房地产经济周期精品文档
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房地产经济周期波动策略１房地产行业周期分析的必要性对于房地产经济进行周期性的分析研究，既是市场经济发展的客观要求，也是推进房地产业健康、理性发展的实际需要．研究周期波动规律可以为宏观调控提供参考性依据，使政府能采取必要的干预措施，包括制定更准确完善的房地产相关政策，以促进房地产业的发展．研究房地产业经济的目的是避免遭受因周期性波动而造成的损失或衰退产业的危害．２房地产业周期现状及其主要特征宏观政策本身应存在着周期．由于房地产政策受整个宏观经济政策的影响，同样也会出现周期性波动．根据美国经济学家西蒙库兹涅茨的统计分析，宏观经济增长率与房地产业发展存在十分紧密的关系．我国房地产改革以来的实践也表明，房地产业与国民经济发展速度呈正相关态势，宏观经济增长率越高，房地产业发展越快．在经济发展的不同阶段和发展水平不同的地区，房地产业的发展水平也有所区别．目前我国的房地产业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛．除了受市场供求关系变化的影响之外，房地产业投资过快扩张的，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等因素，都同样对房地产周期波动有所影响．对于经济周期的释义，简明的定义为，每一次国民经济的衰荣更迭形成一个经济周期．二战以前的经济周期分为四个阶段经济衰退和危机阶段、经济萧条阶段、经济复苏阶段、经济繁荣阶段．也就是说，国民经济发展中完整地出现以上四个阶段，才叫一个经济周期．二战以后，由于科学技术和生产力的迅猛发展，也由于政府的宏观调控能力和企业适应市场变化的不断提高，经济周期出现了许多变动，多数专家主张经济周期分为萧条和繁荣两个阶段．也显示出５～７年为一个周期．在每一个周期内呈现萎缩与停滞、复苏与稳定发展、高速发展五个阶段．房地产业周期的主要特征有以下几点２．１房地产业周期与宏观经济周期波动的趋势基本一致一般说来，经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求关系会产生较强的影响，结果使得宏观经济周期与房地产波动呈同向变化趋势，但在波动时序上略有区别．房地产周期起点略早于宏观经济周期起点．当宏观经济处于萧条期时，一旦政府通过扩张性政策刺激经济，在这一外部因素冲击下，同时在房地产价格需求弹性和房地产收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导机制作用下，社会资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移．由此导致并推动房地产业率先开始复苏，带动宏观经济步入扩张期．当宏观经济进入高涨期后，政府通过提高利率、紧缩银根等政策冲击，由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策影响下出现降低．同时又由于受房地产投资被抑制、房地产泡沫因素等特有的产业收缩机制的影响，使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，结果使得房地产市场先于宏观经济进入了收缩期．２．２我国各地房地产业发展周期的差异性，与宏观调控政策的统一性之间具有一定的矛盾当前我国各个地区的经济发展程度都有所不同，也有着发挥各地经济特点的侧重性，特别是东、中、西部差异很大．房地产业极其明显的区域特点和经济发展水平的不同，使得各地房地产业发展程度不一．由此不难看出，房地产业在我国的周期特征上来讲，既拥有着全国性的周期，也有着各地的发展波动周期．应当看到，当地居民基本收入水平才是以消费为主导的房地产市场的价格基础，当房地产市场的价格脱离于当居民实际收入水平，那么这个价格就不会被市场所认同．如何使国家宏观调控政策同各地实际情况结合起来实施，才能有效地缩短市场周期的萧条期、推进房地产业平稳健康发展．２．３房地产业周期波动具有明显的波峰，易受内外部条件影响自进入２１世纪以来，从２０００年到２００８年这九年间，根据国家统计局的统计数据显示，我国房地产的开发投资平均增长率达到２４．１％，而一阶段内的ＧＤＰ平均增长率为９．６％，比之高出了足有１４．