5关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
锁住外资炒房的“七寸”
6M 市场Mar ket□文/成万牍不计后果、疯狂敛财的外资炒房已成为脆弱而敏感的中国地产市场的不可承受之痛，并最终招致了政府严厉的政策调控。
对境外机构的地产投资，中国逐渐从盲目兴奋转向冷静思考，中国地产业也正在朝正确的发展方向做着又一次的努力。
但愿，这个过程不会太久……锁住外资炒房的“七寸””狼来了！“最初对于外资进入中国楼市，人们这样惊呼。
面对”炒高了房价“的指责和持续的地产调控政策，”狼们“不但没有迟疑，反而加快了脚步。
今年以来，我们一再听闻各著名海外基金的收购案例。
外资炒房并没有带来任何先进的技术、管理，却如毒蛇一样吞噬了中国经济改革和发展的成果，攫取了高额的收益。
面对严峻的形势，7月24日国家六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资介入中国房地产业作了系统的规范；国家外汇管理局、建设部又于9月4日联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范了境外购房主体购买境内商品房的外汇管理，以期锁住外资炒房的“七寸”。
外资侵袭中国楼市中国飞涨的房价让不少中国消费者望而却步，但随着中国加入W TO 和深度融入全球经济与贸易活动，外国资本正在加快进入中国房地产市场。
2005年我国房地产业与外资的合作项目共计2119项，实际利用外资金额54.18亿美元，且还有很多途径隐秘的境外资金未在此列。
近来英国广播公司经常邀请专家探讨中国的住房问题，许多专家认为，国际资金流入已经和中国储蓄利率低、物业税制度不健全一起成为拉动房价上涨的三个重要因素。
在北京，6月份召开的中国商业地产与城市发展论坛上，加拿大555集团、美国高盛以及澳大利亚麦格理银行等外资巨鳄同时现身，与国内许多地产商进行了一次”广泛而亲密的接触“。
此前，中国商业地产联盟一口气就为555集团推荐了三个在北京的项目；随后，555集团又跻身炙手可热的天津滨海新区，染指该地区商业性地标项目——天一M LL 。
美国的高盛和美林证券在这个领域200.1042C A63M 行业也都有投资，旗下的全资子公司高盛战略投资（亚洲）公司向21世纪中国不动产注资2200万美元，成为第二大股东，试图从这块大蛋糕中获取更多的利润。
关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
善 安 置 职 工 、 理 银 行 债 务 、 以 自有 资 金 一 次性 支 处 并 付 全部 转让 金 。对 有 不 良记 录 的境 外投 资者 ， 允 许 不
案证 明 ， 以及税 务机 关 出具 的相关 纳税 证 明材料 。
（ ） 外 投 资者 通 过股 权 转 让 及 其 他 方 式 并 购 五 境 境 内房 地 产企 业 ， 收 购 合 资 企 业 中 方 股 权 的 ， 妥 或 须
（ ） 商 投 资 设 立 房 地 产 企 业 ， 资总 额 超 过 二 外 投
业 批准 证 书 》 再到 工商 行 政 管理 机 关换 发 与 《 商投 ， 外
今 年 以来 ，我 国房 地 产领 域 外 商投 资 增 长较 快 ，
境外 机 构和 个人 在境 内购 买房 地 产也 比较活 跃 。为 促
资企 业 批 准 证书 》 营 期 限 一 致 的 《 业 执 照 》 到税 经 营 ，
批 准 并办 理 有 关登 记 后 ， 方可 按 照 核准 的 经 营范 围从 事相关 业务 。
者应提交履行 《 国有土地使用权 出让合同》 《 、建设用
地 规 划许 可 证 》《 、建设 工 程规 划 许可 证 》 的 保证 函 ， 等 《 国有 土 地 使用 证 》 建设 （ 地 产 ） ， 房 主管 部 门的变 更 备
（ ） 七 外商 投资房 地产 企业注 册 资本金 未 全部缴 付
的， 未取得《 国有土地使用证》 或开发项 目资本金未 的，
现行有效外汇管理主要法规目录(截至2022年6月30日)
现行有效外汇管理主要法规目录（截至2022年6月30日）一、综合（26项）（一）基本法规（8项）1中华人民共和国外汇管理条例国务院令第532号2境内外汇划转管理暂行规定〔97〕汇管函字第250号13个人外汇管理办法中国人民银行令2006年第3号4国家外汇管理局关于印发《个人外汇管理办法实施细则》的通知汇发〔2007〕1号25国家外汇管理局关于进一步促进贸易投资便利化完善真实性审核的通知汇发〔2016〕7号6国家外汇管理局关于进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知汇发〔2017〕3号7国家外汇管理局关于进一步促进跨境贸易投资便利化的通知汇发〔2019〕28号8国家外汇管理局关于优化外汇管理支持涉外业务发展的通知汇发〔2020〕8号（二）账户管理（6项）9境内外汇账户管理规定银发〔1997〕416号10境外外汇账户管理规定〔97〕汇政发字第10号311国家外汇管理局关于对公外汇账户业务涉及有关外汇管理政策问题的批复汇复〔2007〕398号1被《关于对<境外外汇账户管理规定>等2件部门规章和<境内外汇划转管理暂行定>等5件规范性文件予以修改的公告》（中国人民银行公告〔2015〕第12号）修改。
2被《国家外汇管理局关于宣布废止失效14件和修改1件外汇管理规范性文件的通知》（汇发〔2016〕13号）修改。
3被《关于对<境外外汇账户管理规定>等2件部门规章和<境内外汇划转管理暂行规定>等5件规范性文件予以修改的公告》（中国人民银行公告〔2015〕第12号）修改。
12国家外汇管理局关于境外机构境内外汇账户管理有关问题的通知汇发〔2009〕29号13国家外汇管理局关于精简外汇账户的通知汇发〔2019〕29号14国家外汇管理局综合司关于清理整合部分外汇账户的通知汇综发〔2020〕73号（三）外币现钞与外币计价管理（3项）15国家外汇管理局海关总署关于印发《携带外币现钞出入境管理暂行办法》的通知汇发〔2003〕102号16国家外汇管理局关于印发《携带外币现钞出入境管理操作规程》的通知汇发〔2004〕21号17国家外汇管理局海关总署关于印发《调运外币现钞进出境管理规定》的通知汇发〔2019〕16号（四）其他（9项）18国家外汇管理局法律咨询工作管理规定汇综发〔2009〕106号19国家外汇管理局综合司关于办理二氧化碳减排量等环境权益跨境交易有关外汇业务问题的通知汇综发〔2010〕151号20国家外汇管理局关于亚洲基础设施投资银行和新开发银行外汇管理有关问题的通知汇发〔2016〕10号21国家外汇管理局公告2016年第2