知名地产三线城市管理办法
三线城市商业地产发展问题及策略分析
三线城市商业地产发展问题及策略分析叶敏河南省驻马店市不动产登记服务中心摘要：近年来，我国城镇化进程日益加快，三线城市经济水平逐渐提升，商业地产市场在此背景下迅速崛起，不过进入新时代后，经济增速放缓、一系列国家调控政策出台，导致三线城市商业地产市场受到一定影响，鉴于此，本文主要对三线城市商业地产发展背景进行分析，结合当前形势下阐述商业地产在三线城市中的发展优势，并针对现存问题提出有效策略，旨在为三线城市商业地产健康、高质量发展提供借鉴和参考。
关键词：三线城市；商业地产；城镇化；开发三线城市是我国具有战略意义的经济较发达中等城市，其一般位于中部和东部地区，非农业人口规模在100万以上，居民具有一定的消费潜力。
尤其是最近几年，三线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿，远远超过一二线城市，蕴含极大的商业地产发展机会，越来越多的地产商将视线转移到三线城市，致使其商业地产仍面临诸多挑战，如何启动三线城市商业，提高地产经济发展实效成为业内关注的重点。
为此，应当结合当前发展背景，明确三线城市商业地产开发的优势，以此采取有效措施解决实际问题，助力城市经济高质量发展。
一、三线城市商业地产发展的现实背景相比于一二线城市而言，三线城市的商业房地产发展环境相对较落后，不过在城镇化进程不断推进的过程中，三线城市的房地产市场日益呈现发散性的特点，同时有关地产的调控政策不断出台，对发展尚未成熟的三线城市商业地产将会产生一定的影响。
通常情况下，根据三线城市的特点，其商业中心偏少，商业业态较少、招商存在局限性等，在开发和投资过程中也存在一定风险。
另外，商业地产的开发建设以及布局等，还需考虑居民的消费习惯、文化理念等，对于消费者认知度相对较低的商业品牌，如盲目扩大供应量或加大规模开发，将会导致商业地产投资过热等问题。
而且三线城市的人口规模相对较小，当商业地产的文化娱乐、休闲、餐饮和购物等多种业态发展过程中，将会出现不均衡的情况。
在此背景下之下三线城市商业地产发展面临较大的挑战，为此应当针对现存的问题创新发展对策，有效启动三线城市商业地产市场活力，激发经济快速增长。
三线整治方案
三线整治方案一、背景与目标当前，我国城市发展不平衡，一线城市过于集中资源，二三线城市发展不充分，城乡差距拉大，为了促进二三线城市的发展，提高人民生活质量，我国制定了三线整治方案。
二、整治范围三线整治方案的范围包括所有的二三线城市及其周边地区。
通过整治，要实现城市人口和资源的合理分布，加快二三线城市的发展，推动区域经济协调发展。
三、主要措施1. 城市规划和建设（1）加强城市功能规划，合理布局公共设施、商业区和居住区，提升城市的功能性和宜居性。
（2）优化交通网络，改善交通状况，提高城市交通便捷度。
（3）注重生态建设，保护环境，打造宜居、宜业的城市环境。
2. 投资和资金支持（1）增加对二三线城市的财政资金支持，用于基础设施建设和公共服务改善。
（2）鼓励企业投资并给予税收优惠和贷款支持，吸引更多资源向二三线城市流动。
3. 人才引进和培养（1）制定人才引进政策，吸引优秀人才到二三线城市工作和生活。
（2）加强高等教育资源在二三线城市的布局，培养人才，提升城市的综合人力资源水平。
4. 产业发展（1）制定优惠政策，引导产业向二三线城市倾斜，促进产业转移和区域经济发展。
（2）培育壮大本土产业，推动二三线城市经济多元化发展。
5. 政府管理改革（1）深化行政审批制度改革，简化审批程序，提高行政效能。
（2）加强对二三线城市各级政府的指导和监督，确保整治方案的有效实施。
四、预期效果通过三线整治方案的实施，预期可以达到以下效果：（1）促进二三线城市的人口流动和资源配置，实现城市发展的均衡。
（2）提高二三线城市的综合竞争力，加快经济发展速度。
（3）改善人民生活条件，提高居民收入水平。