５个百分点，并且在全社会的固定资产投资的比率当中，房地产开发投资一直稳定在１７个百分点左右．在当前全球经济一体化的大环境下，世界经济格局对于中国的经济尤其是房地产业的发展起着很大的影响作用．美国的金融危机，不但影响到美国的经济发展，也波及到世界经济状况，并且同样对中国经济带来负面影响．这些变化都不可避免地会对中国房地产起到一定的抑制作用．特别是人民币受美国经济衰退的影响而不断升值，也会对中国房地产市场造成巨大的冲击力．尽管在短期内，人民币升值是个负面因素，但从长远来看，却利于房价整体水平的上升．另一方面，大量外来资本的涌入，也对中国房地产在价格方面形成了巨大冲击和影响．因为房地产业的独特性质，国民经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系将会产生较强的影响，而同样的，房地产业的周期波动也会通过对建筑的、建材、冶金等其他上下游产业的影响，从而对整个国民经济的周期波动产生作用．然而，提高利率、抑制通货等紧缩性政策却会使社会性资源迅速从房地产领域中退出，使房地产市场先于宏观经济调控作用的产生进入到行业紧缩期．３我国房地产经济周期性剧烈波动的原因３．１人口周期变化的影响房地产业的周期波动首先受到人口周期变化的影响，与人口周期变化有着惊人的吻合度．如２００５—２００７年这轮房地产业发展的高峰就与人口的周期变化密切相关，我国从上个世纪八十年代以后人口出生率出现回升的现象，这段时间出生的人口到２００５年刚好是结婚、建立家庭的时候，对房地产产生极大的需求，直接导致房地产业的繁荣．３．２国家宏观经济环境的影响我国宏观经济有明显的周期特征，房地产业周期波动与宏观经济波动密切相关，经济发展水平的周期波动对房地产业的周期会产生较强影响，使宏观经济周期与房地产周期呈现同向发展趋势．３．３城市化进程的影响改革开放以来，我国不断推进城市化进程，城市化的比重已由１９７８年的１８．６％提升到２０１１年的约５１％，全国的城镇人口已有６．５亿人．城市化问题涉及国计民生、社会进步和现代建设的各个方面．城市化进程必然增加房地产业的有效需求，促使房地产业快马加鞭地发展．３．４居民的收入水平的影响城镇居民收入水平的提高，从而会增加房地产的需求，导致房地产价格上涨．根据国家统计局公布的资料，改革开放以来，城镇居民人均可支配收入年均上涨７．２％，特别是近几年来，企业工人工资水平不断提高，行政事业单位人员收入不断增加、离退休人员待遇进一步改善，居民得到真正的实惠，这些是房地产业的这一轮飞涨有直接的关系．房地产业周期剧烈波动的危害主要表现１房地产消费的持续低落会影响宏观经济整体消费，使经济增长失去动力，进一步例宏观经济增长减缓甚至衰退，但房地产过度扩张会耗尽财力、物力、人力等资源，严重破坏经济正常运行的各种均衡关系．另外房地产消费增长过快，占用了过多的消费购买力，也会造成对其他消费需求的抑制作用．２房地产业的过度波动会加大处于调整期的我国经济的不稳定性或不确定性，使社会生产力严重受挫．３房地产业是一个产业关联度极高的产业，其持续低迷状态将会加剧我国内需的不足的症状，但如果大炒房地产业，泡沫越吹越大，一旦链条断裂，将会造成连锁反应，使刚刚有所恢复的投资者和消费者信心再次受到重大冲击．４房地产业是一个资金密集型行业，离不开金融系统的支持．如果房地产业继续低迷，必然导致金融行业的活力和效益降低，并且房地产泡沫继续膨胀会对金融系统和经济形成冲击，这对我国原本脆弱的金融体系会造成更大的压力．４避免我国房地产经济周期剧烈波动对策思考４．１加强和改善对房地产市场调控政策政府宏。
房地产经济周期规律2
房地产经济周期规律(2) 房地产经济周期规律目前研究周期波动的理论成果有很多，评价运行机制也具备了丰富的经验，但是在研究房地产业经济周期波动的影响方面还存在一定的欠缺，其中研究房地产业的经济周期波动成果更是极少。
其实，我国国民经济的重要组成部分之一房地产业具有短暂的历史，虽然我国已经进入了经济转轨时期，房地产业也逐渐体现出一定的周期波动，但是要想在短期内就证明我国房地产经济产生了周期波动这一现象，研究工作上还是存在着分歧。
因此，本文通过产业经济周期波动理论，一定程度上研究我国房地产经济周期波动，不但为今后房地产运行产生了指导意义，还推动了我国房地产业的健康发展。
一、我国房地产周期波动特点我国房地产发展速度体现出了高低不断交替的周期性波动，我国房地产业发展迅速，房地产业的各项指标绝对值体现出了上升现象，但是指标的增长率出现了上升和下降彼此交互的波动现象，因此，我国房地产体现为循环的增长率。
