1.融创青岛壹号院推广案
【万科中西学院】万科集团项目故事线梳理及场景应用策划标准
要素①:城市
⻄安国宾道
国际大都会
4大维度 中心城市
伦敦
首都+ 英国最大 城市+ 欧洲第二
大城市
国宾道城市价值共性对标
国宾道
城市核心
国宾馆旁
政经中心
公园集群
私密健康
【 黄 荣 庆 】 营 战 “ 10个1”
发现价值
营 战 “10个1 ”
创造价值 展示价值
推广实现价值
1个运营角色定位 1份土地属性清单
Part1：初步产品定位 1 ——工具及应用案例分析
1份客户画像
1份初拟产品方案 1份产品建议书 1套展示策略
Part2：创造项⺫价值 2
1份客户生活场景模拟图 1组竞品对比分析 创造价值逻辑体系
【俄国】 克林姆林宫
国会山居住区
【上海】新华路国宾道 上海锦江饭店、⻄郊宾馆
香榭丽舍居住区
【杭州】奔竞大道 ⻄湖国宾馆
国会山居住区香榭丽舍居住区
【南京】紫金山 东郊国宾馆
93弄梅泉别墅
兰陔别墅
国会山居住区香榭丽舍居住区
要素②:客群
高净值人群
要素②:客群
高净值人群
引导国际化大都市的生活方式，对话国宾道上的高净值人群。
线 索： 国宾道
国宾在世界 国宾在中国 国宾在西安
对标：英国伦敦 林荫道（国宾道）
对标：中国北京 长安街（国宾道）
⻄安 丈八北路（国宾道）
【国宾道在世界】— — 英国林荫道
圣玛丽医院
利宝百货公司
肯辛顿公园
《住宅空间设计》教案第2课住宅空间设计入门
一、住宅空间设计的定义住宅空间设计是指在建筑物所提供的空间中，设计师结合居住者的物质和精神需要，运用各种设计手法进行的一种人工环境的再创造。
住宅空间设计包含了多个层次：第一，住宅空间设计应充分考虑居住者的生活习惯和心理需求，以"人"为核心；第二，住宅空间的再创造是一种有限的创造，要与建筑实体的客观条件相结合;第三，住宅空间设计要使人的需求、建筑空间、艺术风格三者之间达到协调，如图1-17所示。
图1-17舒适、美观的客厅二、住宅空间设计的原则（一）安全舒适马斯洛需求层次理论由美国社会心理学家亚伯拉罕•马斯洛于1943年提出，该理论将人的需求从低到高依次分为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求，如图1/8所示.∣=11图1-18马斯洛需求层次理论由此可知，确保住宅的安全性，是住宅空间设计中的首要原则。
住宅空间设计的安全性包含两个层面：第一，住宅本身不易被外界侵入，能够保护居住者的人身及财产安全.第二，在设计和施工中保障居住者的安全。
在安全性的基础之上，人们还需要考虑提升住宅的舒适度。
是否舒适，是人们评价住宅品质的首要条件。
（二）方便实用住宅空间承担了人们绝大多数的日常生活需求。
为了满足这些需求，设计师要综合运用人体工程学、环境心理学等多方面的知识合理规划住宅空间，如在厨房操作区增加收纳空间，便于收纳物品等。
（三）具有艺术美感住宅空间的美学原则强调以"美设计”来提升生活品质，即将艺术和审美融入日常生活，从而提升居住者的幸福感。
住宅空间的艺术美感可以通过对空间比例、尺度、色彩、材质、陈设布置等元素的巧妙设计来实现。
（四）文化特征文化具有继承性、地域性和民族性等特点，传统图案、样式等既是设计的源泉，同时，设计也受到地域、民族、宗教等特定文化背景的限制.在住宅空间的设计中适当地体现地域、民族、宗教等文化特征，可提升住宅空间的文化品位。
（五）生态友好生态友好的住宅空间设计主要表现为以下几个方面：第一，充分利用自然光照和自然通风来改善住宅内的小气候，减少对电器的依赖；第二，充分利用空间及装修材料，避免浪费；第三，选择环保型装修材料及家具，如图1-25所示。
青岛中能文化旅游投资有限公司、杨炜民等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
青岛中能文化旅游投资有限公司、杨炜民等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2021.09.03【案件字号】(2021)鲁02民终10136号【审理程序】二审【审理法官】陈明明马喆齐新【审理法官】陈明明马喆齐新【文书类型】判决书【当事人】青岛中能文化旅游投资有限公司;杨炜民;刘晓黎【当事人】青岛中能文化旅游投资有限公司杨炜民刘晓黎【当事人-个人】杨炜民刘晓黎【当事人-公司】青岛中能文化旅游投资有限公司【代理律师/律所】王兰旭山东众成清泰(青岛)律师事务所;刘璇山东众成清泰(青岛)律师事务所;文尧山东青凯律师事务所;李艳辉山东青凯律师事务所【代理律师/律所】王兰旭山东众成清泰(青岛)律师事务所刘璇山东众成清泰(青岛)律师事务所文尧山东青凯律师事务所李艳辉山东青凯律师事务所【代理律师】王兰旭刘璇文尧李艳辉【代理律所】山东众成清泰(青岛)律师事务所山东青凯律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】青岛中能文化旅游投资有限公司【被告】杨炜民;刘晓黎【本院观点】杨炜民、刘晓黎与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
