房地产成本控制管理培训课件PPT(共 60张)
合集下载
房地产工程成本管理讲座ppt课件
3. 项目成本预算。是一项制订项目成本控制基线或项目成本计划 的管理工作。这项工作包括根据项目的成本估算为项目的各项 活动分配预算，以及确定整个项目的总预算。项目成本预算的 关键是合理、科学地确定出项目成本的控制基线。
4. 项目成本控制。是指项目实施过程中依据项目成本预算，努力 将项目实际成本控制在项目预算范围之内的管理工作，主要包 括：不断度量项目实际发生的成本，分析和度量项目实际成本 与项目预算之间的差异，采取纠偏措施或修订项目预算的方法 实现对项目成本的控制。
承建单位或材料供应商或其它技术支持单位很难一开始就报 出实价； 工程招标的透明度无法保证 ； 工程招标内部管理链比较长，不确定的因素多，定标的时间 比较长，这对于我们大规模开发是很不利的 ； 工程招标过程复杂，或在一些小节上纠缠不清，不利于现场 的工程管理。
完整最新版课件
19
现代项目成本管理的主要思路
房地产工程成本管理
完整最新版课件
1
房地产工程成本管理观点解析
• 谁是控制工程成本的核心部门
• 目前流行的工程成本观点
• 工程成本控制的投资理念
• 套用传统定额计价体系的误区
• 工程量清单的威力
• 工程成本动态控制的思路
• 坚持工程招标低价中标的原则
• 工程招标后是否还需要砍价
• 99条理由与1条理由
• 房地产工程成本管理流程图，详见链接。
• 房地产项目营销产品定位，确定项目档次。见某庭项目发展报告项目定位部分
• 现金流分析，与财务部门一起确定付款条件或合作方式。工程成本费用计划及现金流分析实例
• 规划指标控制：各类规划指标参数控制，比如：容积率、地质条件、退红线、小区市政道路管网 等等。
• 方案设计阶段：主要是产品参数控制，比如：门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。
《房地产成本控制》课件
房地产成本控制
欢迎来到《房地产成本控制》PPT课件。本课件将帮助您了解房地产成本控制 的重要性、挑战、解决方案、策略和实例。学习成本控制是提高房地产公司 利润的重要手段。
为什么成本控制对于房地产公司至关重要？
1 保持健康财务状况
有效的成本控制策略可确 保公司财务持续稳定。
2 优化管理流程
成本控制能够发掘管理流 程中的优化空间，提高整 体效率。
2
团队合作
整合公司内外部资源，形成合力，将每一项成本控制策略有效地落实。
3
学习和创新
了解行业前沿和新技术，并结合实际情况进行探索和尝试。
结论和要点
公司成功的关键在于成本控制
• 降低材料成本 • 优化设计方案 • 精细化成本管理 • 租赁优化 • 制定详细预算 • 优化施工流程
谢谢
感谢观看我们的《房地产成本控制》PPT课件。如果您在公司成本控制方面面临挑战，欢迎联系我们。
3 减少风险
成本控制可以帮助规避潜 在的风险，确保在房地产 市场变化时公司不会陷入 困境。
成本控制策略
降低材料成本
通过采购成本低廉的 材料并控制库存来最 大限度地减少材料成 本。
优化设计方案
利用高科技手段提高 设计效率，减少设计 残留。
精细化成本管 理
通过实施系统性的成 本管理措施，将成本 有序化、精细化。
租赁优化
针对租赁市场进行调 研，通过租赁适当的 设施和土地来控制成 本。
实例分析：如何控制施工成本
制定详细预算
在施工项目前制定详细预算，控 制开支并在项目进程中定期更新 预算。
优化设计方案
通过钻研施工图纸，在设计中运 用符合施工实践的材工序、提高施工效率、 减少劳动力和材料浪费，从而达 到节约成本的目的。
欢迎来到《房地产成本控制》PPT课件。本课件将帮助您了解房地产成本控制 的重要性、挑战、解决方案、策略和实例。学习成本控制是提高房地产公司 利润的重要手段。
为什么成本控制对于房地产公司至关重要？
1 保持健康财务状况
有效的成本控制策略可确 保公司财务持续稳定。
2 优化管理流程
成本控制能够发掘管理流 程中的优化空间，提高整 体效率。
2
团队合作
整合公司内外部资源，形成合力，将每一项成本控制策略有效地落实。
3
学习和创新
了解行业前沿和新技术，并结合实际情况进行探索和尝试。
结论和要点
公司成功的关键在于成本控制
• 降低材料成本 • 优化设计方案 • 精细化成本管理 • 租赁优化 • 制定详细预算 • 优化施工流程
谢谢
感谢观看我们的《房地产成本控制》PPT课件。如果您在公司成本控制方面面临挑战，欢迎联系我们。
3 减少风险
成本控制可以帮助规避潜 在的风险，确保在房地产 市场变化时公司不会陷入 困境。
成本控制策略
降低材料成本
