世联-知识管理部招商简筑项目_结案总结@销售执行-54PPT

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项目规划：13栋多层简约建筑， 项目规划：13栋多层简约建筑，产品外立 栋多层简约建筑 面及景观属区域中等水平
项目经济指标： 项目经济指标：
总用地面积： 23479.50㎡； 总建筑面积： 38932.21㎡； 总套数：273套； 容积率：1.47（多层， 南北通透）； 绿化率：31.5%； 可采光地下车位： 136个 项目交房时间：2008 年6月
区域发展过于缓慢， 区域发展过于缓慢，严重影响到房地产投资客户信心
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区域研究小结
区域规划 区域规划愿景美好， 区域规划愿景美好，规划起点较高
区域发展 区域发展较缓慢， 区域发展较缓慢，影响到房地产投资客户信心
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项目概况
一
区位解读
二
项目规划
三
户型特征
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①
②
③
④
区域 ① ② ③ ④
规模 平方公里） （平方公里） 12.23 12.60 4.3 6.21
产业 港口运输、集装箱仓储和临港工业 高等教育、休闭体育、行政服务和文化娱乐 发展商住和高科技产业 工业项目、仓储和港口 ，旅游接待设施
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人员 港口产业人员 教职工、公务员、医生、休闲度假、 教职工、公务员、医生、休闲度假、服务人员 高科技从业人员 度假族、 度假族、港口从业人员 6
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区域特征
区域商业：区域配套不足，导致人气不旺，厦 区域商业：区域配套不足，导致人气不旺， 门岛内消费仍是主流
开发区商业市场调查： 开发区商业市场调查： 厦大商业街2005年出售，均价7000元 厦大商业街2005年出售，均价7000元/㎡，面积30-40㎡； 2005年出售 7000 面积30-40㎡ 30 主要依托厦门大学漳州校区教职工约3万余人； 主要依托厦门大学漳州校区教职工约3万余人； 现状：80%店面闲置； 现状：80%店面闲置； 店面闲置 本项目对比： 本项目对比： 均价8115元/㎡，面积集中在40-50㎡、70-80㎡之间； 均价8115元 8115 面积集中在40-50㎡ 70-80㎡之间； 40 主要依托周边港区、企事业工作人员，远小于厦大教职工人数； 主要依托周边港区、企事业工作人员，远小于厦大教职工人数； 周边现状：以社区店为主，70%空置（海悦店面由开发商集中返租， 周边现状：以社区店为主，70%空置（海悦店面由开发商集中返租，目前 空置 70%未启用 未启用； 70%未启用；
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区域愿景：打造厦门湾南岸， 区域愿景：打造厦门湾南岸，一个美丽的 港口城区
招商局漳州开发区规划控制面积为72.8平方公里,规划 建设用地55平方公里； 分为临港工业区、行政科教商住区、高校科技产业园区、重工业区等四 个功能区。
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区域规划：高品位规划， 区域规划：高品位规划，区域产业人口及 高端消费群应构成主要消费驱动
建成一座现代化、拥有二个 五万级泊位、占地二十万、 年吞吐量五十万集装箱码头， 开创蛇口以至深圳集装箱运 输先河
改造成高度现代化商贸、 改造成高度现代化商贸、 金融、办公、会展、 金融、办公、会展、旅游 娱乐、 娱乐、高级住宅和便捷交 通系统的多功能中心区
2008年 2008年6月15日,位于深圳湾蛇口东填海区的关内最大别墅群落卓越维港开盘。首批50多个单位,当日即 15日 位于深圳湾蛇口东填海区的关内最大别墅群落卓越维港开盘。首批50多个单位, 50多个单位 售出近9 成交均价超过5.5万元/ 5.5万元 售出近9成,成交均价超过5.5万元/㎡。
项目户型面积区间
两房 面积区间 80-90㎡ 80-90㎡ 三房 100-123㎡ 100-123㎡ 四房 110-160㎡ 110-160㎡ 复式 150-210㎡ 150-210㎡
B户型两房86-87㎡ 户型两房86-87㎡ 86
E户型三房123㎡ 户型三房123㎡ 123
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G户型复式213㎡ 户型复式213㎡ 213
项目外立面
项目总平图
景观规划：过于平淡， 景观规划：过于平淡，无亮点
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一楼花园： 一楼花园：视觉冲击力不强
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项目概况
一
区位解读
二
项目规划
三
户型特征
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户型特征
户型特征： 户型特征： 全部南北朝向，方正实用 无电梯，得房率高 顶楼复式结构赠送面积大
户型特征：方正实用、得房率高， 户型特征：方正实用、得房率高，各户型 面积都较大
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项目区位：交通距离近， 项目区位：交通距离近，配套属开发区较 成熟地段，但区域发展较早， 成熟地段，但区域发展较早，购买力有限
南太武山 厦大漳州校区 加走湖 红山公园 招商简 筑项目
招商地产营销中心
