物业管理综合能力

物业管理综合能力第一章经济学基础知识与应用第一节需求供给与局部均衡价格理论•需求法则：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化，价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升。

需求量的变动VS需求的变动☐需求的变动：由于除了商品自身的价格以外其它因素的变化引起的需求函数的变动。

影响因素：消费者收入、消费者偏好、其他商品价格的变化。

需求量变化和需求变化的图示两种辨析☐正常品VS劣等品正常品：需求的变动与消费者收入同方向变化劣等品：需求的变动与消费者收入反方向变化☐替代品VS补充品替代品A的价格上涨，导致B的价格上涨补充品C的价格上涨，导致D的价格下降（二）市场需求☐市场需求：市场需求是一个表列，它表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。

☐影响市场需求的因素☐市场需求曲线向右下方倾斜☐特例：吉芬商品二、供给☐供给影响因素：价格、成本、技术、未来价格预期、其他商品的价格等。

☐供给法则：一般情况下，供给量随着商品价格的变化而同方向变化。

☐某些特殊资源则不一定。

供给量的变动VS供给的变动：1.供给量的变化：是指除了销售价格以外，其他影响供给的因素不变情况下，只是由于价格的变化而引起的供给者愿意而且能够供给的商品数量的变化。

2.供给的变化：指在决定供给量的价格因素不变的情况下，由于其他因素的变化（如生产技术、要素价格等）而引起的供给者愿意而且能够供应的商品数量的变化。

供给量变化和供给变化的图示三、局部均衡价格（一）均衡价格与均衡数量均衡条件：需求=供给均衡是市场供求力量自发作用的结果。

（二）均衡点的讨论•均衡的存在性•均衡的唯一性•例题：某商品的需求函数为q=20-2P x。

供给函数为q=-10+3 P x，则该商品的均衡价格为（）第二节弹性理论一、需求弹性☐需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。

☐通常研究需求的价格弹性，最具代表性☐它是需求量变动率与价格变动率的比值。

☐需求弹性系数需求弹性的分类范围☐1、E=0。

完全无弹性。

☐2、E=∞。

有完全弹性。

☐3、E=1 。

单一弹性。

☐4、E >1 。

富有弹性。

☐5、0<E < 1。

缺乏弹性。

☐对需求弹性和需求弹性系数的理解：1、价格是自变量、需求量是变动量。

2、需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值。

3、该系数可以为正值，也可以为负值。

4、一条供给曲线上不同点的需求价格弹性系数不一定相同。

影响需求弹性的主要因素☐1、商品的可替代数目和可替代程度：正向关系☐2、消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例：反向关系☐3、商品本身用途的多用性：正向关系☐4、商品耐用程度：反向关系☐5、时间的长短：正向关系☐需求弹性与消费者支出之间的关系富有弹性：价格与消费者支出呈反方向变动。

单一弹性：价格与消费者支出无关。

缺乏弹性：价格与消费者支出呈同方向变动。

二、供给弹性☐供给弹性是指由于影响供给的因素发生变化后，供给量做出反应的程度。

☐供给价格弹性供给价格弹性的分类1、E =02、E= ∞3、E =14、E >15、0<E < 1理解供给价格弹性的要点：1、价格是自变量、供给量是变动量。

2、供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值。

3、一般为正值。

4、一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数不一定相同。

影响供给价格弹性的主要因素☐厂商供应能力☐产品生产周期☐厂商生产成本第三节生产理论一、生产与生产函数☐生产要素：生产中各种资源投入如劳动、土地、资本、以及管理者才能等。

☐生产函数：在既定的生产技术条件下，对各种生产要素的一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述。

☐假定生产要素为劳动（L）和资本（k）两种，产出品为一种，则可表示为：TP=Q=f（L,K）☐短期函数：假定K固定不变，L为变量☐长期函数：K，L同时为变量☐二、可变比例与边际收益递减规律☐总产量、平均产量、边际产量☐总产量是指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量。

☐平均产量是指每单位可变要素平均生产的产量。

☐边际产量是指可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。

☐TP = f（x）☐AP = TP/X☐MP = ∆TP/ ∆X边际收益递减规律☐边际收益递减规律是指在技术水平不变的条件下，若其它要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增，当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。

☐可变要素增加引起的产量变化可分为边际产量递增、边际产量递减、总产量减少三个阶段。

☐阶段一：MP > AP☐阶段二：MP ≤AP,MP ≥0☐阶段三：MP < 0设短期生产函数为：Q=f( K，L )，TP表示总产量，AP表示平均产量，MP表示边际产量。

三、等产量线分析与投入量的最优组合（了解）（一）等产量曲线：等产量曲线是指两种生产要素投入的不同数量组合所能获得相同产量的生产函数曲线。

等产量曲线上每一点所代表的两种生产要素数量组合都是有效率的。

（1）斜率为负值的曲线，从左上方向右下方倾斜。

（2）同一条线上各点代表相同的产量，离原点越远代表产量越大。

（3）任意两条等产量线不能相交。

（4）等产量线凸向原点。

（二）边际技术替代率（三）等成本曲线☐等成本曲线又称企业预算线，它是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能够买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。

