房地产经济学 第九章 房地产经济周期理论
房地产市场经济周期解析
房地产市场经济周期解析为房地产经济周期寻求一个合理的解释是本文的主要目的。
在种种研究方式以及方向都陷入困境之后，人们开始将目光聚焦到房地产经济周期的微观解释方向上，但是这种研究依然没有挣脱出传统经济学理性的束缚，行为经济学的出现无疑为其提供了一个全新明晰的路向。
从行为经济学的角度上来看，人是经济学本源的微观主体。
而这个微观主体并不是理性的。
本文将借助行为经济学来对房地产经济周期做出微观解释。
一、房地产经济周期的定义房地产周期的相关概念，是随着相关研究的不断发展而不断变化的，至今为止也并没有出现一个公认的标准。
现在相对来说比较简单明了的一个关于房地产周期的定义就是：房地产经济周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动，它总是领先或者是滞后于其他的房地产指标。
中国进入市场经济的时间不长，中国房地产的真正发展时间也不过十多年。
从各项的研究上来看，国外对于房地产周期的研究相对来说比较全面也比较深入。
但是西方的房地产经济周期理论有一个最大的盲点，就是没有探讨整个经济周期发生的微观基础。
二、行为经济学与房地产行业的关系行为经济学是一门想要把心理学融入到经济理论当中的学科。
标准的经济学理论是将人的行为假设为理性、没有感情、只求自身最大利益化的个体。
但是事实上，人除了拥有理性的一面也存在非理性的一面。
从经济学的角度上来看，经济过程主要体现在人的经济行为过程当中，因此，对各种经济活动的分析都离不开人的心理对其经济行为的影响。
行为经济学主要是分析人实际的经济行为及其行为结果。
它的研究目的并不是为了证明传统经济学理论是错误的，也不是表明行为经济学与传统经济学是对立关系。
它只是可以对一定时期之内的经济现象作出一个相对比较合理的解释，解释传统经济学不能解释的问题。
行为经济学的思想进入了房地产行业，是从Daiz开始的，随后行为经济学进入到了房地产行业各项研究当中。
但是大多数的探索都仅仅是利用到一些一般心理学的结论或者是行为经济学中已经存在的理论来解释房地产领域中的某些现象，所以从深度上来看，行为经济学在房地产行业仅仅是“运用”。
(完整版)《西方经济学》第九章 经济周期与经济增长理论习题
《西方经济学》第九章经济周期与经济增长理论习题一、选择题1、经济增长最基本的特征（ ).A、国内生产总值的增加；B、技术进步；C、制度和意识的调整；D、社会福利的增加；2、经济周期中两个主要阶段是（）。
A、繁荣和萧条;B、萧条和复苏;C、繁荣和衰退；D、衰退和复苏；3、经济周期的四个阶段依次是( ）。
A、繁荣、衰退、萧条、复苏；B、衰退、萧条、复苏、繁荣；C、萧条、复苏、繁荣、衰退；D、复苏、繁荣、衰退、萧条；4、经济周期的中心是（）.A、价格的波动；B、利率的波动；C、国民收入的波动；D、就业的波动；5、持续时间约为15～25年的经济周期是由经济学家( ）提出的。
A、基钦；B、朱格拉；C、库兹涅茨;D、康德拉季耶夫;6、下列各项中属于外生经济周期理论的是（）。
A、投资过度论；B、心理周期论；C、消费不足论；D、太阳黑子周期论；7、根据哈罗德模型，当资本—产量比率为4，储蓄率为20%时,则经济增长率为（）。
A、5％；B、20%；C、25％；D、80％；8、加速原理表明（）。
A、GDP增加导致投资的多倍减少；B、GDP增加导致投资的多倍增加；C、投资增加导致的GDP多倍增加；D、投资增加导致的GDP多倍减少；9、强调经济增长会加剧收入分配不平等的经济增长模型是（ ).A、哈罗德—多马经济增长模型;B、新剑桥经济增长模型;C、新古典经济增长模型；D、增长极限论；10、经济活动之所以发生周期性的波动，是由于（ )。
A、乘数的作用；B、加速数的作用;C、技术变动的冲击；D、乘数和加速数的相互作用；二、判断题1、经济增长和经济发展所研究的问题是一样的。
（）2、经济增长的充分条件是技术进步。
( ）3、经济周期的中心是国民收入的波动。