号-关于使用、推广“三证合一、一照一码”营业执照有关事项22中国人民银行中国银行保险监督管理委员会中国证券监督管理委员会国家外汇管理局关于进一步规范金融营销宣传行为的通知银发〔2019〕316号23国家外汇管理局关于取消有关外汇管理证明事项的通知汇发〔2019〕38号24国家外汇管理局关于建立外汇政策绿色通道支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知汇综发〔2020〕2号25国家外汇管理局行政复议程序国家外汇管理局公告2020年第2号26国家外汇管理局行政许可实施办法国家外汇管理局公告2021年第1号二、经常项目外汇管理（10项）（一）经常项目综合（3项）27国家外汇管理局关于印发《支付机构外汇业务管理办法》的通知汇发〔2019〕13号28国家外汇管理局关于支持贸易新业态发展的通知汇发〔2020〕11号29国家外汇管理局关于印发《经常项目外汇业务指引（2020年版）》的通知汇发〔2020〕14号（二）货物贸易外汇管理（4项）30国家外汇管理局海关总署国家税务总局关于货物贸易外汇管理制度改革的公告国家外汇管理局公告2012年第1号31国家外汇管理局关于印发货物贸易外汇管理法规有关问题的通知汇发〔2012〕38号432中华人民共和国海关总署国家外汇管理局公告2019年第93号-全面取消报关单收、付汇证明联和办理加工贸易核销的海关核销联33中国人民银行国家外汇管理局关于支持新型离岸国际贸易发展有关问题的通知银发〔2021〕329号（三）服务贸易外汇管理（2项）34国家税务总局国家外汇管理局关于服务贸易等项目对外支付税务备案有关问题的公告国家税务总局国家外汇管理局公告2013年第40号535国家税务总局国家外汇管理局关于服务贸易等项目对外支付税务备案有关问题的补充公告国家税务总局国家外汇管理局公告2021年第19号（四）个人经常项目外汇管理（1项）36国家外汇管理局关于进一步推进个人经常项目外汇业务便利化的通知汇发〔2021〕13号三、资本项目外汇管理（78项）（一）资本项目综合（7项）37国家外汇管理局关于调整部分资本项目外汇业务审批权限的通知汇发〔2010〕29号4被《国家外汇管理局关于废止和失效5件外汇管理规范性文件及7件外汇管理规范性文件条款的通知》（汇发〔2019〕39号）修改。
房地产市场外汇管理政策问答
房地产市场外汇管理政策问答新闻来源: 国家外汇管理局资本项目管理司-----------------------------------------------------------------------------------------1、《国家外汇管理局建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2006〕47号）的主要内容包括哪些？答：汇发〔2006〕47号文规范的内容既涵盖了房地产一级市场外资准入和管理的有关内容，也涵盖了境外机构和个人在房地产二级市场买卖境内商品房所涉及的外汇收支和汇兑管理。
具体地说，汇发〔2006〕47号文一方面明确规定了外商投资房地产企业借用外债的条件、转股收汇外资外汇登记以及禁止固定回报或变相固定回报等内容。
另一方面具体规定了境外机构在境内的分支、代表机构、境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房所涉及的外汇收支和汇兑管理，以及已结汇的购房款因故退回和转让商品房所得人民币收入购汇汇出等问题。
此外，汇发〔2006〕47号文还要求外汇指定银行、各分局以及房地产主管部门要及时汇总本地区房地产外资统计信息，严格汇兑审核，加强部门之间的协调和配合，认真落实房地产市场外汇管理及外资准入等政策法规，严肃查处房地产交易和汇兑环节违规违法等问题。
2、汇发〔2006〕47号文确定了哪些基本管理原则？答：汇发〔2006〕47号文主要确定了三大基本管理原则。
（一）商业存在原则。
从国际经验看，多数国家是对没有商业存在的境外机构直接在本国从事房地产投资是进行一定限制的。
汇发〔2006〕47号文明确了商业存在的管理原则，明确了境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，并经有关部门批准和办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）实需自用原则。
在借鉴国际经验的基础上，汇发〔2006〕47号文明确了对境外机构和个人在境内购买商品房的条件限制，实行实需自用的原则进行管理，即：境外机构在境内的分支、代表机构只能在注册登记地购买符合实际需要的自用的商品房，境外机构不得直接购买境内商品房。
2005年以来房产政策解读
2005年以来房产政策解读年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。
其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。
2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。
并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。
2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。
中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。
2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。
虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。
所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。
这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。
因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。
因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。
但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。
年4月28日房贷基准利率涨至6.39% ，固定利率将走俏：中国人民银行宣布从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。
