第七讲_房产面积测算

§7.4 公用建筑面积的确定与分摊
5.共有建筑面积分摊原则 （1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或 协议规定执行； （2）无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套（单 元）内建筑面积按比例进行分摊； （3）以“幢”为单位进行测量与分摊。（本幢；多单元） （4）从整体到局部，按照幢、功能区、层、套（或户） 的次序进行逐级分摊； （5）局部的共有建筑面积应参与分摊整体的共有建筑面 积； （6）“谁使用谁分摊”原则。（合理不合法）
7.3 房产面积量算的方法及精度要求
1、房产面积测算的方法 （1）实地量距法:最普遍 （2）坐标解析法： （3）软件机助统计； （4）求积仪法
7.3 房产面积量算的方法及精度要求
2.面积量算精度要求 （1）房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差 不超过下列计算的结果：
（2）坐标解析法计算面积精度要求：
*例1：住宅楼套面积计算
普通住宅楼， 全幢共6层，每层 2个单元，一梯两 户，共 24 户，户 型相同。 所标注尺寸， 除阳台为外尺寸， 其他均为中线尺 寸。
*例2：商住楼面积计算与共有面积分摊
商住楼，全幢共6 层， 1-2 楼为商场， 每层 8 户，两层共 16 户，两层户型相同。 3-6层为住宅，每 层 2 个单元，一梯两 户，共16户，户型相 同。 所标注尺寸，除 阳台为外尺寸，其他 均为中线尺寸。
§7.2 房屋面积计算相关规定
4.《房产测量规范》（2000）与《建设工程建筑面积计算 规范》（2005）计算规则的区别： 同一幢房屋，房产测量中房屋建筑面积与建筑施工中的 房屋建筑面积结果不一致。 （1）低于2.20米的房屋； （2）阳台； （3）房屋外墙的保温隔热层； （4）墙体粉刷层； （5）自动扶梯等自动工具；
*外半墙墙体面积推算：
D外：外墙尺寸 D中：中线尺寸 D内：内墙尺寸 ：墙厚
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
§7.4 公用建筑面积的确定与分摊
4.不应分摊的建筑面积 （1）作为人防工程的建筑面积； （2）独立使用的地下室、半地下室、车库等； （3）为多幢房屋服务的警卫室、设备用房、管理用房； （4）公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化设施等建筑物； （5）用于公共事业的市政建设的建筑物；
§7.2 房屋面积计算相关规定
（6）挑楼、全封闭的阳台； （7）属永久性结构，有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算； （8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱的 外围水平投影面积计算； （9）房屋间永久性的封闭架空通廊； （10）地下室、半地下室及其相应入口，层高2.20m以上，按其外墙 （不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算； （11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按柱或围护结构的外围水平 投影计算； （12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算； （13）属于永久性建筑，有柱（承重）的车棚、货棚，按柱的外围水 平投影计算； （14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，2.20 （15）有变形缝的房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。
2.计算全面积的建筑范围：
（1）永久性结构的单层房屋、多层房屋。 （2）房屋内结构层、技术层；梯间、电梯间。 （3）穿过房屋的通道；房屋内的门厅、大厅，以及其内回廊。 （4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。 （5）房屋天面上的永久性建筑（楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结 构屋顶），按其外围水平投影面积计算。
§7.2 房屋面积计算相关规定
2.计算半面积的建筑范围
（1）与房屋相连，有上盖、无柱的走廊、檐廊； （2）未封闭的阳台、挑廊 （3）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑 的，按其上盖水平投影面积一半计算； （4）无顶盖的室外楼梯； （5）有顶盖不封闭的永久性架空通廊
§7.2 房屋面积计算相关规定
ms mi 1 n 2 D i 1;i 1 8 i 1
7.3 房产面积量算的方法及精度要求
（3）图上量算面积精度要求：
P 0.0003 M P
§7.4 公用建筑面积的确定与分摊
《物权法》明确规定：建筑区划内的公共场所、公用设 施和物业服务用房，属于业主共有。 1. 建筑面积分类：两部分 专有部分：套内建筑面积 共有部分：公用建筑面积