南太武高尔夫球场--南太武高尔夫球场---球场 --总面积120万平方米，球洞 数18洞，球道总长度7324 码，于1996年建成启用 。
1983年 1984年 1983年 1984年 法国万吨 级游轮抵 达蛇口 邓小平视 察，题词 海上世界 1986年 1986年 1988年 1988年 蛇口风波 大讨论 1989年 1989年 1992年 1992年 ……
建成两万立方重油库，两万五千吨级 泊位码头，占地五万㎡的工业区石化 石油库，蛇口工业区支柱产业之一
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区域特征
区域房市量、 区域房市量、价：消化量大幅下降，但价 消化量大幅下降， 格有所攀升， 格有所攀升，表现出一定程度的有价无市
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区域特征
区域营销:多数项目在厦门设置售楼处， 区域营销:多数项目在厦门设置售楼处，营 销推广以活动、户外广告为主， 销推广以活动、户外广告为主，活动为辅
区域发展( ）：发展速度过慢， 区域发展(一）：发展速度过慢，与深圳蛇 发展速度过慢 口形成明显对比
13年深圳蛇口崛起历程 13年深圳蛇口崛起历程 1979年 1979年 创办蛇口 工业区 1981年 1981年 蛇口模式 全国推广
蛇口工业区面积约18.36平方公里，总人口11.2万 其中常住人口3.9万 蛇口工业区面积约18.36平方公里，总人口11.2万，其中常住人口3.9万。 18.36平方公里 11.2 3.9
开发区开发16年至今，市场上还未推出别墅产品， 开发区开发16年至今，市场上还未推出别墅产品，房地产售价仍 16年至今 停滞在5000 5000元 左右，涨幅较小。 停滞在5000元/㎡左右，涨幅较小。
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拥有万吨至5万吨级集装箱和多用途泊 位7个，年吞吐能力达到600万吨以上。 建成了与之相配套的6.1万平方米的集 装箱堆场以及仓储物流中心。
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宏观市场
宏观市场（二）：大量报纸广告、旺场活动、 宏观市场（ ）：大量报纸广告、旺场活动、 大量报纸广告 价格促销推出， 价格促销推出，楼市异常热闹
龙池项目：幸福苑 龙池项目：
起价3000元 起价3000元/㎡ 3000
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市场环境
一
宏观市场
二
区域特征
2007年8月
2007年9月
2007年10月
2007年11月
2007年12月
2008年1月
2008年2月
2008年3月
2008年4月
2008年5月
漳州开发区新政后呈交量萎缩严重
开发区内项目中， 07年9月前开盘项目， 开盘当天销售率均在 60%以上； 区域内客户主要以 投资客户为主； 新政后，区域销数 量大幅下降，投资客 户几乎没有
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区域发展( ）：发展速度过慢， 区域发展(二）：发展速度过慢，客户感知 发展速度过慢 非常有限， 非常有限，侧面影响对房地产发展信心
区域工作人员语录——招商局员工 区域工作人员语录——招商局员工 ——
“我在漳州开发区工作了八年了，感觉不到什么变化，也许你们几年来一次 我在漳州开发区工作了八年了，感觉不到什么变化， 的会感受到她的变化。以前在深圳蛇口，几乎是天天看着她的变化的， 的会感受到她的变化。以前在深圳蛇口，几乎是天天看着她的变化的，真的 是差很多。 是差很多。”
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市场环境
一Leabharlann 宏观市场二区域特征
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宏观市场
宏观市场（一）：受宏观政策影响，厦门、开 宏观市场（ ）：受宏观政策影响，厦门、 受宏观政策影响 发区内投资客户一夜之间几乎全部消失
厦门岛内新政后呈交量萎缩严重
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
2007年6月
2007年7月
世联顾问业务中心知识管理部
招商地产漳州开发区 招商· 招商·简筑项目结案总结
2007.03.08
项目营销过程回顾
5.10 5.18 5.25 6.01 6.08 6.15 6.22 6.29 7.10
整体推售
临定 方案
一口价+特价房 一口价+
团购+ 团购+现场激励 +老带新 六一手 绘T恤衫
活动推广
招商局 南太武高尔 夫球场 步行时间 十分钟 华商酒店
漳州港
厦门大学漳州校区--厦门大学漳州校区---漳州校 --区依山傍海，占地2568亩 ， 目前在校人员3万余人。
区 位 优 势
漳州 港 港 时间， 时间，
区 区 ，区 10分钟步行 分钟步行
区 位 不 足
厦门大学漳州校区 南太武高尔夫 ， 区 员 ，
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南太武高尔夫（厦门分设售楼处）： 南太武高尔夫（厦门分设售楼处）： 周末免费高尔夫现场体验，旺场效果好； 现场临定：客户如有购买意向，可缴纳 1000元预定房号，现场对客户逼定效果好； 现场无样板房，在售产品的南面为民宅， 景观效果很差，户型布局不合理； 嘉园`亿景海岸（厦门分设售楼处） ： 嘉园`亿景海岸（厦门分设售楼处） 以尾盘剩余户型不多为促销口径，主要卖 点为厦大及高尔夫景观； 现场也实施1000元临定方案； 针对投资客，专门推出分期付款，首次付 款10%，剩余20%在08年10月前付清即可， 对刺激投资客户效果较好； 海悦： 海悦： 针对投资客，推出分期付款，首付款最 少5万，一房3个月后付清首付，两房半 年后付清首付； 对厦门的年轻白领投资客较有吸引力； 广告拦截效果较好；