我国从1998年开始实行住房制度改革，而之前房地产业市场化程度很低，发展也极为不成熟，因此，虽然1998年之后的市场是在1998年之前的基础上逐步发展的，可是二者之间存在着较大区别，整个市场机制也出现了重大变化，比较1998年前后的房地产业的销售变化情况就显得比较牵强。
因此，我们对房地产业的周期波动情况的考察并不需要较长的时间。
但是从长远考虑，1998年将福利房取消之后，我国一下子释放了积存的住房量，再加之人们逐步改变的住房观念，造成近些年住房需求出现了井喷增长，房地产业发展也很快;当满足房地产业最初的需求之后，房地产发展脚步必定会缓慢，需求日益变得稳定。
因此，高速度增长之后，一定会随着房地产业发展速度日趋平稳，这样就体现出房地产业发展速度高低交替的周期性波动。
二、影响房地产经济周期波动的因素房地产体现出的固定资产特性表明了这一行业具备一定的垄断性，从竞争形势上分析仅体现为一定的区位竞争性，分析其根本，稀缺的土地资源是导致目前房地产业特性的根本原因。
小专题：房地产经济周期与泡沫
P。
3.选择未来收益转换为现值的折现率r。
16
房地产泡沫
房地产泡沫：指主要由房地产投机所引起的
房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨的 过程与状态。
17
过热 vs 泡沫？
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房地产过度开发
房地产过度开发有时也称为“过热”，是指
当市场上的需求增长赶不上新增供给增长速 度时，所出现的空置率上升、物业价格和租 金下降的情况。
吴凡
1
一、房地产周期
指房地产业在发展过程中，随着时间的变化
而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。
具体表现为房地产开发投资、销售、房地产
价格及租金水平的周期性波动。
2
第一阶段——繁荣阶段
交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越
来越高；房地产经营利润高，开发投资量猛增。
整个房地产市场呈现出兴旺发达景象,渐次达到顶点，
所鼓动，即繁荣会无限期的持续，至少足够 长，以致可以使将他们的资产出售给另外的 一些更加不避风险投机者。
因此投机即使不是泡沫的根源，也是形成泡
沫的重要原因。
26
房地产泡沫产生的原因
3. 预期因素
同质预期：一大批人对房地产的价格变动持
相同的看法。对房地产价格看涨的共同预期 是泡沫形成的基础。
环节出现问题，都有可能使泡沫破裂。
那么房地产泡沫会在什么时候破裂？
确切地说，很难知道泡沫会在什么时候破裂，但以
下因素会促使房地产泡沫破裂。
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1. 内生因素
泡沫膨胀达到一定程度，需求法则将发生作
用，泡沫资产的需求会下降，产生供给过剩， 从而导致资产泡沫开始下降。
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2.使泡沫破裂的外生因素
大学课程《房地产经济学》PPT课件：第十章 房地产经济周期
(二)实训项目
第三节 房地产经济周期的计量与监测
一、基本理论
(一)房地产经济周期的计量指标体系
• 1.房地产经济周期计量指标的确定原则 • (1)经济显著性 • (2)统计数据的充分性 • (3)对周期长度的要求。 • (4)方向的一致性 • (5)序列的平滑性 • (6)数据的时效性
• 1.周期波动次序的差别 • 2.波幅与波长不同 • 3.房地产经济周期的长期趋势显著
(四)研究房地产经济周期的意义及其应对措施
• 第一,可以帮助我们深刻理解房地产业发展与国民经济发展的密切关系,从而使 其更好地与国民经济的发展相适应。
• 第二,可以正确地把握房地产业发展的周期性规律,明确一国或一地区房地产业 所处的周期阶段,认清当时形势,审时度势,因势利导,掌握主动权,避免盲目性。
• 第三,可以在认识周期性规律的基础上,及时采取适当的对策措施,避免大起大落 的波动对房地产业的震荡。
第一节 房地产经济周期概述
二、理论应用
(一)能力培养目标