（4）推动区域经济的协调发展，提升国家整体经济实力。
五、总结三线整治方案是我国为促进二三线城市发展而制定的重要措施。
通过规划建设、资金支持、人才引进、产业发展和政府管理改革等方面的措施，可以实现城市发展的均衡与协调。
预期通过方案的实施，可以促进经济发展、改善生活条件，推动区域经济的协调发展，提升国家整体经济实力。
三区三线整治工作方案及措施
三区三线整治工作方案及措施为了加强城市管理，改善城市环境，提升城市品质，我市将开展三区三线整治工作。
三区指的是城市的三个主要区域，即市中心区、城市副中心区和城市发展边缘区；三线指的是城市的三条主要交通干道，即主干道、次干道和支路。
下面将就三区三线整治工作方案及措施做详细介绍。
一、市中心区整治工作方案及措施。
市中心区是城市的核心区域，也是城市形象的窗口。
为了提升市中心区的品质，我们将采取以下措施：1. 提升市中心区的绿化水系。
加大对市中心区绿化水系的投入，增加绿化面积，修缮水系设施，提升景观品质。
2. 加强市中心区的文化设施建设。
增加文化设施的数量和品质，丰富市中心区的文化氛围，提升市中心区的文化品味。
3. 改善市中心区的交通秩序。
加强对市中心区交通管理的力度，优化交通组织，提升交通效率，改善市中心区的交通秩序。
4. 加强市中心区的环境整治。
加大对市中心区环境卫生的整治力度，提升市中心区的环境品质，改善市中心区的居住环境。
二、城市副中心区整治工作方案及措施。
城市副中心区是城市的次要核心区域，也是城市的重要发展区域。
为了提升城市副中心区的品质，我们将采取以下措施：1. 加强城市副中心区的基础设施建设。
加大对城市副中心区基础设施建设的投入，提升城市副中心区的基础设施品质，改善城市副中心区的居住条件。
2. 提升城市副中心区的产业发展。
加大对城市副中心区产业发展的支持力度，引进优质产业项目，提升城市副中心区的产业水平，促进城市副中心区的经济发展。
3. 改善城市副中心区的生态环境。
加大对城市副中心区生态环境的保护力度，加强对城市副中心区生态环境的整治，提升城市副中心区的生态品质。
4. 加强城市副中心区的社会治安管理。
加大对城市副中心区社会治安管理的力度，提升城市副中心区的社会治安水平，保障城市副中心区的社会稳定。
三、城市发展边缘区整治工作方案及措施。
城市发展边缘区是城市的发展边缘区域，也是城市的重要发展潜力区域。
如何在三线城市落实“房地产新政”——以驻马店市为例
收 入计 算 ，用３ ｉ 的家 庭收 入可 购 实 肩负起 解 决 中低收 入群 体住 房 困难 的必须 实 行政 策保 障 ，该市场 供给 的 ～６ － ｆ 置一 套普通住 房。 的 责任 ，把 该抓 的保 障性 住房 建设 抓 就 交给 市场 供给 ，不同 的只是 中间还
夹心 层”—— 既有政 策规 定 三 是 商 品 房 价 格 构 成 中 地 价 所 上 去 ，决 不 能让 城镇 中低 收入 群体 长 有 一个 “
比例 过高 有形 成泡 沫之 虞 ，比例 偏低 抄 。
二是 商 品房均价 与 当地 城镇 居 民 场 。要 结 合本地 实 际实 施 “ 房地 产新 发 ，具 体 情况 具体 分析 ，不同群 体不 家庭 收 入 之 比 。有 一 种说 法 叫 “ ～ 政 ” ，就 必须 划清政 策性 保 障和 市场 同 政 策 。 总 的 思 路 可 能 效 仿 上 世 纪 ３ 双轨 制 ” ：该 政策 保障 ６ ，即按 当 地城 镇 居 民 人 均可 支 配 供 给 的界 限 ，地 方政 府 一方 面应 该切 八十 年 代的 “ ”
三线城市房控应对策略
是 对市 情 、县情 缺 乏充分 了解的 理想 下 ，细节 确实 很重 要 。何况 我们 的主 要工作 就是 研 究 “ 细节 ” ，研 究具 体 化设计 。
要 解决 好 “ 居者 有其 屋 ”问题 ， 操 作 问题 。卢展 工书 记 在省委 举办 的
