世联-城市边缘区域项目开发案例
世联-绿景珠海淇澳岛地块前期定位
完善配套设施
根据客户需求和社区规划，进一步完 善项目配套设施，如幼儿园、商业街、 健身设施等。
关注政策变化
密切关注房地产政策变化和市场动态， 及时调整项目策略，确保项目顺利推 进。
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03
竞品开发商市场策 略
了解竞品开发商的市场策略，包 括营销手段、品牌推广等，为项 目制定市场策略提供借鉴。
竞品市场分析
竞品市场规模
了解目标市场的总体规模、供需状况等，评估市场容 量和潜力。
竞品市场竞争格局
分析竞品在市场中的竞争地位、市场份额等，确定项 目的竞争地位。
竞品市场趋势
预测市场发展趋势，包括政策环境、消费需求变化等， 为项目发展提供方向。
竞品楼盘优劣势分析
对比竞品楼盘的优势和劣势，分析其在市场上的竞争力。
竞品楼盘价格策略
了解竞品楼盘的价格定位、价格调整策略以及销售情况，为项目定 价提供参考。
竞品开发商分析
01
竞品开发商概况
了解竞品开发商的背景、实力、 经验等，评估其开发能力和品牌 影响力。
02
竞品开发商产品线 分析
分析竞品开发商的产品线，了解 其产品特点和市场定位，为项目 产品定位提供参考。
风险因素评估
价格波动风险
01
房地产市场价格波动较大，需评估地块投资价值与市场价格波
动的关系，以及投资回报的稳定性。
政策风险
02
政府政策对房地产市场的影响较大，需评估政策变化对地块投
资价值的影响，如土地供应政策、税收政策等。
市场供求风险
03
根据市场供需情况，评估地块投资的市场前景和潜在风险，如
竞争对手、市场需求等因素。
市场化运作片区开发 典型案例
市场化运作片区开发典型案例市场化运作片区开发典型案例市场化运作片区开发是指政府将特定地区划定为片区，并通过市场化的方式吸引投资、促进经济发展。
下面列举了10个典型的市场化运作片区开发案例。
1. 上海自贸区上海自贸区是中国首个自贸试验区，以市场化运作为核心，吸引了大量国内外企业进驻。
在自贸区内，政府放宽了市场准入限制，推行更加便利的贸易和投资政策。
这一举措有效促进了上海市经济的快速发展。
2. 深圳前海自贸片区深圳前海自贸片区是中国首个自贸片区，位于深圳市福田区。
该片区通过市场化运作，吸引了大量金融、科技和创新型企业。
政府在该片区推行了一系列金融创新政策，推动了深圳市金融业的发展。
3. 南京江北新区南京江北新区是江苏省南京市的一个市场化运作片区，以高新技术产业为主导，吸引了众多科技创新型企业。
政府在该片区推行了一系列优惠政策，吸引了大量资本和人才，推动了南京市的经济发展。
4. 广州南沙自贸片区广州南沙自贸片区是广东省广州市的一个自贸片区，以外贸和物流为主导产业。
该片区通过市场化运作，吸引了大量外贸企业和物流企业进驻。
政府在该片区推行了一系列便利的外贸政策和物流政策，促进了广州市外贸和物流业的发展。
5. 北京中关村科技园区北京中关村科技园区是中国著名的科技园区，以科技创新为核心，吸引了大量高科技企业。
政府在该园区推行了一系列科技创新政策，提供了便利的科研环境和创业支持，推动了北京市的科技创新产业的发展。
6. 成都天府新区成都天府新区是四川省成都市的一个市场化运作片区，以现代服务业为主导产业。
该片区通过市场化运作，吸引了大量金融、文化创意和高端服务企业。
政府在该片区推行了一系列优惠政策，促进了成都市现代服务业的发展。
7. 杭州西湖文化创意产业园区杭州西湖文化创意产业园区是浙江省杭州市的一个市场化运作片区，以文化创意产业为主导。
该园区通过市场化运作，吸引了大量文化创意企业。
政府在该园区推行了一系列文化创意产业政策，推动了杭州市文化创意产业的发展。
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