双方签订的涉案房屋商品房预售合同中主要对涉案商品房相关事项进行了约定，未对涉案阁楼的面积、设施、能否办理权属证书、面积差价如何处理等作出明确约定，双方合同附件中只是约定阁楼层楼梯由业主自理，双方约定的涉案房屋价格较其他楼房的房屋价格偏高，而双方签订该合同时相关部门对涉案房屋及阁楼的性质、层高、户型、主体结构、大致面积、室内设施、能否办证等基本情况已经予以规划审批，中能公司作为开发商当时对涉案阁楼的性质、结构、大致面积等基本情况应当是明。
【舞弊案例】融创销售条线爆倒卖内部房源和特价房
【舞弊案例】融创销售条线爆倒卖内部房源和特价房案例回顾2019年6月29日，无锡融创文旅城开业，上海区域营销总经理和无锡公司营销总经理却都没有出现在现场。
据悉，融创无锡公司销售条线爆发了一桩特大贪腐案，涉案金额或超过亿元，是房地产行业有史以来涉案金额最高的，而融创上海区域营销总经理和无锡公司营销总经理是案例的关键人物，已被公司举报，正在接受调查。
两位关键人物这位上海区域的营销总经理，最初在天津融创做渠道，2012年融创与绿城合作后，到融绿公司担任营销经理，后被提拔为融绿营销总经理。
在融创收购佳兆业的并购业务中曾跟随现任融创文旅集团总裁陆鹏进驻佳兆业，之后被任命为公司上海区域营销总经理。
另一位核心人物无锡公司营销总经理则是一位从基层销售做起，曾连续两年拿下融创上海区域的销冠，2014年被晋升为无锡公司渠道总经理。
2018年4月，因为文旅城的杰出表现，她被升任为上海区域营销副总，并继续兼任无锡文旅城营销总经理。
他们如何操作融创进入无锡文旅城时，对经纪人开出了秒杀其他开发商的佣金。
只要带看，经纪人就可以拿到上百元的带看费，成交后可以拿到3.5万元的佣金。
不夸张地说，无锡所有渠道都在拼命推销文旅城。
所以，融创文旅城的几次火爆开盘为内部腐败留下了巨大的空间，而房产企业中存在的潜规则：内部房源和特价房，也使倒卖房源获取巨额差价成为可能。
对于营销这条线的领导和员工，可以通过内部房源和特价房，以价格优惠的价格取得房源，利用房子更名的时间差，付首付将房源锁定下来，然后再私下以高价卖出自己的房源。
这不仅可以把折扣套现，在市场好的时候，如果房价在短期内有所上涨，还可以赚到一笔房价上涨的差价。
在融创无锡文旅城项目中，除了存在所谓面向员工的内部房源外，还有一批特价房源，而这个政策的审批权，正掌握在上海区域营销总经理的手中。
这也正是本次贪腐大案中，融创上海区域营销总经理和无锡公司营销总经理成为案件关键人员原因。
融创公司的高层都是销售出身，所以在融创，营销部门具有至高无上的地位。
融创优秀项目---中原壹号院
方
艺术的“常青树”，历经时间的雕琢依
案
然光芒四射，值得永久收藏。
阐
述
中原壹号院是融创华北区域
第一座壹号院，承载融创高端品牌落地
项
重任，代表融创华北区域匠造产品的高
目
度和能力，更是中原公司数十个项目的
理
最佳展示区。
念
“中原壹号院”案名所折射出的文
化态度，奢华不是 简单的富贵豪华，
而是设计 背后深厚的文化，用设计把
历史城市规划理论
当代城市规划理论
PROGRAM OVERVIEW
总 平 面 图 — 设 计 理 念 分 析 02
方
规划层面对中原壹号院项目的思考，融创公司定位：壹号院品牌在郑州的落户，不纯粹追逐商业利益，更注重融创
案
壹号院的品牌效应…
阐
述
总
平
面
设
内城
+
计
“九经九纬度”古代造城理论的应用.形 成“内城、外城”的设计理念。
02
方 案 阐 述
户 型 设 计
PROGRAM OVERVIEW
02
方 案 阐 述
户 型 设 计
PROGRAM OVERVIEW
02
方 案 阐 述
户 内 实 景 呈 现
PROGRAM OVERVIEW
02
方 案 阐 述
户 内 实 景 呈 现
PROGRAM OVERVIEW
02
方 案 阐 述
“一心、八岛、四轴、九片区”
本案规划设计定位：我们追求的不是简单的轴线化、均质化布局，也不是货值最大化的产品排布，我们想要打造 的是创新型的多层院落体系的合院布局，营造属于融创在北龙湖片区的桃花源