一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的 5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整。
房地产开发土地政策
房地产开发土地政策目录1、土地管理 ..................................................................... (1)1.1 中华人民共和国土地管理法 ..................................................................... . (1)1.2国务院关于深化改革严格土地管理的决定 ..................................................... 4 2、土地取得 ..................................................................... (6)2(1中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (6)2.2城市国有土地使用权出让转让规划管理办法 (9)2.3招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 (9)2.4 协议出让国有土地使用权规定 ......................................................................10 3、房地产开发 ..................................................................... (11)3(1 城市房地产开发经营管理条例 ...................................................................113.3关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知 (13)3.4 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 (13)3.5关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 (14)4、房地产调控 ..................................................................... (15)4.1国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 (15)4.2关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 (16)4.3国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 .......161、土地管理1.1 中华人民共和国土地管理法第二条所有制形式中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局 关于规
二、 加强外商投 资企业房地产 开发经营管理
（ ） 外机 构 在 境 内 设立 的 分 支 、 表 机 构 （ 十 境 代 经 批 准 从 事 经 营 房地 产 业 的 企 业 除 外） 在 境 内工 作 、 和
２ｏ． ０６ ９期
睇 ３９ ０ 期
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法 规与要阚
学 习时 间超 过 一 年 的境 外个 人 可 以购 买符 合 实 际需 要 的 白用 、 白住 商 品房 ， 得购 买非 白用 、 白住 商 品 不 非 房 。在 境 内没有 设立 分支 、 代表 机构 的 境外 机 构和 在 境 内工 作 、 习 时 问一 年 以下 的 境 外个 人 ， 得 购 买 学 不 商 品房 。港 澳 台地 区居 民和华 侨 因生 活 需要 ， 在境 可 内限购 一定 面积 的 白住商 品房 。 （ 一） 十 符合 规 定 的境 外机 构 和个 人购 买 白用 、 白 住 商 品 房 必须 采 取 实名 制 ， 持 有 效证 明 （ 外 机 构 并 境 应 持我政 府 有关 部 门批 准 设立 驻 境 内机 构 的证 明 ， 境 外 个人 应持其 来 境 内工 作 、 习 ， 学 经我 方 批准 的 证 明 ， 下 同） 到土地 和 房地 产 主管 部 门办理 相应 的土地 使用 权 及房 屋产权 登 记手 续 。 地产 产权 登 记部 门必 须严 房 格 按照 白用 、 白住 原则 办理 境 外机 构 和个 人 的产 权 登 记 ， 不符合 条件 的不予 登记 。 对 （ 二） 十 外汇 管 理部 门要 严 格 按 照 有 关 规 定和 本 意见 的要求 审核 外 商投 资企业 、 外 机 构和个 人 购房 境 的资金 汇入 和结 汇 ，符 合 条件 的允许 汇 入 并结 汇 ； 相 关 房 产 转 让所 得 人 民 币 资金 经 合 规 性 审 核 并确 认 按 规 定办 理纳税 等 手续 后 ， 方允许 购 汇汇 出。
关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
本金未全部 缴付 的 ，未取得 国有土地 使用证》的 ，或开 发项 目资本金未达到 项 目投资总额 ３ ％ 的 不得办理境 内、 ５ 境外贷款 外汇管理部 门不予批准该企
业的外汇借款结汇 。 （ ）外 商 投 资房 地 产 企 业 的 中外 八
年期 外商投资企 业批准证书》和 营
定 申请 设 立 外 商 投 资 企 业 ：经 有 关 部
工、处理银行债务 、并 以自有资金一次
性 支 付全 部 转 让 金 。对 有不 良记 录 的 境 外 投 资者 ， 允 许 其 在 境 内进 行 上 述 活 不
动
建住房［０ ６１ １ ２ ０ １７ 号
门批准并办理有关登记 后 ， 方可按照核 准 的经 营范 围从事相 关业务。
务 机 关 办理 税务 登 记 。 （ ）外 商 投 资房 地 产执 行 土 地 出让 合 同约 定 规划 许 可 批 准 的 期 限 和 条 件 。有 关 部 门要 加 强对 外商
和项 目转让 以及境外投资者并购境内 房产企业 ，由商务主管等部门严格 按照
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害 卿 上 海住 宅