通过采购成本低廉的 材料并控制库存来最 大限度地减少材料成 本。
优化设计方案
利用高科技手段提高 设计效率，减少设计 残留。
精细化成本管 理
通过实施系统性的成 本管理措施，将成本 有序化、精细化。
租赁优化
针对租赁市场进行调 研，通过租赁适当的 设施和土地来控制成 本。
实例分析：如何控制施工成本
制定详细预算
在施工项目前制定详细预算，控 制开支并在项目进程中定期更新 预算。
优化设计方案
通过钻研施工图纸，在设计中运 用符合施工实践的材工序、提高施工效率、 减少劳动力和材料浪费，从而达 到节约成本的目的。
房地产成本控制管理课件
房地产成本控制管理课件一、引言房地产项目的成本控制管理在整个项目的生命周期中都是至关重要的。
良好的成本控制管理可以确保项目能够在预算范围内完成，并且能够提高项目的盈利能力和竞争力。
本课件将介绍房地产成本控制管理的基本概念、流程和方法，并提供一些实践案例进行分析和讨论。
二、成本控制管理概述成本控制管理是指在房地产项目的各个阶段，通过合理的计划、执行和监控，确保项目的成本与预算计划相一致，并且按照预期的质量和时间完成。
成本控制管理包括预算编制、成本监控、变更管理、成本分析等方面。
三、成本控制管理流程1. 预算编制预算编制是成本控制管理的第一步，通过对项目工作范围、资源需求和时序计划的分析，确定项目的成本预算。
预算编制需要考虑到项目的风险和不确定性因素，并制定相应的应急预案。
2. 成本监控成本监控是对项目实际成本与预算进行对比和分析的过程。
成本监控需要收集实际成本数据，比较实际成本与预算的差异，并及时制定纠正措施。
成本监控也包括对项目进度和质量的监控，以确保项目按照计划进行。
3. 变更管理项目变更是不可避免的，成本控制管理需要建立健全的变更管理机制，对变更请求进行评估和审批，并及时更新预算和进度计划。
变更管理还需要与关联方进行有效的沟通和协调，以避免变更对项目成本的不可控制。
4. 成本分析成本分析是对项目的成本进行细致的分析和剖析，以确定成本的构成和来源。
成本分析可以帮助项目团队找到成本的优化空间，提高资源利用效率，降低成本风险。
四、成本控制管理方法1. 价值工程价值工程是一种系统的方法，通过对项目工作范围的重新评估和重组，以实现更高的效用和经济效益。
价值工程在项目的整个生命周期中都可以应用，包括项目策划、设计和施工阶段。
通过价值工程的应用，可以实现成本的最小化和效益的最大化。
2. 现金流分析现金流分析是对项目现金流量进行分析和评估的方法。
通过对项目各阶段的成本、收入和支出进行估算和发展，可以确定项目的现金流量。
房地产企业成本管理(课件)ppt
尤以工程成本为重
从房地产开发项目的成本结构中看利润的变 化
• 简单描述
项目毛利润
销
财务成本
管理成本
售
营销费用成本3-7%
工程成本50-55%
价
前期费用成本3-5%
格
土地成本30-35%
如何将这本分可
控工作降低，做
扎实
三、房地产开发项目责任成本管理
26
责任成本管理的总体思路
•建立合理的目标成本 •将目标成本分解成责任成本 •将成本控制落实到各业务操作环节中 •量化评估体系 •成本考核与绩效管理
中央反腐也非常注重这一点，大家都知道近期有个省级领导快被刑满释放啦。他出污泥而不染，没有贪污和受贿 ，罪行就是不作为，在任时一身清洁，下面发生什么事也不管不问，买官卖官行为横行，不关我的事我就不理， 最终还是判7年，
不作为也是犯 罪
理念与方法
房地产企业成本控制链
位置的选择
定位、决策
调研分析
估算投资成本，制定目标成
基本概念：
目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的，是项目成本的控制线。
责任成本：是将“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题责任化
任务化，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实最
终体现。
动态成本：是项目实施过程中，各个时期各部门管理过程中体现的预期成 本变化的结果体现。只有强化责任成本管理，各司其责，严格把控。人人 体现主人翁意识，把公司当做家，处处以成本控制为主轴，方能实现动态 成本的控制。很多企业目标成本、责任成本工作做得非常出色，由于动态 成本的失控，前两项是没有作用的。严格制止不作为和乱作为现象的出现 ，是动态成本控制的重点。
成本管理架构
房地产成本管理培训课件
房地产成本管理培训课件在当前房地产经济高速发展的背景下，各类房地产企业在竞争中越来越依赖成本管理水平的提高。
