北京高端豪宅西山壹号院项目案例分析
他被柳传志亲手送进监狱,27年后,他137亿买下联想地产业务
他被柳传志亲手送进监狱，27年后，他137亿买下联想地产业务来源：腾讯财经、澎湃新闻中国实体经济的旗帜之一，联想，没有关掉工厂，而是关掉了房地产。
戳破了房地产的最大谎言？9月18日晚间，融创中国与联想控股双双发布公告宣布，融创中国拟以137.88亿元收购联想控股41家目标公司的相关股权及债券。
被联想教父柳传志亲手送进监狱，又带着他给的启动资金创业，22年后孙宏斌与柳传志再次交集，这一次他将联想旗下的地产业务收入囊中。
9月18日晚间，融创中国和联想控股双双发布公告宣布，联想控股及融科智地与融创房地产订立两份框架协议。
根据协议内容，融创拟收购联想控股41间目标公司的相关股权及债权，该等目标公司主要拥有42个物业项目的权益，框架协议项下拟进行的交易事项总代价约为人民币137.88亿元。
这42个物业项目分别位于北京，天津，重庆，杭州等16个中国城市，总占地面积约693.7万平方米，总建筑面积约1802.2万平方米，未售面积约730万平方米。
交易完成后，北京融瞰、北京瞰融、融科新地标及第一太平融科将不再为联想控股的联营公司，而各其他目标公司将不再为联想控股的附属公司;北京融瞰、北京瞰融、融科新地标及第一太平融科将为融创中国的联营公司，而各其他目标公司将成为融创中国的附属公司。
融科智地是联想控股用于在房地产行业投资的全资子公司。
该公司成立于2001年，公司成立之初主攻商业写字楼项目。
2003年，融科智地进入住宅领域，截至2015年2月底，融科智地布局了北京、天津、重庆、武汉、长沙、合肥等15个城市，共开发了近50个项目。
根据联想控股2016年中期业绩报告显示，截至6月30日，融科智地共收入44.87亿元，并于2016年5月31日成功发行人民币公募债25亿元。
对比之下，融创比融科“有钱”多了。
截至2016年8月底，融创合约销售额781.3亿元，同比增长95%，完成全年目标业绩的97%。
年轻时的孙宏斌曾与柳传志有过一段让人唏嘘的往事。
2017TOP100豪宅项目研究-北京使馆壹号院
TOP100豪宅项目研究佛山中原-北京使馆壹号院项目2017年10月25日目录CONTENTS01项目基本概况项目产品分析0203客户及营销分析项目总结0401项目基本概况章节 PART•企业项目背景•项目区位条件•项目交通资源•项目配套资源融创中国控股有限公司是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，公司坚持区域聚焦和高端精品发展战略。
公司专注于高端物业的开发和管理，以“至臻，致远”为品牌方向，以“客户需求”为导向，持之以恒的为客户专注打造高端精品物业，立志成为对高端品质不懈追求的房地产行业领跑者。
产生了强大的市场影响力和品牌竞争力，赢得客户高度认可。
基于对市场发展的精准判断，对消费者需求的敏锐洞悉，以及对高品质的不懈追求，公司采用先进的设计理念和严格的管理监控体系，致力于不断提升项目定位、规划设计、建设和服务能力，提升项目综合品质，打造精品项目。
经过多年操作积累，融创在所进入城市融创中国持续聚焦于北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域和一线、环一线及核心城市，开发销售高端精品物业，拥有众多处于不同发展阶段的项目，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。
COMPANY BACKGROUNDCOMPANY BACKGROUND西山壹号院西山壹号院的热销为融创在北京市场打下坚实基础，此后融创北京版图迅速扩大。
目前，融创在北京的产品系分为“壹号院”系和“壹号”系。
