城市廉租房建设规模的对策分析_以江苏省为例

城市廉租房建设规模的对策分析:以江苏省为例宗跃光1　吴立群2　王　波3(1南京大学城市与区域规划系,江苏南京,210093;2江苏省建设厅城市发展研究所,江苏南京,210024;3南京市城市规划局,江苏南京,210093)【摘要】在江苏省13地市进行抽样调查的基础上,采用情景分析法,确定江苏省城市廉租房的建设规模及其情景模式。

结果表明:在1%廉租房保障水平下,最低需要建设的廉租房面积约为250万m 2,在5%廉租房保障水平下,最高需要建设的廉租房面积约为1883万m 2,最高和最低保障面积相差约715倍,显然廉租房的建设要分步骤、分阶段实现,不能采取一刀切的一步到位方式。

在此基础上对廉租房的来源及管理体制提出相应的发展对策,供有关决策部门参考。

【关键词】廉租房;情景分析;发展对策;江苏省【中图分类号】F 28718 【文献标识码】A基金项目:国家自然科学基金项目(40471058)和国家基础科学人才培养基金资助项目(J0630535)。

1　引言 2006年5月17日国务院常务会议关于“促进房地产业健康发展六条措施”中,提出“切实调整住房供应结构。

重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”的举措,并且要求“各地都要制订和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求”(引文,2006)。

其中廉租房是由政府提供的、面向城市最低收入家庭的社会保障性住宅,廉租住房制度是具有选择性的社会政策,属于救济型福利,其保障特点是窄范围、低标准,它作为有严格的资格条件限制的保障性住房制度,其特点是具有公开、公平的准入机制、轮候机制和退出机制(袁蕾,2006)。

建设部120号文件提出的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》已经于2004年3月1日起实行,但是各个地区在具体执行过程中存在不少困惑,其中包括廉租房的建设比例和面积、廉租房的来源等等。

本研究在抽样调查的基础上,根据不同情景分析,得到典型地区廉租房建设规模及其发展对策。

1919年,英国率先建立现代住房制度,“二战”以后,现代住房制度在西方国家中得到了不同程度的发展,其共同特点可以归纳为以下几点(W ong T.C.,Y ap A.,2003;Tu Y.,K wee L.K.,Y uen B.,2005;王坤,王泽森,2006):(1)人人享有适当的住房,即“居者有其房”制度;(2)在城市化进程中坚持人类住区的可持续发展;(3)充分发挥市场经济杠杆的推动作用;(4)推行住宅产业现代化;(5)发展经济消除贫困是解决住房的关键问题;(6)吸引居民和公众参与;(7)政府介入住房市场政策的调整和管理。

目前,我国各个省市廉租房的发展政策主要采取4种方式:一是长春市在全市范围内对租住公房的职工家庭进行了廉租住房对象认定,确定了职工家庭负担的廉租住房租金水平,现租金与廉租住房租金的差额由房改办代表政府给予补贴;二是天津、广州等城市进行了新建廉租住房试点解决了一批最低收入住房困难职工家庭的住房问题;三是青岛等城市结合搞活住房二级市场,收购了部分旧住房作为廉租住房的房源;四是上海、成都对部分最低收入家庭实行了房租补贴办法,帮助这些家庭到市场上租赁住房。

这些探索为各地发展和完善廉租住房供应制度提供了可供比较、选择的实践经验,但是我国廉租房的总体保证率不到1%,还不能满足小康社会“居者有其房”的最低保障条件(赵燕青,2005;王国强,2005)。

江苏省是我国经济比较发达的省份,是正在率先进入小康社会的地区之一,因此需要了解小康社会情景下的廉租房保障水平,本文采用情景分析方法探讨这一答案。

住宅与房地产【文章编号】1006-3862(2007)06-0062-0562　城市发展研究14卷2007年6期Urban S tudies V ol.14N o.620072　典型城市廉租房情景分析211　情景分析基本概念情景分析作为研究未来不确定状况的一种管理决策工具,自1970年以来引起人们的广泛关注(P ostmaa T.J.B.M.and Liebl F ,2005)。

1967年Herman 和Wiener 在合著的《2000年》一书中提出情景(Scenario )和情景分析(Scenario analysis )。

情景是指未来状况以及能使事态由现在向未来发展的一系列状态,情景分析就是采用科学手段对未来的状态进行描述和分析,由于未来发展存在不确定性,因此情景分析描述的是某种事态未来几种最可能的发展轨迹(张学才,郭瑞雪,2005)。

情景分析不同于预测,预测是建立在历史数据的基础上对近中期的发展进行定量化描述,情景分析更侧重于对不确定性的揭示。

本文在对典型地区现状调查的基础上,根据不同的保障率和保障对象确定江苏省典型城市廉租房的保障规模。

212典型城市廉租房供应量的预测21211　居住现状分析2005年6月—8月份,江苏省建设厅结合各地方房产局,对全省13个地市进行抽样调查(本文不包括进一步的修正数据工作),根据统计分析和综合权衡,代表全省城镇住宅的基本情况(表1、表2、图1),从表1和图1中可以看出,2005年江苏省典型城市居住面积在60m 2以下的居民户占1Π4以上,居住面积在80m 2以下的居民户占1Π2。