公有建筑面积 共有建筑面积 公用建筑面积的确认： （1）预售测量：建筑施工图、
（2）竣工测量： （3）无间隔权属单位：埋标
§7.4 公用建筑面积的确定与分摊
2.公用建筑面积的所有权与使用权 共有建筑面积的所有权、使用权：本幢所有参与分摊者 共同所有、共同使用； 分摊后，不划分各产权人分摊面积的具体部位；一经分 摊，未经合法程序不得侵占或改变其原设计的使用功能和 结构； 公有建筑面积为小区业主共同所有、共同使用。（2/3）
7.分摊方法
（1）整体分摊：功能单一 （2）多级分摊：多功能综合楼；从整体到局部，从大到小
§7.4 公用建筑面积的确定与分摊
*多功能综合楼共有建筑面积分摊 ① 幢共有建筑面积分摊：幢→功能区 SGi=ZSGi Z =Δ SZ/∑SGi ② 功能区共有建筑面积分摊：功能区→层 SCi=GSCi G =Δ SG/∑SCi Δ SG= Δ SG+ SG ③ 层共有建筑面积分摊：层→套 STi=CSTi C =Δ SC/∑STi Δ SC= Δ SC+ SC ④ 套（户）内产权面积计算： 检核： SEi= STi+ STi ∑SEi = ∑STi+ ΔSZ +ΔSGi+ ΔSCi
第七讲 房产面积量算
§7.1
§7.2
概述
房屋面积计算相关规定
§7.3
§7.4
面积计算方法及精度要求
公用建筑面积的确定与分摊
§7.5
共有建筑面积分摊
§7.1 概述
1.房屋面积测算：（水平面积）
房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层，包括阳台、挑廊、
地下室、室外楼梯等，且有上盖，有围护物，结构牢固，有实际使用 功能，层高2.20m及以上的永久性建筑的外围水平投影面积。
3.不计算面积的建筑范围
（1）层高小于2.20m的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室； （2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性玻璃幕墙、垛、勒 脚、台阶、无柱雨棚等； （3）房屋间无上盖的架空通廊； （4）天面、挑台； （5）建筑物内的操作平台； （6）骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行的部分； （7）利用引桥、高架桥、高架、路面作为顶盖建造的房屋； （8）活动房屋、临时房屋、简易房屋； （9）独立烟囱、亭、塔、地下人防等； （10）与房屋室内不相通的房屋间变形缝。
§7.4 公用建筑面积的确定与分摊
3.共有建筑面积 （1）共有的电梯井、管道井、垃圾道等垂直通道； （2）共有的楼梯间、电梯间； （3）服务于本幢的变电室、水泵房、设备间、警卫室等； （4）服务于本幢的公共用房、管理用房； （5）共有的门厅、大厅、过道、门廊等； （6）共有的室外楼梯； （7）共有的地下室、半地下室； （8）套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙） 水平投影面积一半的建筑面积（外半墙面积）
*注
4个单元，6层，均为一梯两户。1-3单元为75平 米户 型，4单元为120平米户型。楼梯间面积均为12平米，每 个单元各自使用自己的楼梯间。 专用楼梯
§7.4 公用建筑面积的确定与分摊
6.共有建筑面积分摊公式 Si=Si =Δ Si/∑Si
：分摊系数； Si：各单元参加分摊所得的分摊面积； Si：各单元参加分摊的面积； Δ Si：可被分摊的共有建筑面积。
建筑面积、使用面积、产权面积、共有分摊面积；套内建筑面积、
共有建筑面积、公用建筑面积；
以幢为单位进行；
2.房屋用地面积测算
房屋占地面积 院落面积 共有土地分摊面积
§7.2 房屋面积计算相关规定
1.计算建筑面积应具备的条件（普遍性)

应具有上盖； 应有围护物； 结构牢固，属于永久性建筑物； 层高在2.20m（含）以上； 可作为人们生产、生活的场所。