壹号院系列北京壹号院使馆壹号院紫禁壹号院其他北京壹号院 壹号 系列北京壹号庄园 长滩壹号 枫丹壹号 西长安壹号金茂府 金茂悦 熙福汇 融创城COMPANY BACKGROUND项目介绍PROJECT PROFILE融创城 使馆壹号院 项目地址 东城区香河园路3号开发商 融创中国物业公司 高力国际占地面积 9605㎡建筑面积 79435㎡总套数 363套（3栋19层1T2高板住宅，每栋2个单元，共210套。
现在是揭开谜底的时刻：未来的白象街是什么样？
现在是揭开谜底的时刻：未来的白象街是什么样？作者：兰鹏来源：《城市地理》2014年第08期2013年年底，重庆迎来了19年来最冷的寒冬。
不过，在融创重庆公司所有人的心里，却是暖洋洋的。
那是因为一个好消息的传来：融创成功地拿到了重庆白象街的项目开发权！用融创人自己的话来说：“我们的手里捧着一块宝！”这块宝就是白象街。
只要对重庆的历史文化稍微多了解一下的人，都会对白象街心生敬意，何况融创为了拿下开发权，早已做足了功课，自然清楚白象街对于这座城市的意义。
“手里虽然捧着宝，但心里也是如履薄冰”，白象街项目总负责人古励面对《重庆旅游》杂志的专访，不止一次这样说。
的确，当融创将开发白象街的消息传出后，引发了全城的关注和热议，每个人都会提出一个相同的问题：未来的白象街是什么样？那么，这个谜底，就让融创来为我们揭开吧……这十年，有一种速度叫融创揭开白象街未来的谜底之前，我们必须先说一说这条老街未来的主人：融创。
2013年年中，《新京报》曾经做过一期专题《融创十年筑梦》，里面有这样一句话：“如果要在中国房地产界寻找一位最有故事性的企业家，孙宏斌应会成为许多人的首选。
”孙宏斌是谁？他就是融创中国董事长，一个被房地产界看作是缔造了“融创神话”的人。
融创神话的最佳体现就是速度。
2003年，融创还只是天津刚诞生的一家房地产企业，籍籍无名。
2013年，融创跻身中国上市房企前十强，形成了京、津、沪、杭的战略布局。
从无名之辈到全国知名，从房地产企业到上市公司，从排不上名到全国前十强，孙宏斌带着融创创造了一个速度奇迹。
要知道，许多企业走完这样的历程，足足花了几十年。
有记者采访孙宏斌时询问他的成功秘诀。
这位地产大佬不假思索地脱口而出：“品质”。
他的解释是，一位房地产企业家想要获得成功，离不开机遇、战略、人才、资金、信念等各种要素。
最具象而直观的，都需要房地产产品的支撑。
只有品质，才是创造这一切的源动力。
孙宏斌说的这段话其实就是指代的融创，正如它们的品牌所要传达的理念：“至臻，致远”，只有对产品品质的极致追求，才能让企业发展得长远。
融创：至臻、致远运营模式
卓越运营奖入围理由融创追求“至臻、致远”，聚焦高端客户，深度挖掘客户价值。
以明确的战略、灵活的手段，在宏观环境的剧烈波动中游刃有余。
通过卓越的战略定位及管理体系使客户价值得以深入、持续挖掘。
全面一体化的信息系统应用，提高了运营效率、完善了内控管理。
而在此基础上引入的云管理模式，使得“顾客价值深入挖掘”得以持续、有效的执行。
云管理是移动的：移动审批，移动通讯、移动售楼、移动决策导航。
云管理用最具动感的方式实现了数据信息的统一共享，更缩短了与客户的距离。
融创的云管理模式可为房地产行业深化内部管理、实现管理转型的表率。
对其他跨区域经营的集团企业也提供了最佳实践范例。
融创中国基于云管理的卓越运用管理模式取得了很好的效果，等到了业界的高度评价，获得了众多奖项移动互联时代的消费者洞察与客户价值挖掘，是一个全新而富有挑战的课题。
融创中国在高端地产领域形成了独特的运营模式。
在集团化的信息管控平台上，企业以“提高运营效率、加强内控管理、实现知识沉淀和传递”为目标，实现了数据信息统一共享。
通过商业智能分析系统的建设，实现了监控、预警和快速决策；借助云技术的客户社区网络更缩短了与客户的距离，加深了对客户的理解，在激烈竞争中，以率先创造客户价值而赢得先机。
