锦泰新城工程前期介入培训内容
前期介入培训讲课教案
前期介入培训前期介入培训一、前期介入的概念：所谓物业管理的“前期介入”，是指开发企业通过招标或邀请物业管理企业，参与其开发项目的可行性研究、小区的规划、设计、施工等阶段的讨论与提出一定的建议，一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程监管，工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。
其内客主要包括：（1）物业规划设计和建设的介入；（2）施工中的质量监理介入；（3）设备安装及内装修阶段的介入。
二、前期介入的必要性：1、减少使用中的后遗症物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。
然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。
要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。
2、前期物业管理是对所管物业的全面了解物业管理行为的实质是服务。
然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。
如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。
因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。
唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。
3、前期物业管理是为后期管理做好准备物业管理也是一项综合管理工程。
通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。
工程开工前培训计划
工程开工前培训计划一、培训目的本次培训的目的是为了提高全体工程人员的专业素养和团队协作能力，确保工程开工前的顺利进行，规避人为错误，确保工程安全和顺利进行。
二、培训对象本次培训主要对象为全体工程人员，包括项目经理、设计师、施工队、监理等所有与工程相关的员工，并邀请有关专家学者和行业领军人物作专题培训。
三、培训内容1. 安全生产培训1.1 安全意识培训1.2 安全生产法规和政策培训1.3 安全预防措施培训1.4 事故应急处理培训2. 专业技能培训2.1 工程设计规范和标准培训2.2 施工工艺和流程培训2.3 质量控制和管理培训2.4 工程装备和材料使用培训3. 团队协作培训3.1 项目沟通和协调培训3.2 团队合作和沟通能力培训3.3 团队氛围建设培训3.4 解决工程中常见问题的思维训练4. 智慧建筑技术培训4.1 智慧建筑技术介绍4.2 智慧建筑应用案例分享4.3 智慧建筑在工程中的应用5. 环境保护培训5.1 环保法规政策培训5.2 建筑工程的环保技术和方法培训5.3 建筑废弃物和污染物的处理和利用培训6. 建设工程管理培训6.1 工程计划编制和管理培训6.2 施工组织设计和现场管理培训6.3 项目经理和监理的职责和工作方法培训6.4 施工合同管理培训四、培训方式1. 线下集中培训安排专业培训机构或公司内部专业人士进行培训，通过课堂讲解、案例分析、讨论互动等方式进行培训。
2. 在线培训利用现代化网络技术进行培训，通过视频会议、网站培训平台等方式进行远程培训，可以节约时间和成本，同时满足不同地区员工的培训需求。
3. 线上线下结合培训通过线下集中培训和线上远程培训相结合的方式进行全员培训，兼顾培训效果和经济实用。
五、培训时间和地点安排根据工程开工时间表，提前计划好培训时间和地点，确保全体员工都能够参与和接受培训。
同时，保证培训的连续性和全面性。
六、培训考核和评估为了检验培训效果，设立培训考核和评估机制，对培训内容的掌握和应用进行检查和评价，确保培训的实效性和可持续性。
培训教案-前期工程介入内容及流程
CB Richard Ellis | Page 3
前期工程介入的核心及主要工作内容
开源节流-“金钱”
确定配套设施设备的管理功能
旁站监理 合同管理者审核 工程量核准 配合销售（细化讲解，便于当前工作的跟进）
能耗控制
设计之管理者评估 承接查验 备品备件 档案及随机文件
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前期工程介入的核心及主要工作内容
建立工程管理程序文件—“管理技术及创新”
技术文件
设备 管理制度 维保计划
岗位职责
运作表单 流程再造/优化
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获取人才及人脉—“找正确的人”
供应商
外判商
政府部门 合作方 前期助理工程师 案场主管
甲方的干部
实质阶段的人员组建
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当前阶段前期工程介入工作内容
销售案场的介入 图纸的审核及技术参与 参与智能化功能的确定 参与机电方案的评审 参与对销售合同及物业法律文本涉及物业管理方面的条款审核 物业管理成本的类分及测算 招商及商业的配合 熟悉项目，全程参与项目开发（合同、功能、招投标等）
前期工程介入的核心及主要工作内容
规避风险—“管控风险” 合同风险（全过程的）
施工现场风险（包括物质及观感）
客户风险
销售案场内的风险
前期设计对日后管理的风险
实质管理期建立风险管控体系及专职的人员
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前期工程介入的核心及主要工作内容
CBRE项目经理 CBRE项目工程经理
物业管理前期介入工作指引培训资料
添加副标题
汇报人姓名
物业管理前期介入的概念
前期介入如何做好技术节能改造措施
前期介入的一般程序
前期介入的内容
规划设计阶段介入
施工建设介入程序与内容
物业公司对竣工验收阶段介入
建筑给排水工程设计与施工
培训提纲
物业管理前期介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
管理用房 1、物业管理处 管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。 作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工 生活用房。 总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般： 管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2 位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。 2、业委会、居委会（根据当地政策） 功能：办公室、资料室、会议室、接待室 面积：根据具体情况而定 位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