在这样的环境下，房地产成本管理培训课件成为了一项非常重要的需求。
房地产开发企业的成本管理，既包括直接成本的管理，如土地购置、建设费用、物料采购、施工管理及销售费用等，还包括间接费用的管理，如管理费用、办公费用、融资成本等。
因此，房地产企业需要进行全方位的成本管理，才能够实现盈利最大化。
房地产成本管理培训的目的是为了提高企业的成本管理水平，全面深入的了解和掌握成本测算、成本控制、成本核算等知识，让企业能够有效地控制以上费用，并在竞争中占据更大的优势。
一个好的房地产成本管理培训课件，应该包括以下内容：一、成本测算需要全面了解项目开发的费用和投入的情况，并要明确了解项目开发的需求和投入。
在成本测算的过程中，如何准确计算投资收益率和现金流量，如何做出正确的决策，如何控制开发费用等问题都需要详细阐述。
二、成本控制在项目开发过程中，需要对进度和质量进行管理，同时要精确地控制成本。
合理的成本控制不仅需要对市场行情的敏感，还得考虑到风险的因素。
因此，需要充分了解成本预算、成本控制、工程施工进度管理等相关知识。
三、成本核算成本核算是财务管理中非常重要的一环，也是企业的核心竞争力之一。
领导者需要了解资产负债表、成本费用表、利润表等账户信息。
在核算的过程中，需要掌握成本的分摊、定量、左右等问题，建立一套有效的计量方法和成本核算体系，从而全面管理成本。
四、附加价值提供附加价值是企业永续发展的基础，需要掌握一些管理技巧和策略。
如何更有效地打造品牌、标准化管理、创新产品等，需要全面的视角和行业经验的积累。
总之，房地产成本管理能力是企业长远发展和利润最大化的关键因素，学习和掌握相关知识非常重要。
一份优质的房地产成本管理培训课件，可以帮助企业领导和员工充分攻坚成本管理的难点，提高企业在竞争中的能力和优势。
房地产项目管理成本控制规划设计培训讲义教程课件PPT模板
工程咨询设计业工作内容
工程项目前期阶段的咨询，包括投资机会研究，项目 建议书和可行性研究报告，为项目投资及立项审批决 策服务；
工程建设准备阶段的咨询，包括工程勘察、工程设计、 造价咨询、招标评标咨询，为工程建设的决策服务；
建设实施阶段咨询，包括设备材料采购咨询、合同管 理咨询、施工监理；
环境保护设计管理工作
国家计委在1987年发布《建设项目环境保护设计规 定》提出了设计单位应做好以下环境保护设计管理 工作：
一、承担或参与建设项目的环境影响评价；
二、接受设计任务书后，必须按环境影响报告书 （表）及其审批意见所确定的各种措施开展初步设 计；认真编制环境保护篇（章）；
三、严格执行“三同时”制度，做好防治污染及其 他公害的设施与主体工程同时设计；
三、建设工程勘察、设计应当与社会、经济、发展水平 相适应，做到经济效益、社会效益和环境效益相统 一。
四、国家鼓励在建设工程勘察设计活动中采用先进技术、 先进工艺、先进设备、新型材料和现代化管理方法。 （“勘察设计管理条例”总则）
1)建设部在《条例》编制说明中指出建设工程的勘察设计 是工程建设十分关键的环节，是工程建设的龙头、灵魂。 勘察设计对工程建设来说，有着基础性、先导性和决定 性作用。在建设项目确定以前，它为项目决策提供科学 依据；在建设项目确定以后，又为建设项目提供实施蓝 图。勘察设计质量和水平，关系到资源配置是否合理、 建设项目质量的优劣和投资效益的高低。不仅如此，勘 察设计还是科技成果转化为现实生产力的关键环节。因 此，勘察设计事业是一项关系我国经济建设和社会发展 的重要事业。
美国的企业界、学术界还从企业管理的角度认为，工 程设计是科学管理的开端，企业管理的各种设想都要 体现在设计中 ，因此可以说工程设计是企业管理的 蓝图。
保利集团房地产成本控制管理培训教程(ppt65页)金牌共67页
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
保利集团房地产成本控制管理培训教 程(ppt65页)金牌
1、 舟 遥 遥 以 轻飏， 风飘飘 而吹衣 。 2、 秋 菊 有 佳 色，裛 露掇其 英。 3、 日 月 掷 人 去，有 志不获 骋。 4、 未 言 心 相 醉，不 再接杯 酒。 5、 黄 发 垂 髫 ，并怡
房地产项目成本综合管理(PPT)
成本信息化管理 信息系统对成本各项基础业务的高效运作、对
企业管理决策的重要支撑作用将在太极的信息 化建设过程中得到印证。 成本信息化的思路：
成本管理实践
成本信息化
造价管理
广联达三大系统 计价评标系统 合同管理系统
综合成本
成本管理软件 成本数据库 成本月度反馈
知识管理
成本数据库 无效成本库 成本专业网站 课件培训体系
成本管理实践
工作架构