管理模式背景分析管理模式详解融创中国控股有限公司(简称：融创 ) 是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发企业。
迄今，公司在环渤海、成渝和苏南城市群拥有众多处于不同发展阶段的项目，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。
融创专注于高端物业的开发和管理，以“至臻，致远”为品牌方向，持之以恒的为客户专注打造高端精品物业，立志成为对高端品质不懈追求的房地产行业领跑者。
融创的运营模式可表述为：以”至臻、致远“为企业理念，以深度挖掘客户价值为指引，以项目管理为核心流程，以现金流管理为管控工具，以云计算技术为基础的高质、高效、严谨、卓越的运营管理模式。
“至臻、致远”的企业理念与“卓越运营”发展战略模式相契合；融创的高端精品战略、三级管控体系、优秀的管理团队一起打造了卓越运营的体系，表现为出色的经营业绩： 2011年全国房地产行业年销售额排第18位、上市房企百强第17位、经营绩效5强，利润年增长率超过50％；借助金蝶全面一体化的EAS系统以及云管理应用，融创实现了跨区域、集中化、精细化的高效运营。
居住区案例分析
万科第
5.2院落结构
中国民居最常采 用的方式，本设 计充分采用这种 结构，并表现南 北传统院落的不 同优点：
南方园林建筑小 品构筑物关系考 究；
北方形成清晰的 空间序列。
万科第
5.3图底变化关系
力求表现中国传 统自然村落的质 朴空间趣味，院 落与公共空间形 成的图底形式富 于变化，创造了 许多偶发性的趣 味开放空间—— 这正是民间村落 在历史长河中自 然发展的现象， 这种图底关系使 本社区不同于 “整齐一致”的 现代小区，而给 人丰富的体验
万科第
6景观设计
6.1设计理念
第五园是“新中式”景观设计风格。 “新中式”景观设计是目前把中国传统风格 揉进现代时尚元素的一种流行趋势。 这种 风格既保留了传统文化,又体现了时代特色, 突破了中国传统风格中沉稳有余,活泼不足 等常见的弊端。其特点是常常使用传统的造 园手法、运用中国传统韵味的色彩、中国传 统的图案符号、植物空间的营造等来打造具 有 万中科国第韵五味园的原现创代·景现观代空中间式。园林景园，以 “起、承、转、合”的谋篇布局手法为蓝 本…… ■ 景园之起，乃中式街区、万科书院。 ■ 景园之承，乃老房子、荷花池、下沉桥。 ■ 景园之转，乃儿童游乐园：沙坛、攀岩、 中式绿篱小迷宫。 ■ 景园之合，乃豁然开朗的泳池，另兼假 山穿插其间。
西山庭
4主题
总体规划——新城市主义，院落文化，体现
“融合”的价值。
新城市主义的规划概念，在城市肌理中体验回
归自然的生活；
院落文化——四合院被现代文明所解构，升
华为人们一系列美好愿望和精神寄托的载体。构建新
的居住群落，和谐自然的人居关系，强调邻里的生活
氛围，人以群分的相聚相融，通过建筑及其周边环境，
实例分析
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北京万科.西山庭院 北京万科 西山庭院
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4建筑立面 西山庭院的单体建筑立面设计 建筑立面---西山庭院的单体建筑立面设计 建筑立面 采用暖色调，力求塑造亲切、温馨的“ 采用暖色调，力求塑造亲切、温馨的“家” 的气氛而且富于文化品味。 的气氛而且富于文化品味。 5整体的效果 整体的效果是色彩纯净、 5整体的效果---整体的效果是色彩纯净、光 整体的效果---整体的效果是色彩纯净 影与体积感在青灰色与砖红两种色彩交错布 置下，显现出楼体结构与光影的变化之美。 置下，显现出楼体结构与光影的变化之美。
