第六章投资性房地产

一、内容提要本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。

二、关键考点1.投资性房地产的辨认；2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算；3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定；5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。

三、历年试题分析年份题型题数分数考点2017单选题 1 1.5自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科目归属多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别判断题 1 1 投资性房地产的界定综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理2018单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理2019单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属多选题 1 2自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目的影响判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则计算题 1 10公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转为自用固定资产并提取折旧的会计处理四、本章知识点详解【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。

房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。

一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。

一、投资性房地产的定义及特征（一）投资性房地产的定义所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

（二）投资性房地产的特征1.投资性房地产是一种经营活动。

【解释】投资性房地产产生的几乎所有的经济利益流入，计入其他业务收入；所付出的代价，计入“其他业务成本”。

2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

【解释】投资性房地产是用于投资或保值增值；用于生产经营的房地产包括固定资产、无形资产；用于出售的房地产指的是房地产企业建造的商品房，属于企业的库存商品，计入开发产品。

3.投资性房地产有两种计量模式；一是成本模式，二是公允价值模式。

【解释】投资性房地产后续计量模式分为成本模式和公允模式，如果房地产无持续可靠的公允价值，只能采用成本模式；如果房地产有持续可靠的公允价值，企业可以选用任何一种模式，但不一定必须选用公允模式。

成本模式可以转为公允模式，但公允模式不能转为成本模式。

二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权；【解释】A将自己的地皮出租给B，之后B又将地皮转租给C，B从中赚取租金差额。

在此案例中A可以将地皮划为投资性房地产，而B是不可以的，因为它没有产权。

【2017年判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。

（）『正确答案』√『答案解析』投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

所以本题的表述正确。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权；按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

房地产企业持有以备增值后转让的地皮属于开发产品。

3.已出租的建筑物。

（1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

【解释】甲公司将自己的一栋办公楼出租给乙公司，而后乙公司将其转租给丙公司。

在本案例中甲公司可以将办公楼归为投资性房地产。

4.特殊情况（1）空置建筑物只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。

【备注】空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。

（2）在建房产只要管理当局作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产——在建”科目核算。

（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的资产1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

2.作为存货的房地产。

【关键考点】投资性房地产的辨认。

【单选题】下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。

A.经营出租给子公司的自用写字楼B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置C.房地产开发企业持有并准备增值后出售的建筑物D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权『正确答案』C『答案解析』选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。

【知识点】投资性房地产的确认及初始计量▲▲一、投资性房地产的确认（一）投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（二）投资性房地产的确认时点1.用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日。

2.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期为准。

3.持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。

二、投资性房地产的入账价值确认1.总的原则：历史成本原则。

即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。

2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成（1）外购的投资性房地产。

按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。

（2）自行建造的投资性房地产。

按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。

在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。

（3）以其他方式取得的投资性房地产。

原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。

比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。

【知识点】投资性房地产的后续计量▲▲▲一、后续计量模式的选择企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为成本模式。

【关键考点】掌握后续计量模式的选择原则。

二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

1.折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）3.投资性房地产提取减值时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备【关键考点】掌握成本模式下投资性房地产相关损益的归属科目。

【基础知识题】甲公司为增值税一般纳税人，不动产租赁服务适用的增值税税率为9%。

甲公司2×10年6月30日购入一幢商务楼，当天即用于对外出租。

该资产的买价为3 000万元（不含增值税），相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧。

该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清，并同时开具增值税专用发票。

甲公司对此房产采用成本模式进行后续计量。

2×11年末商务楼的可收回金额为2 330万元，假定发生减值后净残值、预计使用年限、折旧方法等因素均未发生变化。

『答案解析』该投资性房地产2×10年～2×12年的会计处理如下：『答案解析』①投资性房地产的入账成本＝3 000＋20＝3 020（万元）；②2×10年的摊销额＝［3 020－（21－1）］÷40×6/12＝37.5（万元）；③2×10年的会计分录A.收取租金时：借：银行存款218贷：其他业务收入200应交税费——应交增值税（销项税额） 18B.提取当年折旧时：借：其他业务成本 37.5贷：投资性房地产累计折旧 37.5④2×11年的摊销额＝［3 020－（21－1）］÷40＝75（万元）；⑤2×11年的会计分录A.收取租金时：借：银行存款436贷：其他业务收入400应交税费——应交增值税（销项税额） 36B.提取当年折旧时：借：其他业务成本75贷：投资性房地产累计折旧75⑥2×11年末的折余价值为2 907.5万元（3 020－37.5－75），相比此时的可收回价值2 330万元，发生贬值577.5万元，减值计提分录如下：借：资产减值损失 577.5贷：投资性房地产减值准备577.5⑦2×12年的折旧额＝［2 330－（21－1）］÷（40－1.5）＝60（万元），分录如下：借：其他业务成本60贷：投资性房地产累计折旧60⑧2×12年收取租金时：借：银行存款436贷：其他业务收入400应交税费——应交增值税（销项税额） 36【2018年单选题】甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。

采用年限平均法计提折旧，不考虑相关税费及其他因素，2017年甲公司应对该写字楼计提的折旧金额为（）万元。

A.240B.220C.217.25D.237『正确答案』C『答案解析』2017年年末计提折旧金额=（9600－120）/40/12×11＝217.25（万元）。