“ 国八 条”的调控 目标 是 “ 新 坚决 必须 依据 收入 状 况 ，实行 区别 化住 房 转 变 经济发 展 方式主 题班 上 强调解 决
占 的 比 重 。有 一 种 说 法 是 “ ０ ３ ％以 期 “ 蜗居 ”或成 为 “ 房奴 ” ；另一 方 又 有市场 因素的限价 商品房 。
三线城市的地产营销策略
三线城市的地产营销策略引言随着中国城市化的不断推进，一线和部分二线城市的地产市场已经相对饱和，竞争激烈。
因此，开发商越来越开始将目光投向三线城市，寻找新的发展机遇。
然而，三线城市的地产市场相对较小，消费群体的购买力有限，对于开发商来说，制定合适的地产营销策略至关重要。
本文将探讨三线城市的地产营销策略，帮助开发商更好地开拓这一市场。
了解三线城市市场在制定地产营销策略之前，首先需要全面了解目标市场。
三线城市的发展水平、消费能力、人口结构等因素与一线和二线城市存在较大差异。
因此，在开发营销策略之前，开发商应仔细研究三线城市市场情况，包括以下几个方面：人口结构与购房需求三线城市人口结构通常以年轻家庭、中低收入群体为主。
他们对于房屋的需求更加注重实用性和价格合理性，同时看重房屋的品质和舒适度。
城市发展规划了解三线城市的城市发展规划将有助于开发商了解城市未来的发展方向，可以据此决定项目的定位和规模。
同时，了解城市规划还可以帮助开发商预测房地产市场的增长潜力。
竞争对手分析研究分析竞争对手的项目定位、价格策略、销售策略等，可以帮助开发商了解市场上的竞争状况。
通过竞争对手分析，开发商可以找到自身的优势和差异化点，从而制定相应的营销策略。
制定地产营销策略制定地产营销策略需要根据三线城市市场的特点和企业的定位来确定。
以下是几个可以考虑的策略：价值定位在三线城市的地产市场中，价格往往是购房者最重要的考虑因素之一。
因此，开发商可以通过定价策略来满足市场需求，并提供合适的住房选择。
例如，可以推出价格适中的经济型住房项目，同时提供较好的居住环境和配套设施。
差异化竞争在竞争激烈的市场中，开发商需要找到自身的差异化竞争优势。
可以通过提供独特的设计、绿色环保的理念、高品质的建筑材料等方面来吸引目标消费群体。
同时，开发商可以通过与本地企事业单位、学校等合作，为购房者提供特殊的优惠政策，增加项目的吸引力。
宣传和营销手段开发商需要采用多样化的宣传和营销手段来吸引目标购房者的注意。
三线城市住宅(不含别墅)消费群体特征调研分析报告
三线城市住宅（不含别墅）消费群体特征调研分析报告在房地产市场中三线城市是相对于一线直辖市，二线省会城市而言的地县级市。
1、消费主力的特征分析Ll消费者置业意向调查分析抽样调查结果显示：在1年之内选择购房的消费者占到39.40%,这类消费者购房的目的主要是：有了一定的经济实力，为改善自己的居住条件或是考虑子女结婚，考虑购买环境更好、功能适宜的新房；1年内不确定购房的占到48. 48%,这类消费者通常生活条件宽裕，有一套以上住房，不急于购房但受房地产升值大的影响近来有投资的意愿；由此可以看出，整体市场购买意愿较强。
被访问者家庭年收入调查从上图中可以看出邢台市家庭年收入在5万元以下的占到调查总数的66. 67%, 5-8万元的占到25. 00%,结合邢台市整体房价，说明邢台市场对中档物业的消化力较强。
被访问者目前住房调查被访问者所在单位性质了解抽样调查结果显示：41. 67%为集体单位，27. 78%为国有单位，工作比较稳定，经济收入较高且比较稳定；这部分消费群体, 对住所的环境、物业、配套，对房间的朝向、户型，对居住的舒适度、安全性都有要求。
2、购房者的消费心理分析邢台市的消费心理比较复杂，即看重地段、配套又精打细算，体现在房屋购置方面则有以下几个特点：国邢台市居民对区域划分较为明显，在购房区域选择上以原居住区为主，同时，不断倾向居住环境较好地区。
当前消费者购房选择主要集中在环境较好的西北地区，尤其是达活泉公园附近。