住宅 建筑设计
主讲人： 主讲人：李伟 新乡学院
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北京万科.西山庭院 北京万科 西山庭院 吸取北京的文化精华，追求人文大宅、 吸取北京的文化精华，追求人文大宅、 院落友居生活宗旨。 院落友居生活宗旨。 1总平面 从总平面上看，规划采用了 总平面---从总平面上看 总平面 从总平面上看， 十字院落的形式， 十字院落的形式，即形成了庭院并以此 为核心划分居所。 为核心划分居所。创造了私密性领域性 还有归宿感的区域，以人为本渐进布局， 还有归宿感的区域，以人为本渐进布局， 形成的空间多样而有序。 形成的空间多样而有序。缔造了与文化 相结合的人居环境氛围，居民拥有属于 相结合的人居环境氛围， 自己个性化的街坊， 自己个性化的街坊，促进了邻里间的交 流。
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西山壹号院正式
莱姆石的使用， 将建筑的尊贵、大气 、豪华推至顶点。
建筑细部
院墙上的雕纹石刻 ，细致，稳重，又不失 大气，给人很强的可依 赖感。
这些雕纹似乎有生 命一般，伴随着这里ห้องสมุดไป่ตู้ 历史，不断延伸。
建筑细部
这些高高的 院墙在这些 富有历史气 息的精美石 刻下，显得 格外的威严 。
像是士兵一 样，让主人 感到安心， 放心。
建筑细部
入口的设计简 洁大方，和建筑整 体的风格呼应的很 好。
莱姆石的运用 给建筑增添了不少 亮点，米黄色和黑 色的对比很有画面 感。
三、基本户型介绍
楼王户型： 五室四厅五卫 珍贵两梯一户 建筑面积:490-494㎡
户型介绍
A户型： 三室三厅三卫 一梯一户 建筑面积:267-270㎡
户型介绍
建筑细部
建筑是石头的 史书，出挑深远的 大坡屋顶设计，一 方面,很好的将建 筑和周围山势结合 起来。
另一方面，简 洁、大气、富有韵 律的风格彰显无余 。
建筑细部
竖向的线条紧 密排列，虽不奢华 ，但确能够给人一 种严谨、大气、富 有生命力的感觉。
建筑细部
西山壹号院选用 欧洲皇家宫廷御用石 ——被誉为“生命之 石”的德国米黄莱姆 石。
B户型： 三室两厅三卫 建筑面积:201-207㎡
户型介绍
C户型： 三室三厅五卫 一梯一户 建筑面积:316-319㎡
户型介绍
D户型： 四室两厅五卫 建筑面积:348-350㎡
户型介绍
E户型： 三室两厅三卫 建筑面积:275-280㎡
一、西山基本信息：
楼层状况：约1000户，共26栋5-6层板楼
占地面积：202000平方米
建筑面积：429000平方米 容 积 率 : 1.47 绿 化 率 : 45%
北京高端别墅润西山项目案例分析
1
A14
0
A3（全部）、A6（剩余203、
2
105）、A7剩余（202）
推广情况
线上推广 直效渠道、精准打击： 网络：全面铺排线上渠道，新浪、搜房、搜狐三大网络，释放市场声音； 短信：每周四天，每天10万条。
线下推广 圈层营销：高品质暖场活动，开盘前密集拓客，圈层营销； 日常暖场：周周暖场，持续邀约，积极蓄客。
线下推广 圈层营销
高品质圈层营销：通过邀请世界名流参加的跨界联袂圈层活动提高润西山的知名度，比如 12年2月10日举办的“黄西周末”活动，邀请了新东方创始人之一、真格基金创始人徐小 平，北极光风险投资公司创立者之一邓峰，UT斯达康创始人之一、具有“中国天使投资第 一人”之称的薛蛮子，以及知名音乐人高晓松等。黄西、 徐小平等人给与了润西山高度评 价：“在这里，你可以拥有美好的生活！”。
屋面
彩色水泥瓦屋面
外门、窗
阳台、露 台 小院
外窗
户门
阳台门 地面 维护结构 院墙 院门 地面
断桥隔热铝木复合窗，合资品牌五金件、开启窗扇配隐型纱窗、中空Low－E玻璃，开启方 式内平开加内倒或内平开