招标采购---招标管理 ---采购管理 ---合同管理
成本管理实践 工作架构
成本管理---工程付款 ---成本动态反馈
成本管理实践
“成本管理部”的定位 成本管理部是综合管理部门，不是业务部门。 全员成本意识的推动者 公司经营计划的保证者 贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管
理者 项目成本总体控制的组织者和最终成效的责
任者
成本管理实践
管理链条
可
目
责
动
结
研
标
任
态
算
成
成
成
成
成
本
本
本
本
本
成本数据分析、无效成本分析
成本管理实践
可研成本
成本管理在可研阶段的两种工作模式： 基于公司相关部门确定的方案进行项目可研成本测
算； 从成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议
多项目成本管理的探讨
供应商管理：建立供应商优胜劣汰长效管理机 制 供应商：承建商 材料设备供应商 服务商
多项目成本管理的探讨
供应商管理：
----供应商开发渠道 ----供应商的培养 ----供应商的管理 ----供应商的评价
多项目成本管理的探讨
企业管理决策的重要支撑作用将在太极的信息 化建设过程中得到印证。 成本信息化的思路：
成本管理实践
成本信息化
造价管理
广联达三大系统 计价评标系统 合同管理系统
综合成本
成本管理软件 成本数据库 成本月度反馈
知识管理
成本数据库 无效成本库 成本专业网站 课件培训体系
成本管理实践
工作架构
招标采购---招标管理 ---采购管理 ---合同管理
成本管理实践 工作架构
成本管理---工程付款 ---成本动态反馈
成本管理实践
“成本管理部”的定位 成本管理部是综合管理部门，不是业务部门。 全员成本意识的推动者 公司经营计划的保证者 贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管
理者 项目成本总体控制的组织者和最终成效的责
任者
成本管理实践
管理链条
可
目
责
动
结
研
标
任
态
算
成
成
成
成
成
本
本
本
本
本
成本数据分析、无效成本分析
成本管理实践
可研成本
成本管理在可研阶段的两种工作模式： 基于公司相关部门确定的方案进行项目可研成本测
算； 从成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议
多项目成本管理的探讨
供应商管理：建立供应商优胜劣汰长效管理机 制 供应商：承建商 材料设备供应商 服务商
多项目成本管理的探讨
供应商管理：
----供应商开发渠道 ----供应商的培养 ----供应商的管理 ----供应商的评价
多项目成本管理的探讨
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产成本控制管理
一、房地产成本管理的范围和职责 二、房地产成本管理的重要性 三、房地产成本管理的特点 四、房地产成本管理要树立的观念 五、房地产成本管理体系的建立 六、房地产成本管理每个阶段控制要点和知识积累
• 成本控制：
• 是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体 在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影 响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理 目标实现的管理行为。
• 顾名思义，成本控制部门就是控制企业成本的一个职能部门，房地产 成本控制部岗位职责就是科学组织实施成本控制，促进企业改善经营 管理，转变企业经营体制，全面提高企业的素质，使房地产企业在市 场竞争的环境下生存、发展和壮大。
1、形势回顾——我们怎么样一路走来
• 关键词： 温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让 火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包 转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房 严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降
1、全员全程成本控制观念