( ）4、朱格拉周期是一种短周期.（）5、经济增长最基本的标志是技术进步。
( ）6、刺激消费水平可以提高经济增长率。
( )7、加速原理断言GDP的增加导致投资以更快的速度增加。
（）8、以总需求分析为中心是凯恩斯主义经济周期理论的特征之一。
库兹涅兹周期
库兹涅兹周期
库兹涅茨周期：又称房地产周期、建筑周期，主要描述指标是商品房销售价格指数。
1930年，美国经济学家库兹涅茨（S·Kuznets）提出了存在一种与房屋建筑相关的经济周期，这种周期平均长度为18年，其中包含着5个基钦周期。
库兹涅茨周期决定了房地产市场的大方向，而房地产市场是市值最大的资产市场，财富效应最大，因此房地产周期被称为经济周期之母。
通常经济危机只在两种情况下发生，一种是国际收支大幅逆差，导致外债危机；一种是房地产市场大幅下跌，导致银行不良率飙升，银行惜贷，引起经济大幅收缩。
所以一般来说，只要国际收支不出问题，房在产市场不出问题，一国经济不会出大的危机。
因此，库兹涅茨周期是宏观调控部门比较重视的经济周期，基对经济金融稳定有着极大的影响。
在1942-1975年的房地产周期中，美国于1955年见顶回落，而英国和法国则仍处于上升通道，剔除领先性的因素，美国的上升期仍属于较短。
从数据结构看，同期美国的名义房价处于增长停滞的状态，物价则稳中略升，因此导致了实际房价的回落。
房地产经济学9.2
近期我国房地产市场运行情况
2006年1-9月商品房销售面积及同比增长情况
2004-2006年1-9月商品住宅销售面 积及同比增长率对比情况
2003-2006年9月完成开发土地面积 及同比增长率对比情况
2004-2006年9月全国购置与完成开 发土地面积及同比增长情况
2006年1-9月商品房销售额及同比增 长情况
数理模型之供求分析
分析房地产业的景气变动机制，一反映房地产市场供求力量对比的 指标为基础，建立一个用以描述房地产业景气变动的理论模型。其 中S代表供给能力，D代表需求水平，Y代表供给水平。 供给能力 S＝前期房地产存量价值C+新增投资可能形成的房地产价 值I 需求水平D=预期收入中房地产购买量A+预期房地产信用消费
10
20
30
40
50
60
70
0 GDP 房地产
-10
波动分析结果
19 86 19 87 19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05
根据房地产业预警系统的功能时差可以分为先行指标，同步指标与滞 后指标。 １先行指标，其循环转换点在出现时间上可以稳定的领先与总体循环相 应转折点的指标，是为预警系统提供预警信号的唯一一类指标，预警就 是在总体循环出现转折点之前作出预报。这种指标体系主要包括：中长 期贷款利率，楼宇按揭利率，货币供给增长率，土地出让量，房地产投 资增长率，房地产新开工面积增长率，固定资产投资增长率等。 ２同步指标， 其循环转换点在出现时间上与总体循环几乎同时出现。它 描述了当期经济运行所出的景气状态，通过分析同步指标与先行指标出 现的时差，可由先行指标的转折点伏击总体循环的转折点。这种指标体 系主要包括：GDP增长率，物业指数或通货膨胀率，房地产价格指数与 房地产租金指数（最能体现周期波动的指标），房地产交易量，物业结 构比重与物业类型变化，房地产企业破产与扩张绿。 ３滞后指标， 其循环转换点在出现时间上落后与总体循环，用于检验经 济循环过程是否已超过某个转折点进入另外一个景气状态。主要有：房 地产空置绿，房地产投资收益绿，资金利润率，失业率，股地联动关系。
西方经济学视角下的房地产市场与经济周期研究
西方经济学视角下的房地产市场与经济周期研究在西方经济学的视角下，对房地产市场与经济周期的研究成为了一个备受关注的课题。
房地产市场作为一个重要的经济领域，在经济周期中扮演着至关重要的角色。
本文将从西方经济学的角度出发，探讨房地产市场与经济周期之间的关系，并分析其对经济的影响。
一、房地产市场与经济周期的理论基础在西方经济学中，有几个理论能够为我们解释房地产市场与经济周期之间的联系。
首先是投资—储蓄理论。