因对价格敏感，尤其对总价的敏感性高于单价，整体购买力并非很强；国对户型设计要求不高，要求能满足居住使用；卬对购买的房屋，希望能够体现大都市的感觉；£□投资意识不强，一次性付款、分期付款较多，银行按揭占的比例相对较少。
m宣传单、报纸广告和户外广告是邢台市消费者了解房地产的最主要的三种途径。
消费者户型的需求意愿调研结合上图户型面积可以看出，消费者理想的户型为三室两厅、两室两厅及四室两厅，是消费者在购房时的首选户型，所占比例分别为51.28%、30.77%、17.95%,同时，在户型设计上，错层结构被普遍看好。
二、三线城市中小型房企的危机与出路
而投资需求中保值投资需求高于增值投资需求 ， 房 价 处于 稳 步 上 升阶 段 ， 别 二 、 个 三线 城 市 中被 游 资炒作 ， 投资资金大量涌入后导致房价迅速上
升 ， 坏 当地 整 体 行 业 的健 康 增 长 ， 得 刚需 中 破 使
的 自有住房需求和婚房需求实现难度加大。
有 些 公 司是 上述 模 式 （ １ 的典 型代 表 ， 表 ） 也 有 的是 几种 模式 的混合 形态 ， 管各 自的模式 有 尽 较 大差 异 ，但在 整 体市场 飞速 发 展 的趋势 下 ， 地 产 商在 过去 的几 年 间都赚 得 盆满 钵满 ， 论哪 种 无 运 作模 式都获 得 了市场 的认 可 。 随着 市场趋 于 但 健 康和 稳 定 ， 资热 情 回 归 理性 ， 场 也最 终 会 投 市 对这 些模 式进 行筛选 。 二 、 、 线城 市房 地产 市场 发展 中的危机 二 三 １城镇化 速度将放 缓导致 总体需求增速 减慢 ． 国家统 计 局 数据 显 示 中 国城 镇人 口在 ２ ０ ００
专题： 调控之下房企应对策略
埘ｖ Ｅ Ｌ Ｅ ７ ＡＲ Ａ Ｓ Ｅ
表 １ 常见的二 、 ： 三线城市 中小地产企业运作模 式 模式 主要 目的 实力强项 实力弱项 核心特点
土 地 投 资 土地增值 回报 社 会 关 系 资 开发 建设 能 力 、 拿地后不着急开发 ，不希望通过长时间的开发销售来 模式 源
、
资 金
管理 能力 、 销售 获取回报 ， 等土地升值后再出手 ， 需要有较强 的资金 实 能 力 力 多专 注 于 商 业 地 产
，
小 作 坊 模 稳定的收入 式
社 会资源 、 销 开发 建设 能 力 、 追求稳 定， 无力承担 大项 目， 有较 固定的土地来源 ， 每 售能力 管理 能力 、 资金 年一两个项 目， 小规模运 行， 多专注 于某一领域 ， 扩展 实力 能力有限
城市房地产管理规定
城市房地产管理规定第一条为了加强城市房地产管理，维护市场秩序，促进房地产市场健康发展，根据相关法律法规和国家政策，制定本规定。
第二条城市房地产管理是指对城市内房地产开发、买卖、租赁、经营、使用等行为进行监督、管理和服务，确保房地产市场平稳运行，促进人民群众的居住需求得到满足。
第三条市、区、街道办事处等地方政府及其所属房地产管理部门应当按照法律法规的规定，负责本辖区范围内的城市房地产管理工作。
第四条市、区、街道办事处等地方政府及其所属房地产管理部门应当建立健全城市房地产管理机构，配备专业人员，提供高效便捷的服务。
第五条城市房地产开发企业应当依法依规进行开发建设，保证项目质量和工程安全。
开发企业应当向购房人提供真实、准确、完整的房屋信息，不得进行虚假宣传。
第六条城市房地产中介机构应当依法办理注册登记手续，并严格按照规定从事房地产中介业务。
中介机构应当履行信息披露义务，不得散布虚假信息，不得损害消费者利益。
第七条城市房地产市场应当实行公开、公平、公正的交易原则。
在购房、租赁等交易活动中，不得进行价格欺诈、虚假交易等违法行为。
第八条城市房地产开发企业应当按照规定向购房人提供相关购房合同和相关证明材料。
合同应当明确约定双方权利义务，明确房屋质量保修期限，明确违约责任和补偿机制。