• 1.学生应该掌握房地产经济周期的概念、阶段及各阶段的特点 • 2.学生应该能够分析实践中的房地产业的周期性波动 • 3.学生应该理解房地产经济周期和宏观经济周期之间的关系
第三节 房地产经济周期的计量与监测
• 2.房地产经济周期指标体系的构成 • (1)先行指标 • (2)同步指标 • (3)滞后指标
(二)房地产经济周期指标的筛选
• 1.基准循环和基准日期 • 2.指标的筛选方法
(三)房地产经济周期指标的综合
• 1.扩散指数(DI) • 2.合成指数测
房地产经济学
9.2.2 房地产经济周期的形成机制
１.房地产经济周期波动的内在传导机制
所谓内在机制，是指经济体系中的主要内生 因素，依其自身规律发生周期性变化而又相互 作用，从而使经济波动呈现出周期性变化的逻 辑必然性。经济体系的内在因素成为房地产经 济周期波动的自我推动力量，每一次扩张阶段 给衰退和收缩创造条件，而每一次收缩又为复 苏和扩张创造条件。
２.房地产经济周期波动的外在影响机制 房地产经济周期波动既有自己独立的运行体系，同时， 它的运动也不可避免地要受到外部因素的扰动和制约。 外生因素一般通过内生因素的作用实现对房地产经济 活动的影响。外生因素的变动，会引起相关的房地产 经济体系的内部因素即周期波动的内生因素的变动， 而某项内生因素的变动，又会通过乘数作用和加速作 用，造成整个房地产经济体系的变动，从而对房地产 经济周期波动造成影响。 外生因素不可能取代内生因素的作用，它只会改变房 地产经济周期波动的形式，由它引起的周期的特殊性 是次要的，由内生因素决定的周期规律性才是主要的。
9.4.2.1投机价格机制
在房地产泡沫的形成过程中，价格上升时，人 们认为今后价格还要上升，需求量反而增加， 房地产持有人惜售，供给量反而减少，这样就 进一步刺激了价格上升。在泡沫破灭时，价格 下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛 售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手 买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
9.2.3 房地产经济周期成因理论 金融货币论 心理预期论 蛛网理论 综合因素理论
9.3 房地产经济周期的计量与监测
9.3.1 房地产经济周期的计量指标体系 1．房地产经济周期计量指标的确定原则 （1）经济显著性 （2）统计数据的充分性 （3）对周期长度的要求 （4）方向的一致性 （5）序列的平滑性 （6）数据的时效性
房地产市场的经济周期与波动
房地产市场的经济周期与波动随着经济的发展和人民收入的提高，房地产市场作为经济的重要组成部分，扮演着重要的角色。
然而，房地产市场的经济周期与波动也是不可忽视的问题。
本文将从宏观经济因素、政策调控和市场行为等角度分析房地产市场的经济周期与波动。
一、宏观经济因素对房地产市场的影响房地产市场的经济周期与波动与宏观经济因素密切相关。
首先，经济增长率是直接影响房地产市场的因素之一。
经济增长率的增加带动了人民收入的增加，促进了人民对房地产的需求，从而推动了房地产市场的发展。
然而，当经济增长率过高时，也可能导致房地产市场的泡沫，从而引发经济危机。
其次，利率水平对房地产市场也有重要影响。
较低的利率能够促进购房者的购房热情，增加对房地产市场的需求和投资。
因此，央行货币政策的调控对房地产市场的波动具有重要作用。
当利率过高时，购房的成本增加，购房者的购买力减弱，从而导致房地产市场的下行。
最后，人口变动也是影响房地产市场的宏观因素之一。
人口的迁移、老龄化等因素都会对房地产市场的供需关系产生影响。
例如，年轻人的集中入市会增加购房需求，而老龄化社会的扩大则会导致房地产市场的疲软。
因此，对于房地产开发商和政府来说，了解和应对人口变动的趋势是非常重要的。
二、政策调控对房地产市场的影响政府的调控政策对房地产市场的经济周期与波动起到了重要的作用。
首先，政府的土地供应政策直接影响房地产市场的供给。
当政府增加土地供应时，会增加房地产市场的供应，从而抑制价格上涨；相反，当政府限制土地供应时，可能导致房地产市场的供应短缺，进而推高房价。
其次，政府的信贷政策也对房地产市场的波动产生重要影响。
政府通过调整利率、贷款限额等手段来控制房地产市场的贷款规模和利率水平。
当政府加大对房地产市场的调控时，收紧信贷政策，约束购房者的购买能力，从而抑制房地产市场的泡沫。