该理论认为，房地产市场对投资和储蓄有着密切的关系。
当经济处于扩张期时，人们有更多的信心和能力进行投资，购买房地产。
而在经济下行期，人们往往更加倾向于储蓄，而非购买房地产。
其次，供需平衡理论也能够解释房地产市场与经济周期的关系。
当经济处于强劲增长时，需求上升，供给不足，推动了房地产市场的繁荣。
而在经济下滑时，需求减弱，供给过剩，导致了房地产市场的低迷。
二、房地产市场对经济周期的影响房地产市场的波动将对经济周期产生重要的影响。
首先，房地产市场的繁荣能够提供大量的就业机会，从而增加居民的收入和购买力，促进内需的扩大。
此外，房地产市场的升温也将推动相关产业的发展，如建筑业、家具业、家电业等，进而带动经济的增长。
然而，当房地产市场过热时，高房价、高负债率等问题可能会对整体经济产生负面影响。
例如，房地产市场的崩盘往往会导致金融风险的蔓延，对经济稳定性造成冲击。
三、经济周期对房地产市场的影响经济周期的波动也将对房地产市场产生重要的影响。
在经济增长期，人们对购买房地产的需求上升，促使房地产市场的繁荣。
此时，人们对购房的信心增强，贷款便利，房地产市场迎来了快速增长的时期。
然而，经济下行期则对房地产市场带来压力。
经济衰退将导致人们购买力下降、信心不足，使得房地产市场陷入低迷。
此时，房地产市场的供给过剩、价格下跌，可能引发金融风险和经济不稳定。
四、房地产市场与经济政策的关系房地产市场与经济政策之间存在着密切的联系。
政府通过调控房地产市场来平稳经济周期，促进经济可持续发展。
房地产经济学
9.2.2 房地产经济周期的形成机制
１.房地产经济周期波动的内在传导机制
所谓内在机制，是指经济体系中的主要内生 因素，依其自身规律发生周期性变化而又相互 作用，从而使经济波动呈现出周期性变化的逻 辑必然性。经济体系的内在因素成为房地产经 济周期波动的自我推动力量，每一次扩张阶段 给衰退和收缩创造条件，而每一次收缩又为复 苏和扩张创造条件。
２.房地产经济周期波动的外在影响机制 房地产经济周期波动既有自己独立的运行体系，同时， 它的运动也不可避免地要受到外部因素的扰动和制约。 外生因素一般通过内生因素的作用实现对房地产经济 活动的影响。外生因素的变动，会引起相关的房地产 经济体系的内部因素即周期波动的内生因素的变动， 而某项内生因素的变动，又会通过乘数作用和加速作 用，造成整个房地产经济体系的变动，从而对房地产 经济周期波动造成影响。 外生因素不可能取代内生因素的作用，它只会改变房 地产经济周期波动的形式，由它引起的周期的特殊性 是次要的，由内生因素决定的周期规律性才是主要的。
9.4.2.1投机价格机制
在房地产泡沫的形成过程中，价格上升时，人 们认为今后价格还要上升，需求量反而增加， 房地产持有人惜售，供给量反而减少，这样就 进一步刺激了价格上升。在泡沫破灭时，价格 下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛 售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手 买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
9.2.3 房地产经济周期成因理论 金融货币论 心理预期论 蛛网理论 综合因素理论
9.3 房地产经济周期的计量与监测
9.3.1 房地产经济周期的计量指标体系 1．房地产经济周期计量指标的确定原则 （1）经济显著性 （2）统计数据的充分性 （3）对周期长度的要求 （4）方向的一致性 （5）序列的平滑性 （6）数据的时效性
《房地产经济学》课件
3
住房法规
包括住宅法、房屋租赁法、住房公积金条例等。
房地产税收政策与法规
房地产税收政策定义
房地产税收政策是国家为了调节房地产市场、增加财政收入和维护 社会公平而制定的相关税收法律法规和政策措施。
房地产税收政策目标
调节房地产市场供求关系、增加财政收入、促进社会公平和稳定。
房地产税收法规
包括房产税、土地增值税、契税等。
房地产金融工具
总结词
工具种类、特点