• 成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全体员工的共同参与，要在 工作中注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。只有全体员工养成良好的成本 意识，才能使降低成本的各种措施方法和要求有力贯彻。
2、要树立高度重视计划管理的观念
• 公司计划一旦确定，竣工日期就必须保证。如果计划性不强，就会把正常工期变成赶 工工期，质量难以保证，信誉下降，赶工费用增加，成本违约金难以估计。
（2）房地产企业成本管理的四步法：
制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估
1、目标成本的定义
目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实 现的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。
目标成本的形成
1、投资决策
《项目投资可行 性报告》
2、项目策划
项目定位：概念 性方案设计
3、方案设计 确定产品标准
2、房地产面临的最大困难是什么？ 投入增加了、收入降低了、利润压缩了 利润=收入-成本
结论： • 项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难！ • 未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而降低成本的公司将成为未来
的胜者！ • 成本管理显得尤为重要！企业未来的生命线！
1、从生产周期来看（时间周期长） 2、从销售形态来看（日益紧张的销售） 3、从产品形态来看（单一性、独立性） 4、从地域来看（受地域影响） 5、从财务角度来看 （简单来说成本就是财务下属单位，为财务做准备） 6、从价值链来看
• 成本管理体系，即按照成本管理职能，建立科学的成本目标体系、成本核算 体系、成本决策体系、成本控制体系和成本考核体系。实行统一领导、分级 管理的原则，建立成本责任制度，保证目标成本的顺利实现。
2、房地产成本管理系统应包含三个层面的内容：
• 成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理工 作；
• 从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据 客户细分而进行的产品标准化、品牌模块化、集团战略采购等等。
3、如何建立成本管理体系
（1）目前公司的成本管理现状： 成本目标管理较粗放； 责任体系不完善； 成本绩效考核力度不够； 动态成本监控分析、反馈、指导力度不够。
3、要树立房地产公司要做产品，而不是做作品的观念
• 要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注意创新的 幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符合项目的实际情况。
4、赚钱的项目才是好项目的观念。
• 站在房地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。
1、房地产成本管理体系
各部门各司其职
1、本部门费用 2、本专业端口成本 ----土地成本----投资管理中心 ----政府收费----开发部 ----设计费----技术部 ----营销费----营销中心 ----财务费用----财务部 ----建造成本----技术部+采购部+工程部
合理性评估》
择审批表》
指导书》
横向制约
偏差
成本信息月报分析
动态成本信息反馈
设立目标成本（审批及修订）
3、目标成本建立的难点
目标成本编不准怎么办？
• 相关部门参加了吗？——全成本！ • 目标成本规划深度够吗？ • 各项成本有依据吗？——标准、市场、测算能力 • 数据库建立起来了吗？
目标成本够深度吗？
• 专业端口成本清单 （政府收费/营销费用/财务费用。。。）
• 建造成本清单及依据 ——合同清单：合同范围与技术标准 ——部品清单：标准/（材料表）
• 设计委托与设计深度（任务书） • 设计能做什么？ • 合同分判的策划
1、建立责任体系。