最后，政府的税收政策也对房地产市场的波动产生影响。
通过调整房地产税、土地增值税等税率和政策，政府可以引导投资者的投资行为，影响房地产市场的供需关系和价格水平。
房地产经济学房地产经济周期
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房地产经济学房地产经济周期
库兹涅茨周期
n 最先由美国经济学家西蒙.库兹涅茨在1930年出版的《生产和价格的 长期运动》中提出，并界定了它与建筑活动的短期商务波动、以及康 德拉季耶夫长期波动的区别，因此通常又称为库兹涅茨周期。他指出, 在经济活动中存在一种持续时间为15- 25年的中长期循环，主要由于 建筑活动的循环变动引发，因而又称为建筑周期、中长期周期。
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房地产经济学房地产经济周期
房地产经济周期的运行过程
n 复苏-繁荣-衰退-萧条
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复 苏
繁 荣
衰 退
萧 条
房地产经济学房地产经济周期
房地产经济周期与宏观经济周期的关系
n 一般来说，房地产经济周期是宏观经济周期的组成部分之一，其周期波动与 宏观经济周期相协调，二者是一种正相关的关系。
n 投资。房地产投资常被看作房地产经济周期波动的引擎。房地产投资的变动与 房地产经济周期的变动基本上是一致的，几乎同向共振，但是前者更为活跃。
n 利率。一般地，利率变动与房地产经济周期波动呈反向变化。利率的升高与降 低，主要通过影响房地产投资和消费需求，来影响房地产经济周期波动。在供 给方面，如果利率降低，开发商融资成本降低，房地产价格降低，促进房地产 供给和市场繁荣；反之，则降低供给。需求方面，亦然。
n 在建筑业中住房建筑是其重要组成部分，住房建筑的波动期一般说是 较长的。住房建筑波动所以会长些，与人口的增长周期有联系。结婚 和生育率的增加，对住房需求的影响要在20年之后；同时，人口净增 长率的不同，对住房需求也就不同，人口净增长率高对住房的需求就 大，这就促使住房建筑的高速发展，若人口净增长率低，对住房的需 求就低，这样住房建筑的发展速度就会慢下来。
经济周期与房地产市场
经济周期与房地产市场随着经济的发展，经济周期已成为影响房地产市场的一个重要因素。
经济周期指的是一定时期内经济的波动状况，包括经济增长、衰退、复苏和繁荣等不同阶段。
在不同的经济周期中，房地产市场的表现也不同。
一、经济增长期经济增长期是指经济处于出现明显增长的周期。
在这一时期，企业盈利能力提高，劳资双方收入增加，市场信心上升，购房信贷容易，人们对房产的需求增加。
这时，房地产市场呈现井喷式增长，房价上涨，房屋交易量大幅增加，开发商争相投入房地产市场，投资购房也成为一个不错的选择。
二、经济衰退期经济衰退期是指经济降幅一段时间内呈现下降趋势的周期。
在这一时期，企业盈利能力下降，失业率提高，市场信心降低，人们对购买房产的需求下降。
这时，房地产市场出现空置率、房价下跌、成交量下降等问题。
限购、限价政策面世，为市场注入活力，但在经济衰退期，购买房产已成为一个不切实际的选择。
三、经济复苏期经济复苏期是指经济逐步走出衰退，经济增长出现反弹的周期。
在此时，市场信心上升，购房人群逐渐增多，房屋交易量有所增加，房价逐步回升。
这时，房地产市场的投资价值也随之增加。
四、经济繁荣期经济繁荣期是指经济处于高速增长的周期。
在这一时期，企业盈利能力稳步增加，经济增长如火如荼，市场信心高涨。
这时，房地产市场面临的挑战不是供不应求，而是会出现过度投资、价格泡沫等问题。
综上所述，经济周期对房地产市场的影响，是一个相互作用的过程。
在实际投资中，我们需要结合当前宏观经济环境和趋势，慎重掌握房地产市场投资的风险和机会。
经济周期的波动性要求我们在投资房地产时，需要对未来时间段做出足够的预测和分析，以确保我们的投资获得良好的回报。
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参考文献和进一步阅读的材料
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谢经荣等.地产泡沫与金融危机[M].北京: 经济管 理出版社,2019.
