城市住宅区位的选择与影响因素分析

城市住宅区位的选择与影响因素分析

城市住宅区位的选择与影响因素分析

【摘要】在房地产业一向流传着这样一句话：房地产开发投资的三要素是“位置，位置，还是位置”。在这里，位置就是我们通常对区位的理解，由此可见区位选择对于房地产开发的重要性。本文首先阐述了区位的具体概念，并对房地产开发中住宅区位的选择及其影响因素进行了分析。第三部分简要介绍了区位选择对房地产投资价值的影响，最后阐述了区位选择的策略。

【关键词】房地产；住宅；区位选择；影响因素；房地产投资价值

引言：

房地产业的崛起和发展是当代中国一个重要的经济现象。纵观历史，我国房地产业取得了辉煌的成就，在国民经济的发展过程中发挥了举足轻重的作用。在住宅房地产开发中，影响住宅价格及销售量的一个重要因素便是区位。选择正确的区位，是在项目开发前期最重要的工作之一。尤其是在现阶段的发展状况下，由于政府对于土地供应持谨慎态度，房地产开发的风险愈来愈大。开发商在“跑马圈地”过程中也越来越重视区位的选择，最佳区位不但能有效地保证房地产开发的效益，同时还能有效地规避风险。

1、区位选择的理论基础

1.1区位的概念[1]

在房地产业，素有“区位为王”的说法，那么何为区位呢？区位是指地块分布的地区或地点，它是一个综合概念，除解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。换言之，区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。在本文中，将主要针对住宅区位进行分析。住宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域（空间）中所坐落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度（即通达性）、以及居住在该位置

所获得的非经济方面的满足程度。具体说来，就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本（包括货币成本和时间成本），以及该位置的自然环境、社会人文环境等对居住者身体和心理等方面的影响。

1.2区位理论

区位理论是关于经济活动的区位选择和区位结构以及如何创造

区位条件的理论。从理论上说，人类活动应该选择最佳的区位，但是人们选择的区位往往不是最佳的，这就涉及到了最佳区位选择的区位论。我国的住宅区位理论近年来也有了一定的发展，主要是在国外理论的基础上结合中国的国情进行进一步的分析。但总体上说，我国的区位理论研究还是停留在定性分析的层面上。

这些区位理论从不同的角度阐释了一种或几种区位因子对住宅

区位形成的影响以及其作用机制，探讨了住宅开发和建设活动所应遵循的空间经济法则和住宅区位选择和决策依据。但是它们都过于强调一种或几种因子的影响，在房地产开发商进行区位选择时，需要综合考虑多方面的影响因素，不可过于强调某些因子。这就要求开发商在进行区位选择时，要有选择的使用区位理论，根据住宅项目投资的实际情况做到有所继承和有所扬弃。

2、区位选择的影响因素

影响住宅房地产项目区位选择的因素有许多，大体上可以分为宏观因素和微观因素。宏观因素包括国家的政策制度、经济环境、自然特性以及人口环境等。而微观因素比较多一点，包括环境条件、交通通达程度、市政基础设施条件、城市规划方面的因素、停车条件、公共配套服务设施完备情况、当前土地使用者的态度、土地价格以及房地产市场供求关系等。

2.1宏观因素分析

任何一个行业的导向都离不开宏观经济政策的指引，出于对土地的依赖性，房地产企业对于国家宏观经济政策的敏感程度更甚于其他行业。近年来，由于房价的不断攀升，国家对于房价的治理决心也越来越坚定，相继出台了多种政策抑制房价过快上涨，如政府对于土地的供应持更加谨慎的态度[2]。在国家土地供应收紧的形势下，房地

产开发项目进行区位选择时就要更注重土地的质量而非数量。

在考虑人口环境对于区位选择的影响时，如果住宅开发项目所在地区主要人口集中为年轻人，项目位置就要更偏重于对商业因素、通达情况的考虑；而对于中年人占比例较大的地区，孩子的教育影响成为重要因素；对于老年人，毋庸置疑应把医疗条件放在首位。由此可见，人口环境对我们进行房地产区位选择时偏重的因素有很大的影响作用。

2.2微观因素分析

对于房地产住宅项目，不同的客户群定位会导致在区位选择上有很大的差别。在进行项目操作时，要结合项目实际对以下各因素进行有侧重的分析[3]。

2.2.1环境条件的影响

环境条件包括主要包括社会环境、自然环境。社会环境主要反映在房地产周围的社会治安程序、主要聚居群体、日常社会性交流以及各种文化娱乐活动等方面。任何阶层的居民都倾向于选择靠近市政、周边居民素质较高、社会治安良好的住宅区。社会治安程度也是一个重要因素。有着良好的防卫设施的房地产项目，使居民享受到归属感。以济南为例，以千佛山为中心的辐射区域由于良好的环境而受到众多开发商的追捧，如邦泰绿苑、山润家园、中益园、中润裕华园等等。

2.2.2交通通达程度的影响

交通条件的完善，可以带动相关区域的发展，有利于区域的升值，带动房地产产业的蓬勃发展。交通的可达性主要是指上下班、外出活动和子女上学的方便程度。城市居民对方便快捷的公共交通系统的依赖程度更大，居住区周围道路数量和公共交通线路数量都会对住宅区位选择产生重大影响，道路、公交线路越多.那么人们上班时选择的路线就越多，也就越能节省时间，此类项目的销售前景就越好。

2.2.3基础设施条件的影响

● 生活保障设施对区位选择的影响。

基础设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等，另外还有生活垃圾的处理能力。房地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，污水和生活垃圾得到及时有效的疏浚和处

理，有热电厂能够集中供气，那么居民对这类房地产的综合评价就高。

● 文化保障设施对区位选择的影响。

文体设施主要包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套。（1）在中国的传统观念中，孩子是一个家庭中最为重要的部分。据调查显示，在买房者的购房需求中，教育因素成为其首要考虑的因素之一。对发展商来说，在楼盘硬件越来越同质化的今天，教育概念成为了楼盘的一个卖点，有助于销售。教育设施的配套好或者临近知名学校，不仅增加了房地产的人文色彩，还大大提高了房地产的附加值，使得房地产的价值提高。（2）医疗卫生设施在区位选择时的影响是不容忽视的。作为长期居住的地方，人们在进行住宅选择时自然会把医疗条件的便利性因素纳入其中。（3）体育娱乐设施的影响。随着人们生活水平的提高，对于运动、健身、休闲的要求越来越高，因此小区临近或配套必要的体育设施，对提升房地产的品质是非常有帮助的。

3、区位选择对投资价值的影响

从投资的角度看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生利润和租金的能力；而该项目产生利润的能力很大程度上又取决于其所在的区位。所以，区位给房地产投资者带来的利润越大，房地产的投资价值也就越大。因此，房地产开发商进行区位选择的分析就显得至关重要。房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。负担不起最优区位地价压力的投资者，将会被具备这一能力的竞争者所代替。

所有区位选择的结果，是形成从最理想的区位或谓之为“最佳区位”向外衰减的各种等级，这些等级表现出如下特点：随着从最佳区位点向外部的移动，土地利用密度逐渐降低，地价也随之逐渐衰减，则房地产投资的利润水平和产生租金的能力也在相对降低。在城市中，商业中心的位置就是这种最佳区位。以商业中心为圆心向外扩散，分为半径不同的同心圆。随着半径的扩大，土地的区位价值越低，自然房地产的投资价值也就越低。以济南为例，区域划分为历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区，历下区中包含泉城路、趵突泉等济南市中心位置，自然成为投资价值最高的地段[4]。但并不