居住面积在60m 2以下居民户中(表2),居住面积30m 2以下的比例占23160%,占总户数的6120%。

表1　江苏省苏州等六城市居民住房现状面积单位:m 2Π户面积比例60m 2以下60—80m 280—100m 2100—120m 2120—150m 2150m 2以上所占比例26126%23128%21153%13153%9155%5185%图1　江苏省六城市居民家庭住房面积水平表2　江苏省城镇居民住房面积60m 2以下的人数比例单位:m 2Π户面积比例30m 2以下30—50m 250—60m 2占60m 2以下的比例23160%49158%26182%占总户数的比例6120%13102%7104%21212　三种情景下的江苏省廉租房面积估算本研究以保障城镇最低收入及流动人口的住房为目的,并以逐步提高保障面积为实现全面小康的重要内容,因此适当放宽廉租住房的进入门坎。

根据抽样调查结果,江苏省户均住房面积在30m 2以下的占到总户数的6120%,结合江苏省城镇居民中最低收入的10%群体,适当借鉴住房先进省浙江省2003年制定的廉租保障比例2%—5%,将江苏省廉租房的保障比列适当放宽,初步设定为户均30m 2以下、户均55m 2和60m 2在保障率为1%、3%和5%三种情景,具体计算如下。

首先根据江苏省统计年鉴得到全省城镇居民总户数为83617100万户,根据预算比例1%,确定出廉租住房的保障户数813671万户,然后根据户均30m2以下的城镇人口比例6120%,即5118760万户,可以推知主要是保障人均住房30m 2以下的群体,假设5118760万户城镇居民的住房在0—30m 2均匀分布,则可以利用户均(30-0)Π2m 2作为现有住房基准,则提高到户均45m 2,每户要提高45-15=30m 2,则可以得到全省的廉租住房总需求为:813671万户×30m 2=2511013万m 2;根据预算比例3%,确定出廉租住房的保障户数2511013万户,然后根据户均30m 2以下的城镇人口比例6120%,计算得出全省的总户数5118760万户;假设5118760万户城镇居民的住房在0—30m 2均匀分布,则可以利用户均(30-城市发展研究14卷2007年6期Urban S tudies V ol.14N o.6200763　0)Π2m 2作为现有住房基准,则提高到户均45m 2,每户要提高45-15=30m 2,则可以得到全省的廉租住房总需求为:2511013万户×30m 2=7531039万m 2;同理可以得到保障比例为5%的廉租住房总需求为:83617100万户×5%×(45-15)=12551065万m 2。

依照此方法可以依次求得户均55m 2、60m 2的廉租住房需求,可供制定政策时选择(表3、表4、表5)。

各市在计算廉租房的需求时,也是根据全省的统一比例,并根据地方实际的廉租房开展情况,进行适当调整,在具体实施过程中,应根据地方财力进行比例的重新调整。

图2　江苏省全面小康时期廉租房建设的三种情景模式表3　廉租住房需求量预测(保障比例1%)单位:万m 2目标人均15m218m220m2户均45m 255m 260m 2全 省251101333416843761520表4　廉租住房需求量预测(保障比例3%)单位:万m 2目标人均15m 218m 220m 2户均45m 255m 260m 2全省75310391004105211291559表5　廉租住房需求量预测(保障比例5%)单位:万m 2目标人均15m 218m 220m 2户均45m 255m 260m 2全省12551065167314201882159821213　结果分析情景分析的结果如图2所示,可以得出3种情景模式,我们采用相关系数高于0199以上的对数模式表示(式Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ)y 1=114194Ln (x 1)+252109　R 2=019984(Ⅰ)y 2=344181Ln (x 2)+756128　R 2=019984(Ⅱ)y 3=574169Ln (x 3)+126015　R 2=019984(Ⅲ)式中y 1、y 2、y 3表示3种情景下的廉租房面积,x 1、x 2、x 3表示3种情景下的保障户数和所需廉租房面积的乘积。

结果表明,在1%廉租房保障水平下,最低需要建设的廉租房面积约为250万m 2,最高需要建设的廉租房面积约为376万m 2;在3%廉租房保障水平下,最低需要建设的廉租房面积约为750万m 2,最高需要建设的廉租房面积约为1130万m 2;在5%廉租房保障水平下,最低需要建设的廉租房面积约为1250万m 2,最高需要建设的廉租房面积约为1883万m 2,最高和最低保障面积相差约715倍,显然廉租房的建设要分步骤、分阶段实现,不能采取一刀切的一步到位方式。

3　廉租保障的具体内容311　保障对象范围根据廉租房制度的原则和政府的财力,将廉租住房分配的主体定位为城镇的最低收入家庭和住房困难家庭,即“双困户”是比较可行的。

当然“双困户”的最低收入标准和住房困难户标准也是动态的,其标准应随政府财政承受能力的增强而逐步提高。

地方政府应根据地区经济发展与工资平均水平,界定最低收入标准和最低人均居住面积标准以及补贴标准。

只有前两个标准符合要求,才有资格纳入廉租住房保障对象的范围。

根据情景分析,我们将占城镇居民1%、3%、5%的家庭作为不同的方案,计算廉租房基金的供应量。