关 房 场 入 的 于 地 外 和 意 规 产 资 管 见 范 市 准 理
院各部委 各直属机关 ：
见． ：
一
各省 自治 区 直辖 市人民政府 ；国务
有 关 法 律 法 规 和政 策规 定 进 行 审 批 。投 资 者 应 提 交 履 行 国 有 土地 使 用 权 出让 合 同》 建设 用地 规 划 许 可 证 》 建 设 、 、《 工程 规 划 许 可 证 》 的保 证 函 《 等 国有 土 地许 可 证 》 建 设 （ 地 产 ）主 管部 门的 ． 房 变 更 备 案证 明 ，以及 税 务 机 关 出具 的相
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关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(全文)
[世华财讯]建设部等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，该《意见》针对当前房地产市场的新情况，借鉴国际上多数国家的惯例，按照统筹国内发展和对外开放的原则，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。
国家信息中心网站7月24日消息，经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。
各省、自治区、直辖市人民政府；国务院各部委、各直属机关：
06年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃、为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。
(二)外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。
投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
(三)设立外商投资房地产企业，有商务主管部门和工商银行管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，公页发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
(四)外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。
投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
(五)境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。
对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发商经营管理
(六)对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房产开发商和经营活动。
(七)外商投资房地产企业注册资本金来全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金来达到项目投资总额的35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
(八)外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
(九)外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定规划许可批准的期限和条件。
有关部门要加强对外商投资房地产企业开放、销售等连续活动的监管，发现囤积土地和房源，哄抬
房价等违法违规行为的，要根据国办发｛2006｝37号文件及其他有关规定严肃查处。
三、境外机构和个人购房管理
(十)境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。
在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年一下的境外个人，不得购买商品房。
港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
(十一)符合规定图行天下的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。
并持有效证明(境外机构应持我政府有关部门批准设立住境内机构的证明，境外个人应持其来境外内工作、学习，经我方批准的证明，下同)到土地和房地产部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。
房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
(十二)外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房地产转让所得人民币资金经合规性审核并确认性规定办理纳税等手续后，方允许购汇出。
四、进一步规划和落实监管责任
(十三)各地区，特别是城市人民政府要切实际负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题，进一步加强领导，落实监管责任。
各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的需要清理整理并予以纠正。
建设部、商业部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总部、
银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细节，加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查，对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例。
积极管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。
同时要进一步加分大对房地产违规跨境交易和汇兑法违规行为图行天下的查处力度。
(十四)完善市场监测分析工作机制。
建设部、
商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络。
有关部门要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。