已经成为深圳豪宅物业的代表作；
品牌 实现
成功定义中信=红树湾的区域定义，排他性极强；
使中信品牌成为豪宅开发商品牌。
7
品质为重，兼顾面积的创新溢价模式条件分析
资金
品牌
区位 优质地段地价成本较高
规模
模式条件
区位
客户愿意为品质买单，即所谓的“产品型”市
市场 场；
市场
高端客户购买力强，易于接受创新型产品。
以湾区物业理念整合周边海湾、高尔夫、旅游景区等资源提升区域形象， 形成文化的稀缺性，提升自身价值，支撑高端定位； “湾区物业比肩全球” ，借用国际知名湾区的生活体验，树立项目的滨海 富人社区形象以及项目和企业品牌。
举措3：定位滨海大规模高尚社区，借助项目价值塑造，提 升企业品牌价值
借鉴东京湾设计，将海湾规划成为娱乐、休闲、购物于一身的滨海社区； 以大规模、巨额投资制造项目气势，造就滨海高档大盘形象。
规模
占地3万平米，总户数2631，9栋25-32层的高层商品 住宅组成，建筑面积 22.8万平米，容积率6.85；
米，将吃掉近2.8的容 积率，折算后楼面地 价作逾为50深00圳元第/平一米个，整可 能体的城利中润村空改间造低项。目， 品牌开发商的介入使
区位 物业
深圳福田区南端皇岗口岸、深圳河北侧、深港三铁交 汇处 ；
金大地成功进军合肥市场，并建立自己的品牌影 响力。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
18
半开放商住综合模式条件分析
资金
品牌
城市中心边缘地带，未来城市化发展区域；
区位
规模
模式条件
区位
临街面大、地块商业价值高。
市场比较容易被引导；
市场
市场
公寓写字楼市场有需求。
世联案例研究--深圳华侨城、香港愉景湾、加拿大太平洋协和社区、上海古北新区、上海联洋社区
本报告是严格保密的。
25
成功的关键驱动因素
因素 1 因素 2 因素 3 因素 4 因素 5
本报告是严格保密的。
对海资源、山体资源资源进行保护开发和再造开发； 修建沙滩、游艇码头及高尔夫、山体公园。
兴建提升区域档次的配套设施。如游艇会、高尔 夫球会等。
21
配套功能布局
u 公共设施：消 防局、警察署、医 疗中心、码头、广 场、游艇会、沙滩、 高尔夫球会等。
u 社区配套有商 业广场、住户会所、 学校等
功能分布示意
本报告是严格保密的。
沙滩
愉景湾广场
22
区域增值设施
u 区域增值的四大设 施：游艇会、愉景广 场、康乐会、高尔夫 球会。
3 2
4 1
1 游艇会
•沃尔玛 •OCT广场 •人文雕塑 •威尼斯皇冠假日酒店 •食街、酒吧街 •建立社区标识统一 •欢乐谷在建
2000年～2004年 波托菲诺、纯水岸
9000－15000
•燕栖湖 •燕晗山 •打通私家路，建立 与华侨城的联系 •欢乐谷主题公园开放
本报告是严格保密的。
7
通过区域增值的片区开发模式达到成功开 发的目标
•OCT广场进一步把环境与 人文结合； •引入沃尔玛，进一步提高 生活便利性； •区域标识更加清晰； •威尼斯酒店与欢乐谷处于 建造期，进一步提高区域在 城市中的地位；
本报告是严格保密的。
2000年～2004年 波托菲诺、纯水岸
•国外生活方式的借鉴； •走向以挖掘资源为中心， 如燕晗山、燕栖湖等，使 资源效应放大； •商业街档次上与区域形象 接轨； •对客户进行筛选，对人群 进行组合；
本报告是严格保密的。
17
本项目对案例的借鉴
世联地产地铁商业成功案例研究
世联地产地铁商业成功案例研究世联地产是中国领先的地产开发商之一，其在地铁商业领域取得了一系列成功案例。
本文将通过研究世联地产在地铁商业领域的成功案例，探讨其成功之道及启示。
案例一：世联铂宫世联铂宫位于北京市CBD核心区域，紧邻地铁14号线金台路站，项目由世联地产开发并成功运营。
世联铂宫以低密度高端住宅为主开发，同时兼顾商业物业，并在地铁站周边打造了一站式商业综合体。