（四）投入量的最优组合☐在要素价格既定的条件下，等产量曲线与等成本曲线的切点，是成本一定时产量最大（或产量一定时成本最小）的要素投入量最优组合，即为厂商均衡点。

☐厂商均衡条件为：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等。

投入量的最优组合四、生产规模与规模报酬☐生产规模是指一定量生产要素投入所能获得的最大产出量。

☐规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。

☐规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。

☐决定规模报酬的因素有内在因素，也有外在因素。

☐内在经济和内在不经济☐外在经济和外在不经济☐适度规模☐了解具体的因素P17第四节成本理论一、基本概念1. 会计成本：指厂商在生产经营过程中按市场价格支付的一切费用，它能在会计账目中反映出来。

2. 经济成本：在经济活动中使用的各种生产要素的支出总和经济成本=会计成本（显见成本）+隐含成本（正常利润）二、成本分析2.平均固定成本：AFC =3.平均可变成本：A VC =4.平均成本：AC =5.边际成本：MC =（３）平均可变成本与可变成本A VC曲线是先下降，后上升，这主要是生产效率的变化以及边际收益递减规律的共同作用的结果。

VC曲线呈不断上升的趋势。

（４）平均成本与总成本AC以及TC的变化趋势与A VC以及VC的变化趋势类似。

收益与利润最大化原则☐1、总收益、平均收益与边际收益☐2、利润最大化原则☐利润=总收益TR-总成本TC当MR = MC时，利润达到最大化第五节市场失灵☐市场失灵是指市场在该种场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。

☐导致市场失灵的原因：☐1、垄断☐2、非对称信息☐3、外部性☐4、公共产品一、非对称信息☐（一）逆选择：买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。

☐（二）败德行为：是指个人在获得保险公司的保险后，缺乏地方行动，而采取更为冒险的行为，使发生风险的概率增大的动机。

也叫道德公害。

☐（三）委托人—代理人问题：是由于委托人不能确知代理人的行为而产生的问题，指经理或工人可能追求他们自己的目标而以牺牲所有者的利益为代价。

二、外部性☐外部性是个人（自然人与法人）在经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。

☐正外部性VS负外部性应对外部性问题的措施☐政府干预☐明确所有权☐合并企业☐共有财产的产权重构第六节经济学基础知识在物业管理中的应用☐一、需求、供给与局部均衡理论的应用☐（一）物业管理需求☐（二）物业管理供给☐（三）物业管理市场均衡价格二、弹性理论在物业管理中的应用☐一般来说，物业管理服务需求缺乏价格弹性，即价格弹性小于1。

☐需求的收入弹性较为明显。

☐供给的价格弹性较为明显。

三、生产理论、成本理论在物业管理中的应用☐一定的规模经济性☐超过一定范围后，也存在规模不经济现象。

四、物业管理市场失灵与政府调节☐物业管理中的信息不对称☐物业管理中的外部性现象第二章管理学基础知识和应用第一节管理与管理学一、管理的定义与特征☐管理的基本特征：☐1、产生—社会活动组织的要求☐2、载体—组织☐3、核心—处理好人际关系（协调）☐4、任务—实现组织目标☐管理的性质：二重性☐自然属性、社会属性三、管理的原理☐1、以人为本原理☐2、系统均衡原理☐3、运动控制原理☐4、信息沟通原理☐5、目标效益原理第二节管理的基本职能管理的职能是指管理在组织社会经济活动中所发挥出的功能。

☐决策：具有战略意义的重要职能☐计划：行动的纲领，处于重要的基础地位☐组织：是其他管理职能活动的组织保证☐领导：领导的实质是协调☐激励：包括物质激励和精神激励☐控制：是目标实现的保证第三节市场营销管理☐市场营销是指企业根据市场需求状况，有计划的组织生产经营活动，通过各种销售渠道和促销手段以满足市场需求的经营销售过程。

一、目标市场的选择☐市场细分：选择目标市场的基础市场细分的标准：地理标准、人口标准、心理标准、行为标准☐目标市场的选择（1）无差异目标市场营销策略优点：成本低缺点：容易导致激烈竞争（2）差异目标市场营销策略优点：营销稳定，总销量增加，能充分挖潜，易树立企业形象缺点：成本高（3）集中目标市场营销策略优点：强化市场地位，易于管理，成本低，投资少缺点：风险大二、市场调查☐（一）市场调查的内容（1）市场需求调查（2）销售渠道调查（3）消费者和消费行为调查（4）竞争结构调查（5）产品调查（6）技术发展调查（7）其他因素调查（二）市场调查的方法三、市场营销组合☐企业市场营销战略包括两个部分：目标市场和市场营销组合。

所谓市场营销战略，就是企业根据对市场机会的预测、分析和判断。

选择目标市场，并为目标市场安排行之有效的市场营销组合。

1、市场营销组合的构成☐产品（product）☐价格（price）☐渠道（place）☐促销（promotion）2、市场营销组合的特点☐市场营销组合因素对企业来说都是可控因素。

☐市场营销组合是一个复合结构。

☐市场营销组合是动态组合。

☐市场营销组合要受企业市场定位战略的影响。

3、大市场营销☐大市场营销的含义：4P的基础上，引入权力（power）、公共关系（public relation）☐大市场营销的应用第四节企业经营战略一、企业经营战略的含义☐企业经营战略是企业的高层领导人在现代市场经营观点的指导下，为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而做出的较长时期的总体性谋划。