曹振良等.房地产经济学通论[M].北京:北京大学出 版社,2019.
王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析[M].北京:北京 大学出版社,2019.
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新 入 住 空 间 新建筑
的需求增加
产生
经 济 持续增加新 扩 张 建筑供给
经济持 回复供 调 整 ， 需 超 额 新建筑超过
续扩张 求均衡 求减少
建 筑 空间需求
需求开始增加并消 新 建 筑 开 发
化已有超额建筑
量剧烈减缓
分析房地产周期运动的新观念
均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、 永续的。
从现代房地产周期研究看:就业机会增加 与空间需求也不再同比增长；经济活动 的扩张不再立即绝对导致新建筑增加
在不确定、不连续且正处于转变的经济 环境中，必须强调对未来可能变化的全 盘了解，而不仅是利用过去作预测
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3 房地产市场的自然周期
房地产市场的投资周期
第一阶段：很少有资本向存量房地产投资，更没 有资本投入新项目的开发建设。
经济结构调整、房地产的供给水 平、房地产的需求水平、资本流 向和投资特征
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四房地产经济周期波动的特点 ---时滞效应
何谓“时滞效应”
供给滞后于需求的变化
原因
人为因素、技术因素和市场因素
时滞效应对房地产经济周期波动的影响 分析
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时滞效应对房地产经济周期波 动的影响分析
2019/10/20
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二房地产经济周期的形成机制
内在传导机制
房地产经济周期波动的自我推导力量，每一 次扩张阶段给衰退和收缩创造条件，而每一 次收缩阶段又给复苏和扩张创造条件。
外在影响机制
外生因素通过内生因素起作用
2019/10/20
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三 房地产经济周期成因理论
金融货币论 心理预期论 蛛网理论 综合因素理论
海韦尔.G.琼斯.现代经济增长理论导引[M].北京: 商务印书馆, 2019.
2019/10/20
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思考题
影响房地产经济周期的因素有哪些? 房地产经济波动的形态有哪些? 房地产经济周期波动的指标体系有哪些? 试解释房地产经济周期波动的时滞效应.
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P
P
S
P’
S’
P’’
P0
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P’’
Q0 Q’’ Q’
扩张期
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D’ P’ D
Q
S’ S
D
D’
Q’ Q’’ Q0
Q
衰退期
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蛛网模型解释房地产经济周期成因
PD
S
P
P0
P0
Q0
Q
T
蛛网模型与房地产经济的收敛式波动
2019/10/20
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蛛网模型解释房地产经济周期成因
P
D
S
P
P0
P0
Q0
各国房地产经济周期的长度 房地产市场周期的阶段及表现 房地产经济周期波动的类型
2019/10/20
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房地产市场周期的阶段及表现
传统房地产周期理论的主要内容 分析房地产周期运动的新观念 房地产市场的自然周期 房地产市场的投资周期 房地产市场自然周期和投资周期之
间的关系
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有效需求不足论（凯恩斯）
不足
经济周
有效
期波动
需求
国家干预
消费倾向
资本预期 收益
货币流动 偏好
经济平 衡发展
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纯货币理论（英.霍特里）
经济 周期 波动
货币数 量的增 减
货币 供应
央行的 货币政 策
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投资过度论（哈耶克等人）
经济周 生产结 期波动 构失衡
表层指标
内层指标
外部指标
房地产增加值增长率 房地产价格与租金
房地产投资收益率 房地产租金收益率
国民经济增长率 货币供应额及其增长率
房地产交易量
房地产企业利润增长率
中长期贷款利率
土地与楼宇供给量
房地产企业新开张率与破产率 物价指数与通货膨胀率
房地产空置率
房地产就业率与失业率 房地产投机行为与房地产泡沫
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二房地产经济周期指标的筛选
基准循环和基准日期 指标的筛选方法