• 责任成本体系目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指 标反馈，考核评价各职能履行情况。“责任成本”回答的是在成本管理相关 业务中谁来做？做什么的问题。我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？ 这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？责任成本体 系包含四大要素：即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。 完成上述要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在 组织架构的层面保证目标成本的准确执行。落实责任到岗位，落实到责任人， 最大程度的减少目标与执行脱钩的现象，真正做到“权责明晰”有据可依。
• 每一个阶段的控制要点和知识积累；
• 从战略角度优化成本结构。
• 关于成本管理的流程与制度体系包括：（分别从事前、事中、事后反 馈，以及责任与激励机制方面管理）
• 目标成本管理体系 • 动态成本管理体系 • 责任成本管理体系积累则是建立在一定流程的规范之上的对开 发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承。如：对规划的严格审批、 工程招投标的控制、售楼价格的审定、成本利润的考核等等。
4、初步设计
确定产品各分部、 各专业标准
4、施工图设计
投资估算
目标成本测算1 （立项成本）
《立项成本 审批表》
概念性方案设计 概算
方案设计概算
初步设计概算
施工图预算 工程量清单
目标成本测算2 （定位成本）
《定位成本 审批表》
目标成本测算3
目标成本测算4
确定目标成本
《价格材料成本 《部品标准选 《目标成本
一、房地产成本管理的范围和职责 二、房地产成本管理的重要性 三、房地产成本管理的特点 四、房地产成本管理要树立的观念 五、房地产成本管理体系的建立 六、房地产成本管理每个阶段控制要点和知识积累
• 成本控制：
• 是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体 在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影 响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理 目标实现的管理行为。
• 顾名思义，成本控制部门就是控制企业成本的一个职能部门，房地产 成本控制部岗位职责就是科学组织实施成本控制，促进企业改善经营 管理，转变企业经营体制，全面提高企业的素质，使房地产企业在市 场竞争的环境下生存、发展和壮大。
1、形势回顾——我们怎么样一路走来
• 关键词： 温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让 火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包 转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房 严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降
1、全员全程成本控制观念
• 成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全体员工的共同参与，要在 工作中注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。只有全体员工养成良好的成本 意识，才能使降低成本的各种措施方法和要求有力贯彻。
2、要树立高度重视计划管理的观念
• 公司计划一旦确定，竣工日期就必须保证。如果计划性不强，就会把正常工期变成赶 工工期，质量难以保证，信誉下降，赶工费用增加，成本违约金难以估计。
（2）房地产企业成本管理的四步法：
制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估
1、目标成本的定义
目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实 现的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。
目标成本的形成
1、投资决策
《项目投资可行 性报告》
2、项目策划
项目定位：概念 性方案设计
3、方案设计 确定产品标准
2、房地产面临的最大困难是什么？ 投入增加了、收入降低了、利润压缩了 利润=收入-成本
结论： • 项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难！ • 未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而降低成本的公司将成为未来