庭院入户门为钢木复合三防门，机械锁，合资品牌五金件
断桥隔热铝木复合门，中空钢化Low－E玻璃，合资品牌五金件 高档防滑瓷砖 铁艺栏板或实体栏板 实体柱加铁艺围栏 铁艺装饰门 草皮地面
精装标准 高档壁纸 高档乳胶漆，局部石膏板吊顶 多层实木复合地板 木踢脚 木质开放式更衣柜 高级乳胶漆或壁纸，局部木饰；石材电梯门套 高档乳胶漆，局部石膏板吊顶
中高档石材或多层实木复合地板，局部石材拼花；L1地下一层走道为中高档瓷砖
石材踢脚 铁艺栏杆，木质扶手 进口品牌高档洁具；大理石台面，设台下储物柜 进口或合资品牌高档五金件，浴缸配备缸边龙头及花洒，淋浴间配备淋浴花洒，配备面盆 龙头 中高档石材墙面及壁纸，墙高1.8m范围内设防水；L1次主卧卫生间墙面为高档瓷砖，墙 高1.8m范围内设防水 防水石膏板吊顶，局部造型
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成交均价( 元/M²) 44,287 16,267
40,607
成交金额( 亿元) 46.5 32.6
30.6
38,622 20,253
30.1 29.8
推广情况
近期推广渠道主要为短信、网络及户外，推广主题方 面延续年前热销点之外增加了西山大院、世代家族的 点，更加体现豪宅的高端调性及区域属性！
推广渠道：近期推广渠道以短信、网络和户外 推广主题：热销豪宅、西山大院、世代家族
置稀缺；
➢北京重点打造高科技产业，2010年推进海淀区与昌平南合并，海
淀区政府将搬至北清路，西山壹号院成为海淀科技园核心区域；
➢交通：京包快速路2010年通车，地铁9号线设西北旺站；
➢ 公园环绕：百旺山、药用植物园、东北旺苗圃，同时有10万平米
代征公园。
建筑
赖特建筑风格，西部大院，“将军楼”
建筑
热销分析
首先项目所在区域地段本身具有稀缺的属性，丰富的区域环境资源+大 院文化+稀缺地段打造的高端属性满足了西部高端客群的需求;
开盘期区域内无竞品，项目自开盘即受到市场追捧，项目采取高报价， 深折扣策略（约17个点），引爆市场，有效吸引市场关注，为后期热销 奠定市场基础；
营销费用占总营业额2%，高额营销费用支持下，推广全面铺开，有效 建立豪宅形象，市场知名度高；
推广情况
高频次暖场活动保证现场人气！
活动：本月共举办四次活动，3月10日主题为“西山如画、大院书香”日本美 食文化之旅活动、3月17日主题为“走进音乐的世界”音乐世界沙龙派对，3 月18日主题为“温情度周末，理想里DIY巧克力”活动、3月24日主题为“决 策龙年， 执掌西山”携手新浪乐居及西部证券共同举办投资分析财经悦评会
物业费
7.8元/平方米/月
车位配比 开发商 景观设计单位
1:1.5 融创集团 北京源树景观
建筑设计单位 按揭银行
新加坡DP 工商银行
使用率
84%
核心卖点
稀缺的区位地段、园林建筑布局及产品设计打造的豪 宅品质、准现房销售
➢区位地段：1、地处北京西北部，传统认知上风上水， 自然环境优美、文化底蕴深厚、高新产业发达、位置得 天独厚；2、海淀区本身住宅项目供需紧张，在售项目不 多剩余销售房源有限；3、北京重点打造高科技产业， 2010年推进海淀区与昌平南合并，海淀区政府将搬至北 清路，融创•西山一号院成为海淀科技园核心区域。
二期住宅地上： 6.47万m2
二期256户，户均 面积253m2
一期住宅地上： 7.43万m2
一期368户，户均 面积201m2
区位价值
区域环境资源丰富+大院文化+稀缺地段打造的高端属性
对位西部高端客群
➢地段属性：地处北京西北部，自然环境优美、文化底蕴深厚各大
部委机关大院、军队大院、高校大院云集之地、高新产业发达、位
西山壹号院项目案例分析
西山壹号院
项目位于西北旺百望山东侧，以稀缺的地段资源及建 筑品质站位西部高端市场，受到市场追捧!