7、厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。 8、管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。 9、宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。 10、底层地坪应充分考虑防潮措施。 11、房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。 12、有上部屋面阳台或ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。 13、阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。
前期介入阶段与工作内容要点
前期介入阶段与工作内容要点1 适用范围本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。
2 物业介入阶段与工作内容2.1 项目规划设计阶段项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括，但不限于：1)整体布局是否有利于日后开展物业管理工作；2)在满足消防要求等房地产相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求：包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。
分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。
3)公建的配套设计和功能分配；4)绿化与景观系统设计的功能及经济性；5)配套与公共设施的配置种类、数量及分布；6)物业管理用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求；7)户型的平面设计是否合理；8)建筑外立面的设计是否留下治安隐患。
2.2 施工图设计阶段施工图设计阶段前期介入工作内容包括，但不限于：1)土建a)屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择；b)门、窗的材质；c)屋面及管道井检修口的位置及尺寸；d)地区气候差异对房屋质量的特殊要求；e)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；f)烟道、排气道的位置；g)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。
2)配套a)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响；b)各种设备产生的噪音对业主的影响；c)各种设备总控制开关是否设在公共区域内；d)各种设备设施的能源消耗；e)室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；f)设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。
2.3 施工阶段施工阶段前期介入工作内容包括，但不限于：1)项目所在公司招标工作介入（协助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求）a)门、窗质量及售后服务；b)智能化设施设备质量及后期维修保养成本；c)供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。
《项目前期介入指引》课件
案例三：某公共设施前期介入案例
总结词
提高公共设施使用效率
详细描述
该案例通过前期介入，优化了公共设施的空间布局和使 用功能，提高了设施使用效率，满足了市民的需求。
总结词
增强公共设施安全性
详细描述
通过前期介入，对公共设施的设备和系统进行了全面检 测和维护，增强了设施的安全性，保障了市民的人身安 全。
成功实现物业增值
01
02
详细描述
该案例通过前期介入，优化了住宅小区的规 划设计和设施配置，提高了物业质量和价值 ，实现了物业的增值。
总结词
提升业主满意度
03
总结词
有效控制物业维护成本
05
04
详细描述
通过前期介入，解决了业主关心的问 题，优化了小区环境，提高了业主的 居住体验和满意度。
06
详细描述
通过前期介入，对住宅小区的设施设备进行了 全面检测和维护，有效控制了物业维护成本， 延长了设施设备的使用寿命。
项目前期介入的管理流程
确定介入项目
明确介入目标
在项目前期，需要明确介入的目标， 包括提高项目质量、降低项目风险、 优化项目进度等。
筛选介入项目
根据公司的战略目标和资源情况，筛 选出需要介入的项目，确保介入工作 的针对性和有效性。
成立介入小组
组建专业团队
根据项目的特点和需求，组建具备相关专业背景和技能的介入小组，确保团队成员具备足够的经验和能力。
提高工作效率与效果
制定工作计划
在项目前期介入阶段，应制定详细的工作计划，明确各 项任务的时间节点和责任人，以提高工作效率。
前期物业管理介入期交房前准备工作培训(新交房)
设施设备承接查验工作重点
1、 招聘并培训物业工程主管。 2、 与开发商工程部负责人对接，了解小区承建商、供应商名录，了解各工程进度情况，
了解小区验收进展情况。 3、 取得小区平面图，小区电气、给排水、暖通竣工图，设备设施清单，了解小区基本
待整理（下次培训进行）
培训完毕 谢谢！
设施设备承接查验工作重点
7、 根据承接查验工作计划进行承接查验，整理承接查验工作记录，报开发商工程部整 改。跟踪整改结果，确保业主交房工作的顺利进行。
8、 开发商及施工单位与物业工程部的设备设施资料移交：竣工图纸、设备设施清单 （含辅料、配件）、设备设施出厂合格证、使用说明书、安装调试报告、保修卡或 保修协议，移交机房和设备房钥匙及清单
2、 了解项目配套设施如邮政、有线电视开通、煤气开通、电信、移动、联通、宽带、 水电费缴费业主需要自行办理流程。
3、 处理好与开发商工程部、财务部及行政部的关系。 4、 与承建单位建立良好的互动关系，根据质保协议要求及时处理业主房屋保修期内的
维修整改工作。
。
交房期间工作重点
1、与开发商确定交房套数、交房时间、交房地点，制定交房方案。 2、制作并印刷《住户手册》和交房期间各类表单。 3、根据开发商提供的房屋实测面积，由财务部配合做好费用缴费清单。 4、根据缴费清单做好《入住须知》，并同开发商的《入住通知书》一并寄发给业主。 5、根据项目特点，制定关于交房时业主关注问题的《应知应会》并打印，培训交房人
9、 物业管理处与施工单位签订《质保责任书》和《移交确认单》，盖章签字确认后完 成设备设施移交手续。
10、水电表交接日抄表数，与开发商结算水电费。完成公共部位总水电表过户工作。
前期介入培训