该项目通过充分利用地铁站的人流优势，吸引了大量购物、用餐等消费者，成为当地商业繁荣的新地标。
成功之道：1.地理位置优势：选择在地铁站附近开发商业项目，能够充分利用地铁站的人流优势，吸引更多潜在消费者，提高商业项目的吸引力和竞争力。
2.精准定位：世联铂宫充分考虑到当地消费者的需求，以高端品质、多元化服务为特色，成功打造了一站式商业综合体，满足了消费者的各种需求，取得了商业成功。
案例二：世联铂晶世联铂晶是世联地产在上海开发的地铁商业项目，位于地铁11号线迪士尼站旁。
该项目以特色商业街区为主打，融合了购物、用餐、休闲等功能，吸引了众多当地居民和游客。
世联铂晶成为了当地的网红商业街，吸引了大量人气和商机。
成功之道：1.独特定位：打造独特的商业街区，并结合地铁站的游客流量，吸引了众多游客和当地居民，成功打造成网红商业街，实现商业成功。
2.服务升级：世联铂晶在服务上下足功夫，提供贴心周到的服务，不断优化商业环境和消费体验，吸引了更多消费者，提高了商业效益。
案例三：世联铂泊世联铂泊是世联地产在深圳开发的地铁商业项目，位于地铁4号线福永站附近。
该项目以社区商业为主题，结合当地居民的生活需求，提供了购物、健身、餐饮等多种服务，成为了当地生活的便捷之处。
成功之道：1.社区定位：世联铂泊将商业项目定位于社区商业，充分考虑了当地居民的生活需求，提供了丰富多样的服务，成为了当地生活的便捷之所。
2.品质提升：在商业环境、服务质量等方面下足功夫，提供高品质的服务和商品，赢得了当地居民的认可和支持，实现了商业成功。
世联沿街商业典型案例分析
世联沿街商业典型案例分析院街商业典型案例分析北京苹果街东莞万科·运河东1号[关键词]关键词]商业[案例简介]案例简介]通过北京、东莞两个典型案例的介绍，分析了院街商业的特点院街商业的定义及特点所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺的临街性，空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来，形成院街。
个院落串联起来，形成院街。
普通社区商业笔直的街道尺度单一的街道形式单一的铺子所有铺子都朝一条街开门为买东西才来逛街v院街商业曲折但不迂回的街道、极具趣味性宽窄尺度不一的街和巷子不同空间组合的铺子街区多样化、铺铺临街建筑与景观相融，体验式休闲购物院街案例1院街案例1北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加充分挖掘商业价值，北京苹果社区充分挖掘商业价值沿街面，形成错落街区，沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体百子湾路项目本身只有一面临街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。
百子湾路苹果街苹果街长500米苹果街长500米，由底商商业街和二十二500院街围合而成底商商业街二十二院街底商商业街，约1.2万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。
二十二院街，独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑，地上2万多平米，地下1.9万平米。
特点一：造街。
通过在主街上支出支巷，特点一：造街。
通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“造出更多的街，让更多的铺子临“街”这些院落集中在一条主街上，这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。
世联-长春富锋镇项目整体定位及发展战略报告-68PPT
