积（万平方米）2007年土地成交量大幅增长，主要是由于环城四区和远郊区县的土地出让大幅增加，此举主要目的在于将居住需求逐渐向城市外围引导，同时降低天津商品住宅售价的上涨速度。

1.2.2 平均出让价格（楼面地价）总体看来，天津市平均的居住用地楼面地价相对稳定，本行分析认为楼面地价与地块所处的区域和土地的开发强度（即土地的容积率的高低）有较大的关系，容积率的提高和出让土地向外迁移是天津市平均楼面地价没有大幅上涨的主要原因，另一个主要原因是2006年之前的土地成交资料中不包括出让价格较低的郊县居住用地。

1,5291,9162,0051,6362,000-5001,0001,5002,0002,50020032004200520062007Q1-Q3楼面地价(元/平方米）1.2.3 主要分布区域（按土地面积）2003和2004年市内六区是土地出让的主要区域，环城四区其次，滨海新区和其他区县的土地出让主要在各区自行出让，下表中不含其他区域的土地出让数据。

实际上，除塘沽区以外，其他区域的土地出让仍是以协议出让为主，数量较小。

从2004年8月31日开始招牌挂正式实施起，市内六区的土地出让面积明显减少，而环城四区和其他区县的土地出让面积增长较快，这也是天津市土地出让的平均楼面地价没有大幅上涨的主要原因之一。

10020030040050060070080020032004200520062007Q1-Q3市内六区环城四区滨海新区其他区域1.2.4 天津商品住宅开发热点区域变化从天津已出让居住用地的区域分布变化情况看来，2004年及以前市内六区是住宅开发的热点区域，主要原因在于当时天津的商品住宅需求总量相对较低，市内六区的居住人口密度较大，而且市内六区的配套设施相对完善。

从2006年开始，环城四区和远郊区县成为商品住宅开发的热点区域，这主要是由于市内六区的土地价格增长较快，而且可开发土地的绝对数量减少，另一方面政府有意识地引导商品住宅向城市外围发展，以降低天津市住宅价格的上涨速度。

2007年前三个季度环城四区和远郊区县居住用地的出让面积占天津市居住用地出让总量的比例达到90%。

从天津住宅市场的发展情况看来，商品住宅的开发热点区域呈点、线、面三种分布。

点：主要是指分布在中心城区的小块居住用地开发。

随着中心城区的开发，居住用地数量的减少，而且中心城区将很少有大块的居住用地整体开发，2005年以后的土地出让主要是城区小面积拆迁改造而形成的土地供应。

线：主要是指海河、轻轨、地铁、铁路和高速公路沿线的土地开发。

面：主要是指城市外围区域规划的卫星城以及远郊区县大面积未开发土地的成片开发。

1.3 天津商品住宅市场历年发展情况本节主要分析天津市商品住宅市场整体发展情况。

说明：本文中商品住宅成交资料来源于天津市房地产管理机关，2007年之前的开发区成交资料来源于天津开发区建设管理局。

1.3.1 天津商品住宅的施工、竣工面积1,5911,7461,9542,3532,8283,3966276737511,0141,2711,3095001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000200120022003200420052006施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）上图显示，天津商品住宅的施工和竣工面积连年增长，说明住宅的供应量不断上涨，同时说明住宅市场的投资逐年升温。

1.3.2 成交价格2,5272,6952,7703,3714,0395,8554,859-1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002001200220032004200520062007Q1-Q30%5%10%15%20%25%销售均价（元/㎡）涨幅2003年以前天津住宅售价较低，而且上涨缓慢。

2004年到目前为止住宅售价年均增幅达到20%以上。

2002年底开始的海河综合开发和大规模的城市基础设施建设带来了的大面积拆迁，2003年全年的拆迁量约为800万平方米，以后的几年年均拆迁量均接近400万平方米，继而引发了大量的住宅购买需求。

各区域成交价格-2,0004,0006,0008,0002001200220032004200520062007Q1-Q3全市市内六区滨海新区环城四区市内六区住宅的售价明显高于其他区域，滨海新区平均售价较低主要是由于开发区住宅成交数据未全部统计在内。

1.3.3 成交量67,01157,88798,202116,81079,40883,09569,066-20,00040,00060,00080,000100,000120,000140,0002001200220032004200520062007Q1-Q3全市成交套数（套）分区域成交套数（套）-20,00040,00060,00080,000100,000120,000140,0002001200220032004200520062007Q1-Q3环城四区市内六区滨海新区其他区域因开发区住宅成交数据中没有套数统计，成交套数数据不含开发区。