第九条城市房地产管理部门应当加强对房地产开发企业的监督检查，对违法违规行为及时予以处罚并公示，保护购房人的合法权益。
第十条城市房地产管理部门应当加强对房地产中介机构的监管，发现违法违规行为及时予以处罚并公示，保护消费者的合法权益。
第十一条城市住宅租赁市场应当按照市场化的原则运行，通过市场竞争调节供需关系。
租赁双方应当依法签订租赁合同，并明确定义双方的权利和义务。
第十二条城市房地产管理部门应当建立租赁房源信息平台，提供租赁信息查询服务，促进租赁市场的透明度和规范化。
第十三条城市房地产管理部门应当加强对闲置房屋的管理，通过税收、信用等手段，鼓励闲置房屋出租或出售，防止房屋资源浪费。
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地区公司三线城市项目管理办法
一、管理模式
所有三线城市项目，一律按项目运作，均不得设立独立公司或区域公司。
二、管理架构
1、每一个有项目的三线城市由项目总经理主持全面工作，不得兼任地区公司其它职务。
2、三线城市项目下设工程部、开发部、销售部，距离地区公司所在地100公里以外的再设财务办公室（100公里以内的不得设立）。
3、三线城市项目工程部、开发部、销售部、财务办公室各设经理一名；其中财务办公室经理由地区公司财务部副经理兼任，全面负责部门工作；各部门定岗定编按集团统一规定执行。
4、开盘前一个月起档案印章室在三线城市按城市常设档案印章员一名，全面负责档案印章管理工作。
5、管理架构图：
注：距离地区公司所在地100公里以外的三线城市项目再设财务办公室，100公里以内的不得设立。
三、项目总经理管理权限
（一）人事管理
1、三线城市项目各部门一般员工的入职、聘用、任免、转正定级、工资、奖惩及离职解聘等由项目总经理决定，地区公司行政人事部按章办理。
2、人事管理其它规定严格按《恒大地产集团地区公司管理办法》执行。
（二）财务管理
1、借款：三线城市一个项目借款余额不得超过30万元（含30万元），由项目总经理审批。
2、对外支付
（1）三线城市项目每月3日前制定资金支付计划报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批后再按集团相关规定的权限执行，计划外的资金支付一律报董事长(或主持工作一把手)审批。
（2）工程款支付：三线城市项目对外支付工程款500万元及以下的，由项目总经理审批后按已批准的资金计划支付；500万元以上的，再报地区公司董事长(或主持工作一把手)并按权限审批。
（3）除工程款以外的正常经营性支付：三线项目的营销、行政、物业、采购（工程采购除外）单项费用在5万元及以下的，开发报建规费在10万元及以下的，由项目总经理审批后按已批准的资金计划支付。
3、费用报销：项目部所有日常费用报销由项目总经理审批；项目总经理、司机的费用报销报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批。
4、业务费开支：每一个项目年度业务费不超过 15万元（含 15万元）。
5、财务管理其它规定严格按《恒大地产集团地区公司管理办法》执行。
（三）印章管理
1、三线城市项目的工程委托、签证、进度款审批、工程技术资料、商品房销售合同、商品房按揭协议（以及相关按揭资料）、认筹书、认购书、开发报建资料等用印，由地区公司各部门按公司规定流程完成审核后报项目总经理审批。
其它档案印章管理工作，按《恒大地产集团地区公司管理办法》执行。
2、档案印章室负责每月底汇总三线城市项目印章使用台帐报地
区公司董事长(或主持工作一把手)。
（四）房地产项目投资管理，设计管理，工程项目招投标管理，合同管理及合同履约监督管理，开发报建、工程建设及计划管理，营销管理，商业管理，售后服务管理，物业管理，预结算管理，品牌管理，法律事务管理，材料物资采购管理，综合管理，廉政监察，打击官僚主义等严格按《恒大地产集团地区公司管理办法》执行。