欧文科技中心（Irvine technology center)是当地最新的商 务公园，定位于创业期的高科技企业，整体设计风格采用 校园风格，预计总建筑面积为130万平方英尺。
60.00%
70.00%
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
矿 农林牧
建筑
造 加工制
贸易
零售
物流
财信务息/保险/房地产
理 科研管
教育医疗娱乐文化食品 其他服务业政府公共部门
欧文劳动基业率、失业率和就业人数
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
大学研究中心（university research center)毗邻大学医学 院和生物研究中心，占地184英亩。这里是企业与大学研究 机构合作的重要基地，诞生众多前沿技术，拥有办公和适 合高科技加工的物业共240万平方英尺。
总部在欧文的大公司 塔可钟（Taco Bell Corp.） 福特汽车（Ford Motor Company） 集团 埃乐峻（Allergan Inc.） 丰田材料处理，美国公司（Toyota Material Handling, USA Inc.） 圣约翰（St. John） 起亚汽车，美国公司（Kia Motors America Inc.） 戴姆乐 克莱斯乐（Daimler Chrysler Corporation） 布劳德康姆（Broadcom Corporation） 密地机械（Meade Instruments Corporation） 康阿戈拉食品（ConAgra Foods Retail Products Co.）
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城市边缘区域项目开发案例
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研究案例：
案例选取标准：
案例借鉴点：
采取何种产品品质策略提升项目价值？
如何通过启动区策略实现平台价值超越？如何通过有序的开发策略实现项目价值的不断提升？
l 承接被动郊区化发展区域l 与中心城40-60分钟车程距
离
l 超越区域平台的价值实现l 实现开发商在区域内的品
牌美誉度
北京绿城百合北京顺驰领海深圳金地梅陇镇
案例借鉴
北京花盛香醍
案例借鉴之金地梅陇镇
◆项目相关指标
占地面积：13.6万平米建筑面积：42万平米其中商业面积：1.2万平米相关会所配套：2000-2500平米容积率：3.08
主力户型（一期）：76㎡两房、105－122㎡三房
◆开发背景
位于关外，距离市中心车程30-60分钟;
周边多为农民房和待开发空地，区域形象差，区域价值认知低；
客户主要为年轻白领客群。
地处城市中心区边缘，摆脱较差区域形象，跳脱平台价值，成为区域标志性项目
◆销售情况
2006年5月28日开盘，实现销售率82％，实收均价约7000元/平米，树立区域价格标杆。
蓄客：在未整体推广的前提下，销售中心开放日，两天积累客户3000张卡次。
并成为深圳首个在会展中心开盘的项目。
特色会所作为售楼处，年轻炫酷的视觉体验和时尚新潮的功能，成为年轻人向往的玩家阵
地
案例借鉴之金地梅陇镇
◆客户反响
关内主流客户对梅陇镇的时尚会所的认同度很高，反馈这样的会所对他们很有吸引力。
◆年轻炫酷的视觉体验
l
30米悬空泳道，宽7.5米，水深1.2米，全钢池体，透明池底
l 六个架空层，六种情景设置，可随意选择开酒吧、咖啡厅、茶室
l 多处下沉或挑空，视觉多变，l 不规则柱体支撑的休闲咖啡吧l 螺旋架空结构的网吧,,,,,,
◆时尚新潮的功能
以都市年轻人的时尚新潮的游乐倾向为指导，设置了：1.传讯囊（上网） 6.瑜珈房2.咖啡吧7.健身房3.阅览室8.创意厨房4.击剑房9.棋牌室5.攀岩墙10.