前期介入培训standalone； self-contained； independent； self-governed；autocephalous； indie； absolute； unattached； substantive前期介入培训一、前期介入的概念：所谓物业管理的“前期介入”，是指开发企业通过招标或邀请物业管理企业，参与其开发项目的可行性研究、小区的规划、设计、施工等阶段的讨论与提出一定的建议，一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程监管，工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。
其内客主要包括：（1）物业规划设计和建设的介入；（2）施工中的质量监理介入；（3）设备安装及内装修阶段的介入。
二、前期介入的必要性：1、减少使用中的后遗症物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。
然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。
要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。
2、前期物业管理是对所管物业的全面了解物业管理行为的实质是服务。
然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。
如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。
因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。
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锦泰新城物业工程前期介入培训内容
家园物业入驻衡东锦泰新城近一年，锦泰新城将迎来2014年8月底一期一批业主入伙，随着服务中心人员充实及新项目伴山帝景的入驻，为了加强工程人员业务职能，我服务中心整理此编与大家共勉。
物业工程前期介入内容：是从物业管理角度对设计提出合理化建议；对不规范施工工艺提出合理化建议；从维修、应急角度对设备安装位置提出合理化建议；检查工程安装是否存在安全隐患；熟悉场地及各系设备安装位置、供电、供水线路的走向，熟悉阀门、电源开关安装位置。
编制办公用品、工具、应急材料、设备标识等预算费用等。
一、对楼盘工程建设的参与。
1、参与什么？目的是什么？什么人员参与？
从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础。
2、参与人员主要是管理中心负责人和工程技术负责人
二、参与楼盘工程建设又可分为三个阶段
1、在规划设计阶段介入
规划设计是各功能区能否形成完整、舒造、便利的区域的先天制约因素。
同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。
因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。
介入的方式主要有：1）召开有发展商、规划设计部门、工程建设主管部门参加的意见交流会。
2）将对楼盘规划设计方面的意见以文件的形式向发展商、规划设计部门反映（如发给设计公司的《关于小区电
气设计中与用电计量有关的几点建议》。
）
3）参加设计图纸会审，提出会审意见。
另外，在其他一些工作场合，有机会我们也可以向设计人员提出意见或反映一些在物业管理和使用过程中碰到的问题。
无论任何一种方式，都需要有关的人员在日常工作中注意了解有关的情况，积累实际经验，搜集资料、数据，了解有关的设计规范、熟悉政府部门（如物价部门、供水、供电部门）的有关文件和规定。
（如：只有熟悉物价部门有关小区公共用水、用电的分摊办法和用电类别的划分，才能提出合理安装电表的建议）。
在进行施工图设计之前，
把意见提供给设计部门，并说服其接纳，这种情况是最理想的。
当然，我们在提建议或意见时要注意措辞、语气、态度，要考虑设计人员的面子，如果我们熟悉设计规范，有事实支持自已怕观点，就更加容易其采纳我们的意见（举例：接地扁铁问题和遥控浮球加装电磁阀的案例）。
参与规划设计、图纸会审要注意的要点详见《关于新建楼盘前期规划设计的一些意见》。
几个影响较大的例子……
1）低压配电回路及电能表的合理设置
2）高低压配电房、变压器房不能设在地下室最低层（防水淹）
3）设备房应有足够的维修空间
4）水泵房电气控制柜基础高度要适当抬高（防水淹）
5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等和电源线路的连接应通过插头、插座的连接
6）水、电井房要设照明灯具
7）同一小区应尽量将监控室、消防中心集中设置
2：在施工阶段介入的作用
1）参与施工监理、及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向项目公司、总工室等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量：注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗线是否穿管、采用导线的型号
（是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工2）熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处也比较清楚，容易交涉和协调；
4）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设备的功能
5）于和项目公司、施工单位、设备厂家及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期设备保修和管理。
3：参加各系统设备、设施的验收和接管移交
1）验收；参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收规范，了解设计要求。
要点：
a、检验设备设施的性能是否达到设计要求。
如：柴油发电机能否手动、自动启动，启动的时间是否达到要求，消防30秒，人防15秒；输出电压和频率是否稳定，配电开关能否自动切换等；开启湿式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵是否能自动启动等。
b、检查施工工艺。
如：设备是否有编号；配电柜、控制柜及其各回路、电器元件是否标识清楚；配线是否整齐；接线的要设置零线、地线汇流排；多股线要压接线耳；线线槽、线盒盖是否齐全。
2）接管移交：
a、要有移交设备清单、资料清单、项目公司和物业公司双方签字并有联系方式等。
b、列出存在问题，由项目公司签字确认。
c、明确存在问题的整改责任和整改时间。
三、汇总存档
1：各工程部人员应做好工程进度、质量跟进，并记录
2：对与隐蔽工程要及时记录并拍照存档
3：对小区内各种设备设施；要做好设备台帐并收集供应商提供的操作使用说明，联系电话。
一些重要大型设备供应商应对物业工程部及相关技术操作人提供正规的培训。
工程部应及时组织人相关人员学习并汇总存档。
拟文：锦泰新城服务中心
陈程。