青岛迪生房地产开发有限公司、侯乐君商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
青岛迪生房地产开发有限公司、侯乐君商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2022.07.22【案件字号】(2022)鲁02民终7871号【审理程序】二审【审理法官】陈明明齐新甘玉军【审理法官】陈明明齐新甘玉军【文书类型】判决书【当事人】青岛迪生房地产开发有限公司;侯乐君【当事人】青岛迪生房地产开发有限公司侯乐君【当事人-个人】侯乐君【当事人-公司】青岛迪生房地产开发有限公司【代理律师/律所】丁晓琳山东康桥(青岛)律师事务所;刁玉芬山东青大泽汇律师事务所;汤燕山东青大泽汇律师事务所【代理律师/律所】丁晓琳山东康桥(青岛)律师事务所刁玉芬山东青大泽汇律师事务所汤燕山东青大泽汇律师事务所【代理律师】丁晓琳刁玉芬汤燕【代理律所】山东康桥(青岛)律师事务所山东青大泽汇律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】青岛迪生房地产开发有限公司【被告】侯乐君【本院观点】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
一审法院委托进行涉案房屋漏水原因鉴定及修复造价的鉴定机构，系经法院严格审查准许入库的鉴定机构，鉴定机构、相关鉴定人员均具备相应的鉴定资格、鉴定资质，迪生公司主张青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司进行本案鉴定的鉴定人员不具备鉴定资格，青岛佳恒工程造价咨询有限公司鉴定人员未参加现场鉴定，鉴定意见形式不合法不应予以采纳，证据不足，本院不予采纳。
【权责关键词】无效代理合同合同约定物证鉴定意见证据不足重新鉴定关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案中，迪生公司与侯乐君签订的涉案房屋商品房预售合同合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。
【包装】融创15个优秀售楼处案例
选址示意
办 公 区
住宅区
示范区选址：楼盘西北代征绿地内 示范区面积：3589m² 售楼处面积：780m² 样板房位置：售楼处二层，实楼内部
融创中国控股有限公司
立面效果
外檐材料：石材（莱姆石）+玻璃幕墙 【重点提示】 莱姆石色差较大，效果不稳定，建议选择品相稳定的石材做替换。
融创中国控股有限公司
融创中国控股有限公司
精装效果
硬装单方实际单价 精装设计单位 精装设计风格
4200元/㎡
GOTOMAIKAN INTERNATIONAL LIMITED
法式
融创中国控股有限公司
景观效果
景观设计风格 B档 C档
法式 1100元/㎡ 880~990元/㎡
融创中国控股有限公司
选址示意
【重点提示】 售楼处面宽70米，对场地面宽需求较大，建议场地最小应满足90m（宽）X80m（深）。
融创中国控股有限公司
选址示意
示范区选址：2#地块东北角商业 示范区面积：11062㎡ 售楼处面积：1644㎡ 样板房位置：售楼处旁另建，示范 区内北侧
融创中国控股有限公司
立面效果
融创中国控股有限公司
风格 面积 层数 设计单位
现代风格 2127平方米
2层 上海日晴
精装效果
融创中国控股有限公司
硬装单方实际单价 软装单方实际单价
得较好的市场口碑，前来参观的同行和设计院络绎不绝； 3. 本区域内时代奥城项目复制了候潮府售楼处的外立面；融创西安项目复制了候潮
府售楼处。
融创中国控股有限公司
选址示意
样板房
售楼 处
景观 示范 区
停车 场
示范区选址：基地南端商业 示范区面积：4500平方米 售楼处面积：800平方米 样板房位置：售楼处内部
2020年融创项目案名集锦
案名集锦融创篇｜融创六大产品系，加一个文旅壹號院系融创TOP级产品系，代表一座城市的居住标准、独一无二的“城市封面”。
代表作：中原壹号院、西山壹号院、北京壹号院、使馆壹号院、紫禁壹号院、领馆壹号院、苏州壹号院、合肥壹号院、红岛壹号院、学府壹号院、国宾壹号院、武汉壹号院、江南壹号院、西安壹号院、绍兴壹号院、滨江壹号院、陆家嘴壹号院、义乌壹号院、枫丹壹号、长滩壹号、壹号庄园、桃花源系融创TOP级产品系，全球中式别墅藏品大宅。
产品以“东方瑰宝，世界桃源”为理念，并邀请非物质文化遗产传人“香山帮”手工打造。
代表作：上海桃花源、苏州桃花源城市府系以传统文化的精华为根基，用现代的技术和手法，打造极具文化底蕴，并与现代城市生活相结合的住宅产品。