指标的时间相关性要好 景气指标循环次数基本相同，不规则变动
次数少、幅度小 景气指标要精，应考虑指标对宏观经济的
覆盖面
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三房地产经济周期指标的综合
扩散指数 （DI） 合成指数（CT）
二阶段：高涨（包括复苏增长、繁荣扩张）和低落（包 括萧条持平和衰退收缩）
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二 西方经济周期理论流派
有效需求不足论（凯恩斯） 纯货币理论（英.霍特里） 投资过度论（哈耶克等人） 消费不足理论（马尔萨斯和霍布森） 技术创新决定理论（熊彼特） 心理预期论（庇古等人）
房地产市场的自然周期和投资周期是 相互联系和相互影响的，投资周期在第 一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然 周期的变化，在其他阶段则超前于市场 自然周期的变化。
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房地产经济周期波动的类型
长期趋势 景气循环 季节波动 随机波动
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9.3 房地产经济周期的形成机制
是经济“中周期”，又称“尤格拉周期” 。每一个周 期平均大约9年到10年
短波
是经济“短周期”，又称“基钦周期” 。每一个周期 平均大约40个月。
建筑周期
又称“库兹涅茨周期”
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9.2 房地产经济周期的一般理论
房地产经济周期的概念 房地产经济周期的阶段及表现
投资品过剩 消费品减少
投资
国家不 能干预
利率政策有 利于投资
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消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）
经济周 期波动
消费 不足
居民过 度储蓄
国家生产力的增长率必须与消费者收入增长率保持一致
经济平 稳发展
2019/10/20
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技术创新决定理论（熊彼特）
经 信用扩 经
创 新
生产要素 垄 断 重新组合 利 润
Q
T
蛛网模型与房地产经济的扩散式波动
2019/10/20
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蛛网模型解释房地产经济周期成因
PDSFra bibliotekPP0
P0
Q0
Q
T
蛛网模型与房地产经济的循环式波动
2019/10/20
30
9.4 房地产经济周期的计量与监测
房地产经济周期的计量指标体系 房地产经济周期指标的筛选 房地产经济周期指标的综合 近几年我国房地产周期波动
第二阶段：少量资本开始尝试向存量房地产投资， 后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入 新项目开发，资本流量显著增加。
第三阶段：资本不断流向存量房地产和新项目的
开发；当投资者最终认识到市场转向下滑时，开
始减少对新增投资和存量投资，资本流量逐渐减
少直至停止投资。
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房地产市场自然周期和投资周期之间的关系
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一 经济周期的概念
古典周期（古典波动型经济周期）
是从经济总体水平的绝对值变动的角度加以衡量
增长周期（增长波动型经济周期）
经济总体水平的相对值变动的角度加以衡量，即在该周 期内经济变量增长率上下变动，但经济活动总体水平并 未绝对下降。
经济周期阶段划分：
四阶段：复苏增长、繁荣扩张（波峰）、萧条持平和衰 退收缩（波谷）
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传统房地产周期理论的主要内容
在市场供求平衡的前提下，房地产市 场会正常运作，且这种平衡性会持续一 定的时期；在此时期内，投入房地产市 场的资金的利润预期保持不变，投资者 具有自我调节投资量的能力。房地产市 场的发展呈现一种自我修正的周期性， 且不同周期之间的时间差异和投资回报 差异微乎其微。
济 张和盈 济 繁 利减少 衰
荣
退
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心理预期论（庇古等人）
经济 扩张
经济 衰退
人们预 期乐观
人们预 期悲观
经济 繁荣
经济 萧条
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三 经济周期类型
农业周期
长波
是经济“长周期”，又称“康德拉季耶夫周期” 。每 一个周期历时50年或略长一点。
中波
同步指标C 国民生产总值
（不变价） 商品房实际销
售面积 商品房销售额
商品房销售均 价
城镇从业人员
滞后指标LAG
商品房竣工面 积
商品房空置面 积
房地产业周期波动的指标体系
（刘学成，2019年）
投资量的增长率（房地产开发投资总额） 产业的增长率（房地产业基本建设投资） 价格的涨落（商品房价格） 交易的旺衰（商品房销售面积的增长率） 房地产业的从业人数
第九章 房地产经济周期理论
房地产经济学