VS
详细描述
房地产金融工具是指用于实现房地产金融 活动的各种金融产品。常见的房地产金融 工具包括房地产抵押贷款、房地产投资信 托基金（REITs）、房地产债券和股票等 。这些工具具有不同的特点和风险收益特 征，适用于不同的投资者和融资者。
房地产金融工具
总结词
工具创新、应用场景
房地产政策概述
房地产政策定义
房地产政策是国家为了规范和调节房 地产市场、促进社会公平与稳定而制 定的相关法律法规和政策措施。
房地产政策目标
房地产政策类型
包括土地政策、住房政策、房地产税 收政策等。
保障居民住房需求、稳定房地产市场 、促进经济发展和维护社会稳定。
土地政策与法规
土地政策定义
土地政策是国家为了合理利用土地资源、保护耕地和促进经济发 展而制定的相关法律法规和政策措施。
《房地产经济学》 ppt课件
目录
CONTENTS
• 房地产经济学概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资分析 • 房地产金融学 • 房地产政策与法规
01 房地产经济学概述
房地产经济学的定义与研究对象
定义
房地产经济学是一门研究房地产经济 现象及其运动规律的学科。
房地产经济学12房地产周期理论44页文档
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
谢谢！
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为自己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
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9.3 房地产经济周期的形成机制
房地产经济周期的影响因素 房地产经济周期的形成机制 房地产经济周期成因理论 房地产经济周期波动的特点 --时滞效应
2014-4-30 22
一房地产经济周期的影响因素
内生因素
收益率 投资 利率 通货膨胀率
外生因素
政策因素、经济增长方式的转变、产业结 构演进和城市化
15
2014-4-30
新入住空间 的需求增加
新建筑 产生
调整，需 求减少
经济 扩张 超额 建筑
持续增加新 建筑供给 新建筑超过 空间需求
经济持 续扩张
回复供 求均衡
需求开始增加并消 化已有超额建筑
新建筑开发 量剧烈减缓
分析房地产周期运动的新观念
均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、 永续的。 从现代房地产周期研究看:就业机会增加 与空间需求也不再同比增长；经济活动 的扩张不再立即绝对导致新建筑增加 在不确定、不连续且正处于转变的经济 环境中，必须强调对未来可能变化的全 盘了解，而不仅是利用过去作预测
国家不 能干预
生产结 构失衡
投 品 剩 消 品 少 资 过 投资品 需求增 加、投 资品价 格上升
费 减
利率政策有 利于投资
2014-4-30
8
消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）
经 济 周 期 波 动 消 不 费 足 居 民 过 度 储 蓄
国家生产力的增长率必须与消费者收入增长率保持一致
经 济 平 稳 发 展
房地产市场自然周期和投资周期之间的关系
房地产市场的自然周期和投资周期是 相互联系和相互影响的，投资周期在第 一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然 周期的变化，在其他阶段则超前于市场 自然周期的变化。
2014-4-30
20
房地产经济周期波动的类型
长期趋势 景气循环 季节波动 随机波动
2014-4-30 21
2014-4-30 9
技术创新决定理论（熊彼特）
经 济 繁 荣
创 新
生产要素 重新组合
垄断 利润
信用扩 张和盈 利减少
经 济 衰 退
2014-4-30
10
心理预期论（庇古等人）