占地面积 建筑面积
位置 容积率 绿化率 建筑形式 梯户比 装修标准 户型 均价 总户数 交房时间 物业公司
20.2万平方米 42.9万平方米 海淀圆明园西路药用植物园北侧
1.47 45% 板楼（5-6层） 1梯1户 毛坯（公共部分精装） 190-390㎡三居、四居 48000元/平米（成交价40000元/平米） 1052户 2011年12月 高力国际（金钥匙）
项目开盘以来月均销售34套，3月销售14套属 于正常的去化速度； 高额的销售激励（首套4万，第二套6万， 依次递增）
对比分析
西山壹号院持续热销具备独特性： 1. 稀缺地段的产品迎合了积蓄已久的市场需求； 2. 大规模的推广造势，加上去年热销的成绩，已经树立绝对市场地
位； 3. 营销费用比例远高于市场平均水平；
项目名称
金茂府 中粮万科长阳半岛
西山壹号院 中海紫御公馆
远洋一方
区域
朝阳区 房山区 海淀区 崇文区 朝阳区
环线
三至四环间 五环外 五环外
二至三环间 五环外
成交面积 (M²) 105,027 200,364 75,321
77,990 147,065
成交套 数(套)
658 2,062 288
727 1,574
会所泳池空间效果图
健身馆
SPA
酒窖
餐厅
销售情况
2011年西山壹号院总体住宅成交288套，成交均价
40607元/㎡，开盘至今月均去化34套。
➢ 目前分别在11年6月、7月和 12月推盘三次，共推出611套 房源，主力户型为189-234平 米三居，作为五环外非别墅豪 宅产品，西山壹号院2011年取
得30.6亿元的销售业绩，名列 2011年全年北京市场第三。
项目整体规划
分三期，共1052户，一期住宅主力户型面积220平米； 二期户均面积245平米；三期住宅户均面积270平米、楼 王600平米。
三期住宅共399 户
售楼处 示范区
一期楼王：0.67 万m2，15户，户 均面积447平米
会所
商业街
1-3 1-12-111--221211--12131-151111----215214-101611--1621-01-19-9171-117C1--1--2284-7818 1-26 1-25
100%德国进口萊姆石
园林
景观—比照星河湾、超越龙湖、超过40年的成树
园林
用室内精装标准做室外硬铺、园林细节设计
人行道地面处理
所有市政管道进负一层或地下车库，尽可能 减少地面井盖
Байду номын сангаас套
3200平米运动主题会所
1、充分利用山景资源，室内、外观景双泳池； 2、配备红酒功能； 3、定制更纯粹的SPA空间，面向高端客户； 4、小型特色餐厅； 5、健身房以有氧运动为主。
➢项目品质：1、100%德国进口萊姆石；2、高4.5米石 材围墙打造的深宅大院感觉；3、园林景观—比照星河湾、 超越龙湖，超过40年树龄的法桐大道，用室内精装标准做室外硬铺；4、36-40米楼间距，建筑高低错落， 自由布局，通过环形道路连接每一栋建筑；5、户户多面观景，近观小区内水景及围合庭院，远望百望山及 前后公园。
户外：分布在北四环西路及东北四环机场路 网络：主要投放网站为新浪网，包括新浪文字链链接到官网、项目宣传及活动专题网页
短信：每周60万条，成品+热销+加推信息
新浪专题网页
短信内容：千万级豪宅一周热销2亿，海淀西山壹号院3月应势加推30套典藏精品，6
层低密官邸，230-400平成品景观大宅，详电6286999【资讯】