代表作：臻蓝府、大同府、东南府九府系新东方建筑风格产品系，秉持“与古为新”的创作理念，以新东方之“神”、“形”创造符合当下美好生活的人文居所。
截取《汉宫春晓图》画中的九景——门、庭、园、巷、院、溪、石、林、苑九境造园，营造出让人遇见便怦然心动的东方大美代表作：九樾府、玖棠府、九棠府、九宸府、九阙府桃源系桃花源系的“小镇生活版”，一般位于离市中心有适当距离的山水风光间，是度假养生的理想居所。
代表作：海上桃源、凤鸣桃源、鹊羽桃源宜和系现代中式产品系，以“传统精神当代表达”为内核，融入具有国际化意识的审美潮流，强调人与城市、建筑、园林的和谐生长共处，引领时代的空间、形式、材料、工艺，构筑新时代中国人居范本。
代表作：宜和园东山府、清照府、澄波府邸、望岳府、剑桥府邸、财富壹号融悦、影都壹号、融创时代中心、融创时代公馆、澜山壹号、阿朵小镇、北岸壹号、红岛湾、维多利亚湾、青岛湾、融创都会中心、学府壹号院、太原府、长风壹号、香堤壹号、栾州壹号、石家庄融创城、裕华壹号、臻园壹号、崇礼公馆、奥城、蓝天壹号、迩海、果岭小镇、东海湾（烟台）、观澜府邸、湖岸壹号、唐庭壹号、济宁府、南海湾（东营）、融公馆、御河城、御河宸院、南开·宸院、运河宸院、津宸壹号、梅江壹号、上河印、公元大观、融创181、和平印、融园、御园、伍杄岛、全运村、星耀五洲、復康路十一號、半湾半岛、海河大观、中央学府、滨海中心、东岸名邸、蘭园、王府壹号、君澜、泰达城·河与海、海逸长洲、星美御、观唐宸院、珺庭府、曲江印、东方宸院、世园大观、桃源府、璟园、天朗御园、南长安街壹号、揽月府、珑府、漫山小镇、金水府、御湖宸院、中原大观、瓏府、徽府、吉雅达、盛京宸院、唐轩上城、唐轩府、沈阳府、御栖湖、印象宸院、大河宸院、松江宸院、四季印像、洋浦壹号、河洛宸院、观澜壹号、江南融府、云山长麓、望江府、玫瑰园、精彩汇、观山御璟、春晖十里、玖玺台、白象街、凡尔赛花园、国博城、欧麓花园城、紫泉枫丹、嘉德庄园、香璟台西苑、香璟台东苑、天琅锦邸、玖阙府、玖樾台、玖崋薹、观玺台、Nano公馆、天府逸家、南湖逸家、光华中心、凯旋东岸、四海逸家、锦江逸家、清溪府、澜月府、澜玥台、孔雀镇、春风十里、府鸣溪上、玖境薹、融耀之城、山水拾间、融创精彩天地-上海香溢、融创精彩天地-上海浦兴、西虹桥壹号、上海玫瑰园、融园玫瑰公馆、外滩188、玉兰公馆、山水樾澜庭、山水樾澜院、泊云庭、石湖桃花源、滨江御园、狮山御园、太湖御园、盛泽御园、玉兰臻园、镜湖宸院、玖溪桃花源、紫郡府、中南御园、长江映、西羲里、惠山映、大塘御园、蠡湖香樟园、亚美利家、玉兰璟园、熙园、安信公馆、盛唐府、海上桃源、玖樟台、蓝湾华府、颐和公馆、首府壹号、华府天地、宸公馆、湖悦天境、淮海壹号、华悦府、玉兰天宸、御潮府、港印中心、溪山宸院、诗园、十锦台、璞樾大观、江南府、东麟府、微风之城、政务壹号、大同府、东南府、涌宁府、杭州湾壹号、海越府、莫干溪谷、霅溪桃源、西山宸院、太湖印、湖州府、湖山赋、绍兴壹号院、滨湖湾、越州府、时代涵城、玖溪大观、晋江印、山海大观、东海印、四季和鸣、森山半岛、融创智谷、泰融公馆、前湖道、滨湖世家、松湖蘭园、清溪壹号、海湾半岛、香山府、东城首府、溪湾首府、月湾首府、云水观棠、云水观璟花园、清城首府、岚樾臺、湖滨首府、春风岭南、玖榕台、潭江首府、书院豪庭、鼎湖府、桃源大观、无忌海、一池半海、海棠湾、美伦熙语、玖园、博鳌金湾、日月湾、钻石海岸、高隆湾。
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QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
这里，东方影都的传奇每天都在上演……
QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
这里，万达茂带你走入空间的梦幻……
QINGDAO ORIEN M
这里，海上繁华盛景将点亮你的窗景……
QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
青岛 Qingdao
QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
2008年融创西山壹号院起始，院系成 为所到之处的顶级地标楼盘代名词 10年来创造无数高端地产开发传奇 推动着行业的品质提升 目前：最具投资价值上市公司 最具影响力房地产企业 中国房地产企业TOP4
融创中国
至臻，致远 SUNAC
产业支撑
Island human settlements