经 扩 经 衰 济 张 济 退 人 们 预 期 乐 观 人 们 预 期 悲 观 经 繁 经 萧 济 荣 济 条
2014-4-30
23
2014-4-30
二房地产经济周期的形成机制
内在传导机制
房地产经济周期波动的自我推导力量，每一 次扩张阶段给衰退和收缩创造条件，而每一 次收缩阶段又给复苏和扩张创造条件。 外生因素通过内生因素起作用
外在影响机制
2014-4-30
24
三 房地产经济周期成因理论
金融货币论 心理预期论 蛛网理论 综合 波
周 动
有 需
效 求
国家干预 经 济 平 衡 发 展
2014-4-30
消费倾向 资本预期收 益 货币流动偏 好
6
纯货币理论（英.霍特里）
经 济 周 期 波 动
货币数 量的增 减
货币 供应
央行的 货币政 策
2014-4-30
7
投资过度论（哈耶克等人）
经济周 期波动
经济结构调整、房地产的供给水 平、房地产的需求水平、资本流 向和投资特征
25
2014-4-30
四房地产经济周期波动的特点 ---时滞效应
房地产经济学
第九章 房地产经济周期理论
2014-4-30
1
9 房地产经济周期理论
经济周期的概述 房地产经济周期的一般理论 房地产经济周期的形成机制 房地产经济周期的计量与监测
2014-4-30
2
9.1 经济周期理论概述
经济周期理论的概念 西方经济周期理论流派 经济周期类型
11
三 经济周期类型
农业周期 长波
中波
是经济“长周期”，又称“康德拉季耶夫周期” 。每 一个周期历时50年或略长一点。 是经济“中周期”，又称“尤格拉周期” 。每一个周 期平均大约9年到10年 是经济“短周期”，又称“基钦周期” 。每一个周期 平均大约40个月。 又称“库兹涅茨周期”
12
2014-4-30 4
增长周期（增长波动型经济周期）
经济周期阶段划分：
二 西方经济周期理论流派
有效需求不足论（凯恩斯） 纯货币理论（英.霍特里） 投资过度论（哈耶克等人） 消费不足理论（马尔萨斯和霍布森） 技术创新决定理论（熊彼特） 心理预期论（庇古等人）
2014-4-30 5
14
2014-4-30
传统房地产周期理论的主要内容
在市场供求平衡的前提下，房地产市 场会正常运作，且这种平衡性会持续一 定的时期；在此时期内，投入房地产市 场的资金的利润预期保持不变，投资者 具有自我调节投资量的能力。房地产市 场的发展呈现一种自我修正的周期性， 且不同周期之间的时间差异和投资回报 差异微乎其微。
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2014-4-30
3 房地产市场的自然周期
房地产市场的投资周期
第一阶段：很少有资本向存量房地产投资，更没 有资本投入新项目的开发建设。 第二阶段：少量资本开始尝试向存量房地产投资， 后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入 新项目开发，资本流量显著增加。 第三阶段：资本不断流向存量房地产和新项目的 开发；当投资者最终认识到市场转向下滑时，开 始减少对新增投资和存量投资，资本流量逐渐减 少直至停止投资。 2014-4-30 19
2014-4-30
3
一 经济周期的概念
古典周期（古典波动型经济周期）
是从经济总体水平的绝对值变动的角度加以衡量 经济总体水平的相对值变动的角度加以衡量，即在该周 期内经济变量增长率上下变动，但经济活动总体水平并 未绝对下降。 四阶段：复苏增长、繁荣扩张（波峰）、萧条持平和衰 退收缩（波谷） 二阶段：高涨（包括复苏增长、繁荣扩张）和低落（包 括萧条持平和衰退收缩）
短波
建筑周期
2014-4-30
9.2 房地产经济周期的一般理论
房地产经济周期的概念 房地产经济周期的阶段及表现
各国房地产经济周期的长度 房地产市场周期的阶段及表现 房地产经济周期波动的类型
2014-4-30
13
房地产市场周期的阶段及表现
传统房地产周期理论的主要内容 分析房地产周期运动的新观念 房地产市场的自然周期 房地产市场的投资周期 房地产市场自然周期和投资周期之 间的关系