乒乓球室
空中泳道
中央公园组团呈现，4400个小品景观，设案例借鉴之金地梅陇镇
计感十足，完美诠释自由生活空间
◆中央公园组团呈现
l自由形态的绿化长廊，将分散的组团绿地有机连
接，形成S型中央公园
l台地园林+坡地园林，衍生丰富视觉与感受空间
◆设计感十足的小品景观
l4400个不同主题小品景观，充满设计感，每个住在
梅陇镇的年轻人都能从中找到最爱
l小品点缀在园林的各个角落，提供了足够的休憩和
交流场所。
为样板房注入角色、设计故事，讲述不同主题的年轻时尚生活
案例借鉴之金地梅陇镇
◆针对客户特
征，主题化和
功能化样板间
l
摄影爱好者之家；l 画家的家；l DJ 的家；l ……
DJ 的
家
DJ 的家画家的家
画家的家裁缝的家
让房子发生故
事
案例借鉴之绿城百合
区域形象不佳的市场状况下，实现价格与速度的平台超越，树立区域品质标杆及开发商品牌影响力
商业街
商
业街中心景观
学校
项目平面规划
◆项目相关指标
占地面积：852亩建筑面积：64万㎡容积率：1.12绿化率：57.7%
户型：80-120 ㎡的两室两厅、110-150 ㎡的三室两厅、136-161㎡的四室两厅、150-220 ㎡的复式。
开盘时间：一期2004-5-1；二期2006-6-18
◆开发背景
城市远郊区，六环以外，驱车京石高速30分钟可达西三环的六里桥；
区域配套不完善，生活氛围较差；区域价格平台较
低，整体开发品质低。
◆销售情况
销售速度：月均60套，高于区域内其他楼盘30%；销售价格：高于平台价格20%，目前实现均价7200元/㎡
南派风情园林植入，获得客户高度认可
案例借鉴之绿城百合
◆南派园林得到客户认可
很多客户来电问：“你们的园林整体都能做的这么漂亮吗？”
来电来访量均较之前上升30%-40%。
◆江南风情园林实景展示
l
环绕水系围绕社区，处处可见水乡灵秀；l 小桥流水的细节设计，令人仿佛置身江南；l 石头堆砌的小型假山，更添游园趣味；l 水边垂柳与楼间灌木相映成趣……
通过建筑及小区细节的打造，诠释欧洲小镇风情，体现项目品质感
案例借鉴之绿城百合
◆配合落地窗和石材外檐，外立
面体现新古典主义风格
落地窗在加大采光的同时为古典主义风格的外立面增加了几分现代感，再加上石材外檐，品质感十足。
◆采用八角窗和威卢克斯窗
l
八角窗在欧洲建筑中非常普遍，既可以增大房间的采光，又很有品质感；l 威卢克斯窗
界于别墅区与低品质住宅区之间的低认知尴尬区案例借鉴之顺驰·领海
南四五环区域
3.8万平米的超大人工湖极具震撼力，极力营案例借鉴之顺驰·领海
造地中海情调社区，获得客户极大认可
3.8万平米超大水面
极具地中海风情的街区和广场展示，带给客户强烈案例借鉴之顺驰·领海
的视觉冲击，克服区位劣势，成功沿线客户截流
树立通州新标杆，打造区域最高品质，高于平台价格30%，快速销售
案例借鉴之龙湖·花盛香醍
◆项目相关指标
占地面积：98000㎡
建筑面积：143000㎡，其中住宅部分13.7万㎡容积率：1.4 绿化率：35%
产品形式：4层半的叠拼别墅，7层半至11层半的别邸，产品主要由7.5层及8.5层的板楼组成
主力户型：花园洋房部分面积160-200平米，为8-9层板楼;总面积区间为160-400平方米,户型有2、3、4居和叠拼。
开盘时间：2008.5.18均价：13000元/平方米
◆开发背景
位于通州南部，距离CBD 车程约为20-30分钟，区域项目产品均为中等品质，客户大多为被动郊区化的CBD 年轻白领，该项目力图实现产品及价格的平台突破；
面临淡市，房地产调整期，客户处于观望状态；
CBD
车程约20-30分钟
淡市开盘，热销80套，销售金额2.6亿
精致典雅的样板间，蕴含地中海、托斯卡案例借鉴之龙湖·花盛香醍
纳式异域情调，客户好评如潮
极尽唯美的组团式园林展示，浪漫的斯托卡案例借鉴之龙湖·花盛香醍
纳异域风情，带给客户前所未有的视觉冲击
◆组团式园林展示
斯托卡纳天然庄园风格，缓坡、曲径、清泉以及百余种珍稀花
卉，打造浪漫浓荫花园，提供高品味的生活和享受自然的唯美居
住环境。
启动区的成功展示是项目成功的关键举措
案例总结一
金地梅陇镇
绿城百合
顺驰·领海
龙湖·花盛香醍
独特的产品力保证项目持续核心竞争力
案例总结二
金地梅陇镇
绿城百合
顺驰·领海
龙湖·花盛香醍
开发节奏
物业价格
案例总结三
开发节奏——资源性产品分期投入，高低搭配，滚动开发实现价值最大化
差异化的产品策略及启动区策略保证项目案例整体总结
稳定，快速的实现价值。