东方影都，联合国电影之都，中国梦想样本
全球投资规模最大的影视产业项目，独特的、最好的，未来发展潜力无限，足以支撑区域作为中心运转
QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
奢邸价值
9 major value systems
120：11E
35：89N
这里，将是融创壹号院系的十年献礼之作
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千年历史文明积淀 浴火重生蓬勃发展的中国重城 2008北京奥运会和第13届残奥会帆船比赛举办城市 荣获中国帆船之都、联合国“电影之都”等称号 作为中国城市先锋军，已然走进国际舞台
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这一次，黄海之滨的灼灼星光
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豪宅or文旅or都会中心
任何单一属性都不足以为本案定位
co目nten录ts
Part One 整盘策略推导
Part Two 案名与视觉
Part Three 推广建议
35：89N 120：11E
青岛&东方影都&融创
“岛中岛的诞生”
QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
海岛人居
Island human settlements
2000余亩海岛，打造全配套世界级岛居样本
度假休息配套齐聚，6平方公里环岛跑岛，咫尺城市产业中心，开启当代岛居生活，而非短期海岛度假。
达茂、游艇中心等八大功能区，已建成投入运营
星光岛 To the Starry Island
东方影都核心岛，占地 2394.90亩，规划建筑面积约352.34 万平方米，建有游艇中心、滨海酒吧街、星级酒店群、秀场、
大剧院、国际医院、国际住宅区、国际学校等功能区环聚， 打造当代岛居典范
QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
都会配套
Island human settlements
毗邻世界独创的特大型文化旅游商业综合体、 万达茂，感受未来都会样本
最新奇的、最有趣的、最齐全的都会消费体验，摒弃一般度假地的奢侈品或特色商铺集群，展示生活商业的
QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
这里，珊瑚贝桥是连接世界的桥梁……
QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
[ 壹号院 ]
从城到海，再一次，用顶级资源占有，俯瞰世界 以10年壹号院系，臻致青岛时代华丽献礼
QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
融创·影都壹号院
青岛东方影都品牌价值最大化，融创壹号院系豪宅基因最大化
QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
好莱坞明星买岛成风，买完比佛利的房子再买个岛
百万-千万美元不等，好莱坞明星们纷纷买岛打造自己的天堂，可见拥有岛居的奢侈属性
QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
影都价值
9 major value systems
东方影都产业支撑，不只是顶级配套
产业支撑保障产品价值，不必担心鬼城无人居住的尴尬
灵山湾影视文化产业区
东方影都
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QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
总占地376公顷，总面积540万平米，总投资500亿元建设， 是全球投资规模最的影视产业项目，也是世界唯一具有影 视外景、影视制作，影视会展，影视旅游综合功能的项目， 建有影视产业园、世界独创的特大型文化旅游商业综合体万
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城市规划 City Planning
QINGDAO ORIENTAL MOVIE METRO POLIS
西海岸新区 West Coast New Area
全国第九个国家级新区 19个国家级新区中位列第三位
2017年GDP3200亿元 约占青岛市GDP总量的三分之一