的胜者！ • 成本管理显得尤为重要！企业未来的生命线！
1、从生产周期来看（时间周期长） 2、从销售形态来看（日益紧张的销售） 3、从产品形态来看（单一性、独立性） 4、从地域来看（受地域影响） 5、从财务角度来看 （简单来说成本就是财务下属单位，为财务做准备） 6、从价值链来看
• 成本管理体系，即按照成本管理职能，建立科学的成本目标体系、成本核算 体系、成本决策体系、成本控制体系和成本考核体系。实行统一领导、分级 管理的原则，建立成本责任制度，保证目标成本的顺利实现。
2、房地产成本管理系统应包含三个层面的内容：
• 成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理工 作；
• 从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据 客户细分而进行的产品标准化、品牌模块化、集团战略采购等等。
3、如何建立成本管理体系
（1）目前公司的成本管理现状： 成本目标管理较粗放； 责任体系不完善； 成本绩效考核力度不够； 动态成本监控分析、反馈、指导力度不够。
3、要树立房地产公司要做产品，而不是做作品的观念
• 要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注意创新的 幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符合项目的实际情况。
4、赚钱的项目才是好项目的观念。
• 站在房地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。
1、房地产成本管理体系
各部门各司其职
1、本部门费用 2、本专业端口成本 ----土地成本----投资管理中心 ----政府收费----开发部 ----设计费----技术部 ----营销费----营销中心 ----财务费用----财务部 ----建造成本----技术部+采购部+工程部
合理性评估》
择审批表》
指导书》
横向制约
偏差
成本信息月报分析
动态成本信息反馈
设立目标成本（审批及修订）
3、目标成本建立的难点
目标成本编不准怎么办？
• 相关部门参加了吗？——全成本！ • 目标成本规划深度够吗？ • 各项成本有依据吗？——标准、市场、测算能力 • 数据库建立起来了吗？
目标成本够深度吗？
• 专业端口成本清单 （政府收费/营销费用/财务费用。。。）
• 建造成本清单及依据 ——合同清单：合同范围与技术标准 ——部品清单：标准/（材料表）
• 设计委托与设计深度（任务书） • 设计能做什么？ • 合同分判的策划
1、建立责任体系。
• 责任成本体系目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指 标反馈，考核评价各职能履行情况。“责任成本”回答的是在成本管理相关 业务中谁来做？做什么的问题。我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？ 这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？责任成本体 系包含四大要素：即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。 完成上述要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在 组织架构的层面保证目标成本的准确执行。落实责任到岗位，落实到责任人， 最大程度的减少目标与执行脱钩的现象，真正做到“权责明晰”有据可依。
• 每一个阶段的控制要点和知识积累；
• 从战略角度优化成本结构。
• 关于成本管理的流程与制度体系包括：（分别从事前、事中、事后反 馈，以及责任与激励机制方面管理）
• 目标成本管理体系 • 动态成本管理体系 • 责任成本管理体系积累则是建立在一定流程的规范之上的对开 发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承。如：对规划的严格审批、 工程招投标的控制、售楼价格的审定、成本利润的考核等等。
4、初步设计
确定产品各分部、 各专业标准
4、施工图设计
投资估算
目标成本测算1 （立项成本）
《立项成本 审批表》
概念性方案设计 概算
方案设计概算
初步设计概算
施工图预算 工程量清单
目标成本测算2 （定位成本）
《定位成本 审批表》
目标成本测算3
目标成本测算4
确定目标成本
《价格材料成本 《部品标准选 《目标成本